איך משתווים ויזת הזהב היוונית וההיתרים של גאורגיה מכוח נכס?
שתי המדינות מעניקות שהייה לזר שקונה נכס, אבל בתנאים שונים מאוד. לצד כל שורה יוונית מופיע המקור שלה; הנתונים הגאורגיים לקוחים מהמדריכים שלנו בנושא היתרי שהייה.
| קריטריון | גאורגיה | יוון | מקור, יוון |
|---|---|---|---|
| השווי הנמוך ביותר | מעל USD 150,000 (כ-EUR 133,845) | EUR 400,000; EUR 800,000 באטיקה, בסלוניקי ובאיים הגדולים; EUR 250,000 להסבות ולמבנים לשימור | חוק 5038/2023, סעיף 100 |
| מה עומד בתנאים | נכס שאינו חקלאי, בהערכת שמאי מוסמך | נכס אחד, מבנה של 120 מ״ר לפחות, ששולם במלואו | סעיף 100 |
| תוקף ההיתר | 1 שנה, ניתן לחידוש; 5 שנים מעל USD 300,000 | 5 שנים, ניתן לחידוש | סעיפים 95 ו-100 |
| שהייה מינימלית | לא מצאנו כלל בדבר היעדרות | אין | סעיף 95 |
| עבודה | נדרשת זכות עבודה נפרדת | לא כלולה | סעיף 100(9) |
| נסיעות | אין כניסה ללא ויזה למדינות אחרות | שנגן, 90 ימים בכל 180 | אמנת שנגן, סעיף 21 |
| מס בעת הקנייה | אין | 3.09% | מסמך הצעדים של הממשלה |
| השכרה ללילה | מותרת | אסורה | סעיף 100(7A) |
| מס על שכר דירה | 5% מהברוטו | 15% עד 45% | קוד מס ההכנסה, סעיף 40 |
| התאזרחות | אחרי 10 שנים | אחרי 7 שנים | Mitos |
איזו מדרגה יוונית חלה עליכם, ומה נדרש מהבית?
סעיף 100 של קוד ההגירה, בנוסח שקבע חוק 5100/2024, מגדיר את הרף לפי מיקום. באטיקה, שבה נכללות אתונה, היחידה האזורית של סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים שאוכלוסייתם עולה על 3,100 נפש, הוא EUR 800,000 (כ-USD 896,560), ובשאר המקומות EUR 400,000 (כ-USD 448,280). בשני המקרים מדובר בנכס יחיד: מבנה ששטח החללים העיקריים בו הוא 120 מ״ר לפחות, ששולם במלואו בהעברה בנקאית לפני הגשת הבקשה; אי אפשר לצרף שתי דירות יחד. סכום של EUR 250,000 מתקבל רק עבור נכס שהוסב למגורים משימוש אחר לפני הבקשה, או עבור מבנה לשימור ששוקם במלואו עד החידוש הראשון; באף אחד מהשניים לא חלה דרישת 120 המ״ר.
בגאורגיה יש רף ארצי אחד: שווי שוק מעל USD 150,000, שקובע שמאי מוסמך, להיתר של שנה אחת (ראו את המדריך שלנו לסף של USD 150,000). מעל USD 300,000, היתר השהייה למשקיעים תקף לחמש שנים.
מה כל היתר מאפשר: שהייה, נסיעות, עבודה ומשפחה?
היתר המשקיעים היווני (סוג B.5) תקף חמש שנים ומתחדש כל עוד הבית בבעלותכם, בלי חובת שהייה מינימלית. הוא אינו מקנה זכות לעבוד. כהיתר של מדינת שנגן הוא מאפשר גם ביקורים במדינות שנגן אחרות של עד 90 ימים בכל 180, אבל לא מגורים או עבודה בהן. בני המשפחה מקבלים היתרים משלהם: בן או בת זוג או שותף, ילדים לא נשואים מתחת לגיל 21, ילדים בגירים חסרי כשרות משפטית וההורים של שני בני הזוג. האגרה הממשלתית היא EUR 2,000 ועוד EUR 16 עבור הכרטיס, וקטינים פטורים; האגרה עבור בני משפחה בגירים לא אושרה.
ההיתר הגאורגי מכוח נכס חל גם על בן או בת הזוג ועל הילדים, ומתחדש מדי שנה כל עוד הבעלים מחזיק בנכס. מאז 1 במרץ 2026 בעלי ההיתר הזה זקוקים לזכות עבודה נפרדת; בעלי היתר שהייה למשקיעים פטורים מכך. הוא אינו מקנה כניסה ללא ויזה למדינות אחרות. המסלול המלא מתואר במדריך שלנו לשהייה מכוח נכס.
