Батуми и Анталия рядом друг с другом
Оба города продают иностранцам квартиры с видом на море и живут за счёт туризма, но различаются масштабом, валютой и правилами сдачи жилья. Большинство цифр по Анталии относятся ко всей провинции, включая Аланью, Кемер и Каш; цифры по Батуми относятся к городу. Цены предложения никогда не смешиваются в одной ячейке с данными о сделках или оценках.
| Показатель | Батуми | Анталия | Источник и период |
|---|---|---|---|
| Продажи жилья, все покупатели | 17 478 (город) | 86 730 (провинция) | Galt & Taggart, зарегистрированные продажи; TÜİK; оба за 2025 г. |
| Иностранные покупатели | От 48% до 52% сделок | 7 118 единиц жилья, около 8% продаж | Colliers, август и сентябрь 2026 г.; TÜİK, 2025 г. |
| Цена за м² | USD 1 960, готовые новые квартиры от застройщиков | Около USD 1 095 в предложении, все выставленные квартиры (TRY 54 627) | Galt & Taggart, июнь 2026 г.; Endeksa, сентябрь 2026 г.; разные показатели |
| Изменение цены за год | +9,8% в долларах, новые квартиры с ремонтом | +20,0% в лирах, региональный индекс оценок, около -7,5% с поправкой на инфляцию | Galt & Taggart, июнь 2026 г.; TCMB, сентябрь 2026 г. |
| Годовая инфляция | 5,6% | 29,73% | Сентябрь 2026 г. |
| Валовая доходность аренды | 7,1% | 6,9% | Galt & Taggart, июнь 2026 г. |
| Посуточная сдача | Лицензия не нужна | Разрешение и согласие каждого собственника | Грузинское законодательство; турецкий Закон № 7464 |
| Пассажиры аэропорта | 1 229 949 | 39,2 млн | TAV Airports; Airport World; 2025 г. |
| Климат | 14,2 °C, 2 519 мм осадков, 1 958 часов солнца | 18,9 °C, 1 032 мм осадков, 2 970 часов солнца | Нормы ВМО 1981-2010; MGM 1930-2025, годовые значения в нашем расчёте |
| Семья из четырёх человек, месяц без аренды | Около USD 2 215 | Около USD 2 520 | Numbeo, данные пользователей, октябрь и ноябрь 2026 г. |
Налоги и правила ВНЖ на уровне стран собраны на нашей странице Грузия или Турция для покупки недвижимости.
Кто покупает в каждом из городов?
В Анталии иностранцы составляют небольшое меньшинство. TÜİK, статистическое ведомство Турции, насчитало 7 118 единиц жилья, проданных иностранцам в провинции в 2025 г.: это второе место после Стамбула и треть общенационального итога. По нашему расчёту, это лишь около 8% из 86 730 единиц жилья, проданных в провинции, и на 13% меньше, чем 8 223 в 2024 г. В сентябре 2026 г. иностранцы купили там 664 единицы жилья.
В Батуми, по данным Colliers, на иностранцев пришлось 52% сделок с квартирами в августе 2026 г. и 48% в сентябре. Сам рынок меньше: 17 478 зарегистрированных продаж в 2025 г., примерно пятая часть анталийского. Наш обзор рынка Батуми отслеживает эти цифры каждый квартал. Для продавца это означает, что вторичный рынок Анталии держится на местных покупателях, которые платят в лирах, тогда как в Батуми примерно половина покупателей приезжает из-за рубежа.
Дешевле ли Анталия за квадратный метр?
По средним значениям да; в самых дорогих прибрежных районах не всегда. Данные Endeksa, опубликованные на портале Emlakjet, показали среднюю цену предложения квартир в провинции Анталия в TRY 54 627 за м² в сентябре 2026 г., около USD 1 095, а средняя выставленная квартира стоила около USD 115 000; оба пересчёта наши.
| Район | TRY за м² | Около USD за м² | 12 месяцев, в лирах |
|---|---|---|---|
| Каш | 108 023 | 2 170 | +21,8% |
| Коньяалты | 85 630 | 1 720 | +27,4% |
| Аланья | 62 143 | 1 250 | +17,9% |
| Муратпаша | 58 437 | 1 170 | +32,7% |
Цена застройщика на готовые новые квартиры по Galt & Taggart составила USD 1 960 за м² в июне 2026 г.; средняя Endeksa охватывает все выставленные квартиры, поэтому разница не сопоставима напрямую. Colliers оценила новые квартиры в зарегистрированных сделках в USD 1 408 в сентябре 2026 г. По ценам предложения у нас есть лишь 16 объявлений по Батуми, просмотренных на ss.ge 27 октября 2026 г.: медиана 4 555 лари за м², около USD 1 755, что близко к Коньяалты. Официальную цену сделок по региону Анталии нам найти не удалось. Цены по зонам приведены на нашей странице сравнение районов Батуми.
