גאורגיה וקפריסין זו לצד זו: מה שונה עבור קונה שאינו אזרח האיחוד האירופי?
כל נתון קפריסאי בעמוד הזה מתייחס רק לשטחים שבשליטת הרפובליקה של קפריסין; לצפון יש עמוד נפרד, גאורגיה או צפון קפריסין. אנחנו כותבים עבור קונה מחוץ לאיחוד האירופי, ואיננו מדרגים אף אחת מהמדינות.
| קריטריון | גאורגיה | קפריסין | מקור, קפריסין |
|---|---|---|---|
| היתר לרכישה | לא נדרש; רק קרקע חקלאית סגורה | היתר של מועצת השרים; אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA פטורים | Cap. 109, סעיפים 2-3 |
| הגנה על העסקה | רישום במרשם; נוטריון אינו חובה | הפקדת החוזה במשרד המקרקעין בתוך 6 חודשים | חוק 81(I)/2011 |
| חיובים ממלכתיים, יד שנייה | רישום של 150 לארי | דמי העברה של 3%, 5%, 8% לפי מדרגה, מופחתים בחצי | מחלקת המקרקעין והמדידות |
| חיובים ממלכתיים, דירה חדשה | מע״מ 18% רק ממוכר הרשום כעוסק במע״מ, בדרך כלל כלול במחיר | מע״מ 19%, או 5% על דירת מגורים עיקרית; ללא דמי העברה | מחלקת המקרקעין והמדידות; PwC |
| מס רכוש שנתי | מס מקומי; מבנים פטורים עד הכנסה משפחתית של 100,000 לארי | אין מס ארצי מאז 2017; אגרות מקומיות | PwC |
| מס על שכירות | 5% מהברוטו | מדרגות מס הכנסה על 80% משכר הדירה | PwC; EY |
| מס על רווח ממכירה | אין אחרי שנתיים; 5% לפני כן | 20%, עם פטורים לכל החיים; היטל של 0.4% על המוכר | PwC |
| שהייה באמצעות נכס | מעל USD 150,000: היתר לשנה; מעל USD 300,000: ל-5 שנים | קבועה, מ-EUR 300,000 בתוספת מע״מ בדירה חדשה, עם מבחן הכנסה | מחלקת ההגירה |
| תשואה ברוטו, דירות | טביליסי 8.7% (אוגוסט 2026); בטומי 7.1% (יוני 2026) | דירות 5.51% (הרבעון השני של 2026) | RICS ו-KPMG |
מי צריך היתר כדי לקנות בקפריסין, וכמה יחידות מותר להחזיק?
Cap. 109, החוק בדבר רכישת מקרקעין (זרים), רואה בזר כל מי שאינו אזרח קפריסין, למעט אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA ובן זוג זר של אזרח קפריסאי (סעיף 2). קונה גאורגי, ישראלי, בריטי או ממדינות המפרץ נכלל אפוא בהגדרה, וסעיף 3(1) אוסר על זר לרכוש מקרקעין, שלא בדרך של ירושה, ללא היתר מוקדם של מועצת השרים. חכירה ליותר מ-33 שנים, או מניות שמעבירות חברה קפריסאית לשליטת זר, נחשבות גם הן לרכישה (סעיף 3(6)).
כל מגבלה על מספר היחידות היא עניין של נוהג, לא של חוק. החוק עצמו אינו קובע מספר. דוח של משרד מבקר המדינה, שתואר ב-Cyprus Mail ב-23 בספטמבר 2025, מציין שחוזר משנת 2014 מתיר עד שתי יחידות לכל אזרח שאינו מהאיחוד האירופי או לכל זוג נשוי, ובמדגם ההיתרים שלו הטיפול נמשך 3 עד 4 שבועות. הצעות חוק מחמירות יותר, ובהן ההצעה של Akel לדירת מגורים אחת לכל קונה שאינו מהאיחוד האירופי (Cyprus Mail, 11 בנובמבר 2025), עדיין היו מונחות בפני ועדת הפנים של בית הנבחרים ב-22 באוקטובר 2026 (Cyprus Mail). בדקו את הכללים התקפים לפני החתימה. בגאורגיה אין צורך בהיתר כדי לקנות דירה או בית.
