בטומי או אנטליה: השוואה בין שני שווקי נדל״ן של ערי נופש

בטומי ואנטליה זו לצד זו

שתי הערים מוכרות לזרים דירות עם נוף לים ומתפרנסות מתיירות, אבל הן נבדלות בהיקף, במטבע ובכללי ההשכרה. רוב הנתונים של אנטליה מתייחסים למחוז כולו, כולל אלניה (Alanya), קמר (Kemer) וכאש (Kas); הנתונים של בטומי מתייחסים לעיר עצמה. בשום תא בטבלה לא מעורבבים מחירים מבוקשים עם נתוני עסקאות או הערכות שווי.

כללי המס והשהייה ברמת המדינה מופיעים בעמוד שלנו גאורגיה או טורקיה לרכישת נכס.

מי קונה בכל אחת מהערים?

באנטליה הזרים הם מיעוט קטן. TÜİK, לשכת הסטטיסטיקה של טורקיה, ספרה ב-2025 במחוז 7,118 בתים שנמכרו לזרים, מקום שני רק אחרי איסטנבול ושליש מהסך הארצי. לפי החישוב שלנו זה רק כ-8% מתוך 86,730 הבתים שנמכרו במחוז, ו-13% פחות מ-8,223 של 2024. בספטמבר 2026 קנו שם זרים 664 בתים.

בבטומי מצאה Colliers שזרים היו צד ל-52% מעסקאות הדירות באוגוסט 2026 ול-48% בספטמבר. השוק כולו קטן יותר: 17,478 מכירות רשומות ב-2025, בערך חמישית מזה של אנטליה. סקירת השוק של בטומי שלנו עוקבת אחרי המספרים בכל רבעון. מבחינת מוכר, פירוש הדבר הוא שמכירה חוזרת באנטליה נשענת על קונים מקומיים שמשלמים בלירות, ואילו בבטומי כמחצית מהקונים מגיעים מחו״ל.

האם המטר הרבוע זול יותר באנטליה?

לפי הממוצעים, כן; ברובעי החוף היקרים ביותר, לא תמיד. נתוני Endeksa שפורסמו בפורטל Emlakjet העמידו את המחיר המבוקש הממוצע לדירות במחוז אנטליה על TRY 54,627 למ״ר בספטמבר 2026, כ-USD 1,095, ואת הדירה הממוצעת המוצעת למכירה על כ-USD 115,000, שתי ההמרות שלנו.

מחיר היזם של Galt & Taggart לדירות חדשות גמורות היה USD 1,960 למ״ר ביוני 2026; הממוצע של Endeksa כולל כל דירה שמוצעת למכירה, ולכן הפער אינו השוואה של אותו דבר. Colliers העמידה את הדירות החדשות בעסקאות רשומות על USD 1,408 בספטמבר 2026. לגבי מחירים מבוקשים יש בידינו רק 16 מודעות של בטומי שנקראו ב-ss.ge ב-27 באוקטובר 2026: חציון של 4,555 לארי למ״ר, כ-USD 1,755, קרוב לקוניאלטי. לא הצלחנו למצוא מחיר עסקאות רשמי לאזור אנטליה. המחירים לפי אזור מופיעים בעמוד השוואת האזורים בבטומי שלנו.

למה עליית המחירים באנטליה נראית גבוהה כל כך?

כי היא נמדדת בלירות. למדד של הבנק המרכזי של טורקיה (TCMB), שנבנה מהערכות שווי של בנקים לצורכי משכנתא ולא ממחירי מכירה, אין סדרה נפרדת לאנטליה; האזור של אנטליה, בורדור (Burdur) ואיספרטה (Isparta) עלה ב-20.0% בשנה שהסתיימה בספטמבר 2026, לעומת 22.3% ברמה הארצית. האינפלציה לצרכן הייתה 29.73%, ולכן המדד הארצי ירד ב-5.7% במונחים ריאליים, כפי שמדווח ה-TCMB, ואזור אנטליה בכ-7.5%, לפי החישוב שלנו.

גם הלירה נחלשה: דולר עלה TRY 41.5068 ב-30 בספטמבר 2025 ו-TRY 48.9303 שנה לאחר מכן. בדולרים עלה המדד האזורי רק בכ-2%, והממוצע המבוקש של Endeksa בכ-5%, לפי החישוב שלנו. דירות בבטומי מתומחרות בדולרים: Galt & Taggart דיווחו על עלייה של 9.8% בדירות חדשות ״מפתח ביד״ ושל 6.5% בדירות יד שנייה בשנה שהסתיימה ביוני 2026, ו-Colliers על עלייה של 5.2% בדירות חדשות עד ספטמבר 2026, כשהאינפלציה בגאורגיה עמדה על 5.6%. המדד הרשמי של גאורגיה מכסה רק את טביליסי; מדד המחירים שלנו מסביר את הסדרות.