Почему рост цен в Анталии выглядит таким высоким?
Потому что он считается в лирах. Индекс Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) строится на банковских оценках для ипотеки, а не на ценах продажи, и отдельного ряда только по Анталии не имеет; регион Анталия, Бурдур и Ыспарта вырос на 20,0% за год по сентябрь 2026 г. против 22,3% по стране. Потребительская инфляция составила 29,73%, так что общенациональный индекс в реальном выражении снизился на 5,7%, как сообщает TCMB, а регион Анталии, по нашему расчёту, примерно на 7,5%.
Лира тоже подешевела: 30 сентября 2025 г. доллар стоил TRY 41,5068, а годом позже TRY 48,9303. В долларах региональный индекс вырос лишь примерно на 2%, а средняя цена предложения Endeksa примерно на 5%, по нашему расчёту. Квартиры в Батуми оцениваются в долларах: Galt & Taggart сообщила о росте цен на новые квартиры с ремонтом на 9,8% и на квартиры вторичного рынка на 6,5% за год по июнь 2026 г., а Colliers о росте цен на новые квартиры на 5,2% по сентябрь 2026 г., при инфляции в Грузии 5,6%. Официальный грузинский индекс охватывает только Тбилиси; наш индекс цен объясняет, как устроены эти ряды.
Сколько приносит долгосрочная аренда?
Средняя запрашиваемая арендная ставка Endeksa в провинции Анталия в октябре 2026 г. составляла TRY 312 за м² в месяц, около USD 6,3, что на 21,8% больше, чем годом ранее; в Коньяалты в среднем TRY 430, в Аланье 265. Если разделить двенадцать месяцев такой аренды на цену предложения, валовая доходность получается около 6,9%, по нашему расчёту. Обзор Galt & Taggart по Батуми за 2-й квартал 2026 г. приходит к той же цифре другим методом: на его графике за июнь 2026 г., построенном по данным AirDNA, Numbeo и собственным данным компании, у Анталии 6,9%, у Аланьи 6,4%, у Батуми 7,1%.
Итак, доходность близка. Арендные ставки в Батуми, по Galt & Taggart от USD 10,6 до 12,3 за м² в месяц в зависимости от зоны, почти вдвое выше запрашиваемой аренды в Анталии в долларах, хотя показатели разные, но и цены там тоже выше. Все эти цифры валовые: до налогов, платы за обслуживание, простоя и управления. Наш индекс арендных ставок по Тбилиси показывает, как измеряется каждая цифра аренды.
Можно ли сдавать квартиру посуточно?
Именно здесь города расходятся сильнее всего. Турецкий Закон № 7464, действующий с 1 января 2024 г., распространяется на сдачу жилья на срок до 100 дней за раз, независимо от цели:
- Сначала разрешение. До первого договора нужно разрешение Министерства культуры и туризма, а табличка министерства должна висеть у входа (статья 3(1)).
- Согласны все собственники. К заявлению прилагается единогласное решение всех собственников помещений в здании (статья 3(3)).
- Лимит. В здании, где больше трёх помещений, один арендодатель может получить разрешения не более чем на 25% из них (статья 3(4)).
- Штрафы. Сдача без разрешения обходится в TRY 100 000 за единицу жилья, затем в TRY 500 000 и TRY 1 000 000, если она продолжается после 15-дневных сроков (статья 4(1)), что в нашем пересчёте составляет примерно от USD 2 000 до USD 20 000. Это базовые суммы, которые ежегодно индексируются; официальной таблицы сумм на 2026 г. мы не нашли.
Резиденции высокого класса с ресепшн, охраной, ежедневной уборкой и другими услугами могут быть освобождены от требования о согласии и от лимита, если их план управления допускает краткосрочную сдачу (статья 3(10)). В сентябре 2024 г. министерство насчитало в провинции Анталия 7 986 единиц жилья с разрешением примерно из 13 000 заявлений; более свежих данных мы не нашли.
В Батуми лицензия на размещение гостей не требуется: собственник встаёт на налоговый учёт и может выбрать фиксированный налог 10 лари за м² сдаваемой площади в месяц до 1 января 2028 г., за выбранные месяцы или за весь год, при обороте не выше 100 000 лари (как этот лимит сочетается с регистрацией плательщиком НДС, не подтверждено), а соседи могут ограничить сдачу только соглашением, зарегистрированным в Публичном реестре. Подробнее в нашем руководстве Airbnb в Батуми.
Насколько велик туристический рынок каждого города?
