איך גאורגיה וטורקיה נראות בעיני קונה זר?
לגאורגיה ולטורקיה (Türkiye) יש חוף משותף לים השחור, וקונים רבים רואים דירות בבטומי ובאנטליה באותה נסיעה. הכללים שמאחורי הרכישה שונים כמעט בכל שורה.
| קריטריון | גאורגיה | טורקיה |
|---|---|---|
| מי רשאי לקנות | זרים קונים כמו אזרחים; קרקע חקלאית שמורה לאזרחים | אזרחי מדינות שהנשיא קבע, בתוך מגבלות שטח ומחוץ לאזורי ביטחון |
| תשלום על ההעברה | אין מס העברה; רישום 150 לארי | אגרת שטר בעלות של 2% מהקונה ועוד 2% מהמוכר |
| מע״מ על דירה חדשה | 18%, רק ממוכר הרשום למע״מ שמוכר במסגרת עסקית; בדרך כלל כלול במחיר | פטור לתושב חוץ שמשלם במטבע זר; אחרת 1%, 10% או 20% |
| היתר שהייה | יותר מ-USD 150,000 (שנה 1); יותר מ-USD 300,000 (5 שנים) | לפחות USD 200,000; אסור להשכיר את הבית |
| אזרחות | 10 שנות שהייה, עם מבחנים | ישירות, תמורת USD 400,000 שמוחזקים 3 שנים |
| מס על שכר דירה | 5% מהברוטו | מדורג, מ-15% עד 40% |
| רווח במכירה חוזרת | פטור אחרי יותר מ-2 שנים | פטור אחרי 5 שנים |
| אינפלציה | 5.6% (ספטמבר 2026) | 29.77% (אוקטובר 2026) |
אף עמודה אינה מנצחת בכל השורות. הפרקים הבאים מביאים את המקור ואת הפירוט שמאחורי כל שורה.
מי רשאי לקנות, ואיפה?
בגאורגיה זרים קונים בתים ונכסים מסחריים באותם תנאים שחלים על אזרחים; רק קרקע חקלאית שמורה לגאורגים. בטורקיה, סעיף 35 של חוק רישום המקרקעין מס' 2644, בנוסח שנכתב מחדש ב-2012 ותוקן ב-2018, מתיר רכישות לאזרחי מדינות שהנשיא קובע, ובכך החליף את מבחן ההדדיות הישן. לא מצאנו רשימה רשמית עדכנית, ולכן ודאו שהאזרחות שלכם מתאימה לפני שאתם משלמים מקדמה. אותו סעיף מוסיף מגבלות:
- יחידים זרים רשאים להחזיק לכל היותר 10% מהשטח שניתן להחזיק בבעלות פרטית במחוז, ו-30 הקטאר לכל אחד בכל רחבי המדינה;
- המרשם פועל לפי מפות של אזורים צבאיים ואזורי ביטחון, ונכס שנרכש בניגוד לסעיף 35 ממומש בכפייה אם הבעלים אינו מוכר אותו בזמן;
- מי שקונה קרקע ללא מבנה חייב להגיש פרויקט למשרד הממשלתי בתוך 2 שנים.
כמה עולה להשלים רכישה של USD 300,000?
רשם המקרקעין של טורקיה גובה אגרת שטר בעלות לפי חוק האגרות מס' 492: 2% מהקונה ו-2% מהמוכר, על שווי מוצהר שאינו נמוך משווי הנכס לצורכי מס רכוש. קונים מסכימים לעתים קרובות לשלם את כל 4% בעצמם; זה עניין של משא ומתן, לא של חוק. כל מכירה שצד זר מעורב בה דורשת גם דוח הערכת שווי מחברה שקיבלה רישיון מרשות שוק ההון (Capital Markets Board), ובנוסף ביטוח רעידות אדמה חובה (DASK). מ-1 במאי 2025 אגרת השירות של המרשם הייתה TRY 16,629 לקונה זר, לעומת TRY 5,324 לקונה טורקי, לפי CNBC-e; הסכומים של 2026 לא אושרו.
