איך גאורגיה ומונטנגרו נראות זו מול זו, שורה אחר שורה?
שתי המדינות מוכרות לזרים דירות על חוף הים, ושתיהן קושרות היתר שהייה לנכס ששוויו כ-150,000 במטבע שבו הוא מתומחר. כמעט כל שאר הכללים שונים. המקור המונטנגרי מצוין בכל שורה; הנתונים על גאורגיה לקוחים מהמדריכים שלנו.
| קריטריון | גאורגיה | מונטנגרו | מקור, מונטנגרו |
|---|---|---|---|
| דירות חדשות, למ״ר | בטומי USD 1,960, ״מפתח ביד״ (יוני 2026); טביליסי USD 1,432, שלד לבן (אוגוסט 2026) | החוף EUR 2,838, פודגוריצה EUR 2,510 (הרבעון השני של 2026, כולל מע״מ) | Monstat |
| סגור בפני זרים | קרקע חקלאית | קרקע חקלאית, יער, רצועה של 1 ק״מ לאורך הגבול היבשתי, איים | החוק בדבר יחסי קניין, סעיף 415 |
| צורת המכירה | חוזה בכתב ורישום במרשם; נוטריון אינו חובה | חובה בשטר נוטריוני | החוק בדבר נוטריונים, סעיף 52 |
| מס ברכישה | אין; רישום 150 לארי | יד שנייה: 3% עד EUR 150,000, מדרגות גבוהות יותר מעל לכך; בנייה חדשה: במקומו 21% מע״מ כלול במחיר | החוק בדבר מס העברה, סעיפים 6 ו-11 |
| מס רכוש שנתי | אין מס על מבנים, אלא אם הכנסת המשפחה עלתה על 100,000 לארי בשנה הקודמת | בית שני: 0.3% עד 1.5% משווי השוק | החוק בדבר מס רכוש, סעיף 10 |
| רף להיתר שהייה | מעל USD 150,000 | בסיס מס העברה של EUR 150,000 לפחות (USD 168,105) | החוק בדבר זרים, סעיף 56 |
| שהייה קבועה | אחרי 10 שנים, או 5 בהיתר המשקיעים | אחרי 5 שנים | החוק בדבר זרים, סעיף 86 |
| מס על שכירות | 5% משכר הדירה ברוטו למגורים | 15% אחרי הוצאות | Sl. list CG 160/25; PwC |
| מס על רווח ממכירה | אין על דירה שהוחזקה יותר מ-2 שנים; 5% בתוך 2 שנים | 15%; פטור רק לדירת מגורים עיקרית יחידה | PwC |
| תשואה ברוטו | בטומי 7.1% | בודווה 4.4% | Galt & Taggart, יוני 2026 |
| מטבע | לארי צף; הדירות מתומחרות בדולרים | אירו | הבנק המרכזי של מונטנגרו |
| הדרך לאיחוד האירופי | שיחות ההצטרפות הושעו ב-2024 | 21 מתוך 33 פרקים נסגרו באופן זמני | European Western Balkans |
מה קונים ב-EUR 150,000 עד 300,000 בכל אחת מהמדינות?
הנתונים על מונטנגרו הם מחירי החוזים של Monstat לדירות חדשות, כולל מע״מ; הנתונים על גאורגיה הם ממוצעים של Galt & Taggart.