איך קונה בקפריסין מגן על כסף ששילם לפני ההעברה?
לפי החוק בדבר מכר מקרקעין (ביצוע בעין) 81(I)/2011, הקונה מפקיד עותק של החוזה החתום במשרד המקרקעין המחוזי. ההפקדה יוצרת שעבוד על הנכס שמגן על הסכומים ששולמו, ומאפשרת לקונה לבקש מבית משפט לצוות על ההעברה. היא מתקבלת רק אם אחד המוכרים הוא הבעלים הרשום, החוזה בכתב וברור, והוא מגיע בתוך 6 חודשים מיום החתימה (סעיף 3(1)).
Cap. 109 אינו מעניק זכות לרכוש לפני קבלת ההיתר (סעיף 3(3)), אבל שומר על הזכות להפקיד (סעיף 3(4)), כך שקונה מחוץ לאיחוד האירופי יכול להפקיד את החוזה קודם. בבנייה חדשה, הוצאת שטרי הבעלות נמשכה לא פעם שנים, ולכן שאלו אם הקרקע של היזם משועבדת למשכנתה. בגאורגיה, הבעלות עוברת כשהמרשם הציבורי רושם את החוזה בכתב (הקוד האזרחי, סעיף 183(1)), בתוך 4 ימי עבודה באגרה הרגילה.
דמי העברה או מע״מ: מה משלם קונה בקפריסין?
טבלת האגרות של מחלקת המקרקעין והמדידות מטילה את דמי ההעברה על הקונה: 3% על EUR 85,000 הראשונים, 5% עד EUR 170,000 ו-8% מעל לכך, ואחר כך הפחתה של 50%. ובהמשך (בתרגום שלנו, כמו כל ציטוט בעמוד הזה): "לא משולמות אגרות רישום על הנכס המועבר כאשר שולם מע״מ (מס ערך מוסף)." מכאן שמכירה פרטית של דירת יד שנייה משלמת מחצית מהאגרה המדורגת, ודירה חדשה שנמכרת עם מע״מ אינה משלמת אגרה כלל.
מע״מ על דירות חדשות הוא 19%. השיעור של 5% שמור לדירת המגורים העיקרית והקבועה של הקונה בלבד: על 130 המ״ר הראשונים, בשווי של עד EUR 350,000, ללא הקלה כלל מעל 190 מ״ר או EUR 475,000, ובתנאי של עשר שנות שימוש. המגבלות האלה לקוחות מ-PwC (נבדק ב-4 באוגוסט 2026) ומ-Harris Kyriakides (30 באפריל 2026); KPMG בקפריסין מייחסת את ההסדר לחוק 42(I)/2023 ואת התיקון האחרון שלו, חוק המע״מ 109(I)/2026, לעיתון הרשמי מ-24 באפריל 2026. את העיתון הרשמי לא קראנו, ולכן אמתו את הפרטים מול יועץ מס קפריסאי.
מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026 (EY; PwC). החל מ-1 בספטמבר 2026, כך מדווחות Harris Kyriakides ו-PwC, מכירה של דירה לפני שחלפו 18 חודשים מהשימוש הראשון בה עדיין יכולה להיחשב עסקה החייבת במע״מ. בגאורגיה אין מס העברה ואין מס בולים; העמוד שלנו על עלויות הקנייה בגאורגיה מפרט כל תעריף.
כמה מגיעים החיובים הממלכתיים על דירה של EUR 300,000?
