Чем Грузия и Черногория отличаются по каждому пункту?
Обе страны продают иностранцам квартиры у моря и связывают ВНЖ с недвижимостью стоимостью около 150 000 в той валюте, в которой там назначают цены. Почти во всём остальном правила расходятся. Источник по Черногории указан в каждой строке; грузинские цифры взяты из наших собственных руководств.
| Критерий | Грузия | Черногория | Источник по Черногории |
|---|---|---|---|
| Новые квартиры, за м² | Батуми USD 1 960, под ключ (июнь 2026 г.); Тбилиси USD 1 432, белый каркас (август 2026 г.) | Побережье EUR 2 838, Подгорица EUR 2 510 (2-й квартал 2026 г., с НДС) | Monstat |
| Закрыто для иностранцев | Сельскохозяйственная земля | Сельхозугодья, лес, полоса 1 км вдоль сухопутной границы, острова | Закон об имущественных отношениях, ст. 415 |
| Форма сделки | Письменный договор и запись в реестре; нотариус не обязателен | Обязателен нотариальный акт | Закон о нотариусах, ст. 52 |
| Налог при покупке | Нет; регистрация 150 лари | Вторичный рынок: 3% до EUR 150 000, выше действуют более высокие ступени; новостройка: вместо этого 21% НДС в цене | Закон о налоге на передачу недвижимости, ст. 6 и 11 |
| Ежегодный налог на имущество | На здания нет, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 лари | Второе жильё: от 0,3% до 1,5% рыночной стоимости | Закон о налоге на имущество, ст. 10 |
| Порог для ВНЖ | Более USD 150 000 | База налога на передачу не менее EUR 150 000 (USD 168 105) | Закон об иностранцах, ст. 56 |
| Постоянное проживание | Через 10 лет или через 5 при инвестиционном ВНЖ | Через 5 лет | Закон об иностранцах, ст. 86 |
| Налог на аренду | 5% от валовой арендной платы за жильё | 15% после вычета расходов | Sl. list CG 160/25; PwC |
| Налог на прирост при продаже | Нет, если жильём владели более 2 лет; 5% при продаже в течение 2 лет | 15%; освобождено только единственное основное жильё | PwC |
| Валовая доходность | Батуми 7,1% | Будва 4,4% | Galt & Taggart, июнь 2026 г. |
| Валюта | Плавающий курс лари; цены на квартиры в долларах | Евро | Центральный банк Черногории |
| Путь в ЕС | Переговоры о вступлении приостановлены в 2024 г. | Временно закрыта 21 глава из 33 | European Western Balkans |
Что можно купить в каждой стране за EUR 150 000-300 000?
Для Черногории взяты договорные цены Monstat на новые квартиры с учётом НДС, для Грузии средние значения Galt & Taggart.
| Бюджет | Побережье Черногории | Батуми, под ключ | Тбилиси, белый каркас | Доступный ВНЖ |
|---|---|---|---|---|
| EUR 150 000 (USD 168 105) | около 53 м² | около 86 м² | около 117 м² | Оба годовых варианта, если стоимость проходит каждый из порогов |
| EUR 250 000 (USD 280 175) | около 88 м² | около 143 м² | около 196 м² | Оба годовых варианта |
| EUR 300 000 (USD 336 210) | около 106 м² | около 172 м² | около 235 м² | В Грузии становится доступен и инвестиционный ВНЖ на 5 лет |
Квадратный метр на черногорском побережье примерно на 62% дороже, чем в Батуми под ключ. Прибрежный регион Monstat объединяет Улцинь и Бар с Будвой, Котором и Тиватом, а его средний показатель вырос с EUR 2 412 (2025 г.) до EUR 2 838, поэтому воспринимайте его как диапазон примерно от EUR 2 400 до 2 850. Квартиру в Тбилиси в белом каркасе ещё предстоит отделать.
Чем может владеть иностранный покупатель и где?