| תקציב | חוף מונטנגרו | בטומי, ״מפתח ביד״ | טביליסי, שלד לבן | היתר השהייה שמושג |
|---|---|---|---|---|
| EUR 150,000 (USD 168,105) | כ-53 מ״ר | כ-86 מ״ר | כ-117 מ״ר | שני המסלולים לשנה אחת, אם השווי עובר את הרף בכל מדינה |
| EUR 250,000 (USD 280,175) | כ-88 מ״ר | כ-143 מ״ר | כ-196 מ״ר | שני המסלולים לשנה אחת |
| EUR 300,000 (USD 336,210) | כ-106 מ״ר | כ-172 מ״ר | כ-235 מ״ר | בגאורגיה נפתח גם היתר המשקיעים ל-5 שנים |
במחיר למ״ר, החוף המונטנגרי יקר בכ-62% מדירת ״מפתח ביד״ בבטומי. האזור החופי של Monstat מערב את אולצ׳יני ובר עם בודווה, קוטור וטיבאט, והממוצע שלו עלה מ-EUR 2,412 (2025) ל-EUR 2,838, ולכן כדאי לקרוא אותו כטווח של כ-EUR 2,400 עד 2,850. דירה בשלד לבן בטביליסי עוד דורשת עבודות גמר.
מה מותר לקונה זר להחזיק, ובאילו מקומות?
החוק בדבר יחסי קניין של מונטנגרו מונה את מה שאדם זר אינו רשאי להחזיק בבעלותו (סעיף 415): קרקע חקלאית, יערות, משאבי טבע, אתרי מורשת תרבותית חשובים, מקרקעין בטווח של קילומטר אחד מהגבול היבשתי, איים ואזורי ביטחון. עם זאת, יחיד זר רשאי לרכוש עד 5,000 מ״ר של קרקע חקלאית או יער, כשבית שעומד עליהם הוא חלק מאותה עסקה. דירות, בתים וקרקע לבנייה במקומות אחרים פתוחים בפניו. קונים ממדינות האיחוד האירופי אמורים לקבל תנאים שווים לאלה של אזרחי מונטנגרו, אבל רק מיום ההצטרפות (סעיפים 415(4) ו-422a).
יש יועצים שממליצים להחזיק קרקע באמצעות חברה מונטנגרית; לא מצאנו אישור למסלול הזה בחוק, ולכן שאלו עורך דין. בגאורגיה זר קונה כמו אזרח, ורק קרקע חקלאית סגורה בפניו.
מס העברה או מע״מ: כמה עולה להשלים רכישה?
כל מכירה של נכס במונטנגרו נעשית בשטר נוטריוני אצל נוטריון של האזור שבו נמצא הנכס; בלי זה אין לה תוקף משפטי (החוק בדבר נוטריונים, סעיפים 9 ו-52). הקונה משלם מס העברה ומגיש דוח בתוך 15 ימים (החוק בדבר מס העברה, סעיפים 7 ו-16), ואחר כך נרשם בקדסטר. מאז 1 בינואר 2024 המס פרוגרסיבי, וכל מדרגה חלה רק על החלק של המחיר שנמצא בתוכה:
| מחיר | מס | שיעור |
|---|---|---|
| EUR 150,000 | EUR 4,500 | 3.0% |
| EUR 250,000 | EUR 9,500 | 3.8% |
| EUR 500,000 | EUR 22,000 | 4.4% |
מעל EUR 500,000 השיעור על היתרה הוא 6%. הבסיס הוא שווי השוק, ורשות המסים רשאית להעריך אותו מחדש אם המחיר נראה נמוך (סעיף 10). בניין חדש שנקנה מיזם הרשום למע״מ נמצא מחוץ למס (סעיף 6): 21% מע״מ כבר כלולים במחיר, ומאז 1 באפריל 2026 אותו דבר חל על קרקע לבנייה שנמכרת עם מע״מ. לא הצלחנו לאמת את שכר הנוטריון או את אגרות הקדסטר, ולכן בקשו הצעות מחיר בכתב. גאורגיה אינה גובה מס העברה, והרישום עולה 150 לארי; ראו את המדריך שלנו לעלויות רכישה בגאורגיה.
כמה עולה להחזיק בנכס בכל שנה?