כמה עולה רכישה ביוון מעבר למחיר?
מסמך הצעדים של הממשלה מ-6 בספטמבר 2026 מציין את השיעור התקף: מס העברה של 3% מהשווי לצורכי מס, או 3.09% עם התוספת העירונית של 3% על המס. הפטור לדירה ראשונה אינו פתוח לקונה מחוץ לאיחוד האירופי שאין לו מעמד של תושב קבע לטווח ארוך או של תושב מהדור השני. על מבנים חדשים היה חל מע״מ של 24%, אבל חוק 5246/2025 משעה אותו עד 31 בדצמבר 2026, ובמקומו משולם מס העברה; הארכה עד 2030 הוכרזה, אך אינה חוק.
הנוטריון גובה EUR 20 ועוד 0.80% מהשווי עד EUR 120,000, 0.70% עד EUR 380,000 ו-0.65% עד EUR 2 מיליון, ועל כך מע״מ (החלטה 111376/2011). הקדסטר היווני (Hellenic Cadastre) גובה 0.5% ועוד אגרות קבועות קטנות (החלטה 2/2026). עורך דין מבקש בדרך כלל כ-1% ועוד מע״מ, לפי נוהג ולא לפי תעריף. גאורגיה אינה גובה מס העברה; הרישום עולה GEL 150, ושכר הנוטריון הוא רשות; ראו את עלויות הקנייה בגאורגיה.
כמה עולה בסך הכול הרכישה הרגילה הזולה ביותר?
| סעיף | יוון, EUR 400,000 | גאורגיה, USD 155,000 |
|---|---|---|
| מס העברה | EUR 12,360 | אין |
| נוטריון | EUR 3,633 כולל מע״מ | GEL 968, לפי בחירה |
| רישום | EUR 2,020 | GEL 150 |
| עורך דין | EUR 4,960 | לא נכלל בחישוב |
| היתר וכרטיס | EUR 2,016 | GEL 360 |
| עלויות נוספות | EUR 24,989 (6.2%) | GEL 1,478, כ-EUR 508 |
| סך הכול | EUR 424,989 | כ-EUR 138,814 |
סכום של USD 155,000 משאיר מרווח מעל הרף הגאורגי; דוח שמאות, שכל חברה מתמחרת בעצמה, מתווסף לכך. לפי הנתונים האלה, המסלול היווני עולה בערך פי 3.1 מהגאורגי. ב-EUR 800,000 העלויות הנוספות ביוון מגיעות לכ-EUR 47,500. גם השטח שונה: מינימום של 120 מ״ר ב-EUR 400,000 משמעו EUR 3,333 למ״ר, ואילו USD 155,000 קונים כ-108 מ״ר של שלד לבן בטביליסי, לפי הממוצע של Galt & Taggart לאוגוסט 2026, USD 1,432 למ״ר.
מה ידוע על מס ההעברה של 15% שהוכרז?
ב-6 בספטמבר 2026 הודיעה ממשלת יוון שמס ההעברה על בתים שרוכשים יחידים מחוץ לאיחוד האירופי יעלה מ-3% ל-15%, או ל-15.45% עם התוספת. בני מוצא יווני, אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA ותושבי קבע לטווח ארוך יהיו פטורים; חברות, נכסים מסחריים ומגרשים לא ייכללו. שר האוצר פייראקקיס ציין את 1 ביולי 2027 כמועד התחילה, כדי שהשוק לא יופתע.
זו הודעה, לא חוק. עד 3 בנובמבר 2026 לא מצאנו הצעת חוק שהונחה, ולא הוכרז שום פטור לקוני ויזת זהב. אם המס יעבור כפי שהוכרז, המס על בית של EUR 400,000 יהיה EUR 61,800, והעלויות הנוספות בטבלה שלנו יעלו ל-EUR 74,429, כלומר 18.6% (החישוב שלנו). מי שמתכנן לחתום על שטר ביוון אחרי אמצע 2027 צריך שעורך דין יווני יעקוב אחרי החקיקה. קוד המס של גאורגיה, בנוסח המאוחד מ-30 בספטמבר 2026, אינו כולל מס העברה.
האם אפשר להשכיר לתיירים בית שנקנה לצורך ויזת זהב?