Черногорский Закон об имущественных отношениях перечисляет, чем иностранное лицо владеть не может (статья 415): сельскохозяйственными землями, лесами, природными ресурсами, крупными памятниками культуры, недвижимостью в пределах одного километра от сухопутной границы, островами и зонами безопасности. При этом иностранное физическое лицо вправе приобрести до 5 000 м² сельхозугодий или леса, если в ту же сделку входит стоящий на этом участке дом. Квартиры, дома и участки под застройку в других местах открыты. Покупатели из государств ЕС должны получить те же условия, что и черногорцы, но только со дня вступления страны в союз (статьи 415(4) и 422a).
Некоторые консультанты советуют оформлять землю на черногорскую компанию; подтверждения такого пути в законе мы не нашли, поэтому спросите юриста. В Грузии иностранец покупает так же, как гражданин, и закрыта для него только сельскохозяйственная земля.
Налог на передачу или НДС: во что обходится завершение покупки?
Любая продажа недвижимости в Черногории оформляется нотариальным актом у нотариуса того района, где находится объект; иначе сделка не имеет юридической силы (Закон о нотариусах, статьи 9 и 52). Покупатель платит налог на передачу недвижимости, подавая декларацию в течение 15 дней (Закон о налоге на передачу недвижимости, статьи 7 и 16), после чего регистрирует право в кадастре. С 1 января 2024 г. налог прогрессивный, и каждая ступень применяется лишь к той части цены, которая в неё попадает:
| Цена | Налог | Доля |
|---|---|---|
| EUR 150 000 | EUR 4 500 | 3,0% |
| EUR 250 000 | EUR 9 500 | 3,8% |
| EUR 500 000 | EUR 22 000 | 4,4% |
Сумма сверх EUR 500 000 облагается по ставке 6%. Базой служит рыночная стоимость, и налоговый орган может пересчитать её, если цена кажется заниженной (статья 10). Новостройка, купленная у застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, под этот налог не подпадает (статья 6): 21% НДС уже включён в цену, а с 1 апреля 2026 г. то же правило действует для участков под застройку, продаваемых с НДС. Размер нотариальных и кадастровых сборов подтвердить мы не смогли, поэтому запросите письменные расчёты. Грузия налога на передачу не взимает, а регистрация стоит 150 лари; подробнее в нашем руководстве о расходах на покупку в Грузии.
Сколько стоит владение каждый год?
Муниципалитеты Черногории устанавливают налог на имущество в рамках общенациональной вилки от 0,25% до 1% рыночной стоимости (Закон о налоге на имущество, статья 9). Второе жильё облагается по ставке от 0,3% до 1,5% (статья 10), причём вторым жильём считается любая квартира, которая не является зарегистрированным местом жительства владельца или принадлежит компании (статья 11). Стоимость определяется по формуле, а не по цене покупки: средняя цена квадратного метра новой квартиры по данным Monstat умножается на площадь и на коэффициенты местоположения и качества, а затем уменьшается на 1% за каждый год возраста здания. Например, Тиват берёт 0,56% за второе жильё с владельца, который не проживает там постоянно: около EUR 1 120 в год при оценочной стоимости EUR 200 000 (наш расчёт). Ставки в других прибрежных муниципалитетах не подтверждены.
В Грузии Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. освобождает здания физического лица от налога, пока семейный доход прошлого года не выше 100 000 лари; при более высоком доходе Тбилиси и Батуми взимают 0,8%. Как считается доход семьи нерезидента, нужно выяснять у бухгалтера.
ВНЖ через недвижимость: EUR 150 000 против USD 150 000
С 17 января 2026 г. статья 56 черногорского Закона об иностранцах (Sl. list CG 3/2026) предоставляет временное проживание владельцу не менее половины квартиры, дома, виллы или коммерческого помещения, который подтверждает стоимость решением местного налогового органа о налоге на передачу, вынесенным на базу не менее EUR 150 000. Разрешение действует до одного года и продлевается при личной явке с доказательством того, что налоги в период его действия уплачены (статья 64). Граждане ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии от этого порога освобождены.
