טביליסי או ירוואן: שתי בירות בהשוואה למי שקונה דירה

טביליסי וירוואן, אחת ליד השנייה

שתי הבירות דומות זו לזו במספר התושבים, בתנועת הנוסעים בשדה התעופה ובהיקף הדיור החדש שהושלם. הן נבדלות בקצב שבו המחירים זזים, במה שמתפרסם על שכר הדירה ובמזג האוויר בחורף. המחירים בירוואן הם ממוצעי השוק של Armstat לכל הדירות בבנייני דירות; המחירים בטביליסי הם של Galt & Taggart לדירות חדשות בשלד לבן, ולכן שורות המחיר הן קו מנחה כללי בלבד.

החוק, המס והשהייה בשתי שורות: זר רשאי להחזיק בדירה בכל אחת משתי הבירות ואינו משלם מס העברה באף אחת מהן, אבל ארמניה ממסה כל דירה במעט בכל שנה ואת שכר הדירה ב-10%, בעוד שרוב הבעלים בגאורגיה אינם משלמים מס שנתי ושכר הדירה ממוסה ב-5%. רק גאורגיה נותנת היתר שהייה בזכות קניית בית; ראו גאורגיה או ארמניה לקניית נכס.

באיזו בירה המטר הרבוע יקר יותר?

באף אחת, באופן מובהק. הטבלה החודשית של Armstat, שנבנית מנתוני ועדת הקדסטר, נותנת ממוצע שוק לכל אחד מ-12 הרובעים של ירוואן, לכל הדירות בבנייני דירות בלי להפריד בין ישנות לחדשות, אבל אינה נותנת נתון לעיר כולה.

האזור היקר ביותר בקנטרון הגיע לממוצע של AMD 1,213,000 (כ-USD 3,370). הנתונים של Galt & Taggart לטביליסי באותו חודש: USD 3,306 בואקה, USD 1,732 בסבורטלו, USD 1,140 בגלדאני, ו-USD 1,432 לעיר כולה. כך שהקצה העליון של כל שוק נמצא סביב USD 2,700 עד 3,400, ורוב הרובעים בין כ-USD 1,100 ל-1,700. פער מדויק היה מטעה: הממוצע של ירוואן אינו מוגבל לדירות חדשות, ושלד לבן אינו כולל גמר. מפת המחירים של טביליסי שלנו מכסה את כל 12 האזורים של טביליסי.

כמה שטח רצפה קונים ב-USD 150,000?

שתי הרשימות משתלבות זו בזו: רובע בטבעת האמצעית של ירוואן קונה בערך מה שקונה הנתון העירוני של טביליסי. לפני ההשוואה, הוסיפו את עלות הגמר לכל דירה בשלד לבן בטביליסי. בגאורגיה, בית ששוויו מעל USD 150,000 פותח גם את מסלול השהייה.

למה ירוואן עולה מהר יותר השנה?

בין השאר משום ש-2025 הייתה שנת הפוגה: קנטרון ירד מ-AMD 903,050 למ״ר באוגוסט 2024 ל-AMD 881,000 שנה אחר כך, ואף רובע אחר שיש לו נתון ל-2024 לא זז ב-4% לשום כיוון. ואז הגיעה הקפיצה. המרכז עלה הכי פחות; שנגאוויט, ארבוני, נור-נורק ונורק-מרש עלו כל אחד בקרוב ל-29%, וכך הצטמצם הפער בין המרכז לשוליים.

טביליסי הייתה יציבה יותר: הדירות החדשות עלו ב-6.8% בדולרים בשנה שעד אוגוסט 2026 (Galt & Taggart), והמדד של Geostat לדירות חדשות היה ברבעון השלישי של 2026 גבוה ב-5.6% בלארי מאשר שנה קודם לכן. מדד המחירים שלנו מסביר את שתי הסדרות. כלי תקשורת דיווחו ב-2026 על ביקוש חדש בירוואן מצד אזרחי רוסיה, אבל אף מקור רשמי אינו קושר את העלייה לכך.

איך זזו המחירים לאורך חמש שנים?

במטבע המקומי של כל אחת, מרכז ירוואן והמדד של טביליסי נעו כמעט באופן זהה; רוב ירוואן עלתה מהר יותר:

שתיהן עלו מדרגה ב-2022, כשאנשים רבים הגיעו מרוסיה: קנטרון בכ-17%, המדד של טביליסי בכ-11%. רובעים אחרים בירוואן עלו ב-58% עד 76% במהלך חמש השנים.

בדולרים התמונה משתנה. הדראם עבר מ-AMD 480.14 לדולר בסוף 2021 ל-AMD 360.07 ב-3 בנובמבר 2026. אם לוקחים את השער של סוף 2021 כתחליף לאוגוסט 2021, קנטרון הוכפל בערך, מכ-USD 1,320 ל-USD 2,760 למ״ר (קירוב שלנו). מחיר הדולר של Galt & Taggart לטביליסי עלה ב-58.1% מינואר 2022 עד יולי 2026. שום דבר מכל זה אינו מנבא את חמש השנים הבאות.