לא. סעיף 100(7A) אוסר השכרה לטווח קצר של נכס ויזת זהב, כלומר שהיות של פחות מ-60 ימים, תחת קנס של EUR 50,000 ושלילת ההיתר, וכל חידוש מחייב כעת הצהרה שהבית אינו מושכר בדרך זו. בתים שנקנו לפי הכללים שקדמו ל-2024 אינם כפופים לכך. ב-15 באוקטובר 2026 הזהיר שר ההגירה פלבריס שבעלים שיפרו את האיסור יאבדו את ויזת הזהב (Greek City Times). חוזה שכירות של 60 ימים ומעלה נשאר מותר.
על כל הבעלים במרכז אתונה חלה מגבלה נוספת: אין רישום ראשון במרשם ההשכרה לטווח קצר ברובעים העירוניים 1, 2 ו-3 עד 31 בדצמבר 2026, עם קנסות של EUR 20,000 לפחות. הקהילה העירונית 1 של סלוניקי נתונה להקפאה זהה מאז 1 ביולי 2026. הארכה עד סוף 2027 הוכרזה בספטמבר 2026, אך עדיין לא עוגנה בחקיקה. גאורגיה אינה מתנה את ההיתר בשום תנאי של השכרה; ראו את המדריך שלנו ל-Airbnb בבטומי.
איך ממוסה השכרה ארוכה: ארבע מדרגות ביוון או 5% אחיד?
מאז 1 בינואר 2026 יוון ממסה שכר דירה בנפרד, לפי סולם משלו: 15% עד EUR 12,000 בשנה, 25% עד EUR 24,000, 35% עד EUR 36,000 ו-45% מעל לכך (קוד מס ההכנסה, סעיף 40, כפי שתוקן בחוק 5246/2025; KPMG Greece). גאורגיה גובה 5% משכר הדירה ברוטו ממגורים, בלי ניכויים.
| שכר דירה ברוטו | יוון | גאורגיה |
|---|---|---|
| EUR 12,000 | EUR 1,800 | EUR 600 |
| EUR 22,080 | EUR 4,320 (19.6%) | EUR 1,104 |
EUR 22,080 הם תשואה ברוטו של 5.52% על EUR 400,000. לא הצלחנו לאמת כיצד הסולם חל על משכיר שאינו תושב יוון, והאם חל ניכוי בגין תיקונים; שאלו רואה חשבון יווני. הדיווח בגאורגיה מוסבר במדריך שלנו למס על הכנסה משכר דירה.
כמה עולה להחזיק בבית, וכמה למכור אותו?
מס ENFIA השנתי של יוון (חוק 4223/2013, סעיף 4) מכפיל את שטח הרצפה בחיוב למ״ר שנגזר ממחיר האזור הרשמי, בין EUR 2.00 ל-EUR 16.20, ולאחר מכן במקדמים של גיל, קומה וחזית. לדירה חדשה של 120 מ״ר בקומה השלישית עם חזית אחת אנחנו מעריכים כ-EUR 566 בשנה באזור של EUR 1,501 עד 2,500 וכ-EUR 2,050 באזור של EUR 4,501 עד 5,000, לפני רכיב הקרקע, שלא בדקנו. בעלי נכסים ביוון ששוויים הכולל עולה על EUR 500,000 משלמים תוספת של 5% עד 20%. בגאורגיה מבנים פטורים, אלא אם ההכנסה המשפחתית בשנה הקודמת עלתה על GEL 100,000; מעל לכך השיעור הוא 0.8% עד 1%.
במכירה, החוק היווני ממסה את הרווח ב-15% (חוק 4172/2013, סעיף 41; השיעור כפי שדווח בעיתונות), אבל המס מעולם לא הופעל, ולפי דיווחים בעיתונות ושל משרדי עורכי דין הוא מושעה עד סוף 2026. נכון ל-3 בנובמבר 2026 לא מצאנו החלטה לגבי 2027. גאורגיה פוטרת בית שהוחזק יותר משנתיים, וממסה מכירה מהירה יותר ב-5%.
כמה משקיעים מגישים בקשה, וכמה זמן תיקים ממתינים?
לפי הסיכומים שלנו מתוך הטבלאות החודשיות של משרד ההגירה והמקלט, יוון הנפיקה 9,017 היתרי משקיעים ראשונים ב-2025, ו-8,107 בין ינואר לספטמבר 2026. בספטמבר 2026 היו בתוקף 35,857 היתרי משקיעים ו-68,653 היתרים לבני משפחה. סין החזיקה ב-47.4% מהיתרי המשקיעים הראשונים שבתוקף וטורקיה ב-19.6%; לישראל היו 893.
