Грузия и Кипр рядом: в чём разница для покупателя не из ЕС?
Все кипрские цифры на этой странице относятся только к территории, которую контролирует Республика Кипр; север разобран на отдельной странице Грузия или Северный Кипр. Мы пишем для покупателя из страны вне ЕС и не ставим ни одну из стран выше другой.
| Критерий | Грузия | Кипр | Источник по Кипру |
|---|---|---|---|
| Разрешение на покупку | Не нужно; закрыта только сельскохозяйственная земля | Разрешение Совета министров; граждане ЕС и ЕЭЗ освобождены | Cap. 109, ст. 2-3 |
| Защита сделки | Запись в реестре; нотариус не обязателен | Договор сдаётся на хранение в земельное управление в течение 6 месяцев | Закон 81(I)/2011 |
| Государственные платежи, вторичный рынок | Регистрация 150 лари | Сборы за переход права 3%, 5%, 8% по ступеням, уменьшенные вдвое | Департамент земель и кадастра |
| Государственные платежи, новая квартира | НДС 18% только если продавец зарегистрирован плательщиком НДС, обычно включён в цену | НДС 19% или 5% на основное жильё; сбора за переход права нет | Департамент земель и кадастра; PwC |
| Ежегодный налог на имущество | Местный налог; здания освобождены при доходе семьи до 100 000 лари | Общегосударственного налога нет с 2017 г.; местные сборы | PwC |
| Налог на аренду | 5% от валовой суммы | Ступени подоходного налога на 80% арендной платы | PwC; EY |
| Налог на прирост при продаже | Нет после 2 лет; 5% раньше | 20% с пожизненными освобождениями; сбор с продавца 0,4% | PwC |
| ВНЖ через недвижимость | Более USD 150 000: ВНЖ на 1 год; более USD 300 000: на 5 лет | Постоянный, от EUR 300 000 плюс НДС за новое жильё, с проверкой дохода | Департамент миграции |
| Валовая доходность, квартиры | Тбилиси 8,7% (август 2026 г.); Батуми 7,1% (июнь 2026 г.) | Квартиры 5,51% (2-й квартал 2026 г.) | RICS и KPMG |
Кому на Кипре нужно разрешение на покупку и сколько объектов можно купить?
Cap. 109, Закон о приобретении недвижимости иностранцами (Immovable Property Acquisition (Aliens) Law), считает иностранцем любого, кто не является гражданином Кипра, за исключением граждан ЕС и ЕЭЗ, а также иностранного супруга киприота (статья 2). Значит, покупатель из Грузии, Израиля, Великобритании или стран Персидского залива под действие закона подпадает, а статья 3(1) запрещает иностранцу приобретать недвижимость, кроме как по наследству, без предварительного разрешения Совета министров. Аренда сроком более 33 лет или акции, которые ставят кипрскую компанию под контроль иностранцев, тоже считаются приобретением (статья 3(6)).
Любой лимит на число объектов установлен практикой, а не законом. В самом законе количество не указано. Доклад Счётной палаты, который Cyprus Mail описала 23 сентября 2025 г., сообщает, что циркуляр 2014 г. допускает до двух объектов на одного гражданина страны вне ЕС или на супружескую пару, а разрешения из её выборки оформлялись за 3-4 недели. Более жёсткие законопроекты, в том числе предложение партии АКЕЛ об одном жилье на покупателя не из ЕС (Cyprus Mail, 11 ноября 2025 г.), на 22 октября 2026 г. всё ещё лежали в комитете парламента по внутренним делам (Cyprus Mail). Проверьте действующие правила до подписания. В Грузии для квартиры или дома никакое разрешение не требуется.
Как покупатель на Кипре защищает деньги, уплаченные до перехода права?
По Закону о продаже земли (принудительное исполнение) 81(I)/2011 покупатель сдаёт копию подписанного договора на хранение в районное земельное управление. Такая сдача создаёт обременение, которое обеспечивает уплаченные суммы, и позволяет покупателю просить суд обязать продавца передать право собственности. Договор принимают, только если продавец является зарегистрированным собственником, договор составлен письменно и ясно и поступил в течение 6 месяцев после подписания (статья 3(1)).
