Грузия или Турция для покупки недвижимости: правила, налоги и ВНЖ в сравнении

Как Грузия и Турция выглядят для иностранного покупателя?

У Грузии и Турции (Türkiye) общее черноморское побережье, и многие покупатели осматривают Батуми и Анталию за одну поездку. Однако правила, по которым проходит покупка, расходятся почти в каждой строке.

Ни одна из колонок не выигрывает во всех строках. В разделах ниже указаны источник и подробности по каждой из них.

Кто может купить и где?

В Грузии иностранцы приобретают жильё и коммерческую недвижимость на тех же условиях, что и граждане; только сельскохозяйственная земля закреплена за грузинами. Турецкий Закон о праве собственности № 2644, статья 35, в редакции 2012 г. с поправками 2018 г., разрешает покупку гражданам стран, которые определяет Президент; этот порядок пришёл на смену прежней проверке взаимности. Действующего официального списка мы не нашли, поэтому уточните ситуацию со своим гражданством до внесения задатка. Та же статья вводит ограничения:

• иностранные физические лица могут владеть не более чем 10% площади района, доступной для частной собственности, и не более чем 30 гектарами каждое по всей стране;
• реестр сверяется с картами военных зон и зон безопасности, а недвижимость, приобретённая с нарушением статьи 35, ликвидируется, если собственник не продаст её в установленный срок;
• покупатель земли без здания обязан представить проект в министерство в течение 2 лет.

Во что обходится оформление покупки за USD 300 000?

Земельный реестр Турции взимает сбор за свидетельство о праве собственности по Закону о сборах № 492: 2% с покупателя и 2% с продавца, от заявленной стоимости, которая не может быть ниже стоимости для налога на имущество. Нередко покупатель соглашается оплатить все 4%; это предмет торга, а не требование закона. Каждая сделка с участием иностранца также требует отчёта об оценке от компании с лицензией Совета по рынкам капитала, а также обязательного страхования от землетрясений (DASK). С 1 мая 2025 г. сервисный сбор реестра составлял TRY 16 629 для иностранного покупателя против TRY 5 324 для турецкого, по данным CNBC-e; суммы на 2026 г. не подтверждены.

В Грузии налога на передачу нет: Налоговый кодекс разрешает взимать только перечисленные в нём налоги (статьи 5 и 6). Регистрация стоит 150 лари, а нотариус не обязателен.

Мелкие грузинские расходы разобраны в нашем руководстве о расходах на покупку по официальным тарифам.

Когда покупатель в Турции платит НДС за новую квартиру?

Согласно статье 13(1)(i) Закона об НДС № 3065, первая продажа новостройки иностранному физическому лицу, не проживающему в Турции, освобождается от налога, если цена ввезена в страну в иностранной валюте. Если жильё продаётся в течение трёх лет, неуплаченный НДС вместе с процентами подлежит уплате до перехода права; Закон № 7394 в 2022 г. удлинил этот срок с одного года. Сохраняйте банковские документы о переводе.

Покупатели, которые не подпадают под освобождение, платят по разрешениям, выданным с 1 апреля 2022 г., и по ставкам, действующим с 10 июля 2023 г.: 1% за чистую площадь до 150 м² в зонах риска городской трансформации, 10% за площадь до 150 м² в остальных местах и 20% за площадь сверх 150 м². Эти ставки приводят KPMG Turkiye и Alomaliye; собственное руководство налоговой службы не загрузилось. Для нашей квартиры за USD 300 000 освобождение экономит USD 30 000 при ставке 10%, а для квартиры больше 150 м² ещё больше. Перепродажа частным владельцем НДС не облагается.

Что даёт каждый из видов на жительство?

Турецкое разрешение связано с проживанием в жилье, грузинское со владением им. Статья 31 турецкого Закона № 6458 называет владение недвижимостью основанием для краткосрочного ВНЖ сроком до 2 лет за один раз, а пороговую стоимость устанавливает Министерство внутренних дел. Перечень документов миграционного ведомства требует жильё стоимостью не меньше эквивалента USD 200 000 в лирах на момент приобретения, в котором иностранец живёт сам: «Konut, kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamaz» (в нашем переводе: жильё нельзя использовать для аренды или иного получения дохода). По сообщениям Ekonomim и Cumhuriyet, этот минимум 16 октября 2023 г. заменил USD 75 000 и USD 50 000; официального объявления с этой датой мы не нашли.