בגאורגיה אין מס על העברה: קוד המס מתיר רק את המסים שהוא מונה (סעיפים 5 ו-6). הרישום עולה 150 לארי, ונוטריון הוא אופציונלי.
| פריט | גאורגיה | טורקיה |
|---|---|---|
| תשלום על ההעברה | אין | USD 6,000, או USD 12,000 אם הקונה משלם את שני החלקים |
| אגרת המרשם | 150 לארי, כ-USD 58 | כ-USD 333 (TRY 16,629, תעריף 2025, לפי שער ה-TCMB מ-2 בנובמבר 2026) |
| נוטריון | אופציונלי, כ-1,442 לארי (USD 555) | לא נהוג; החתימה נעשית במרשם |
| הערכת שווי ו-DASK | לא נדרשים | נדרשים; העלות לא אושרה |
הפריטים הגאורגיים הקטנים יותר מפורטים במדריך שלנו לעלויות הרכישה לפי התעריפים הרשמיים.
מתי קונה בטורקיה משלם מע״מ על דירה חדשה?
לפי סעיף 13(1)(i) של חוק המע״מ מס' 3065, המכירה הראשונה של בית חדש שנבנה ליחיד זר שאינו מתגורר בטורקיה פטורה, אם המחיר מוכנס למדינה במטבע זר. אם הבית נמכר בתוך שלוש שנים, המע״מ שלא שולם, יחד עם ריבית, הופך לחוב שיש לשלם לפני ההעברה; חוק מס' 7394 האריך ב-2022 את התקופה, שהייתה קודם שנה אחת. שמרו את מסמכי הבנק של ההעברה.
קונים שאינם עומדים בתנאים משלמים, על היתרים מ-1 באפריל 2022 ולפי שיעורים שבתוקף מאז 10 ביולי 2023: 1% על עד 150 מ״ר של שטח נטו באזורי סיכון של התחדשות עירונית, 10% על עד 150 מ״ר במקומות אחרים, ו-20% על השטח שמעל 150 מ״ר. KPMG Turkiye ו-Alomaliye מדווחות על השיעורים האלה; המדריך של רשות המסים עצמה לא נטען. בדירה שלנו של USD 300,000 הפטור שווה USD 30,000 לפי שיעור של 10%, ויותר מכך בדירה שגדולה מ-150 מ״ר. מכירה חוזרת בידי בעלים פרטי אינה כרוכה במע״מ.
מה מאפשר כל אחד מהיתרי השהייה?
ההיתר הטורקי קשור למגורים בבית; ההיתר הגאורגי קשור לבעלות עליו. סעיף 31 של חוק מס' 6458 בטורקיה הופך בעלות על מקרקעין לעילה להיתר שהייה לטווח קצר של עד 2 שנים בכל פעם, ומשרד הפנים קובע את השווי שמזכה בו. רשימת המסמכים של רשות ההגירה דורשת בית ששווה, במועד הרכישה, לפחות את שווה הערך בלירות של USD 200,000, ושהזר משתמש בו למגורים: "Konut, kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamaz" (אסור להשתמש בבית להשכרה או למטרות דומות שמניבות הכנסה). Ekonomim ו-Cumhuriyet דיווחו שהמינימום הזה החליף ב-16 באוקטובר 2023 את הסכומים של USD 75,000 ו-USD 50,000; לא מצאנו הודעה רשמית על התאריך.
גם הכתובת משנה. מ-2022 סגרה הרשות שכונות עם שיעור גבוה של זרים לרישומי מגורים חדשים, וביולי 2023 היא פרסמה 10 מחוזות באיסטנבול שסגורים לבקשות חדשות. לא נמצאה רשימה רשמית עדכנית, ולכן בדקו את הכתובת לפני החתימה.
חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" מעניק היתר לשנה 1, שמתחדש כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם, על נכס שאינו חקלאי ששווי השוק שלו עולה על USD 150,000, והיתר השקעה ל-5 שנים על יותר מ-USD 300,000. לא מצאנו כלל שאוסר להשכיר את הנכס הזה; עורך דין צריך לאשר זאת. המדריך שלנו להיתר שהייה דרך נכס עובר על השלבים, וכלי ההשוואה בין מדינות מעמיד את שני המסלולים מול מדינות אחרות.
אזרחות: מסלול של רכישה מול שעון של שהייה
טורקיה מעניקה אזרחות ישירות על נכס ששווה לפחות USD 400,000, לפי סעיף 20(1)(b) של התקנות לביצוע חוק האזרחות הטורקית. היחידה צריכה להיות בבעלות משותפת בבית משותף או תחת זיקת הנאה של בנייה, או להיות קרקע שעומד עליה מבנה, ועל רישום הבעלות נרשמת הערה שאוסרת מכירה במשך שלוש שנים. אפשר לכלול את בן או בת הזוג ואת הילדים הקטינים, ואין דרישה לתקופת שהייה. החלטה נשיאותית מס' 5554 העלתה את הסכום מ-USD 250,000 החל מ-13 ביוני 2022. ההערה חוסמת מכירה, לא השכרה; השאלה אם השכרה בתקופה הזאת כרוכה בסיכון היא שאלה לעורך דין טורקי.