כמה דירות עוברות ידיים, ומי קונה אותן?

בטביליסי נסחרות פי שניים עד פי שלושה דירות: 3,429 מכירות רשומות באוגוסט 2026 (Galt & Taggart) לעומת 1,743 בירוואן (Armstat), ו-42,388 לעומת 15,214 לאורך 2025 (Galt & Taggart; Armstat דרך Grant Thornton Armenia). המרשמים שונים, ולכן יש להתייחס ליחס כאל הערכה. ירוואן סוגרת את הפער במהירות: המספר שלה לאוגוסט היה 817 ב-2024, 1,052 ב-2025 ו-1,743 ב-2026, האוגוסט הגבוה ביותר לפחות מאז 2020.

אזרחים זרים קנו 177 נכסים בירוואן באוגוסט 2026, כ-7.2% מתוך 2,466 עסקאות המכר בעיר (החישוב שלנו). Colliers העריכה את חלקם של הזרים ב-12% ממכירות הדירות בטביליסי בספטמבר 2026; ראו היכן גרים זרים בטביליסי. בשתי הבירות רוב הקונים מקומיים.

כמה מכניסה השכרה ארוכת טווח בכל בירה?

ארמניה אינה מפרסמת נתון סטטיסטי על שכר דירה; Armstat סופרת רק חוזי שכירות רשומים, 21 לדירות בירוואן באוגוסט 2026. לגבי טביליסי, Galt & Taggart העמידה את שכר הדירה לדירות חדשות של 50 עד 60 מ״ר על USD 10.4 למ״ר לחודש באוגוסט 2026, כ-USD 572 ל-55 מ״ר (החישוב שלנו), עם תשואה ברוטו של 8.7%; מדד שכר הדירה שלנו עוקב אחריו. רק Numbeo, על סמך דיווחי משתמשים, מכסה את שתי הערים באותה דרך:

שכר הדירה בירוואן נראה גבוה בכמחצית, אבל כך גם המחירים המדווחים שלה במרכז, ולכן התשואות קרובות. ה-8.7% של Galt & Taggart נשען על שכר הדירה ועל מחירי השלד הלבן שלה עצמה, ואין להעמיד אותו מול הנתון של Numbeo לירוואן. שכר הדירה בירוואן גם קופץ ויורד: מתווכים סיפרו ל-JAMnews שהוא עלה עד פי ארבעה בשיא של אפריל-מאי 2022 והיה נמוך ב-30% עד 40% שנה אחר כך, וביולי 2026 ציטט NEWS.am מומחה שדיווח על עלייה של כ-30% בשלושה חודשים. שום סדרה רשמית אינה מאשרת אף אחד מהדיווחים, ולכן בקשו חוזי שכירות חתומים לפני שאתם מתמחרים השכרה.

איך משתוות ההשכרות ללילה?

AirROI, ספקית נתונים על Airbnb, מעריכה את שתי הערים באותה שיטה; הנתונים שלה ברוטו, לפני עמלות, ניהול ומס.

• ירוואן (אוקטובר 2025 עד ספטמבר 2026): 2,412 מודעות, עלייה של 27%; תעריף ממוצע ללילה AMD 28,578, כ-USD 79; תפוסה 43.3%; AMD 3,314,510 בשנה לכל מודעה, כ-USD 9,210 (ההמרה שלנו).
• טביליסי (נקרא ב-20 באוקטובר 2026): 6,080 מודעות; USD 57 ללילה; תפוסה 42%; USD 6,180 בשנה.

בטביליסי יש פי שניים וחצי מודעות; ירוואן מרוויחה יותר ללילה בתפוסה דומה. לא מצאנו רישיון של עיריית טביליסי להשכרות ללילה; אם ירוואן דורשת רישיון כזה לא אושר, ולכן שאלו עורך דין ארמני.

איפה נבנה יותר דיור חדש?

ב-2025 השלימה כל אחת מהשתיים כ-1.7 עד 1.8 מיליון מ״ר של דיור, אבל בכיוונים הפוכים. 1,702,677 המ״ר של ירוואן (Armstat) היו כפליים מהנתון שלה ל-2024 ו-75% מהסך הכולל של ארמניה. בטביליסי (Geostat) ירדו ההשלמות מ-2,125,848 מ״ר ב-2023 ל-1,768,848 מ״ר ב-2025, והמחצית הראשונה של 2026 הייתה נמוכה ב-10.6% מזו של השנה הקודמת.

