Тбилиси или Ереван: две столицы глазами покупателя квартиры

Тбилиси и Ереван бок о бок

По численности населения, пассажиропотоку аэропортов и объёму введённого жилья две столицы близки. Расходятся они в динамике цен, в том, какие данные об арендных ставках публикуются, и в зимней погоде. Цены по Еревану представляют собой рыночные средние Армстата по всем квартирам в многоквартирных домах, а цены по Тбилиси взяты у Galt & Taggart для новых квартир в белом каркасе, поэтому строки с ценами дают лишь общий ориентир.

Право, налоги и ВНЖ в двух строках: иностранец может владеть квартирой в любой из столиц и ни в одной не платит налога на переход права, однако Армения ежегодно понемногу облагает каждую квартиру и берёт 10% с аренды, тогда как большинство грузинских владельцев ежегодного налога не платят, а аренда облагается по ставке 5%. Вид на жительство за покупку жилья даёт только Грузия; см. Грузия или Армения для покупки недвижимости.

В какой столице квадратный метр дороже?

Однозначного ответа нет. Ежемесячная таблица Армстата, составленная по данным Кадастрового комитета, приводит рыночную среднюю для каждого из 12 районов Еревана по всем квартирам в многоквартирных домах, не разделяя старый и новый фонд, но общегородского показателя в ней нет.

В самой дорогой зоне Кентрона средняя достигла AMD 1 213 000 (около USD 3 370). Показатели Galt & Taggart по Тбилиси за тот же месяц: USD 3 306 в Ваке, USD 1 732 в Сабуртало, USD 1 140 в Глдани и USD 1 432 в среднем по городу. Выходит, что верхний сегмент каждого рынка находится в пределах примерно USD 2 700-3 400, а большинство районов лежит примерно между USD 1 100 и 1 700. Точная разница вводила бы в заблуждение: средняя по Еревану не ограничена новыми квартирами, а белый каркас не включает отделку. Наша карта цен Тбилиси охватывает все 12 тбилисских зон.

Сколько площади можно купить на USD 150 000?

Списки чередуются: в ереванском районе среднего кольца на эти деньги можно купить примерно столько же, сколько по общегородскому показателю Тбилиси. Прежде чем сравнивать, прибавьте к любой тбилисской квартире в белом каркасе стоимость отделки. В Грузии жильё стоимостью более USD 150 000 к тому же открывает путь к ВНЖ.

Почему в этом году Ереван растёт быстрее?

Отчасти потому, что 2025 г. был паузой: в Кентроне цена опустилась с AMD 903 050 за м² в августе 2024 г. до AMD 881 000 годом позже, и ни один другой район, по которому есть данные за 2024 г., не изменился даже на 4% ни в одну сторону. Затем последовал скачок. Меньше всего подорожал центр; Шенгавит, Эребуни, Нор-Норк и Норк-Мараш прибавили почти по 29% каждый, и разрыв между центром и окраинами сократился.

Тбилиси шёл ровнее: новые квартиры подорожали на 6,8% в долларах за год по август 2026 г. (Galt & Taggart), а индекс Геостата для новых квартир в третьем квартале 2026 г. был на 5,6% выше в лари, чем годом ранее. Оба ряда разобраны в нашем индексе цен. СМИ в 2026 г. писали о новом спросе в Ереване со стороны граждан России, однако ни один официальный источник не связывает рост цен с этим.

Как менялись цены за пять лет?

В национальных валютах центр Еревана и тбилисский индекс двигались почти одинаково, а большая часть Еревана росла быстрее:

Оба ряда сделали рывок в 2022 г., когда приехало много людей из России: Кентрон примерно на 17%, тбилисский индекс примерно на 11%. Остальные районы Еревана за пять лет прибавили от 58% до 76%.

В долларах картина иная. Драм укрепился с AMD 480,14 за доллар в конце 2021 г. до AMD 360,07 на 3 ноября 2026 г. Если принять курс конца 2021 г. за приближение к августу 2021 г., цена в Кентроне примерно удвоилась: приблизительно с USD 1 320 до USD 2 760 за м² (наша приблизительная оценка). Долларовая цена Galt & Taggart по Тбилиси выросла на 58,1% с января 2022 г. по июль 2026 г. Ничто из этого не предсказывает следующие пять лет.

Сколько квартир переходит из рук в руки и кто их покупает?