Cap. 109 не даёт права на приобретение до получения разрешения (статья 3(3)), но сохраняет право сдать договор на хранение (статья 3(4)), так что покупатель не из ЕС может сначала зарегистрировать договор. Свидетельства о праве собственности на новостройки часто оформлялись годами, поэтому спросите, не заложена ли земля застройщика. В Грузии право собственности переходит, когда Публичный реестр вносит запись о письменном договоре (Гражданский кодекс, статья 183(1)), за 4 рабочих дня по стандартному тарифу.
Сборы за переход права или НДС: что платит покупатель на Кипре?
Таблица сборов Департамента земель и кадастра возлагает сборы за переход права на покупателя: 3% с первых EUR 85 000, 5% до EUR 170 000 и 8% свыше, после чего сумма уменьшается на 50%. Там же сказано (в нашем переводе): «Регистрационные сборы за передаваемую недвижимость не уплачиваются, если был уплачен НДС (налог на добавленную стоимость)». Поэтому при частной перепродаже платится половина ступенчатого сбора, а при покупке новой квартиры с НДС сбора нет вовсе.
НДС на новое жильё составляет 19%. Ставка 5% предназначена только для основного и постоянного жилья покупателя: на первые 130 м², при стоимости до EUR 350 000, без льготы свыше 190 м² или EUR 475 000 и при условии использования в течение десяти лет. Эти пределы приводят PwC (обзор от 4 августа 2026 г.) и Harris Kyriakides (30 апреля 2026 г.); KPMG на Кипре относит этот режим к Закону 42(I)/2023, а его последнюю поправку, Закон об НДС 109(I)/2026, к Официальной газете от 24 апреля 2026 г. Саму Официальную газету мы не читали, поэтому уточните у кипрского налогового консультанта.
Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 г. (EY; PwC). По данным Harris Kyriakides и PwC, с 1 сентября 2026 г. продажа жилья, которым пользовались меньше 18 месяцев с момента первого использования, может по-прежнему облагаться НДС. В Грузии нет ни налога на передачу, ни гербового сбора; на нашей странице о расходах на покупку в Грузии приведён каждый тариф.
Сколько составят государственные платежи за квартиру стоимостью EUR 300 000?
Одна и та же цена, EUR 300 000 (USD 336 211 или 873 240 лари), по правилам каждой страны; услуги агентов, юристов и кредиты не учитываются.
| Случай | Платежи | Доля | В долларах |
|---|---|---|---|
| Кипр, новая квартира для отдыха или сдачи | НДС 19%: EUR 57 000 | 19,0% | USD 63 880 |
| Кипр, новая квартира как основное жильё, до 130 м² | НДС 5%: EUR 15 000 | 5,0% | USD 16 811 |
| Кипр, перепродажа без НДС | EUR 2 550 + 4 250 + 10 400 = EUR 17 200, вдвое меньше: EUR 8 600 | 2,87% | USD 9 638 |
| Грузия, любая квартира | 150 лари за регистрацию + нотариус по желанию, 1 162,50 лари + 0,1% сверх 500 000 лари: всего около EUR 579 | 0,19% | USD 649 |
Без нотариуса грузинский платёж составляет 150 лари, около EUR 52. Письменно спросите кипрского застройщика, включён ли НДС в цену. Разница в EUR 42 000 между строками о новой квартире зависит от того, как вы будете ею пользоваться: покупателю, который живёт в основном за границей, стоит закладывать в бюджет 19%.
Во что обходится владение квартирой каждый год?
Кипр отказался от общегосударственного налога на недвижимость с 1 января 2017 г. (PwC), однако местные канализационные советы по-прежнему ежегодно выставляют собственникам счета исходя из официальной оценки, и могут взиматься муниципальные сборы. Пригодных для расчёта официальных ставок мы не нашли, поэтому попросите у продавца последние счета. Грузинский налог на имущество не затрагивает квартиру частного собственника, пока семья в предыдущем году заработала не больше 100 000 лари, согласно статье 206 Налогового кодекса в редакции от 30 сентября 2026 г.; семьи, превысившие этот порог, платят 0,8% рыночной стоимости в Тбилиси и Батуми. Спросите бухгалтера, как определяется семейный доход нерезидента.