הרשויות המקומיות במונטנגרו קובעות את מס הרכוש בתוך טווח ארצי של 0.25% עד 1% משווי השוק (החוק בדבר מס רכוש, סעיף 9). בית שני משלם 0.3% עד 1.5% (סעיף 10), וכל דירה שאינה מקום המגורים הרשום של בעליה, או שבבעלות חברה, נחשבת לבית שני (סעיף 11). השווי נקבע לפי נוסחה ולא לפי המחיר ששילמתם: המחיר הממוצע של Monstat למ״ר בדירה חדשה, כפול השטח ומקדמי מיקום ואיכות, בניכוי 1% לכל שנת גיל של הבניין. טיבאט, לדוגמה, גובה 0.56% על בית שני של בעלים שאינו רשום כתושב שם: כ-EUR 1,120 בשנה על שווי מוערך של EUR 200,000 (החישוב שלנו). השיעורים ביישובי חוף אחרים לא אושרו.
בגאורגיה, חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026 פוטר את המבנים של יחיד, אלא אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עלתה על 100,000 לארי; מעל לכך טביליסי ובטומי גובות 0.8%. איך נספרת הכנסת המשפחה של תושב חוץ היא שאלה לרואה חשבון.
שהייה דרך נכס: EUR 150,000 מול USD 150,000
מאז 17 בינואר 2026, סעיף 56 של החוק בדבר זרים של מונטנגרו (Sl. list CG 3/2026) מעניק שהייה זמנית למי שמחזיק לפחות מחצית מדירה, בית, וילה או מבנה עסקי, ומוכיח את השווי בהחלטת מס ההעברה של רשות המסים המקומית על בסיס של EUR 150,000 לפחות. ההיתר תקף עד שנה אחת, ומחדשים אותו בהתייצבות אישית עם הוכחה שהמסים שולמו בתקופת ההיתר (סעיף 64). אזרחי האיחוד האירופי, איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ פטורים מהרף.
בדקו את זה לפני שקונים דירה חדשה. מכירה ראשונה על ידי יזם הרשום למע״מ אינה חייבת במס העברה, ולכן הקונה אינו מקבל החלטת מס העברה, והחוק אינו אומר מה בא במקומה. לא מצאנו תשובה רשמית. אם היתר השהייה הוא הסיבה לקנות על הנייר או דירה חדשה במונטנגרו, בקשו מעורך דין מונטנגרי לאשר בכתב, לפני החתימה, איך יוכח השווי.
הרף של גאורגיה הוא שווי שוק מעל USD 150,000, כ-EUR 133,845, שקובע שמאי מוסמך; את ההיתר לשנה אחת אפשר להאריך כל פעם בשנה כל עוד הנכס בבעלותכם, ומעל USD 300,000 אפשר לקבל היתר משקיעים ל-5 שנים. ראו את המדריך שלנו להיתר שהייה דרך נכס, ואת כלי ההשוואה בין מדינות למסלולים במדינות אחרות.
כמה זמן לוקח להגיע לשהייה קבועה ולאזרחות?
מונטנגרו מעניקה שהייה קבועה אחרי חמש שנים של שהייה רצופה בשהייה זמנית מאושרת, עם היעדרויות של עד עשרה חודשים בסך הכול או היעדרות אחת של עד שישה חודשים (החוק בדבר זרים, סעיף 86). סעיף 88 מוסיף אמצעי מחיה, ביטוח בריאות, מגורים, ידיעה בסיסית של השפה המונטנגרית, ומאז ינואר 2026 גם הוכחה לתשלום מסים. בלוג של סוכנות אחת טוען, בהסתמך על הנחיה רשמית שאינו מזהה, שהשנים בהיתר דרך נכס אינן נספרות; בסעיף 86 אין החרגה כזאת, ולא הצלחנו לאמת את הנוהג. התאזרחות דורשת עשר שנים, וככלל גם ויתור על האזרחות האחרת (החוק בדבר אזרחות, סעיף 8, שקראנו בנוסח עדכני ל-2021, ולכן מאומת רק בחלקו). אזרחות דרך השקעה נסגרה להגשת בקשות אחרי 31 בדצמבר 2022.