כמה מכניסה השכרה לטווח ארוך?

שכר הדירה המבוקש הממוצע של Endeksa במחוז אנטליה היה TRY 312 למ״ר לחודש באוקטובר 2026, כ-USD 6.3, עלייה של 21.8% בשנה; בקוניאלטי הממוצע היה TRY 430 ובאלניה 265. שנים עשר חודשים של שכר הדירה הזה, מחולקים במחיר המבוקש, נותנים תשואה ברוטו של כ-6.9%, לפי החישוב שלנו. הדוח של Galt & Taggart על בטומי לרבעון 2 של 2026 מגיע לאותו נתון בשיטה אחרת: התרשים שלו מיוני 2026, שנבנה מנתוני AirDNA ו-Numbeo ומנתונים משלו, מציג את אנטליה על 6.9%, את אלניה על 6.4% ואת בטומי על 7.1%.

אם כך, התשואות קרובות. שכר הדירה בבטומי, USD 10.6 עד 12.3 למ״ר לחודש לפי אזור על פי Galt & Taggart, גבוה כמעט פי שניים משכר הדירה המבוקש באנטליה בדולרים, לפי מדדים שונים, אבל גם המחירים שם גבוהים יותר. כל אלה נתונים ברוטו, לפני מס, דמי ניהול ואחזקה, חודשים ריקים וניהול הנכס. מדד שכר הדירה שלנו לטביליסי מראה איך נמדד כל נתון של שכר דירה.

אפשר להשכיר את הדירה ללילה?

כאן הערים נבדלות יותר מכל דבר אחר. חוק מס' 7464 של טורקיה, שבתוקף מ-1 בינואר 2024, חל על השכרה של בית לתקופה של עד 100 ימים בכל פעם, יהיה מה שתהיה המטרה:

• קודם היתר. לפני החוזה הראשון צריך היתר של משרד התרבות והתיירות, ואת השלט של המשרד יש לתלות בכניסה (סעיף 3(1)).
• כל הבעלים מסכימים. הבקשה מחייבת החלטה פה אחד של כל בעלי היחידות בבניין (סעיף 3(3)).
• תקרה. בבניין שיש בו יותר משלוש יחידות, משכיר אחד רשאי להחזיק היתרים לכל היותר ל-25% מהן (סעיף 3(4)).
• קנסות. השכרה ללא היתר עולה TRY 100,000 לכל בית, ואחר כך TRY 500,000 ו-TRY 1,000,000 אם היא נמשכת אחרי מועדים של 15 ימים (סעיף 4(1)), כ-USD 2,000 עד USD 20,000 לפי ההמרה שלנו. אלה סכומי בסיס שמתעדכנים מדי שנה; לא מצאנו טבלה רשמית של הסכומים ל-2026.

בנייני מגורים ברמה גבוהה עם קבלה, אבטחה, ניקיון יומי ושירותים נוספים יכולים להיות פטורים מכלל ההסכמה ומהתקרה, אם תקנון הניהול שלהם מתיר השכרות קצרות (סעיף 3(10)). בספטמבר 2024 ספר המשרד 7,986 בתים בעלי היתר במחוז אנטליה, מתוך כ-13,000 בקשות; לא מצאנו נתון מאוחר יותר.

בבטומי אין צורך ברישיון לאירוח: הבעלים נרשם לצורכי מס ויכול לבחור עד 1 בינואר 2028 בתשלום חודשי קבוע של 10 לארי על כל מ״ר מושכר, לחודשים נבחרים או לכל השנה, כל עוד המחזור אינו עולה על 100,000 לארי (איך המגבלה הזאת מתיישבת עם רישום למע״מ לא אושר), ושכנים יכולים להגביל השכרה רק דרך הסכם שנרשם במרשם הציבורי. ראו את המדריך שלנו לAirbnb בבטומי.

מה גודלו של כל אחד משווקי התיירות?

הפער בהיקף הוא הרחב ביותר בעמוד הזה. נמל התעופה של אנטליה, שמפעילה Fraport TAV Antalya, קיבל ב-2025 שיא של 39.2 מיליון נוסעים, עם 96 חברות תעופה שטסות ל-230 יעדים ב-52 מדינות, כך דיווח Airport World. נמל התעופה של בטומי, שמפעילה TAV Georgia, קיבל 1,229,949 נוסעים, עם 26 חברות תעופה ו-29 יעדים, כך שהתנועה באנטליה הייתה גדולה פי 32 בערך, לפי החישוב שלנו. אנטליה ספרה 17,571,155 מבקרים ב-2025; לשכת הסטטיסטיקה של גאורגיה ספרה 2.7 מיליון ביקורים של מבקרים נכנסים באג׳ריה, האזור שסביב בטומי. שני המדדים שונים, ולכן אנחנו אומרים רק שזרם המבקרים לאנטליה גדול פי כמה.