באוגוסט 2026 לבדו רשמה ירוואן 856 מכירות של דירות חדשות בידי יזמים, כשנור-נורק בראש הרשימה, וגם 1,121 חוזים על הנייר, רובם בארבקיר, בנור-נורק ובקנטרון. Galt & Taggart ספרה בטביליסי היתרי בנייה ל-1,734,000 מ״ר ב-2025; לא מצאנו נתון סטטיסטי על היתרים בירוואן. Armstat מציגה את מחירי היזמים רק כטווח לכל אזור, AMD 582,343 עד 2,255,639 למ״ר באזור 1 של קנטרון, כך שאין ממוצע לבנייה חדשה שאפשר לבדוק מולו מחירון. על מלאי ישן לעומת חדש בטביליסי, ראו בלוק סובייטי או בניין חדש.

איך נראים החיים היומיומיים: גודל, תחבורה ועלויות?

כל אחת מהבירות מרכזת יותר משליש מתושבי המדינה שלה: בטביליסי 1,369,400 איש ב-1 בינואר 2026 (Geostat), בירוואן 1,147,600 (Armstat, נתון ראשוני). הרכבת התחתית של ירוואן, שנפתחה ב-1981, היא קו אחד של 10 תחנות ו-13.4 ק״מ, והארכה שלה לאצ׳פניאק נדחתה כמה פעמים; לזו של טביליסי יש 2 קווים, 23 תחנות וכ-27 ק״מ (ראו דירות ליד הרכבת התחתית של טביליסי).

שדות התעופה שקולים: זוורטנוץ טיפל במספר שיא של 5,615,789 נוסעים ב-2025 (Alphanews, בהסתמך על ועדת התעופה האזרחית של ארמניה), ושדה התעופה של טביליסי בכ-5.4 מיליון (OC Media). משתמשי Numbeo מעריכים את ההוצאות החודשיות של אדם יחיד, בלי שכר דירה, בכ-USD 773 בירוואן וב-USD 664 בטביליסי, כלומר כ-16% יותר בירוואן (החישוב שלנו). המחירים לצרכן עלו ב-4.4% בארמניה בשנה שעד אוגוסט 2026 (Armstat) וב-5.6% בגאורגיה בשנה שעד ספטמבר 2026 (Geostat).

כמה קרים החורפים וכמה חמים הקיצים?

בירוואן הם קיצוניים יותר בשני הקצוות. לפי הממוצעים של 1991-2020 בטבלאות האקלים של Wikipedia, הממוצע של ינואר שם הוא -3.5 °C לעומת 2.7 °C בטביליסי, והמקסימום הממוצע ביולי הוא 34.5 °C לעומת 31.5 °C. היא יבשה יותר, עם כ-320 עד 360 מ״מ גשם לעומת 511.5 מ״מ, ושטופת שמש יותר, כ-2,675 שעות לעומת 2,046. היא גם יושבת גבוה יותר, ב-865 עד 1,390 מ׳ לעומת 380 עד 770 מ׳. בירוואן, בדקו לפני הקנייה את החימום, את הבידוד ואת ההצללה בקיץ. מדריך הנדל״ן שלנו לטביליסי עוסק באוויר, ברעש ובגורמים נוספים שמשפיעים על החיים בעיר.

האם שתי הבירות נמצאות באזור רעידות אדמה?

כן. כלי הסינון ThinkHazard של הבנק העולמי מדרג את שתיהן כ"בינוני": סיכוי של 10% לרעידה שעלולה לגרום נזק ב-50 השנים הבאות. רעידת האדמה בספיטק ב-7 בדצמבר 1988, בעוצמה 6.8, פגעה בצפון ארמניה סביב ספיטק, גיומרי וונדזור, ולפחות 25,000 איש נהרגו. ב-2021 כתב EVN Report שתקני הבנייה הסיסמיים המחייבים של ארמניה הם מ-1994, שהם עודכנו בדצמבר 2020, ושכ-70% מהבניינים במדינה הם מהתקופה הסובייטית ופגיעים במידות שונות. האזור הסיסמי של ירוואן לפי התקן הנוכחי אינו מאושר במקורות שלנו; מהנדס מבנים צריך לבדוק את מסמכי התכנון.

בטביליסי הייתה רעידת אדמה בעוצמה של כ-4.5, שמוקדה בעיר, ב-25 באפריל 2002. התקן של גאורגיה והבדיקות שכדאי לעשות מופיעים בעמוד שלנו על בטיחות מפני רעידות אדמה בטביליסי.

איזו בירה מתאימה לאיזו תוכנית?

אנחנו לא מכריזים על מנצחת; את המשקל לכל שיקול קובעים אתם.