Как облагается доход от сдачи квартиры в каждой стране?
Арендная плата за кипрскую квартиру считается доходом из кипрского источника и облагается налогом и у нерезидентов. По данным PwC (обзор от 4 августа 2026 г.), из валовой арендной платы вычитаются условные 20%, а также амортизационные вычеты и проценты по кредиту, а остаток облагается по ступеням для физических лиц: 0% до EUR 22 000 в 2026 г. с ростом до 35% свыше EUR 72 000. Начиная с 2026 налогового года аренда больше не облагается взносом на оборону (EY, 7 января 2026 г.).
Два момента для нерезидента не подтверждены, поэтому спросите кипрского бухгалтера: применяется ли ступень до EUR 22 000 и нужно ли платить с аренды взнос на здравоохранение 2,65% (GESY). В Грузии физическое лицо платит 5% с валовой арендной платы за жильё без каких-либо вычетов (Налоговый кодекс, статья 81(2)); подробнее в нашем руководстве по налогу на доход от аренды.
| Статья | Кипр | Грузия |
|---|---|---|
| Облагаемая сумма | EUR 12 000 после вычета 20% | EUR 15 000 |
| Подоходный налог | EUR 0, если применяется ступень (не подтверждено) | EUR 750 |
| GESY, если взимается | Около EUR 318-398 в зависимости от базы | Нет |
Во что обходится продажа: налог на прирост стоимости или правило двух лет?
Кипр облагает прирост стоимости кипрской недвижимости по ставке 20%. PwC (обзор от 4 августа 2026 г.) приводит пожизненные освобождения, повышенные на 2026 г.: EUR 30 000 при любом отчуждении и EUR 150 000 для основного жилья, что одновременно является общим пределом. Кроме того, продавец платит 0,4% от выручки, по данным PwC; этот сбор действует с 22 февраля 2021 г., но закон, которым он установлен, мы определить не смогли. Условия для основного жилья и наличие индексации на инфляцию не подтверждены. Грузия освобождает прирост при продаже жилья, которым владели более двух лет (Налоговый кодекс, статья 82(1)(f.a)), а при более быстрой продаже облагает прирост по ставке 5%.
| Статья | Кипр | Грузия |
|---|---|---|
| Налог на прирост | 20% от (EUR 60 000 - 30 000) = EUR 6 000 | EUR 0 |
| Сбор с продавца | EUR 1 440 | Нет |
Даёт ли покупка вид на жительство и сколько ждать паспорта?
На основании Положения 6(2) Кипр предоставляет постоянное проживание при покупке нового жилья у застройщика не менее чем за EUR 300 000 плюс НДС либо при вложении в некоторые другие активы, если у заявителя есть стабильный доход не менее EUR 50 000 в год, причём для варианта с жильём этот доход должен поступать из-за границы. Разрешение утрачивает силу после двух лет отсутствия; уведомлением Департамента миграции от 3 марта 2026 г. закрыто окно для подачи по прежним критериям. Наш инструмент сравнения стран показывает пошлины и сроки. При НДС 19% одно только жильё обходится в EUR 357 000, около USD 400 091.
В Грузии проверки дохода нет: недвижимость стоимостью более USD 150 000 (около EUR 133 845) даёт право на краткосрочный ВНЖ на 1 год с продлением, а стоимостью более USD 300 000 (около EUR 267 689) на инвестиционный ВНЖ на 5 лет; подробнее в нашем руководстве по ВНЖ через недвижимость.
Гражданство. Европейская комиссия 6 марта 2024 г. кратко изложила кипрский закон 2024 г.: законное проживание в течение 8 из последних 11 лет, причём последние 12 месяцев без перерыва; требуемый уровень греческого языка для этого пути не подтверждён. Гражданство за инвестиции отменено 1 ноября 2020 г. Грузия требует 10 лет, а также знания языка, истории и законодательства (Органический закон Грузии «О гражданстве Грузии», статья 12). Путь через недвижимость в другой стране ЕС описан на странице Грузия или греческая золотая виза.
Как быстро меняются цены и продажи на каждом рынке?