2026 הייתה חלשה יותר בשתיהן. מספר המבקרים הזרים באנטליה ירד ב-5.8% בינואר-אוגוסט, ל-11,023,586, ירידה שהדיווחים קשרו לסכסוכים באזור, והתנועה בנמל התעופה שלה הייתה נמוכה ב-3% עד ספטמבר לפי נתונים זמניים. נמל התעופה של בטומי קיבל 115,785 נוסעים ברבעון הראשון, 25.6% פחות. לא הצלחנו לאשר טיסה ישירה בין הערים; לבטומי יש טיסות יומיות לאיסטנבול, שמפורטות בעמוד הטיסות לבטומי שלנו.

כמה זמן נמשכת העונה?

שתי הערים מתרוקנות בחורף. בנמל התעופה של אנטליה יש כ-270 המראות ונחיתות ביום חורף, לעומת כ-910 בקיץ, והמנהל שלו אומר שהעונתיות היא כנראה האתגר הגדול ביותר שלו. כ-166,000 מבקרים זרים הגיעו בינואר 2026 ו-2,664,364 באוגוסט, בערך פי 16. נמל התעופה של בטומי קיבל כ-40,000 נוסעים בפברואר 2025 ושיא של 213,636 באוגוסט, בערך פי חמישה. יחס אחד סופר מבקרים והשני נוסעים, ולכן הם מראים את צורת העונה בכל עיר, לא השוואה מדויקת. דירת נופש מכניסה את רוב הכנסתה בקיץ בשתי הערים; העמוד שלנו על העונתיות בבטומי עובר חודש אחר חודש.

איך מזג האוויר לאורך השנה?

מהממוצעים החודשיים של השירות המטאורולוגי הממלכתי של טורקיה (MGM) לאנטליה בשנים 1930-2025 אנחנו מחשבים ממוצע של כ-18.9 °C, כ-1,032 מ״מ גשם בכ-73 ימים וכ-2,970 שעות שמש בשנה. כמעט תשע עשיריות מהגשם יורדות מאוקטובר עד מרץ; יוני עד אוגוסט כמעט יבשים, וביולי הטמפרטורה המרבית היומית הממוצעת היא 34.2 °C.

בבטומי יורד בערך פי שניים וחצי גשם: הנורמות של הארגון המטאורולוגי העולמי לשנים 1981-2010 לנמל התעופה שלה נותנות 2,519 מ״מ בכ-139 ימים, 1,958 שעות שמש וממוצע של 14.2 °C, ונובמבר הוא החודש הגשום ביותר. התקופות שונות, ולכן קראו את שני הנתונים כממוצעים רב-שנתיים. באנטליה בדקו קירור והצללה; בבטומי בדקו לחות, אוורור וחשיפה לסערות, כפי שמסביר העמוד שלנו על בטומי בחורף.

האם בעלים זר יכול לגור שם?

באנטליה הכתובת קובעת. רשות ההגירה של טורקיה (Göç İdaresi) סגרה מ-1 ביולי 2022 לרישום חדש של זרים 1,169 שכונות ב-63 מחוזות, בכל מקום שבו הזרים עולים על 20% מהאוכלוסייה הטורקית, והיא חוזרת על הניתוח מעת לעת. DHA דיווחה על 10 שכונות סגורות באנטליה: הורמה (Hurma), סריסו (Sarisu) ולימאן (Liman) בקוניאלטי; קרגיג׳אק (Kargicak), מחמוטלר (Mahmutlar), קסטל (Kestel) ואבסלר (Avsallar) באלניה; טופצ׳ולר (Topcular) במוראטפשה; ושני חלקים של אזור התעשייה של דושמהאלטי (Dosemealti). זרים עדיין יכולים לקנות שם, אבל אינם יכולים לקבל היתר שהייה על בסיס הנכס הזה.

במאי וביוני 2026 דיווחו לשכת המסחר של אלניה ומתווכי נדל״ן שארבע השכונות באלניה נפתחות מחדש; לא מצאנו הודעה רשמית, ולכן הדבר לא אושר. בדקו את הכתובת המדויקת מול מנהלת ההגירה המחוזית לפני החתימה. רשימה נפרדת של Göç מ-781 שכונות ממאי 2022 עוסקת ברישום פליטים, לא בהיתרי שהייה של בעלי נכסים.

היתר שהייה בטורקיה דרך נכס מחייב בית ששווה לפחות USD 200,000 ושאינו מושכר, יותר מהדירה הממוצעת המוצעת למכירה באנטליה, כ-USD 115,000. גאורגיה דורשת נכס ששווה יותר מ-USD 150,000, בלי מכסות לפי אזור ובלי איסור על השכרה. כלי ההשוואה בין מדינות שלנו מעמיד את הספים זה לצד זה.