גאורגיה אינה מציעה דרכון תמורת רכישה. התאזרחות רגילה לפי סעיף 12 של החוק האורגני על האזרחות הגאורגית מחייבת 10 שנים רצופות של שהייה חוקית, מבחנים בשפה, בהיסטוריה ובמשפט, ועבודה, נדל״ן או עסק בגאורגיה.
כמה משכר הדירה הולך למס?
גאורגיה ממסה שכר דירה למגורים שמקבל אדם פרטי בשיעור של 5% מהסכום ברוטו, ללא ניכויים (קוד המס, סעיף 81(2)); ראו את המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות. גם טורקיה ממסה תושבי חוץ על שכר דירה מנכס בטורקיה, לפי המדריך של רשות המסים מפברואר 2025. המשכיר מנכה את ההוצאות בפועל או סכום קבוע של 15%, והמדרגות של 2026 בסעיף 103 של חוק מס ההכנסה הן 15% עד TRY 190,000, 20% עד TRY 400,000, 27% עד TRY 1,000,000, ואחר כך 35% ו-40%. את הדוח מגישים במרץ.
הנוסח המשולב של החוק עדיין מציג פטור שנתי של TRY 58,000 על שכר דירה למגורים, אבל באוקטובר 2025 הודיעה רשות המסים על הצעת חוק שמשאירה אותו רק לפנסיונרים. מעמדו לא אושר, ולכן הדוגמה מציגה את שני המקרים.
| מקרה | מס | חלק משכר הדירה |
|---|---|---|
| גאורגיה | USD 750 | 5% |
| טורקיה, עם הפטור | כ-TRY 120,900 (USD 2,420) | כ-16% |
| טורקיה, בלעדיו | כ-TRY 134,200 (USD 2,690) | כ-18% |
שכר דירה גבוה יותר מעביר חלק גדול יותר ממנו למדרגות של 27% ו-35%. גם מדינת המוצא שלכם עשויה למסות את שכר הדירה.
כמה עולה הבעלות בכל שנה במסים?
חוק מס הרכוש מס' 1319 של טורקיה מחייב בתי מגורים ב-0.1% משווי המס העירוני מדי שנה, או ב-0.2% בעיריות מטרופוליניות כמו איסטנבול ואנטליה, ובנוסף 0.3% עד 1.0% על בתים ששווי המס שלהם גבוה מאוד. בגאורגיה דירה פטורה אם ההכנסה של המשפחה בשנה הקודמת הייתה 100,000 לארי או פחות (קוד המס, סעיף 206, בנוסח שתוקן ב-30 בספטמבר 2026); מעל הסכום הזה השיעור הוא 0.8% עד 1% משווי השוק. איך נקבעת הכנסת המשפחה של תושב חוץ, זו שאלה לרואה חשבון.
מכירה בהמשך: שנתיים או חמש
בגאורגיה, בית שנמכר בתוך שנתיים חייב ב-5% מס על הרווח (קוד המס, סעיף 81(3)); אחרי יותר משנתיים הרווח פטור (סעיף 82). בטורקיה, המדריך של רשות המסים ל-2026 קובע שרווח מנכס שנמכר בתוך חמש שנים מהרכישה, כשהתקופה נספרת בימים קלנדריים, חייב במס. העלות מוצמדת תחילה למחירי היצרן אם הם עלו ב-10% או יותר, TRY 150,000 הראשונים של רווחים כאלה ב-2026 פטורים, והיתרה ממוסה לפי המדרגות של 15% עד 40%. רואה חשבון טורקי צריך לאשר איך זה חל על תושב חוץ. יציאה מטורקיה כרוכה גם באגרת שטר הבעלות של 2% שמשלם המוכר, בהחזר המע״מ בתוך שלוש שנים מרכישה פטורה, ובאיסור המכירה למשך שלוש שנים על בית שנקנה לשם אזרחות. קונה שמחזיק בנכס שלוש או ארבע שנים פטור בגאורגיה, אבל עדיין חייב במס בטורקיה.
