Что показывает карта
Каждая из двенадцати плиток соответствует рыночной зоне из ежемесячного отчета Galt & Taggart (G&T) о жилом рынке Тбилиси. Плитки можно окрасить по цене продажи, аренде или валовой доходности, а выбрав одну из них, вы увидите ее показатели рядом с двумя независимыми оценками цен предложения: от Геостата и от TBC Capital.
Основной ряд взят из отчета G&T за август 2026 г., вышедшего 23 октября 2026 г.: это средневзвешенная цена за м² новых квартир, проданных застройщиками в белом каркасе, и средняя арендная ставка за м² для новых квартир площадью от 50 до 60 м². По городу в целом получилось USD 1 432 и USD 10,4 в месяц. Цены по зонам располагались в диапазоне от USD 1 107 в Вашлиджвари до USD 3 306 в Ваке. Доходность по районам никто не публикует, поэтому мы считаем ее сами по тому же отчету; этот метод дает ровно ту городскую доходность 8,7%, которую приводит и сам G&T.
Что означает каждое поле
- Окрасить карту по показателю
- Определяет, какая величина стоит за оттенками и какое число выводится на каждой плитке; пять классов расшифрованы в легенде под картой.
- Показывать суммы в
- В режиме лари долларовые цифры умножаются на 2,5973: это официальный курс Национального банка Грузии, действующий на 3 ноября 2026 г. Геостат публикует данные в лари, поэтому его цифры всегда показаны в лари.
- Цена продажи за м²
- Квартиры застройщиков в белом каркасе (стены оштукатурены, сделана стяжка пола, подведены коммуникации, отделки нет), любой площади. G&T не уточняет, договорные это цены или цены из прайс-листов.
- Самая низкая и самая высокая цена
- Диапазон G&T для зоны за тот же месяц. В Крцаниси он тянется от USD 690 до USD 7 500, что говорит об очень разнородных проектах.
- Аренда за м² в месяц
- Новые квартиры площадью от 50 до 60 м²; G&T не сообщает, запрашиваемые это ставки или согласованные.
- Продано квартир
- Все зарегистрированные продажи квартир в зоне за август 2026 г., как новых, так и вторичных. Если сделок мало, средние значения опираются на небольшое их число.
Все двенадцать районов в одной таблице
Это текстовая версия карты. Оттенки идут от 1, самого светлого, до 5, самого насыщенного.
| Зона G&T | Район | Продажа, USD/м², авг. 2026 г. (г/г) | Аренда, USD/м² в месяц (г/г) | Валовая доходность, наш расчет | Оттенок: продажа, аренда, доходность | Геостат, GEL/м², 3-й кв. 2026 г. (г/г) | TBC, USD/м², сент. 2026 г. (г/г) | Гид |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | Ваке | 3 306 (+27,2%) | 15,4 (+3,4%) | 5,6% | 5, 5, 1 | 6 046 (+2,5%) | 2 143 (-4%) | Ваке |
| Мтацминда (малая выборка) | Мтацминда | 2 872 (-2,4%) | 13,5 (+3,8%) | 5,6% | 5, 5, 1 | 7 004 (+3,5%) | 2 336 (+7%) | Мтацминда |
| Чугурети (малая выборка) | Чугурети | 2 323 (+15,8%) | 10,3 (+9,6%) | 5,3% | 4, 3, 1 | 4 121 (-7,0%) | 1 593 (+25%) | Марджанишвили и Чугурети |
| Сабуртало | Сабуртало | 1 732 (+10,9%) | 11,7 (+7,3%) | 8,1% | 3, 4, 2 | 4 444 (+3,0%) | 1 604 (-3%) | Сабуртало |
| Крцаниси | Крцаниси | 1 683 (+16,3%) | 11,3 (+13,0%) | 8,1% | 3, 4, 2 | 4 635 (+17,4%) | 1 476 (0%) | Крцаниси |
| Дидубе (оба берега) | Дидубе | 1 497 (+11,2%) | 10,0 (+8,7%) | 8,0% | 2, 3, 2 | 4 168 (+2,7%) | 1 320 (+2%) | Дидубе |
| Исани | Исани | 1 400 (+8,7%) | 10,7 (+11,5%) | 9,2% | 2, 3, 4 | 4 032 (+6,4%) | 1 191 (-4%) | Исани |
| Надзаладеви | Надзаладеви | 1 307 (+13,1%) | 9,7 (+7,8%) | 8,9% | 2, 2, 3 | 3 932 (+0,9%) | 1 225 (+5%) | Надзаладеви |
| Самгори | Самгори | 1 178 (+11,8%) | 8,7 (+10,1%) | 8,9% | 1, 1, 3 | 3 657 (+5,0%) | 1 098 (+4%) | Самгори |
| Диди Дигоми | Сабуртало | 1 140 (+7,5%) | 8,8 (+8,6%) | 9,3% | 1, 1, 4 | 4 444 (+3,0%), весь район | 1 181 (+1%) | Диди Дигоми |
| Глдани | Глдани | 1 140 (+10,0%) | 8,9 (+11,3%) | 9,4% | 1, 1, 4 | 3 830 (+5,2%) | 1 103 (-4%) | Глдани |
| Вашлиджвари | Сабуртало | 1 107 (+9,5%) | 10,1 (+16,1%) | 10,9% | 1, 3, 5 | 4 444 (+3,0%), весь район | нет зоны | Сабуртало |
| Тбилиси, весь город | - | 1 432 (+6,8%, G&T) | 10,4 (+8,3%) | 8,7%, приводит G&T | - | нет медианы по городу | 1 373 (+3%) | Тбилиси |
Годовые изменения рассчитаны нами; исключение составляют цифры TBC и городские 6,8% у G&T, которые напечатаны в самих источниках.