מחיר אחד, EUR 300,000 (USD 336,211 או 873,240 לארי), לפי כל אחת ממערכות הכללים; ללא מתווכים, עורכי דין והלוואות.
| מקרה | חיובים | שיעור | בדולרים |
|---|---|---|---|
| קפריסין, דירה חדשה, דירת נופש או להשכרה | מע״מ 19%: EUR 57,000 | 19.0% | USD 63,880 |
| קפריסין, דירה חדשה כדירת המגורים העיקרית שלכם, עד 130 מ״ר | מע״מ 5%: EUR 15,000 | 5.0% | USD 16,811 |
| קפריסין, יד שנייה ללא מע״מ | EUR 2,550 + 4,250 + 10,400 = EUR 17,200, ובחצי: EUR 8,600 | 2.87% | USD 9,638 |
| גאורגיה, כל דירה | 150 לארי למרשם + נוטריון לפי בחירה, 1,162.50 לארי + 0.1% מעל 500,000 לארי: בסך הכול כ-EUR 579 | 0.19% | USD 649 |
ללא נוטריון, החיוב בגאורגיה הוא 150 לארי, כ-EUR 52. בקשו מהיזם הקפריסאי תשובה בכתב אם המחיר כולל מע״מ. הפער של EUR 42,000 בין שתי שורות הדירה החדשה תלוי באופן שבו תשתמשו בדירה: קונה שגר בעיקר בחו״ל צריך לתקצב 19%.
כמה עולה להחזיק דירה בכל שנה?
קפריסין ביטלה את מס הרכוש הארצי שלה החל מ-1 בינואר 2017 (PwC), אבל רשויות הביוב המקומיות עדיין מחייבות את הבעלים מדי שנה לפי השומה הרשמית, וייתכנו גם חיובים עירוניים. לא מצאנו שיעורים רשמיים שאפשר להשתמש בהם, ולכן בקשו מהמוכר את החשבונות האחרונים. מס הרכוש בגאורגיה פוטר את הדירה של בעלים פרטי כל עוד הכנסת המשפחה בשנה הקודמת לא עלתה על 100,000 לארי, לפי סעיף 206 של קוד המס בנוסחו מ-30 בספטמבר 2026; משפחות שעוברות את הסף משלמות 0.8% משווי השוק בטביליסי ובבטומי. שאלו רואה חשבון איך נמדדת הכנסת המשפחה של מי שאינו תושב.
איך ממוסה שכר דירה מדירה בכל אחת מהמדינות?
שכר דירה מדירה בקפריסין הוא הכנסה שמקורה בקפריסין, והוא חייב במס גם אצל מי שאינו תושב. לפי PwC (נבדק ב-4 באוגוסט 2026), ניכוי רעיוני של 20% יורד משכר הדירה ברוטו, יחד עם ניכויי פחת וריבית על הלוואות, והיתרה ממוסה במדרגות המס האישיות: 0% עד EUR 22,000 בשנת 2026, ועד 35% מעל EUR 72,000. החל משנת המס 2026, שכר דירה כבר אינו חייב בתרומה להגנה (EY, 7 בינואר 2026).
שתי נקודות אינן מאושרות לגבי מי שאינו תושב, ולכן שאלו רואה חשבון קפריסאי: האם המדרגה של EUR 22,000 חלה, והאם דמי הבריאות בשיעור 2.65% (GESY) על שכר דירה חלים. בגאורגיה אדם פרטי משלם 5% משכר הדירה ברוטו למגורים, ללא ניכויים (קוד המס, סעיף 81(2)); הפרטים במדריך שלנו על מיסוי דמי שכירות.
| פריט | קפריסין | גאורגיה |
|---|---|---|
| הסכום החייב במס | EUR 12,000 אחרי הניכוי של 20% | EUR 15,000 |
| מס הכנסה | EUR 0 אם המדרגה חלה (לא מאושר) | EUR 750 |
| GESY, אם חל | כ-EUR 318 עד 398, תלוי בבסיס | אין |
כמה עולה למכור: מס רווחי הון או כלל השנתיים?