Разрыв в масштабе здесь самый большой на всей странице. Аэропорт Анталии под управлением Fraport TAV Antalya обслужил в 2025 г. рекордные 39,2 млн пассажиров; туда летали 96 авиакомпаний в 230 пунктов назначения в 52 странах, сообщил Airport World. Аэропорт Батуми под управлением TAV Georgia обслужил 1 229 949 пассажиров при 26 авиакомпаниях и 29 направлениях, так что пассажиропоток Анталии был примерно в 32 раза больше, по нашему расчёту. Анталия насчитала 17 571 155 посетителей в 2025 г.; статистическое ведомство Грузии насчитало 2,7 млн визитов въездных посетителей в Аджарию, регион вокруг Батуми. Эти показатели измеряются по-разному, поэтому мы говорим лишь, что поток в Анталию в несколько раз больше.
В 2026 г. оба рынка ослабли. Число иностранных посетителей Анталии с января по август сократилось на 5,8%, до 11 023 586, и сообщения связывали это снижение с региональными конфликтами, а пассажиропоток её аэропорта по сентябрь был на 3% ниже по предварительным данным. Аэропорт Батуми обслужил в 1-м квартале 115 785 пассажиров, на 25,6% меньше. Подтвердить прямой рейс между городами нам не удалось; из Батуми ежедневно летают рейсы в Стамбул, они перечислены на нашей странице авиарейсы в Батуми.
Сколько длится сезон?
Зимой оба города пустеют. В аэропорту Анталии в зимний день выполняется около 270 взлётов и посадок против примерно 910 летом, и его оператор называет сезонность, вероятно, своей главной проблемой. В январе 2026 г. приехало около 166 000 иностранных посетителей, а в августе 2 664 364, примерно в 16 раз больше. Аэропорт Батуми обслужил около 40 000 пассажиров в феврале 2025 г. и рекордные 213 636 в августе, примерно в пять раз больше. Одно соотношение считает посетителей, другое пассажиров, поэтому они показывают форму каждого сезона, а не точное сравнение. Квартира для отдыхающих в обоих городах получает основную часть дохода летом; наша страница сезонность в Батуми разбирает год по месяцам.
Какая погода в течение года?
По среднемесячным значениям Государственной метеорологической службы Турции (MGM) для Анталии за 1930-2025 гг. мы рассчитали среднюю температуру около 18,9 °C, около 1 032 мм осадков примерно за 73 дня и около 2 970 часов солнечного сияния в год. Почти девять десятых осадков выпадает с октября по март; с июня по август почти сухо, а средний дневной максимум в июле составляет 34,2 °C.
В Батуми осадков примерно в два с половиной раза больше: нормы Всемирной метеорологической организации за 1981-2010 гг. для его аэропорта дают 2 519 мм примерно за 139 дней, 1 958 часов солнечного сияния и среднюю температуру 14,2 °C, а самый дождливый месяц - ноябрь. Периоды наблюдений разные, поэтому обе серии следует читать как многолетние средние. В Анталии проверяйте охлаждение и затенение; в Батуми проверяйте сырость, вентиляцию и открытость штормам, как объясняет наша страница Батуми зимой.
Может ли иностранный собственник жить там?
В Анталии важен адрес. Управление миграции при Президенте Турции (Göç İdaresi) с 1 июля 2022 г. закрыло для новой регистрации иностранцев 1 169 кварталов в 63 провинциях везде, где иностранцы составляют более 20% турецкого населения, и время от времени повторяет этот анализ. DHA сообщило о 10 закрытых кварталах в Анталии: Хурма, Сарысу и Лиман в Коньяалты; Каргыджак, Махмутлар, Кестель и Авсаллар в Аланье; Топчулар в Муратпаше; а также две части промышленной зоны Дёшемеалты. Иностранцы по-прежнему могут покупать там жильё, но не могут получить ВНЖ на основании этой недвижимости.
В мае и июне 2026 г. торговая палата Аланьи и агентства недвижимости сообщили, что четыре квартала Аланьи вновь открываются; официального уведомления мы не нашли, поэтому это не подтверждено. Перед подписанием проверьте точный адрес в миграционном управлении провинции. Отдельный список Göç из 781 квартала от мая 2022 г. касается регистрации беженцев, а не ВНЖ собственников.
Для турецкого ВНЖ через недвижимость нужно жильё стоимостью не менее USD 200 000, которое не сдаётся в аренду; это больше, чем средняя выставленная квартира в Анталии, около USD 115 000. Грузия требует недвижимость стоимостью более USD 150 000, без квот по районам и без запрета на сдачу. Наш инструмент сравнения стран показывает эти пороги рядом.
Какой город подходит для какого плана?