החוק מקציב חודשיים מרגע הגשת תיק מלא. ובכל זאת, בספטמבר 2026 המתינו 6,962 תיקי משקיעים, 73% מהם באטיקה, ו-1,476 מהם היו משנת 2024. לפי הקריאה שלנו, החלטות עשויות להימשך הרבה יותר משנה. בגאורגיה דיווח ראש הממשלה בפברואר 2026 על 107,307 היתרי שהייה שהונפקו לזרים, בלי פילוח לפי סוג או תקופה.
מחירים, תשואות ומבקרים: כיצד מתנהגים השווקים?
מחירי הדירות באתונה עלו ב-5.0% בשנה שהסתיימה ברבעון השני של 2026, אחרי עלייה של 8.1% בכל יוון ב-2025, לפי נתונים זמניים של בנק יוון כפי שדווחו בעיתונות היוונית. מדד מחירי ההיצע של Geostat לדירות חדשות בטביליסי עלה ב-5.9% בלארי בשנה שהסתיימה ברבעון השלישי של 2026 (מדד המחירים שלנו).
Global Property Guide, שמחלק את שכר הדירה המבוקש במחיר המבוקש, מעריך את התשואה ברוטו באתונה ב-5.52% (הרבעון השני של 2026). Galt & Taggart מעריכה את טביליסי ב-8.7% (אוגוסט 2026, דירות חדשות לפי מחיר שלד לבן) ואת בטומי ב-7.1% (יוני 2026, תעריפי לילה לפי מחיר ״מפתח ביד״). השיטות שונות, ולכן יש לקרוא את הנתונים כדירוג בלבד; ראו את מדד שכר הדירה ואת סקירת בטומי שלנו. בית שנקנה לצורך ויזת זהב מניב הכנסה רק מהשכרות ארוכות.
ליוון היו 37.98 מיליון כניסות של לא-תושבים ב-2025, לא כולל שייט (בנק יוון, דרך העיתונות), ונמל התעופה של אתונה טיפל ב-27.31 מיליון נוסעים בינואר עד ספטמבר 2026, עלייה של 4.3%. גאורגיה ספרה 7.8 מיליון מטיילים בינלאומיים ב-2025.
שבע שנים או עשר: מה באמת נדרש לאזרחות?
Mitos, מרשם ההליכים של יוון, דורש ממבקש התאזרחות שגר ביוון באופן חוקי וקבוע במשך שבע שנים, והיתר משקיעים קבוע נספר לצורך זה. נוסף על כך נדרשים מבחן בכתב, חמש שנים של עמידה בחובות המס והביטוח ביוון, מגורים רציפים ויוון כמרכז החיים, ואגרה של EUR 550. ויזת הזהב אינה מחייבת שהייה, אבל דרכון כן: בעלים שמבלה ביוון כמה שבועות בשנה לא צריך לצפות לקבל אותו.
גאורגיה דורשת עשר שנים רצופות של שהייה חוקית ומבחן בשפה, בהיסטוריה ובמשפט. היתר השהייה למשקיעים יכול להוביל אחרי חמש שנים להיתר שהייה ללא הגבלת זמן; השאלה אם השנים בהיתר מכוח נכס נספרות לצורך שהייה קבועה היא שאלה לעורך דין. במדריך האזרחות שלנו יש הפרטים.
אילו סדרי עדיפויות מצביעים על יוון, ואילו על גאורגיה?
| אם חשוב לכם בעיקר | מצביע על | משום ש |
|---|---|---|
| נסיעות בשנגן | יוון | 90 ימים בכל 180 |
| היתר ארוך שכולל גם הורים | יוון | 5 שנים בכל פעם |
| עלות הכניסה הנמוכה ביותר | גאורגיה | כ-EUR 139,000 לעומת EUR 425,000 |
| השכרה ללילה | גאורגיה | אין תנאי כזה בהיתר |
| מס נמוך על שכר דירה | גאורגיה | 5% לעומת עד 45% |
| תמחור באירו | יוון | אין פער מטבע למי שמשתכר באירו |
השוואות נוספות: גאורגיה או קפריסין, גאורגיה או מונטנגרו וגאורגיה או דובאי.
סיכונים וחריגים
- חתימה על שטר ביוון אחרי אמצע 2027 בלי בדיקה. המס של 15% שהוכרז יוסיף כ-EUR 49,000 על EUR 400,000.
- השכרה לתיירים של בית ויזת זהב. קנס של EUR 50,000 ושלילת ההיתר.