קפריסין ממסה את הרווח ממקרקעין קפריסאיים בשיעור 20%. PwC (נבדק ב-4 באוגוסט 2026) מציינת את הפטורים לכל החיים שהוגדלו לשנת 2026: EUR 30,000 על כל מכירה ו-EUR 150,000 על דירת מגורים עיקרית, שהיא התקרה הכוללת. המוכר משלם גם 0.4% מתמורת המכירה, לפי PwC, היטל שחל מאז 22 בפברואר 2021 ושאת החוק שלו לא הצלחנו לזהות. התנאים לדירת מגורים עיקרית וכל התאמה לאינפלציה אינם מאושרים. גאורגיה פוטרת את הרווח על דירה שהייתה בבעלות יותר משנתיים (קוד המס, סעיף 82(1)(f.a)) וממסה מכירה מהירה יותר ב-5% מהרווח.
| פריט | קפריסין | גאורגיה |
|---|---|---|
| מס על הרווח | 20% מ-(EUR 60,000 - 30,000) = EUR 6,000 | EUR 0 |
| ההיטל על המוכר | EUR 1,440 | אין |
האם הקנייה מקנה שהייה, וכמה זמן עד דרכון?
לפי תקנה 6(2), קפריסין מעניקה שהייה קבועה תמורת EUR 300,000 לפחות בתוספת מע״מ בדירה חדשה שנקנתה מיזם, או בנכסים מסוימים אחרים, יחד עם הכנסה יציבה של EUR 50,000 לפחות בשנה, שבמסלול הדירה צריכה להגיע מחו״ל. ההיתר פוקע אחרי היעדרות של שנתיים; הודעה של מחלקת ההגירה מ-3 במרץ 2026 סגרה את החלון לקריטריונים הקודמים. כלי ההשוואה בין מדינות שלנו מפרט אגרות ולוחות זמנים. במע״מ של 19% הדירה לבדה עולה EUR 357,000, כ-USD 400,091.
בגאורגיה אין מבחן הכנסה: נכס ששוויו מעל USD 150,000 (כ-EUR 133,845) מאפשר היתר לשנה שאפשר לחדש, ומעל USD 300,000 (כ-EUR 267,689) היתר משקיעים ל-5 שנים; ראו את המדריך שלנו לשהייה באמצעות נכס.
אזרחות. הנציבות האירופית סיכמה ב-6 במרץ 2024 את החוק הקפריסאי משנת 2024: שהייה חוקית במשך 8 מתוך 11 השנים האחרונות, כש-12 החודשים האחרונים רצופים; רמת היוונית הנדרשת במסלול הזה אינה מאושרת. האזרחות תמורת השקעה הסתיימה ב-1 בנובמבר 2020. גאורגיה דורשת 10 שנים, ובנוסף שפה, היסטוריה ומשפט (החוק האורגני על האזרחות הגאורגית, סעיף 12). למסלול נכס במדינה אחרת באיחוד האירופי, ראו גאורגיה או ויזת הזהב של יוון.
באיזה קצב זזים המחירים והמכירות בכל שוק?
מדד המחירים של הבנק המרכזי של קפריסין עלה ב-8.5% בשנה שהסתיימה ברבעון השני של 2026, מ-5.7% בניקוסיה ועד 10% בפמגוסטה, כך דיווח Cyprus Mail ב-24 בספטמבר 2026, בעיקר בזכות ביקוש מחו״ל. מדד CYSTAT, שנבנה ממכירות רשומות, עלה ב-7.9% (Cyprus Mail, 30 בספטמבר 2026). בגאורגיה, מחיר היזמים לדירה בשלד לבן בטביליסי לפי Galt & Taggart עלה ב-6.8% בשנה שהסתיימה באוגוסט 2026, ובבטומי הממוצע ל״מפתח ביד״ טיפס ב-9.8% בשנה שעד יוני 2026, כפי שעוקב מדד המחירים שלנו.
נתוני מחלקת המקרקעין והמדידות, שניתח הפורטל BuySell (Cyprus Mail, 13 באוקטובר 2026), מראים 14,969 חוזי מכר בינואר עד ספטמבר 2026, בלי פירוט של סוגי הנכסים, ו-41.9% מהם נחתמו על ידי זרים; קונים מחוץ לאיחוד האירופי חתמו על 4,173. בבטומי ספרה Colliers קונים זרים ב-48% מהעסקאות הרשומות בספטמבר 2026, כפי שמראה סקירת השוק של בטומי שלנו. המקורות הרשמיים בקפריסין מפרסמים מדדים בלבד, ולכן איננו מציגים מחיר למ״ר.