בגאורגיה, הדרך להיתר קבוע היא עשר שנים בהיתרים זמניים (לא אושר אם שנים בהיתר דרך נכס נספרות), או חמש בהיתר המשקיעים; אזרחות דורשת עשר שנים ובחינה בשפה, בהיסטוריה ובמשפט.
מה כרוך בהשכרה לתיירים במונטנגרו?
בעלים זר רשאי להשכיר לתיירים: החוק בדבר תיירות ואירוח מתיר לאדם פרטי, "domaće ili strano", שהדירה בבעלותו, לארח בעד 10 חדרים ו-20 מיטות (סעיף 100). ההשכרה יכולה להתחיל רק אחרי שהרשות המקומית רושמת את היחידה במרשם התיירות המרכזי; הבעלים מגיש בקשה 8 ימים מראש, והרשות מחליטה בתוך 8 ימים (סעיפים 77 ו-78). לאחר מכן המארח מנהל ספר אורחים, מדווח על האורחים מדי חודש ומבטח אותם מפני תאונות (סעיף 101).
כל רשות מקומית קובעת מס תיירות של EUR 0.10 עד EUR 1.00 לאדם ללילה (החוק בדבר מס שהייה, סעיף 7); ילדים מתחת לגיל 12 פטורים. הרצג נובי וטיבאט גובות EUR 0.90; בבודווה ובקוטור השיעור לא אושר. על היחס בגאורגיה להשכרה ללילות ראו את המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות.
מס הכנסה על שכירות: 15% אחרי הוצאות או 5% מהברוטו
מ-1 בינואר 2026 מונטנגרו ממסה שכירות בשיעור 15% (Sl. list CG 160/25; PwC). כשאין הוצאות מתועדות מנוכה שיעור קבוע של 30%, כך שהמס הוא כ-10.5% משכר הדירה ברוטו (החישוב שלנו); בהשכרה לתיירות ההוצאות הקבועות הן 50% או 70%, כלומר כ-7.5% או 4.5%, ולא אושר איזה מקרה מקבל איזה שיעור. תוספת מס מקומית של 13%, או 15% בפודגוריצה ובצטיניה, מתווספת למס אצל מי שמקום מגוריו הרשום שם; לא אושר אם היא חלה גם על תושב חוץ. גאורגיה ממסה שכירות למגורים בשיעור 5% מהברוטו, ללא ניכויים. על EUR 9,000 של שכר דירה שנתי, זה EUR 945 מול EUR 450 (החישוב שלנו).
מחירים, תיירות ותשואות: איך נעים שני השווקים?
מחירי הדירות החדשות במונטנגרו עלו ב-16.2% בשנה שהסתיימה ברבעון השני של 2026, ל-EUR 2,557 למ״ר בממוצע ארצי, ובפודגוריצה ב-19.1% (החישוב שלנו לפי Monstat). הממוצע של דירות ״מפתח ביד״ בבטומי עלה ב-9.8% בשנה שהסתיימה ביוני 2026; מדד המחירים שלנו וסקירת השוק של בטומי עוקבים אחרי הצד הגאורגי. מונטנגרו אינה מפרסמת את חלקם של קונים זרים; לפי נתונים ראשוניים של הבנק המרכזי שלה, ההשקעה הזרה הישירה בנדל״ן הגיעה ל-EUR 437.93 מיליון בינואר עד נובמבר 2025, נתון של זרם כספים ולא של מספר קונים.