איך התנהגו שני השווקים מאז 2022?
בטורקיה נרשמו 1,688,910 מכירות בתים ב-2025, לפי לשכת הסטטיסטיקה TÜİK. המכירות לזרים ירדו מ-67,490 ב-2022 (4.5% מכלל המכירות) ל-23,781 ב-2024 ול-21,534 ב-2025 (1.3%), והגיעו ל-15,308 בינואר-ספטמבר 2026, 4.3% פחות מבשנה הקודמת. הירידה חפפה את העלאת סף האזרחות מיוני 2022 ואת העלאת סף היתר השהייה מאוקטובר 2023. ב-2025 קנו זרים 7,989 בתים באיסטנבול ו-7,118 באנטליה. Galt & Taggart ספרו 17,478 מכירות דירות בבטומי ב-2025, עם חלק של 52% לזרים (מהדורת מרץ 2026), כלומר בערך 9,100 לפי החישוב שלנו; ההגדרות שונות, ולכן התייחסו לכך רק כסדר גודל.
מדד מחירי הדירות של הבנק המרכזי עלה ב-22.3% בלירות בשנה שהסתיימה בספטמבר 2026, אבל ירד ב-5.7% אחרי ניכוי האינפלציה; באיסטנבול העלייה הייתה 26.8%. מאחר שהדולר התחזק ב-17.9% מול הלירה במהלך השנה, העלייה בדולרים הייתה כ-3.7%, לפי החישוב שלנו. שכר הדירה של שוכרים חדשים עלה ב-26.6% בלירות, וירד ב-2.4% במונחים ריאליים. הבנק אינו מפרסם תשואה משכירות, ולא מצאנו נתון מאושר.
בטביליסי, המחיר של Galt & Taggart לדירה בשלד לבן היה USD 1,432 למ״ר באוגוסט 2026, עלייה של 6.8% בשנה, עם תשואה ברוטו של 8.7%. הסדרות החודשיות נמצאות במדד המחירים ובמדד שכר הדירה שלנו.
למה המטבע חשוב כל כך בהשוואה הזאת?
השער של הבנק המרכזי של טורקיה היה TRY 13.33 לדולר בסוף 2021 ו-TRY 49.88 ל-3 בנובמבר 2026: הלירה איבדה כ-73% מערכה בדולרים, לפי החישוב שלנו. המחירים לצרכן עלו ב-29.77% בשנה שהסתיימה באוקטובר 2026 (TÜİK). באותה תקופה הלארי התחזק, מ-3.0976 לארי לדולר בסוף 2021 ל-2.5973 לארי לדולר ל-3 בנובמבר 2026 (הבנק הלאומי של גאורגיה), אם כי בעבר הוא כבר נחלש בחדות, כמו ב-2014-2015 וב-2020. משכיר שמקבל תשלום בלירות מפסיד במונחי דולר בכל פעם ששכר הדירה מפגר אחרי שער החליפין. לא הצלחנו לאשר אם בנקים טורקיים מעניקים הלוואות לזרים שאינם תושבים.
איזו מדינה מתאימה לאיזה סדר עדיפויות?
| עדיפות | חזקה יותר | למה |
|---|---|---|
| דרכון דרך הרכישה | טורקיה | מסלול של USD 400,000; בגאורגיה אין כזה |
| היתר שהייה יחד עם הכנסה משכירות | גאורגיה | לא נמצא איסור על השכרה |
| עלויות כניסה נמוכות | גאורגיה | אין מס העברה |
| מס נמוך על שכירות ועל מכירה חוזרת | גאורגיה | מס של 5% על שכר דירה; הרווח פטור אחרי יותר מ-2 שנים |
| דירה חדשה ללא מע״מ | טורקיה | פטור לתושבי חוץ שמשלמים במטבע זר |
| שוק גדול | טורקיה | כ-1.7 מיליון מכירות בתים ב-2025 |
למבט ברמת העיר ראו בטומי או אנטליה; ולמפרץ, גאורגיה או דובאי.
סיכונים וחריגים
- להניח שאזרחי המדינה שלכם רשאים לקנות בטורקיה. לא נמצאה רשימה רשמית עדכנית.
- להשכיר בית בטורקיה שמשמש בסיס להיתר שהייה. כללי ההיתר אוסרים זאת.
- לקנות בשכונה סגורה. ייתכן שהכתובת לא תאפשר רישום מגורים.