תשואות שכירות, תיירים וטיסות: מה תומך בהשכרה?
מדד הנכסים של RICS בקפריסין, שמתפרסם יחד עם KPMG ונבנה מהערכות של שמאים, מציג תשואה ברוטו של 5.51% על דירות ו-5.82% על דירות נופש ברבעון השני של 2026. הדוח של Galt & Taggart על טביליסי לאוגוסט 2026 מציג 8.7%, ומדד שכר הדירה שלנו משחזר את הנתון הזה כשכר דירה שנתי חלקי מחיר היזמים לשלד לבן. השיטות שונות, ולכן יש לקרוא את הפער כהערכה גסה. בדוח של אותה חברה על בטומי לרבעון השני של 2026 יש טבלת השוואה אחת בשיטה אחידה ליוני 2026, שנבנתה מ-AirDNA, מ-Numbeo ומהנתונים של החברה עצמה: בטומי 7.1%, לימסול 7.0%.
CYSTAT ספרה שיא של 4.53 מיליון כניסות תיירים ב-2025 (Cyprus Mail, 4 במאי 2026); בינואר עד ספטמבר 2026 המספר היה נמוך ב-5.6%, אחרי צניחה חדה במרץ על רקע המתיחות במזרח התיכון (Cyprus Mail, 19 באוקטובר 2026). Hermes Airports, שמפעילה את לרנקה ואת פאפוס, דיווחה על שיא של 13.75 מיליון נוסעים ב-2025 (Passport News, 8 בינואר 2026).
אירו וחברות באיחוד האירופי מול הלארי: במה שונים הסיכונים הרחבים?
קפריסין משתמשת באירו; הדירות בגאורגיה מתומחרות בדולרים, והלארי צף. S&P אישררה לגאורגיה דירוג BB עם תחזית חיובית, מתחת לדרגת השקעה (הבנק הלאומי של גאורגיה, 8 באוגוסט 2026), ו-Cyprus Mail דיווח ב-19 בספטמבר 2026 ש-S&P העלתה את דירוג קפריסין ל-A. שיחות ההצטרפות של גאורגיה לאיחוד האירופי הושעו בנובמבר 2024, סיכון שגם ההשוואה שלנו בין גאורגיה לדובאי שוקלת. הכללים משתנים בשתיהן: קפריסין עשויה להחמיר את Cap. 109, וגאורגיה העלתה את רף השהייה שלה ב-1 במרץ 2026.
אילו סדרי עדיפויות מצביעים על גאורגיה, ואילו על קפריסין?
איננו מכריזים על מנצחת; התשובה תלויה במטרה שלכם.
| אם אתם רוצים | מצביע על | משום ש |
|---|---|---|
| שהייה קבועה מיד, בתוך האיחוד האירופי | קפריסין | תקנה 6(2), אם קונים דירה חדשה ועומדים במבחן ההכנסה |
| שהייה ללא מבחן הכנסה ועם רף נמוך יותר | גאורגיה | נכס ששוויו מעל USD 150,000 |
| חיובים ממלכתיים נמוכים בקנייה ובמכירה | גאורגיה | כ-EUR 579 על EUR 300,000; אין מס על דירה שהוחזקה יותר משנתיים |
| תשואה ברוטו נמדדת גבוהה יותר | גאורגיה | 8.7% ו-7.1% מול 5.51%, בשיטות שונות |
| כללים יציבים לקונים זרים | אף אחת בוודאות | קפריסין דנה במגבלות; גאורגיה העלתה את הרף שלה ב-2026 |
לחוף נוסף מחוץ לאיחוד האירופי, ראו גאורגיה או מונטנגרו.
סיכונים וחריגים
- תקצוב מע״מ של 5% לדירת נופש. השיעור המופחת מחייב עשר שנים שבהן הדירה משמשת כדירת המגורים העיקרית והקבועה שלכם.
- החמצת חלון ההפקדה של 6 חודשים. אחריו, רק בית משפט יכול להתיר הפקדה של חוזה קפריסאי.