איזו עיר מתאימה לאיזו תוכנית?

אף אחת מהערים אינה מנצחת בכל נקודה.

סיכונים וחריגים

• לקרוא עלייה בלירות כרווח. עלייה של 20% בלירות יכולה להיות הפסד ריאלי ורווח קטן בדולרים.
• להניח שאפשר להשכיר דירה בטורקיה ללילה. בלי היתר ובלי הסכמה של כל אחד מהבעלים, אי אפשר.
• לקנות לשם שהייה בשכונה סגורה. הרכישה חוקית, ההיתר אינו זמין.
• להשוות מחוז לעיר. הנתונים של אנטליה כוללים את אלניה, את כאש ורובעים פנימיים.
• להתעלם מההיצע החדש בבטומי. צבר גדול של דירות להשכרה קצרה יכול לרסן את המחירים ללילה.

שאלות נפוצות

האם אנטליה זולה מבטומי?

לפי הנתונים הזמינים, כן: ממוצע מבוקש של כ-USD 1,095 למ״ר בספטמבר 2026, לעומת מחיר יזם בבטומי של USD 1,960 לדירות חדשות גמורות ביוני 2026, מדד אחר. בכאש מבקשים יותר משתיהן.

איפה התשואה משכירות גבוהה יותר?

הן קרובות: 7.1% בבטומי ו-6.9% באנטליה בתרשים של Galt & Taggart מיוני 2026.

האם אני צריך רישיון להשכרת נופש?

באנטליה, היתר של המשרד, שלט והסכמה של כל הבעלים בבניין. בבטומי, רק רישום לצורכי מס.

האם אפשר לקבל שהייה בזכות קנייה באלניה?

רק מחוץ לשכונות הסגורות ועם בית ששווה לפחות USD 200,000. פתיחה מחדש של ארבע שכונות באלניה ב-2026, שעליה דווח, לא אושרה באופן רשמי.

שוקלים גם שוק במפרץ? ראו גאורגיה או דובאי.

מקורות

1. חוק מס' 7464, הרשומות הרשמיות מס' 32357, 2 בנובמבר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
2. מדד מחירי נכסי המגורים, ספטמבר 2026, TCMB, 16 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
3. שערי חליפין: TCMB 30 בספטמבר 2025, 30 בספטמבר 2026, 2 בנובמבר 2026; הבנק הלאומי של גאורגיה, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
4. דירות למכירה באנטליה ולהשכרה, Emlakjet עם נתוני Endeksa (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. מכירות לזרים ב-2025, CNN Türk, ינואר 2026; המכירות של 2024, Hurriyet Daily News, 21 בינואר 2025; מכירות לפי מחוז, 2025, Ekonomist, 20 בינואר 2026; כולם מצטטים את TÜİK (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
6. נתוני השוק הטורקי, ספטמבר 2026, Homesoverseas, 19 באוקטובר 2026; האינפלציה של ספטמבר, Gazete Oksijen, 5 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
7. בתים עם היתר להשכרה תיירותית, DHA, 25 בספטמבר 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
8. פרופיל נמל התעופה של אנטליה, Airport World, 2 באפריל 2026; התנועה בנמלי התעופה עד ספטמבר 2026, Foreks, 12 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
9. המבקרים באנטליה ב-2025, DHA, 7 בינואר 2026; ינואר 2026, DHA, 6 בפברואר 2026; ינואר עד אוגוסט 2026, Ekonomist, 3 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
10. נתוני האקלים של אנטליה, MGM; Batumi, ויקיפדיה, נורמות WMO לשנים 1981-2010 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
11. הודעה בנושא השכונות הסגורות, 16 ביולי 2023, והודעת הסגירה, 16 במאי 2022, Göç İdaresi; 10 שכונות שנסגרו באנטליה, DHA, 15 ביולי 2022 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
12. לשכת המסחר של אלניה על השהייה, Yeni Birlik, 3 במאי 2026; הטענה על הפתיחה מחדש, Restproperty (סוכנות נדל״ן), 9 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
13. Batumi Residential Real Estate, 2Q26, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026; מכירות בטביליסי ובבטומי, International Investment, מצטט את Colliers, 20 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
14. דירות למכירה בבטומי, ss.ge (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026); נמל התעופה של בטומי 2026, TAV Airports; תיירות נכנסת 2025, Geostat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
15. יוקר המחיה באנטליה ובבטומי, Numbeo, נתונים שהזינו משתמשים (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - ההשוואה פורסמה על סמך החוק הטורקי, נתוני הבנק המרכזי של טורקיה ו-TÜİK, המחירים המבוקשים של Endeksa, נתוני נמלי התעופה והתיירות, ודוחות על שוק בטומי.