- למכור בתוך שלוש שנים מרכישה פטורה ממע״מ. המע״מ והריבית הופכים לחוב לתשלום.
- לקרוא צמיחה בלירות כתשואה בדולרים. 22.3% בלירות היו כ-3.7% בדולרים.
שאלות נפוצות
האם זול יותר לקנות בגאורגיה או בטורקיה?
מבחינת החיובים הרשמיים, בגאורגיה: רישום של 150 לארי וללא מס העברה, לעומת אגרת שטר בעלות של 4% שמתחלקת בין הצדדים בטורקיה.
האם מותר לי להשכיר בית בטורקיה שמקנה לי היתר שהייה?
לא. הרשימה של רשות ההגירה קובעת שאסור להשתמש בבית להשכרה. לא מצאנו כלל כזה בגאורגיה; עורך דין צריך לאשר זאת.
האם קנייה בגאורגיה מקנה אזרחות?
לא; התאזרחות מחייבת 10 שנות שהייה. טורקיה מעניקה אותה על נכס של USD 400,000 שמוחזק שלוש שנים.
מתי רווח ממכירה חוזרת פטור ממס?
בגאורגיה, אחרי יותר משנתיים של בעלות, ובטורקיה, אחרי חמש שנים.
מקורות
- חוק רישום המקרקעין מס' 2644, סעיף 35, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שאלות נפוצות, המנהלה הכללית לרישום מקרקעין ולקדסטר (TKGM) (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק האגרות מס' 492, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- העלאת אגרת השירות של רשם המקרקעין, CNBC-e, 4 במאי 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק המע״מ מס' 3065, סעיף 13, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שיעור המע״מ על דירות, KPMG Turkiye, 23 בספטמבר 2022 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שיעור המע״מ על דירות אחרי החלטה 7346, Alomaliye, 10 ביולי 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק מס' 6458, סעיף 31, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- המסמכים להיתר שהייה לטווח קצר, רשות ההגירה (Presidency of Migration Management), 18 במרץ 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הגבלה חדשה על מכירות לזרים, Ekonomim, אוקטובר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מגבלה נוספת על מכירות לזרים, Cumhuriyet, אוקטובר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הודעה על סגירת שכונות, רשות ההגירה, 16 במאי 2022 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הודעה בנושא המחוזות באיסטנבול, רשות ההגירה, 16 ביולי 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תקנות האזרחות, סעיף 20, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החלטה נשיאותית מס' 5554, הרשומות הרשמיות של טורקיה (Resmî Gazete), 13 במאי 2022 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדריך להכנסה משכירות לתושבי חוץ, רשות המסים של טורקיה, פברואר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק מס ההכנסה מס' 193, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הודעת רשות המסים בנושא שכר דירה, Alomaliye, 23 באוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדריך להכנסות אחרות 2026, רשות המסים של טורקיה, 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק מס הרכוש מס' 1319, mevzuat.gov.tr (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מכירות בתים לפי TÜİK, 2025, Alomaliye, 20 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- המכירות לזרים בשפל של שבע שנים, Ekonomim, ינואר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מכירות בתים לפי TÜİK, ספטמבר 2026, DHA, 16 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדדי מחירי הדירות ושכר הדירה של ה-TCMB, Alomaliye, 16 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- האינפלציה של אוקטובר 2026, Timeturk, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שערי חליפין יציגים, הבנק המרכזי של טורקיה, 2 בנובמבר 2026, יחד עם הקבצים ל-31 בדצמבר 2021 ול-30 בספטמבר 2025 ו-2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדריך קנייה: גאורגיה, Global Property Guide (נצפה בתאריך 10 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, סעיפים 5 ו-6 (בגאורגית), הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, סעיפים 81, 82 ו-206, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- אגרות ומועדים לרישום, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026)
- החלטה מס' 507 על תעריפי הנוטריונים, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", סעיפים 15 ו-16, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- החוק האורגני על האזרחות הגאורגית, סעיף 12, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 11 באוקטובר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, Galt & Taggart, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- Regional Residential Real Estate, 2025, Galt & Taggart, 6 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- Inflation Rate in Georgia, September 2026, Geostat, 2 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- שער החליפין הרשמי של הלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על סמך החוקים של טורקיה, מקורות של רשם המקרקעין, רשות ההגירה, רשות המסים והבנק המרכזי שלה, הסטטיסטיקה של TÜİK, ועל סמך החוק הגאורגי ונתוני השוק בגאורגיה.