Проверьте это до покупки новостройки. Первая продажа застройщиком, зарегистрированным плательщиком НДС, налогом на передачу не облагается, а значит, покупатель не получает решения о налоге на передачу, и закон не говорит, чем его заменить. Официального ответа мы не нашли. Если ВНЖ и есть причина покупать в Черногории строящееся или новое жильё, попросите черногорского юриста письменно подтвердить, как будет доказываться стоимость, прежде чем подписывать договор.
Порог в Грузии составляет рыночную стоимость более USD 150 000, то есть около EUR 133 845, которую определяет аккредитованный оценщик; разрешение на 1 год можно продлевать на год, пока вы владеете объектом, а при стоимости более USD 300 000 доступен инвестиционный ВНЖ на 5 лет. Подробнее в нашем руководстве о ВНЖ через недвижимость, а варианты в других странах показывает инструмент сравнения стран.
Сколько ждать постоянного проживания и гражданства?
Черногория выдаёт разрешение на постоянное проживание после пяти лет непрерывного пребывания по одобренному временному проживанию, если отсутствия в сумме не превышали десяти месяцев или было одно отсутствие продолжительностью до шести месяцев (Закон об иностранцах, статья 86). Статья 88 добавляет требования о средствах к существованию, медицинской страховке, жилье, базовом знании черногорского языка и, с января 2026 г., о подтверждении уплаты налогов. Блог одного агентства утверждает со ссылкой на официальные разъяснения, которые он не называет, что годы по разрешению за недвижимость не засчитываются; в статье 86 такого исключения нет, и подтвердить эту практику мы не смогли. Натурализация занимает десять лет и, как правило, требует отказа от другого гражданства (Закон о гражданстве, статья 8; мы читали редакцию, действовавшую на 2021 г., так что это подтверждено лишь частично). Приём заявлений на гражданство за инвестиции закрыт после 31 декабря 2022 г.
В Грузии путь к постоянному разрешению занимает десять лет на временных разрешениях (засчитываются ли годы по разрешению за недвижимость, не подтверждено) или пять лет на инвестиционном ВНЖ; для гражданства нужны десять лет и экзамен по языку, истории и праву.
Что нужно, чтобы сдавать жильё туристам в Черногории?
Иностранный владелец может сдавать жильё туристам: Закон о туризме и гостиничном деле разрешает физическому лицу, «domaće ili strano» (отечественному или иностранному, в нашем переводе), которому принадлежит квартира, принимать гостей в пределах 10 комнат и 20 мест (статья 100). Начинать сдачу можно только после того, как муниципалитет внесёт объект в Центральный туристический реестр; владелец подаёт заявление за 8 дней, а муниципалитет принимает решение в течение 8 дней (статьи 77 и 78). Затем хозяин ведёт книгу гостей, ежемесячно сообщает о них и страхует их от несчастных случаев (статья 101).
Каждый муниципалитет устанавливает туристический налог от EUR 0,10 до EUR 1,00 с человека за ночь (Закон о туристическом налоге, статья 7); дети до 12 лет освобождены. Херцег-Нови и Тиват берут EUR 0,90; ставки Будвы и Котора не подтверждены. О том, как в Грузии облагается посуточная сдача, читайте в нашем руководстве по налогу на арендный доход.
Подоходный налог с аренды: 15% после расходов или 5% от валовой суммы
С 1 января 2026 г. Черногория облагает арендный доход по ставке 15% (Sl. list CG 160/25; PwC). Если расходы не подтверждены документами, вычитается стандартная доля 30%, и налог составляет около 10,5% валовой арендной платы (наш расчёт); при сдаче туристам стандартные расходы составляют 50% или 70%, то есть около 7,5% или 4,5%, но к какому случаю применяется какая доля, не подтверждено. Для тех, кто зарегистрирован по месту жительства в муниципалитете, к налогу добавляется муниципальная надбавка 13%, а в Подгорице и Цетине 15%; распространяется ли она на нерезидента, не подтверждено. Грузия облагает аренду жилья по ставке 5% от валовой суммы, без вычетов. При годовой арендной плате EUR 9 000 это EUR 945 против EUR 450 (наш расчёт).