Важен и адрес. С 2022 г. ведомство закрыло для новой регистрации по месту жительства кварталы с высокой долей иностранцев, а в июле 2023 г. назвало 10 районов Стамбула, где новые заявления не принимаются. Актуального официального списка найти не удалось, поэтому проверьте адрес до подписания.

Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» предусматривает разрешение на 1 год, которое продлевается, пока вы владеете объектом, за несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью более USD 150 000, а также инвестиционный ВНЖ на 5 лет за стоимость более USD 300 000. Правила, запрещающего сдавать такую недвижимость, мы не нашли; это должен подтвердить юрист. Порядок действий описан в нашем руководстве о ВНЖ через недвижимость, а инструмент сравнения стран сопоставляет оба пути с вариантами в других странах.

Гражданство: покупка против многолетнего проживания

Турция предоставляет гражданство напрямую за недвижимость стоимостью не менее USD 400 000 согласно статье 20(1)(b) Положения о применении Закона о турецком гражданстве. Объект должен находиться в режиме кондоминиума или строительного сервитута либо быть землёй со зданием, а в запись о праве вносится отметка о запрете продажи на три года. В заявление можно включить супруга и несовершеннолетних детей, требования о сроке проживания нет. Решение Президента № 5554 подняло сумму с USD 250 000 начиная с 13 июня 2022 г. Отметка запрещает продажу, но не сдачу в аренду; есть ли риск в сдаче жилья в этот период, нужно спросить у турецкого юриста.

Паспорта за покупку Грузия не даёт. Общая натурализация по статье 12 Органического закона Грузии «О гражданстве Грузии» требует 10 лет законного проживания подряд, экзаменов по языку, истории и праву, а также работы, недвижимости или бизнеса в Грузии.

Какая часть арендной платы уходит на налог?

Грузия облагает доход физического лица от сдачи жилья ставкой 5% от валовой суммы, без вычетов (статья 81(2) Налогового кодекса); подробнее в нашем руководстве по налогу на арендный доход. Турция тоже облагает нерезидентов налогом на аренду турецкой недвижимости, как следует из руководства налоговой службы от февраля 2025 г. Арендодатель вычитает фактические расходы либо фиксированные 15%, а шкала 2026 г. по статье 103 Закона о подоходном налоге выглядит так: 15% до TRY 190 000, 20% до TRY 400 000, 27% до TRY 1 000 000, далее 35% и 40%. Декларация подаётся в марте.

В сводной редакции закона по-прежнему значится годовая льгота в TRY 58 000 для дохода от сдачи жилья, однако в октябре 2025 г. налоговая служба объявила о законопроекте, который сохраняет её только для пенсионеров. Статус этой меры не подтверждён, поэтому в примере приведены оба варианта.

Чем выше арендная плата, тем большая её часть попадает в диапазоны 27% и 35%. Ваша страна тоже может облагать этот доход налогом.

Какой налог приходится платить за владение каждый год?

Турецкий Закон о налоге на имущество № 1319 облагает жильё ежегодно по ставке 0,1% от муниципальной налоговой стоимости или 0,2% в столичных муниципалитетах, например в Стамбуле и Анталии, а для жилья с очень высокой налоговой стоимостью добавляется от 0,3% до 1,0%. В Грузии налог с квартиры не платят, пока семья заработала за прошлый год не больше 100 000 лари (статья 206 Налогового кодекса в редакции от 30 сентября 2026 г.); при большем доходе ставка составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости. Как определяется доход семьи нерезидента, лучше уточнить у бухгалтера.