Индекс цен на жильё Центрального банка Кипра вырос на 8,5% за год по 2-й квартал 2026 г., от 5,7% в Никосии до 10% в Фамагусте, как сообщила Cyprus Mail 24 сентября 2026 г., в основном за счёт иностранного спроса. Индекс CYSTAT, который строится по зарегистрированным продажам, вырос на 7,9% (Cyprus Mail, 30 сентября 2026 г.). В Грузии цена застройщиков на жильё в белом каркасе в Тбилиси, по данным Galt & Taggart, выросла на 6,8% за год по август 2026 г., а средняя цена жилья под ключ в Батуми на 9,8% за год по июнь 2026 г.; эти ряды отслеживает наш индекс цен.
Данные Департамента земель и кадастра, проанализированные порталом BuySell (Cyprus Mail, 13 октября 2026 г.), показывают 14 969 договоров купли-продажи за январь-сентябрь 2026 г. без разбивки по типам недвижимости, причём 41,9% подписали иностранцы; покупатели из стран вне ЕС подписали 4 173 договора. В Батуми, по подсчёту Colliers, в сентябре 2026 г. иностранные покупатели участвовали в 48% зарегистрированных сделок, что видно в нашем обзоре рынка Батуми. Официальные кипрские источники публикуют только индексы, поэтому цену за м² мы не приводим.
Доходность аренды, туристы и авиарейсы: что поддерживает сдачу?
Кипрский индекс недвижимости RICS, составляемый вместе с KPMG на основе оценок оценщиков, даёт валовую доходность 5,51% по квартирам и 5,82% по квартирам для отдыха во 2-м квартале 2026 г. Отчёт Galt & Taggart по Тбилиси за август 2026 г. приводит 8,7%, и наш индекс аренды повторяет эту цифру как годовую арендную плату, отнесённую к цене застройщика за белый каркас. Методы различаются, так что разрыв стоит воспринимать как приблизительный. В отчёте той же компании по Батуми за 2-й квартал 2026 г. есть одна сравнительная таблица на июнь 2026 г., составленная по единому методу на основе AirDNA, Numbeo и собственных данных: Батуми 7,1%, Лимассол 7,0%.
CYSTAT насчитала рекордные 4,53 млн туристических прибытий в 2025 г. (Cyprus Mail, 4 мая 2026 г.); в январе-сентябре 2026 г. их было на 5,6% меньше после резкого падения в марте на фоне напряжённости на Ближнем Востоке (Cyprus Mail, 19 октября 2026 г.). Hermes Airports, оператор аэропортов Ларнаки и Пафоса, сообщила о рекордных 13,75 млн пассажиров в 2025 г. (Passport News, 8 января 2026 г.).
Евро и членство в ЕС против лари: чем различаются общие риски?
На Кипре расчёты идут в евро; грузинские квартиры оцениваются в долларах, а курс лари плавающий. S&P подтвердило рейтинг Грузии на уровне BB с позитивным прогнозом, то есть ниже инвестиционного уровня (Национальный банк Грузии, 8 августа 2026 г.), а Cyprus Mail 19 сентября 2026 г. сообщила, что S&P повысило рейтинг Кипра до A. Переговоры о вступлении Грузии в ЕС приостановлены в ноябре 2024 г.; этот риск взвешивается и в нашем сравнении Грузии и Дубая. Правила меняются в обеих странах: Кипр может ужесточить Cap. 109, а Грузия 1 марта 2026 г. подняла нижний порог для ВНЖ.
Какие приоритеты указывают на Грузию, а какие на Кипр?
Победителя мы не называем; ответ зависит от вашей цели.
| Если вам нужно | Указывает на | Почему |
|---|---|---|
| Постоянное проживание сразу и внутри ЕС | Кипр | Положение 6(2), если вы покупаете новое жильё и проходите проверку дохода |
| ВНЖ без проверки дохода и с более низким порогом | Грузия | Недвижимость стоимостью более USD 150 000 |
| Низкие государственные платежи при покупке и продаже | Грузия | Около EUR 579 при цене EUR 300 000; нет налога на жильё, которым владели более 2 лет |
| Более высокая измеренная валовая доходность | Грузия | 8,7% и 7,1% против 5,51%, по разным методам |
| Стабильные правила для иностранных покупателей | Однозначно ни одна | На Кипре обсуждают ограничения; Грузия подняла свой порог в 2026 г. |
Другое побережье за пределами ЕС рассмотрено на странице Грузия или Черногория.