Цены, туризм и доходность: как ведут себя оба рынка?
Цены на новые квартиры в Черногории за год по 2-й квартал 2026 г. выросли на 16,2%, до EUR 2 557 за м² в среднем по стране, а в Подгорице на 19,1% (наш расчёт по данным Monstat). Средняя цена жилья под ключ в Батуми за год по июнь 2026 г. выросла на 9,8%; грузинскую сторону отслеживают наш индекс цен и обзор рынка Батуми. Черногория не публикует долю иностранных покупателей; по предварительным данным её центрального банка, прямые иностранные инвестиции в недвижимость за январь-ноябрь 2025 г. составили EUR 437,93 млн, но это денежный поток, а не число покупателей.
В 2025 г. Черногория зарегистрировала около 2,73 млн туристических прибытий (наша сумма по выпускам Monstat о гостиничных и частных средствах размещения). Сезонность резкая: на июль и август пришлось 40,5% ночёвок 2025 г. в гостиничных средствах размещения. За январь-сентябрь 2026 г. прибытий было на 3,9% больше, чем годом ранее (наши суммы). Что касается аренды, сравнительная таблица Galt & Taggart за июнь 2026 г., построенная по данным Airdna и Numbeo единым методом, даёт валовую доходность 4,4% в Будве и 7,1% в Батуми. Арендные ставки Тбилиси приведены в нашем индексе арендных ставок.
Последующая продажа: у кого остаётся большая часть прироста?
Черногория облагает прирост при продаже по ставке 15%, и, согласно сводке PwC, освобождения за срок владения нет; налога избегают только единственное основное жильё владельца, передача между супругами и дарение супругу или детям. Кроме того, ваш покупатель при перепродаже платит налог на передачу. В Грузии жильё, которым владели более двух лет, продаётся без подоходного налога, прирост в пределах двух лет облагается по ставке 5%, а покупатель налога на передачу не платит.
Евро и путь в ЕС против доллара и приостановленного пути
Евро является законным платёжным средством Черногории с 2002 г., хотя страна не входит в еврозону и не ведёт собственной денежно-кредитной политики, как поясняет её центральный банк. У тех, кто зарабатывает в евро, валютного разрыва нет; у тех, кто получает доходы в долларах, он сохраняется. Грузинские квартиры оцениваются в долларах, а курс лари плавающий.
Черногория является кандидатом в члены ЕС с 2010 г. и ведёт переговоры с 2012 г.; по состоянию на 12 октября 2026 г. временно закрыта 21 глава из 33. Цель правительства вступить в 2028 г. не является решением ЕС, а договор должно ратифицировать каждое государство-член. Переговоры Грузии о вступлении были приостановлены в 2024 г., о чём говорится в нашем сравнении Грузии и Дубая.
Какая страна подходит под какой приоритет?
| Если для вас важнее всего | Выбор | Причина |
|---|---|---|
| Больше площади на каждый евро | Грузия | Батуми под ключ примерно на 38% дешевле за м², чем черногорское побережье |
| Низкие расходы на покупку, владение и продажу | Грузия | Нет налога на передачу, обычно нет налога на имущество, нет налога при продаже жилья, которым владели более 2 лет |
| Постоянное проживание в течение 5 лет, начиная с разрешения на 1 год | Черногория | Пять лет, с условиями о базовом знании языка и уплате налогов |
| Цены в евро и продвигающийся процесс вступления в ЕС | Черногория | Евро с 2002 г.; временно закрыта 21 глава из 33 |
| Более высокая валовая доходность | Грузия | Батуми 7,1% против 4,4% в Будве по одной методике |
Третий вариант при том же бюджете рассмотрен в сравнении «Грузия или Турция».