Последующая продажа: два года или пять

В Грузии при продаже жилья в течение двух лет с прироста стоимости платится 5% (статья 81(3) Налогового кодекса); если владение длилось более двух лет, прирост освобождается от налога (статья 82). В Турции, согласно руководству налоговой службы на 2026 г., облагается прирост при продаже недвижимости в течение пяти лет с момента покупки, причём срок считается в календарных днях. Сначала стоимость приобретения индексируется по ценам производителей, если они выросли на 10% или больше, затем первые TRY 150 000 такого дохода в 2026 г. освобождаются, а остаток облагается по шкале от 15% до 40%. Как это применяется к нерезиденту, должен подтвердить турецкий бухгалтер. Выход из турецкой недвижимости также влечёт сбор продавца за свидетельство о праве собственности в размере 2%, возврат НДС при продаже в течение трёх лет после покупки с освобождением и трёхлетний запрет на продажу жилья, купленного ради гражданства. Покупатель, который держит объект три или четыре года, в Грузии от налога освобождён, а в Турции всё ещё его платит.

Как менялись оба рынка с 2022 года?

По данным статистического ведомства TÜİK, в 2025 г. в Турции было продано 1 688 910 единиц жилья. Продажи иностранцам сократились с 67 490 в 2022 г. (4,5% всех продаж) до 23 781 в 2024 г. и 21 534 в 2025 г. (1,3%), а за январь-сентябрь 2026 г. составили 15 308, на 4,3% меньше, чем годом ранее. Спад совпал с повышением порога для гражданства в июне 2022 г. и порога для ВНЖ в октябре 2023 г. В 2025 г. иностранцы купили 7 989 единиц жилья в Стамбуле и 7 118 в Анталии. Galt & Taggart насчитали в 2025 г. 17 478 продаж квартир в Батуми при доле иностранцев 52% (выпуск за март 2026 г.), то есть по нашему расчёту примерно 9 100; определения не совпадают, поэтому эту цифру стоит воспринимать только как порядок величины.

Индекс цен на жильё центрального банка вырос на 22,3% в лирах за год по сентябрь 2026 г., но с поправкой на инфляцию снизился на 5,7%; в Стамбуле рост составил 26,8%. Поскольку доллар за год подорожал к лире на 17,9%, в долларах рост составил около 3,7% по нашему расчёту. Арендная плата для новых арендаторов поднялась на 26,6% в лирах, а в реальном выражении снизилась на 2,4%. Доходность аренды банк не публикует, и подтверждённой цифры мы не нашли.

В Тбилиси цена белого каркаса по данным Galt & Taggart в августе 2026 г. составляла USD 1 432 за м², на 6,8% больше, чем годом ранее, при валовой доходности 8,7%. Помесячные ряды есть в нашем индексе цен и индексе арендных ставок.

Почему валюта здесь так важна?

По курсу центрального банка Турции доллар стоил TRY 13,33 в конце 2021 г. и TRY 49,88 на 3 ноября 2026 г.: по нашему расчёту, лира потеряла около 73% своей долларовой стоимости. Потребительские цены за год по октябрь 2026 г. выросли на 29,77% (TÜİK). За тот же период лари укрепился: с 3,0976 лари за доллар в конце 2021 г. до 2,5973 лари на 3 ноября 2026 г. (Национальный банк Грузии), хотя раньше он уже резко падал, как в 2014-2015 гг. и в 2020 г. Арендодатель, получающий плату в лирах, теряет в долларах всякий раз, когда арендные ставки отстают от валютного курса. Выдают ли турецкие банки кредиты иностранцам-нерезидентам, подтвердить мы не смогли.

Какая страна отвечает какому приоритету?

Сравнение на уровне городов приведено в статье «Батуми или Анталия»; для стран Персидского залива см. «Грузия или Дубай».

Риски и исключения

• Считать, что гражданам вашей страны можно покупать в Турции. Актуального официального списка найти не удалось.
• Сдавать турецкое жильё, оформленное под ВНЖ. Правила выдачи разрешения это запрещают.
• Покупать в закрытом квартале. По такому адресу регистрацию для ВНЖ могут не дать.
• Продавать в течение трёх лет после покупки без НДС. Придётся уплатить НДС и проценты.
• Принимать рост в лирах за доходность в долларах. 22,3% в лирах обернулись примерно 3,7% в долларах.