במונטנגרו נרשמו ב-2025 כ-2.73 מיליון הגעות של תיירים (הסכום שלנו מהפרסומים של Monstat על לינה מסוג מלונאי ועל לינה פרטית). העונה חדה: יולי ואוגוסט ריכזו 40.5% מהלינות של 2025 בלינה מסוג מלונאי. ההגעות בינואר עד ספטמבר 2026 היו גבוהות ב-3.9% מאשר שנה קודם (הסכומים שלנו). לגבי שכירות, טבלת ההשוואה של Galt & Taggart מיוני 2026, שנבנתה מנתוני Airdna ו-Numbeo בשיטה אחת, מציבה את התשואה ברוטו על 4.4% בבודווה ועל 7.1% בבטומי. שכר הדירה בטביליסי מופיע במדד שכר הדירה שלנו.
מכירה בעתיד: מי משאיר בכיס יותר מהרווח?
מונטנגרו ממסה רווח ממכירה בשיעור 15%, ובסיכום של PwC אין פטור לפי משך ההחזקה; רק דירת המגורים העיקרית והיחידה של הבעלים, העברות בין בני זוג ומתנות לבן או בת זוג או לילדים פטורות. בנוסף, הקונה שלכם משלם מס העברה על נכס יד שנייה. בגאורגיה, דירה שהוחזקה יותר משנתיים נמכרת בלי מס הכנסה, רווח בתוך שנתיים חייב ב-5%, והקונה אינו משלם מס העברה.
האירו והדרך לאיחוד האירופי מול הדולר ודרך שנעצרה
האירו הוא הילך החוקי של מונטנגרו מאז 2002, בלי חברות בגוש האירו ובלי מדיניות מוניטרית משלה, כפי שמסביר הבנק המרכזי שלה. מי שמשתכר באירו אינו חשוף לפער מטבע; מי שמשתכר בדולרים עדיין חשוף. בגאורגיה הדירות מתומחרות בדולרים, והלארי צף.
מונטנגרו מועמדת להצטרפות לאיחוד האירופי מאז 2010 ומנהלת משא ומתן מאז 2012; נכון ל-12 באוקטובר 2026, 21 מתוך 33 פרקי המשא ומתן שלה נסגרו באופן זמני. יעד ההצטרפות של הממשלה ל-2028 אינו החלטה של האיחוד, וכל מדינה חברה צריכה לאשרר את האמנה. שיחות ההצטרפות של גאורגיה הושעו ב-2024, כפי שמציינת ההשוואה שלנו בין גאורגיה לדובאי.
איזו מדינה מתאימה לאיזה סדר עדיפויות?
| אם מה שחשוב לכם הוא | מוביל אל | כי |
|---|---|---|
| יותר שטח לכל אירו | גאורגיה | דירת ״מפתח ביד״ בבטומי זולה בכ-38% למ״ר מהחוף המונטנגרי |
| עלויות נמוכות לקנייה, להחזקה ולמכירה | גאורגיה | אין מס העברה, בדרך כלל אין מס רכוש, ואין מס על דירה שהוחזקה יותר מ-2 שנים |
| שהייה קבועה בתוך 5 שנים מהיתר לשנה אחת | מונטנגרו | חמש שנים, עם תנאים של שפה בסיסית ותשלום מסים |
| תמחור באירו ותהליך הצטרפות לאיחוד שמתקדם | מונטנגרו | אירו מאז 2002; 21 מתוך 33 פרקים נסגרו באופן זמני |
| תשואה ברוטו גבוהה יותר | גאורגיה | בטומי 7.1% מול בודווה 4.4% באותה שיטה |
לאפשרות שלישית באותו תקציב, ראו גאורגיה או טורקיה.
סיכונים וחריגים
- לקנות דירה חדשה במונטנגרו לצורך היתר שהייה בלי ייעוץ משפטי. החלטת מס ההעברה שמשמשת להוכחת השווי אינה קיימת במכירה עם מע״מ.
- לקרוא את הממוצע של אזור החוף כמחיר של בודווה. האזור של Monstat מערב שש רשויות מקומיות.
- לשכוח את החשבון השנתי. דירה במונטנגרו שאינה מקום המגורים הרשום שלכם משלמת את השיעור של בית שני.