Риски и исключения
- Покупать новостройку в Черногории ради ВНЖ без юридической консультации. Решения о налоге на передачу, которое служит доказательством стоимости, при продаже с НДС не бывает.
- Принимать среднюю цену по побережью за цену в Будве. Регион Monstat объединяет шесть муниципалитетов.
- Забывать о ежегодном счёте. Черногорская квартира, которая не является вашим зарегистрированным местом жительства, облагается по ставке для второго жилья.
- Рассчитывать на вступление в ЕС в 2028 г. Это цель правительства, а не дата.
Частые вопросы
Дороже ли Черногория, чем Грузия?
В пересчёте на м² да: EUR 2 838 на черногорском побережье во 2-м квартале 2026 г. против примерно EUR 1 749 в Батуми под ключ.
Может ли иностранец купить квартиру в Черногории?
Да; запреты касаются сельхозугодий, леса, островов и полосы 1 км вдоль сухопутной границы, а не квартир или домов.
Даёт ли квартира в Черногории ВНЖ?
Да, если база налога на передачу составляет не менее EUR 150 000; разрешение действует до одного года и продлевается. Покупателям новых квартир с НДС стоит уточнить у юриста, чем они подтвердят стоимость.
В какой стране налог на аренду ниже?
В Грузии: 5% от валовой арендной платы за жильё против 15% после вычета расходов в Черногории, что при стандартном вычете составляет около 10,5% валовой суммы.
Источники
- Цены на квартиры в новостройках, 2-й квартал 2026 г. (20 августа 2026 г.) и 2025 г. (26 февраля 2026 г.), Monstat (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Прибытия и ночёвки туристов: частные средства размещения, 2025 г. (5 марта 2026 г.) и коллективные средства размещения, сентябрь 2026 г. (29 октября 2026 г.), а также ежемесячные выпуски за 2025 г., Monstat (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон о налоге на передачу недвижимости, Sl. list CG 36/13, с изменениями 28/23 (10 марта 2023 г.) и 33/26 (10 марта 2026 г.), Официальный вестник Черногории (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон о налоге на имущество, Sl. list CG 25/19, с изменениями, и решение Тивата о налоге на имущество (20 декабря 2019 г., с изменениями), Официальный вестник Черногории (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон о внесении изменений в Закон об иностранцах, Sl. list CG 3/2026 (9 января 2026 г.), Официальный вестник Черногории, и сводная редакция Закона об иностранцах, Агентство занятости Черногории (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон об имущественных отношениях, Sl. list CG 19/09, с изменениями 29/25 (21 марта 2025 г.), Официальный вестник Черногории (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Изменение Закона о нотариусах, Sl. list CG 49/08, Официальный вестник Черногории, 15 августа 2008 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Изменение Закона о подоходном налоге с физических лиц, Sl. list CG 160/25, Официальный вестник Черногории, 30 декабря 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Налоговые обзоры по Черногории: определение дохода, налоги на доходы физических лиц и прочие налоги, PwC, проверено 7 августа 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон о туризме и гостиничном деле, Sl. list CG 2/18, и Закон о туристическом налоге в редакции 48/15, а также решения Тивата и Херцег-Нови, Официальный вестник Черногории (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон о черногорском гражданстве, Paragraf, и решение об инвестиционной программе, Правительство Черногории (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Montenegro, Европейская комиссия, и Kos: The finish line for Montenegro is within reach, European Western Balkans, 13 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Евроизация, Центральный банк Черногории, и ЦБЧ: отток составил EUR 413,18 млн, MINA (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Montenegro property residency rules 2026, NT Realty, блог агентства (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 overview, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» и Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Официальные валютные курсы, Национальный банк Грузии, 3 ноября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе Официального вестника Черногории, данных Monstat и PwC, а также грузинского законодательства и рыночных данных.