Риски и исключения
- Закладывать в бюджет НДС 5% для квартиры для отдыха. Сниженная ставка требует, чтобы квартира десять лет была вашим основным и постоянным жильём.
- Пропустить 6-месячный срок для сдачи договора на хранение. После него принять кипрский договор на хранение может разрешить только суд.
- Считать разрешение формальностью. Каждому покупателю не из ЕС оно нужно до перехода права, а правила могут стать жёстче.
- Не спросить об НДС при перепродаже почти нового жилья. Если им пользовались меньше 18 месяцев, НДС может по-прежнему применяться.
Частые вопросы
Может ли гражданин страны вне ЕС купить квартиру на Кипре?
Да, с предварительного разрешения Совета министров по Cap. 109; на практике, по данным Счётной палаты, не более двух объектов на человека или супружескую пару.
Облагается ли новая квартира на Кипре НДС?
Да, по ставке 19%; ставка 5% действует только на часть вашего собственного основного жилья, в пределах 190 м² и EUR 475 000.
Взимает ли Кипр до сих пор гербовый сбор или налог на недвижимость?
Нет: гербовый сбор отменён с 1 января 2026 г., а общегосударственный налог на недвижимость в 2017 г.; местные счета остаются.
Где государственные платежи при покупке ниже?
В Грузии: около EUR 579 с нотариусом при цене EUR 300 000 против EUR 8 600 при кипрской перепродаже или от EUR 15 000 до EUR 57 000 НДС на новую квартиру.
Источники
- Cap. 109, Immovable Property Acquisition (Aliens) Law и Закон 81(I)/2011 о принудительном исполнении, консолидированные тексты, CyLaw (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Rights and Fees, Департамент земель и кадастра, июль 2022 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Налоговые обзоры по Кипру, PwC, обзор от 4 августа 2026 г.: прочие налоги, прочие налоги физических лиц, личный доход, определение дохода (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Cyprus enacts major tax reform legislation, EY, 7 января 2026 г.; Reduced VAT rate 5 percent, KPMG на Кипре; Cyprus real estate VAT changes 2026, Harris Kyriakides, 30 апреля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Fees, Организация местного самоуправления округа Лимассол (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Иммиграционные разрешения для инвесторов и окончание переходного периода, Департамент гражданского реестра и миграции (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Cyprus: new citizenship legislation, Европейская комиссия, 6 марта 2024 г.; пресс-релиз Совета министров, Управление прессы и информации, 13 октября 2020 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Cyprus Mail о правилах покупки: доклад Счётной палаты (23 сентября 2025 г.), законопроекты АКЕЛ (11 ноября 2025 г.), более жёсткие правила (22 октября 2026 г.) (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Cyprus Mail о рынке: индекс ЦБ Кипра (24 сентября 2026 г.), индекс CYSTAT (30 сентября 2026 г.), договоры купли-продажи (13 октября 2026 г.), рейтинг S&P (19 сентября 2026 г.) (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Cyprus Mail о поездках: туризм в 2025 г. (4 мая 2026 г.), туризм в 2026 г. (19 октября 2026 г.); 13.75 million passengers: Cyprus' record year, Passport News, 8 января 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- RICS Cyprus Property Index, 2026 Q2, RICS и KPMG на Кипре (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, 23 октября 2026 г., и Batumi Residential Real Estate, 2Q26, 14 августа 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Налоговый кодекс, Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Органический закон о гражданстве, Гражданский кодекс и Постановление № 507, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Регистрационный сбор, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 13 октября 2026 г.); S&P подтверждает рейтинг Грузии BB, 8 августа 2026 г., и официальные курсы валют, 3 ноября 2026 г., Национальный банк Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе кипрских законов из CyLaw, таблицы сборов Департамента земель и кадастра, обзоров PwC, EY и KPMG, рыночных сообщений Cyprus Mail, а также грузинского законодательства и рыночных данных.