- לסמוך על הצטרפות לאיחוד ב-2028. זה יעד של הממשלה, לא תאריך.
שאלות נפוצות
האם מונטנגרו יקרה יותר מגאורגיה?
במחיר למ״ר, כן: EUR 2,838 בחוף המונטנגרי ברבעון השני של 2026, לעומת כ-EUR 1,749 לדירת ״מפתח ביד״ בבטומי.
האם זר יכול לקנות דירה במונטנגרו?
כן; האיסורים חלים על קרקע חקלאית, יער, איים ורצועה של 1 ק״מ לאורך הגבול היבשתי, ולא על דירות או בתים.
האם דירה במונטנגרו מקנה היתר שהייה?
כן, אם בסיס מס ההעברה הוא EUR 150,000 לפחות; ההיתר תקף עד שנה אחת וניתן לחידוש. מי שקונה דירה חדשה עם מע״מ צריך לברר עם עורך דין איך יוכיח את השווי.
איזו מדינה ממסה שכירות פחות?
גאורגיה: 5% משכר הדירה ברוטו למגורים, לעומת 15% אחרי הוצאות במונטנגרו, כ-10.5% מהברוטו עם הניכוי הקבוע.
מקורות
- מחירי דירות חדשות, הרבעון השני של 2026 (20 באוגוסט 2026) ו-2025 (26 בפברואר 2026), Monstat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הגעות ולינות של תיירים: לינה פרטית 2025 (5 במרץ 2026) ו-לינה קולקטיבית, ספטמבר 2026 (29 באוקטובר 2026), יחד עם הפרסומים החודשיים של 2025, Monstat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר מס העברת מקרקעין, Sl. list CG 36/13, בתיקונים 28/23 (10 במרץ 2023) ו-33/26 (10 במרץ 2026), העיתון הרשמי של מונטנגרו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר מס רכוש, Sl. list CG 25/19, על תיקוניו, וההחלטה של טיבאט על מס רכוש (20 בדצמבר 2019, על תיקוניה), העיתון הרשמי של מונטנגרו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק לתיקון החוק בדבר זרים, Sl. list CG 3/2026 (9 בינואר 2026), העיתון הרשמי של מונטנגרו, והנוסח המשולב של החוק בדבר זרים, סוכנות התעסוקה של מונטנגרו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר יחסי קניין, Sl. list CG 19/09, בתיקון 29/25 (21 במרץ 2025), העיתון הרשמי של מונטנגרו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תיקון לחוק בדבר נוטריונים, Sl. list CG 49/08, העיתון הרשמי של מונטנגרו, 15 באוגוסט 2008 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תיקון לחוק בדבר מס הכנסה ליחידים, Sl. list CG 160/25, העיתון הרשמי של מונטנגרו, 30 בדצמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סיכומי מס על מונטנגרו: קביעת ההכנסה, מסים על הכנסה אישית ומסים אחרים, PwC, נבדקו ב-7 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר תיירות ואירוח, Sl. list CG 2/18, והחוק בדבר מס שהייה בנוסחו המתוקן ב-48/15, יחד עם ההחלטות של טיבאט ושל הרצג נובי, העיתון הרשמי של מונטנגרו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק בדבר אזרחות מונטנגרית, Paragraf, וההחלטה על תוכנית ההשקעות, ממשלת מונטנגרו (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Montenegro, הנציבות האירופית, ו-Kos: The finish line for Montenegro is within reach, European Western Balkans, 13 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Euroisation, הבנק המרכזי של מונטנגרו, ו-CBCG: Outflow amounts to EUR 413.18 million, MINA (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Montenegro property residency rules 2026, NT Realty, בלוג של סוכנות (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, Galt & Taggart, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" וקוד המס של גאורגיה, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- שערי חליפין רשמיים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ההשוואה פורסמה על סמך העיתון הרשמי של מונטנגרו, Monstat, PwC, והחוק ונתוני השוק בגאורגיה.