Как читать карту
Плитки одинакового размера не дают крупным окраинным районам заслонить собой всю картину. Примерная география при этом сохранена: правый берег Мтквари находится слева, левый берег справа, север вверху. Границ своих зон G&T не публикует, так что расположение плиток - это наше прочтение его карты.
- Оттенок обозначает класс, а не значение. У Дидубе (USD 1 497) и Надзаладеви (USD 1 307) оттенок одинаковый, поэтому смотрите на число.
- Доходность зеркально отражает цену. Ставки аренды колеблются гораздо меньше, чем цены, поэтому самые дешевые зоны показывают самую высокую доходность: в Вашлиджвари 10,9%, тогда как в Ваке, Мтацминде и Чугурети от 5,3% до 5,6%.
- Один месяц - это лишь срез. Цифра G&T по Ваке составляла USD 2 467 в июне 2025 г., а в следующие три месяца была USD 2 719, USD 2 600 и USD 2 479. Часть крупного изменения может объясняться тем, какие именно проекты продавались в этот месяц.
- Повторяющиеся цифры. У Сабуртало, Самгори и Чугурети цена такая же, как в июле 2026 г.
- Малые выборки. Именно по этой причине G&T не включает Мтацминду и Чугурети в свой основной график цен; придавайте им меньший вес.
- Белый каркас - это квартира без отделки. Прибавьте стоимость отделочных работ; оценить ее поможет калькулятор стоимости ремонта.
У Диди Дигоми и Вашлиджвари есть собственные плитки, но по Решению Сакребуло (городского совета) Тбилиси № 16-35 от 5 декабря 2014 г. оба входят в район Сабуртало. Зона Дидубе у G&T, как и сам район Дидубе, лежит по обе стороны реки. Линии метро на карту не нанесены, поскольку перечень станций мы не смогли подтвердить по официальному источнику оператора; см. страницу квартиры рядом с метро.
Почему три источника дают разные цены
Каждый источник измеряет свое, поэтому ни один из них не является «той самой ценой».
- G&T: новые квартиры застройщиков в белом каркасе, ежемесячная средневзвешенная цена, в долларах, по всем двенадцати зонам, плюс арендная ставка из того же отчета. Поэтому карта и окрашена по его данным.
- Геостат: медианная цена предложения (запрашиваемая цена) новых квартир, собранная в интернете, ежеквартально, в лари, по десяти административным районам. Отдельных Диди Дигоми и Вашлиджвари нет, данных об аренде тоже нет.
- TBC Capital: средняя цена предложения на вторичном рынке (в формулировке TBC: «secondary price») по объявлениям портала myhome, ежемесячно, в долларах, по одиннадцати зонам; изменения рассчитаны по данным Национального банка, а методика поменялась в ноябре 2025 г.
Цифры Геостата кажутся намного выше прежде всего потому, что они в лари. В центре TBC оказывается ниже G&T, вероятно, потому что в его выборку попадают и более старые квартиры на перепродаже. Порядок районов в целом совпадает, наверху Мтацминда и Ваке, а вот направление изменений расходится. За год Ваке подорожал на 27,2% по G&T, на 2,5% по Геостату и подешевел на 4% по TBC; Чугурети вырос на 15,8%, снизился на 7,0% и вырос на 25% соответственно. Оценивайте предложение по всем трем источникам вместе и никогда не усредняйте их.
Допущения
| Допущение | Принятое значение | Источники |
|---|---|---|
| Цена продажи и ее диапазон | Новые квартиры застройщиков, белый каркас, август 2026 г. | Отчет G&T, страницы 3 и 11 |
| Аренда | Новые квартиры площадью от 50 до 60 м², август 2026 г. | Отчет G&T, страницы 3, 8 и 11 |
| Годовое изменение | По сравнению со значением, напечатанным в отчете G&T за август 2025 г.; последующие пересмотры не учитываются | Наш расчет |
| Валовая доходность | Аренда x 12 / цена x 100 | Наш расчет |
| Классы оттенков | Границы для цены продажи на уровне USD 1 200 и 1 500 повторяют полосы на собственной карте G&T | Наш выбор |
| Режим лари | 2,5973 лари за доллар | Официальный курс Национального банка Грузии, действующий на 3 ноября 2026 г. |
| Данные Геостата и TBC | Приводятся так, как опубликованы; изменение по Геостату рассчитано нами | Файл Геостата по районам; отчет TBC, страница 4 |
| Принадлежность к району | Диди Дигоми и Вашлиджвари входят в Сабуртало | Решение № 16-35 |
Как мы считаем
Цены, арендные ставки, диапазоны и количество продаж переносятся из G&T без изменений. Валовая доходность = месячная аренда за м² x 12 / цена продажи за м² x 100 с округлением до одного знака после запятой; оттенок определяется по округленной цифре. Годовое изменение = значение этого года / значение прошлого года - 1, x 100, где значением прошлого года считается цифра, впервые напечатанная в отчете G&T за август 2025 г., без последующих пересмотров. В режиме лари все умножается на 2,5973.