Частые вопросы

Где покупка дешевле: в Грузии или в Турции?

По официальным платежам дешевле в Грузии: регистрация за 150 лари и никакого налога на передачу, тогда как в Турции взимается сбор за свидетельство о праве собственности 4%, который делится между сторонами.

Можно ли сдавать турецкое жильё, через которое я получил ВНЖ?

Нет. В перечне миграционного ведомства сказано, что такое жильё нельзя использовать для аренды. В Грузии подобного правила мы не нашли; это должен подтвердить юрист.

Даёт ли покупка в Грузии гражданство?

Нет: для натурализации нужны 10 лет проживания. Турция предоставляет гражданство за недвижимость на USD 400 000, которой владеют три года.

Когда прирост при перепродаже не облагается налогом?

В Грузии после более чем двух лет владения, в Турции после пяти лет.

Источники

1. Закон о праве собственности № 2644, статья 35, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Часто задаваемые вопросы, Генеральное управление земельного реестра и кадастра (TKGM) (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Закон о сборах № 492, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Повышение сервисного сбора земельного реестра, CNBC-e, 4 мая 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Закон об НДС № 3065, статья 13, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Ставка НДС на жильё, KPMG Turkiye, 23 сентября 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Ставка НДС на жильё после Решения 7346, Alomaliye, 10 июля 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Закон № 6458, статья 31, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Документы для краткосрочного ВНЖ, Управление миграции при Президенте Турции, 18 марта 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Новое ограничение на продажу жилья иностранцам, Ekonomim, октябрь 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. Ещё одно ограничение на продажу жилья иностранцам, Cumhuriyet, октябрь 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Объявление о закрытии кварталов, Управление миграции при Президенте Турции, 16 мая 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Заявление о районах Стамбула, Управление миграции при Президенте Турции, 16 июля 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Положение о гражданстве, статья 20, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
15. Решение Президента № 5554, Официальная газета, 13 мая 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
16. Руководство по арендному доходу для нерезидентов, Налоговая служба Турции, февраль 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
17. Закон о подоходном налоге № 193, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
18. Объявление Налоговой службы об аренде жилья, Alomaliye, 23 октября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
19. Руководство по прочим доходам на 2026 г., Налоговая служба Турции, 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
20. Закон о налоге на имущество № 1319, mevzuat.gov.tr (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
21. Продажи жилья по данным TÜİK, 2025 г., Alomaliye, 20 января 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
22. Продажи иностранцам на минимуме за семь лет, Ekonomim, январь 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
23. Продажи жилья по данным TÜİK, сентябрь 2026 г., DHA, 16 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
24. Индексы цен на жильё и арендной платы TCMB, Alomaliye, 16 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
25. Инфляция за октябрь 2026 г., Timeturk, 3 ноября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
26. Индикативные валютные курсы, Центральный банк Турции, 2 ноября 2026 г., а также файлы за 31 декабря 2021 г. и 30 сентября 2025 и 2026 гг. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
27. Buying guide: Georgia, Global Property Guide (дата обращения 10 октября 2026 г.)
28. Налоговый кодекс Грузии, статьи 5 и 6 (на грузинском языке), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
29. Налоговый кодекс Грузии, статьи 81, 82 и 206, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
30. Сборы и сроки регистрации, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 13 октября 2026 г.)
31. Постановление № 507 о нотариальных тарифах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
32. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», статьи 15 и 16, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
33. Органический закон Грузии «О гражданстве Грузии», статья 12, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
34. Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
35. Regional Residential Real Estate, 2025, Galt & Taggart, 6 марта 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
36. Уровень инфляции в Грузии, сентябрь 2026 г., Geostat, 2 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
37. Официальный курс лари, Национальный банк Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Сравнение опубликовано на основе турецких законов, данных земельного реестра, миграционного ведомства, налоговой службы и центрального банка, статистики TÜİK, а также грузинского законодательства и рыночных данных.