- התייחסות להיתר כאל עניין טכני. כל קונה מחוץ לאיחוד האירופי זקוק לו לפני ההעברה, והכללים עשויים להחמיר.
- אי-בירור מע״מ בדירה כמעט חדשה שנמכרת ביד שנייה. כשהשימוש בה נמשך פחות מ-18 חודשים, ייתכן שהמע״מ עדיין חל.
שאלות נפוצות
האם מי שאינו אזרח האיחוד האירופי יכול לקנות דירה בקפריסין?
כן, בהיתר מוקדם של מועצת השרים לפי Cap. 109; בפועל, לפי משרד מבקר המדינה, עד שתי יחידות לאדם או לזוג נשוי.
האם דירה חדשה בקפריסין חייבת במע״מ?
כן, 19%; 5% רק על חלק מדירת המגורים העיקרית שלכם, בתוך התקרות של 190 מ״ר ו-EUR 475,000.
האם קפריסין עדיין גובה מס בולים או מס רכוש?
לא: מס הבולים הסתיים ב-1 בינואר 2026, ומס הרכוש הארצי ב-2017; החשבונות המקומיים נשארו.
איפה החיובים הממלכתיים בקנייה נמוכים יותר?
בגאורגיה: כ-EUR 579 עם נוטריון על EUR 300,000, לעומת EUR 8,600 בדירת יד שנייה בקפריסין, או EUR 15,000 עד EUR 57,000 של מע״מ על דירה חדשה.
מקורות
- Cap. 109, Immovable Property Acquisition (Aliens) Law ו-Law 81(I)/2011 on specific performance, נוסחים מאוחדים, CyLaw (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Rights and Fees, מחלקת המקרקעין והמדידות, יולי 2022 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סיכומי המס של קפריסין, PwC, נבדקו ב-4 באוגוסט 2026: מסים אחרים, מסים אחרים ליחידים, הכנסה אישית, קביעת ההכנסה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Cyprus enacts major tax reform legislation, EY, 7 בינואר 2026; Reduced VAT rate 5 percent, KPMG בקפריסין; Cyprus real estate VAT changes 2026, Harris Kyriakides, 30 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Fees, ארגון השלטון המקומי של מחוז לימסול (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Immigration permits for investors ו-סיום תקופת המעבר, מחלקת הרישום האזרחי וההגירה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Cyprus: new citizenship legislation, הנציבות האירופית, 6 במרץ 2024; הודעה לעיתונות של מועצת השרים, משרד העיתונות והמידע, 13 באוקטובר 2020 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Cyprus Mail על כללי הרכישה: דוח מבקר המדינה (23 בספטמבר 2025), הצעות החוק של Akel (11 בנובמבר 2025), כללים מחמירים יותר (22 באוקטובר 2026) (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Cyprus Mail על השוק: מדד הבנק המרכזי (24 בספטמבר 2026), מדד CYSTAT (30 בספטמבר 2026), חוזי מכר (13 באוקטובר 2026), דירוג S&P (19 בספטמבר 2026) (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Cyprus Mail על תיירות ותעופה: תיירות 2025 (4 במאי 2026), תיירות 2026 (19 באוקטובר 2026); 13.75 million passengers: Cyprus' record year, Passport News, 8 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- RICS Cyprus Property Index, 2026 Q2, RICS ו-KPMG בקפריסין (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, 23 באוקטובר 2026, ו-Batumi Residential Real Estate, 2Q26, 14 באוגוסט 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- קוד המס, החוק בדבר המעמד המשפטי של זרים, החוק האורגני על האזרחות, הקוד האזרחי והחלטת הממשלה מס' 507, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- אגרת הרישום, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026); S&P affirms Georgia at BB, 8 באוגוסט 2026, ו-שערי החליפין הרשמיים, 3 בנובמבר 2026, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ההשוואה פורסמה על סמך החוק הקפריסאי ב-CyLaw, טבלת האגרות של מחלקת המקרקעין והמדידות, PwC, EY ו-KPMG, דיווחי השוק של Cyprus Mail, והחוק ונתוני השוק של גאורגיה.