- הסכמה להחזר כספי או לחכירה חוזרת שמורידים את המחיר האמיתי. השר אמר שהסדרים צדדיים כאלה ייבדקו.
- ציפייה להחלטה בתוך חודשיים. תיקים משנת 2024 עדיין המתינו בספטמבר 2026.
- קריאת הרף הגאורגי כמחיר. השווי לפי השמאות חייב לעלות על USD 150,000.
שאלות נפוצות
מהי הרכישה המינימלית לוויזת הזהב היוונית?
EUR 400,000 עבור בית יחיד של 120 מ״ר לפחות ברוב האזורים, ו-EUR 800,000 באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שאוכלוסייתם עולה על 3,100 נפש.
האם יוון העלתה את מס ההעברה לקונים זרים?
עדיין לא. שיעור של 15% ליחידים מחוץ לאיחוד האירופי החל מ-1 ביולי 2027 הוכרז ב-6 בספטמבר 2026; עד 3 בנובמבר 2026 לא מצאנו הצעת חוק.
האם עליי לגור ביוון כדי לשמור על ההיתר?
לא, אבל התאזרחות אחרי שבע שנים מניחה מגורים ממשיים ורציפים.
האם אפשר לכלול את ההורים שלי?
ביוון כן, את ההורים של שני בני הזוג. ההיתר הגאורגי מכוח נכס חל על בן או בת הזוג ועל הילדים.
מקורות
- קוד ההגירה, חוק 5038/2023, סעיף 100 (כפי שהוחלף בחוק 5100/2024), סעיף 95 ו-סעיף 171, יחד עם חוק 5275/2026, סעיף 29, הפרלמנט היווני, בנוסח משולב של Taxheaven (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סטטיסטיקת ההגירה החוקית, נספח B, ספטמבר 2026 ו-ינואר 2026, משרד ההגירה והמקלט (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הצעדים שהוצגו ביריד הבינלאומי של סלוניקי 2026, ממשלת יוון, 6 בספטמבר 2026, עותק שמתארח באתר Euro2day (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מי משלם את מס ההעברה של 15%, Newmoney, 8 בספטמבר 2026, ו-Greece 15% transfer tax for non-EU buyers, משרד עורכי הדין Katsouris, עודכן ב-14 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק 5246/2025, סעיף 12; חוק 4172/2013, סעיף 40 ו-סעיף 41; חוק 4223/2013, סעיף 4; חוק 4446/2016, סעיף 111, בנוסח משולב של Taxheaven (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- עדכוני מס, KPMG Greece, 20 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שכר נוטריונים, החלטה 111376/2011, אגרות הקדסטר היווני, החלטה 2/2026 (13 בינואר 2026) ו-החלטה 225563/2025 בדבר השכרה לטווח קצר באתונה, דרך Taxheaven (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- ההגבלות על השכרה לטווח קצר יוארכו, To Vima, 7 בספטמבר 2026; ויזת זהב, החזרים נסתרים והשכרה לטווח קצר, Greek City Times, 26 באוקטובר 2026; ההחלטה בעניין ויזת הזהב, Proto Thema, 13 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- התאזרחות של זרים, Mitos, ממשלת יוון, עודכן ב-1 באוקטובר 2026, ו-נסיעות באזור שנגן, משרד החוץ הפדרלי של גרמניה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- בנק יוון: מחירי הדירות ברבעון השני של 2026, Forin, ספטמבר 2026; מחירי הדירות ביוון, הרבעון הראשון של 2026, To Vima, 9 ביוני 2026; תשואות שכירות ביוון, Global Property Guide; הכנסות התיירות ב-2025, OT, 21 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תנועת נוסעים, ספטמבר 2026, נמל התעופה הבינלאומי של אתונה, 6 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, August 2026 (23 באוקטובר 2026) ו-Batumi 2Q26 overview (14 באוגוסט 2026); Geostat, מבקרים זרים ב-2025, דרך 1TV (30 בינואר 2026), ו-מדד מחירי הדירות למגורים, הרבעון השלישי של 2026 (23 באוקטובר 2026) (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", קוד המס, החוק האורגני בדבר אזרחות גאורגית ו-החלטת הממשלה מס' 507, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- היתרי שהייה ל-107,307 זרים, GBC, 18 בפברואר 2026, ו-שערי החליפין הרשמיים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על סמך החוק היווני, סטטיסטיקת ההיתרים של משרד ההגירה והמקלט, הצעדים שהציגה ממשלת יוון בספטמבר 2026, ועל סמך החוק הגאורגי ונתוני השוק בגאורגיה.