סיכונים וחריגים

• להתייחס לזינוק של שנה אחת כאל מגמה. העלייה של 13% עד 29% בירוואן באה אחרי שנה של מחירים שטוחים או בירידה קלה.
• לערבב מדדים. הממוצעים של Armstat מכסים את כל הדירות בבנייני דירות; המחירים של Galt & Taggart לטביליסי מכסים רק דירות חדשות בשלד לבן.
• להעמיד תשואה של Numbeo מול תשואה של אנליסט. לפי הנתונים של Numbeo עצמה, שתי הבירות קרובות.
• לשכוח את הדראם. דראם חזק יותר כבר העלה את מחירי ירוואן בדולרים; הוא יכול גם לזוז לכיוון ההפוך.
• להסיק בטיחות סיסמית מגיל הבניין. בקשו מסמכי תכנון ובדיקה בכל אחת משתי הערים.

שאלות נפוצות

האם ירוואן יקרה יותר מטביליסי?

במרכז השתיים דומות: בקנטרון הממוצע היה כ-USD 2,760 למ״ר ובוואקה USD 3,306 באוגוסט 2026. ברוב הרובעים האחרים שתיהן נמצאות בין כ-USD 1,100 ל-1,700, לפי מדדים שונים.

איפה המחירים עולים מהר יותר?

בירוואן: 12.7% עד 29.2% לפי רובע בשנה שעד אוגוסט 2026, לעומת 6.8% לדירות חדשות בטביליסי. לאורך חמש שנים, במטבע מקומי, קנטרון והמדד של טביליסי עלו שניהם בכ-55%, ורובעים אחרים בירוואן ב-58% עד 83%.

איזו בירה נותנת תשואה טובה יותר משכירות?

לפי הנתונים של Numbeo, שמדווחים בידי משתמשים, הן קרובות: 6.3% עד 7.9% בירוואן ו-6.8% עד 7.8% בטביליסי. ה-8.7% של Galt & Taggart לטביליסי הוא מדד אחר, ואין סדרה רשמית של שכר דירה בירוואן.

האם קניית דירה בירוואן מקנה שהייה?

לא. גאורגיה נותנת היתר שהייה על נכס ששוויו מעל USD 150,000; לארמניה אין מסלול דרך נכס. ההשוואה שלנו בין גאורגיה לארמניה מביאה את הפרטים.

כדי להשוות בין הרובעים של טביליסי עצמה, ראו השוואת השכונות של טביליסי; להשוואה בין ערי נופש, ראו בטומי או אנטליה.

מקורות

1. המצב החברתי-כלכלי בארמניה, ינואר-אוגוסט, פרק 5.4, שוק המקרקעין: 2026, 2025, 2024, 2022 ו-2021, Armstat, מנתוני ועדת הקדסטר (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
2. המצב החברתי-כלכלי בארמניה: בניית דיור, ינואר-דצמבר 2025, בנייה, ינואר-אוגוסט 2026, אוכלוסייה, ינואר-דצמבר 2025 ומחירים, ינואר-אוגוסט 2026, Armstat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
3. Analysis of Armenian Real Estate Market 2026, Grant Thornton Armenia (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
4. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026 Update (23 באוקטובר 2026) ו-2025 Full Year Overview (30 בינואר 2026), Galt & Taggart (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. Geostat: מדד מחירי נכסי המגורים ומחירים לפי רובע בטביליסי (הפרסום מ-23 באוקטובר 2026), בנייה שהושלמה והאוכלוסייה ב-1 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
6. פריט Recov מס' 541, Colliers Georgia, אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
7. Numbeo, לפי דיווחי משתמשים: יוקר המחיה בירוואן ובטביליסי; השקעה בנכסים בירוואן ובטביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
8. AirROI: ירוואן, עודכן ב-1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026), וטביליסי (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
9. ThinkHazard, GFDRR של הבנק העולמי: סיכון לרעידות אדמה בירוואן ובטביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
10. Fixing the Cracks: Building in an Earthquake Zone, EVN Report, 12 באפריל 2021, וגם רעידת האדמה בספיטק ב-1988, USGS, עמוד בארכיון (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
11. Zvartnots Airport sets passenger traffic record in 2025, Alphanews, 22 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026), וגם הרחבת שדה התעופה של טביליסי, OC Media (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
12. Yerevan's construction boom continues as housing prices remain out of reach, JAMnews, 24 ביולי 2023; Russians have begun searching en masse for housing in Armenia, NEWS.am, 28 ביולי 2026; Rent spikes in Georgia and Armenia, Euronews, 13 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
13. Wikipedia: Yerevan Metro, Tbilisi Metro, וטבלאות האקלים של 1991-2020 לירוואן ולטביליסי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
14. שערי החליפין של 3 בנובמבר 2026: הבנק המרכזי של ארמניה, יחד עם השער של 30 בדצמבר 2021, והבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - השוואה שפורסמה על סמך נתונים של Armstat, Geostat, Galt & Taggart, Numbeo, AirROI ונתונים עירוניים על טביליסי וירוואן.