Для города: USD 10,4 x 12 = USD 124,8, а 124,8 / 1 432 = 8,7%, что совпадает с цифрой самого G&T. Доходность здесь валовая: она не учитывает месяцы простоя, налог, управление, ремонт и затраты на отделку квартиры в белом каркасе, а кроме того, сопоставляет аренду квартир площадью 50-60 м² с ценой квартир любой площади. Ваша реальная отдача будет ниже; подставьте собственные расходы в калькулятор доходности аренды.
| Район | Продажа за м² (изменение) | Аренда за м² в месяц (изменение) | Аренда x 12 / цена | Валовая доходность | Оттенок: продажа, аренда, доходность | В лари: продажа, аренда |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | $3 306 (+27,2%) | $15,4 (+3,4%) | 184,8 / 3 306 = 5,590% | 5,6% | 5, 5, 1 | ₾8 587; ₾40,0 |
| Вашлиджвари | $1 107 (+9,5%) | $10,1 (+16,1%) | 121,2 / 1 107 = 10,949% | 10,9% | 1, 3, 5 | ₾2 875; ₾26,2 |
| Сабуртало | $1 732 (+10,9%) | $11,7 (+7,3%) | 140,4 / 1 732 = 8,106% | 8,1% | 3, 4, 2 | ₾4 499; ₾30,4 |
В Ваке самая высокая арендная ставка в городе, но цена там росла гораздо быстрее, поэтому доходность снизилась с 6,9% годом ранее до 5,6%. Вашлиджвари сочетает цену у самого нижнего края с арендой, близкой к средней по городу; за этой цифрой стоит всего 31 продажа, так что к 10,9% стоит относиться осторожно.
Частые вопросы
В каком районе Тбилиси самые дешевые новые квартиры?
По данным G&T за август 2026 г., это Вашлиджвари с USD 1 107 за м², за ним идут Диди Дигоми и Глдани с USD 1 140. По ценам предложения Геостата самый дешевый административный район - Самгори.
Где доходность аренды самая высокая?
По нашему расчету, в Вашлиджвари с 10,9%, затем в Глдани с 9,4% и в Диди Дигоми с 9,3%, без учета простоя, налога и расходов.
Цена на карте - это то, что я заплачу?
Нет. Это среднее за один месяц по квартирам застройщиков без отделки; конкретная квартира может стоить гораздо дороже или дешевле. Сравнивайте предложение с диапазоном зоны и со всеми тремя источниками.
Как часто обновляется карта?
G&T и TBC Capital публикуют отчеты ежемесячно, Геостат ежеквартально. Мы обновляем карту с каждым новым месяцем G&T и отмечаем изменение внизу страницы.
Можно ли отправить данные района другому человеку?
Да: выберите район и нажмите кнопку WhatsApp под панелью; в сообщение попадут все ее строки.
Связанные материалы
- Районы Тбилиси в сравнении: цены, аренда и транспорт рядом друг с другом, а также каково жить в каждом из районов.
- Цены аренды в Тбилиси по районам: арендный ряд подробнее.
- Доходность аренды в Грузии: валовая и чистая доходность по городам и районам.
- Ежемесячный индекс цен и ежемесячный индекс аренды: общегородские ряды, на которых основаны эти цифры.
- Самые доступные районы Тбилиси: чем приходится жертвовать ради более низкой цены.
- Методология: как мы выбираем и сочетаем источники данных.
Источники
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026 Update, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г., страницы 2-4, 8-9 и 11 (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2025, Galt & Taggart, 24 сентября 2025 г., страница 3 (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Residential property prices in Tbilisi, by districts, Геостат, опубликовано вместе с индексом за 3-й квартал 2026 г. 23 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Residential Property Price Index, III quarter of 2026, Геостат, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Market: Monthly Watch, September 2026, TBC Capital, 30 октября 2026 г., страницы 4-5 (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Официальный курс лари к доллару США, действующий на 3 ноября 2026 г., Национальный банк Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Решение Сакребуло (городского совета) Тбилиси № 16-35 (о территориальных единицах и их границах), 5 декабря 2014 г., Законодательный вестник Грузии, на грузинском языке (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Районные управы Тбилиси, мэрия Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Карта опубликована с ценами и арендными ставками Galt & Taggart по районам за август 2026 г. (23 октября 2026 г.), медианами Геостата по районам за 3-й квартал 2026 г. и ценами предложения TBC Capital за сентябрь 2026 г.