Ни один из городов не выигрывает по всем пунктам.
| План | Батуми | Анталия |
|---|---|---|
| Сдача отдыхающим | Ни лицензии, ни голосования соседей | Туристов гораздо больше, но нужны разрешение и согласие всего здания |
| Долгосрочная аренда | Валовая доходность 7,1% | Валовая доходность 6,9% |
| Стоимость в долларах | Цены в долларах, рост от 5% до 10% в год | Цены предложения выросли примерно на 5% в долларах |
| Более низкая цена за м² | Выше по доступным цифрам, показатели разные | Средняя цена предложения по провинции ниже; лучшие районы сопоставимы или дороже |
| ВНЖ | Более USD 150 000, сдача разрешена | Не менее USD 200 000, сдавать нельзя, есть закрытые кварталы |
| Солнце | Мягко, влажно | Жаркое, сухое лето |
Риски и исключения
- Принимать рост в лирах за прибыль. Рост на 20% в лирах может оказаться реальным убытком и небольшим приростом в долларах.
- Считать, что турецкую квартиру можно сдавать посуточно. Без разрешения и согласия каждого собственника это невозможно.
- Покупать ради ВНЖ в закрытом квартале. Покупка законна, а вот ВНЖ получить нельзя.
- Сравнивать провинцию с городом. Данные по Анталии включают Аланью, Каш и районы вдали от моря.
- Не учитывать новое предложение в Батуми. Большой объём строящихся квартир для краткосрочной аренды может сдерживать посуточные ставки.
Частые вопросы
Анталия дешевле Батуми?
По доступным цифрам да: средняя цена предложения около USD 1 095 за м² в сентябре 2026 г. против цены застройщика в Батуми USD 1 960 за готовые новые квартиры в июне 2026 г., а это другой показатель. Каш просит больше, чем оба.
Где выше доходность аренды?
Они близки: 7,1% в Батуми и 6,9% в Анталии на графике Galt & Taggart за июнь 2026 г.
Нужна ли лицензия для сдачи отдыхающим?
В Анталии нужны разрешение министерства, табличка и согласие всех собственников в здании. В Батуми достаточно налоговой регистрации.
Можно ли получить ВНЖ, купив жильё в Аланье?
Только за пределами закрытых кварталов и при стоимости жилья не менее USD 200 000. Сообщения о том, что в 2026 г. четыре квартала Аланьи вновь открылись, официально не подтверждены.
Присматриваетесь и к рынку Персидского залива? Смотрите Грузия или Дубай.
Источники
- Закон № 7464, Официальная газета № 32357, 2 ноября 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Индекс цен на жилую недвижимость, сентябрь 2026 г., TCMB, 16 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Курсы валют: TCMB 30 сентября 2025 г., 30 сентября 2026 г., 2 ноября 2026 г.; Национальный банк Грузии, 3 ноября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Продажа квартир в Анталии и аренда, Emlakjet с данными Endeksa (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Продажи иностранцам в 2025 г., CNN Türk, январь 2026 г.; продажи 2024 г., Hurriyet Daily News, 21 января 2025 г.; продажи по провинциям, 2025 г., Ekonomist, 20 января 2026 г.; все со ссылкой на TÜİK (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Статистика турецкого рынка, сентябрь 2026 г., Homesoverseas, 19 октября 2026 г.; инфляция за сентябрь, Gazete Oksijen, 5 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Жильё с разрешением на туристическую сдачу, DHA, 25 сентября 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Профиль аэропорта Анталии, Airport World, 2 апреля 2026 г.; пассажиропоток аэропортов по сентябрь 2026 г., Foreks, 12 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Посетители Анталии в 2025 г., DHA, 7 января 2026 г.; январь 2026 г., DHA, 6 февраля 2026 г.; январь-август 2026 г., Ekonomist, 3 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Климатическая статистика Анталии, MGM; Батуми, Википедия, нормы ВМО 1981-2010 (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Заявление о закрытых кварталах, 16 июля 2023 г., и уведомление о закрытии, 16 мая 2022 г., Göç İdaresi; 10 кварталов Анталии закрыты, DHA, 15 июля 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Торговая палата Аланьи о ВНЖ, Yeni Birlik, 3 мая 2026 г.; заявление о повторном открытии, Restproperty (агентство недвижимости), 9 июня 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- «Batumi Residential Real Estate», 2-й квартал 2026 г., Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.; продажи в Тбилиси и Батуми, International Investment со ссылкой на Colliers, 20 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Продажа квартир в Батуми, ss.ge (дата обращения 27 октября 2026 г.); Аэропорт Батуми 2026, TAV Airports; въездной туризм 2025 г., Geostat (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Стоимость жизни в Анталии и Батуми, Numbeo, данные пользователей (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе турецкого законодательства, данных Центрального банка Турецкой Республики и TÜİK, цен предложения Endeksa, статистики аэропортов и туризма, а также обзоров рынка Батуми.