В Тбилиси продаётся в два-три раза больше квартир: 3 429 зарегистрированных продаж в августе 2026 г. (Galt & Taggart) против 1 743 в Ереване (Армстат) и 42 388 против 15 214 за 2025 г. (Galt & Taggart; Армстат по данным Grant Thornton Armenia). Реестры ведутся по-разному, так что соотношение следует считать приблизительным. Ереван быстро сокращает отставание: в августе 2024 г. там было 817 продаж, в 2025 г. 1 052, а в 2026 г. 1 743, это лучший август как минимум с 2020 г.

Иностранные граждане купили в Ереване в августе 2026 г. 177 объектов, около 7,2% от 2 466 сделок купли-продажи в городе (наш расчёт). По оценке Colliers, в сентябре 2026 г. на иностранцев пришлось 12% продаж квартир в Тбилиси; см. где живут экспаты в Тбилиси. В обеих столицах большинство покупателей составляют местные жители.

Что приносит долгосрочная аренда в каждой столице?

Статистики арендных ставок Армения не публикует; Армстат лишь подсчитывает зарегистрированные договоры аренды, которых по квартирам Еревана в августе 2026 г. было 21. По Тбилиси Galt & Taggart оценила аренду новых квартир площадью 50-60 м² в августе 2026 г. в USD 10,4 за м² в месяц, около USD 572 за 55 м² (наш расчёт), при валовой доходности 8,7%; за этим показателем следит наш индекс арендных ставок. Одинаковым способом оба города охватывает только Numbeo, на основе сообщений пользователей:

Арендные ставки в Ереване выглядят примерно в полтора раза выше, но так же выше и заявленные цены в центре, поэтому доходность получается близкой. Показатель Galt & Taggart 8,7% рассчитан по собственным арендным ставкам компании и ценам белого каркаса, и сопоставлять его с ереванской цифрой Numbeo не следует. Аренда в Ереване к тому же колеблется: брокеры рассказали JAMnews, что на пике в апреле-мае 2022 г. ставки выросли до четырёх раз, а годом позже были на 30-40% ниже, а в июле 2026 г. NEWS.am привёл слова специалиста о росте примерно на 30% за три месяца. Ни один официальный ряд не подтверждает ни того, ни другого, поэтому, прежде чем оценивать сдачу в аренду, попросите подписанные договоры аренды.

Как соотносится посуточная аренда?

AirROI, поставщик данных по Airbnb, оценивает оба города по одной методике; его цифры валовые, до комиссий, расходов на управление и налога.

• Ереван (с октября 2025 г. по сентябрь 2026 г.): 2 412 объявлений, рост на 27%; средняя цена за ночь AMD 28 578, около USD 79; заполняемость 43,3%; AMD 3 314 510 в год на объявление, около USD 9 210 (наш пересчёт).
• Тбилиси (данные на 20 октября 2026 г.): 6 080 объявлений; USD 57 за ночь; заполняемость 42%; USD 6 180 в год.

В Тбилиси объявлений в два с половиной раза больше; Ереван зарабатывает больше за ночь при сопоставимой заполняемости. Лицензии мэрии Тбилиси на посуточную аренду мы не нашли; требуется ли такая лицензия в Ереване, не подтверждено, поэтому спросите армянского юриста.

Где строится больше нового жилья?

В 2025 г. обе столицы ввели около 1,7-1,8 млн м² жилья, но двигались в противоположных направлениях. Ереванские 1 702 677 м² (Армстат) вдвое превысили показатель 2024 г. и составили 75% от общего объёма по Армении. Ввод в Тбилиси (Геостат) снизился с 2 125 848 м² в 2023 г. до 1 768 848 м² в 2025 г., а первое полугодие 2026 г. оказалось на 10,6% ниже, чем годом ранее.

Только за август 2026 г. в Ереване зарегистрировано 856 продаж новых квартир застройщиками, больше всего в Нор-Норке, и 1 121 договор на строящееся жильё, в основном в Арабкире, Нор-Норке и Кентроне. Galt & Taggart насчитала в Тбилиси разрешения на строительство 1 734 000 м² в 2025 г.; статистики разрешений по Еревану мы не нашли. Цены застройщиков Армстат приводит лишь в виде диапазона по зоне, от AMD 582 343 до 2 255 639 за м² в зоне 1 Кентрона, поэтому средней по новостройкам, с которой можно было бы сверить прайс-лист, нет. О старом и новом фонде в Тбилиси читайте в материале советский дом или новостройка.

Какова повседневная жизнь: размер города, транспорт и расходы?

В каждой из столиц живёт больше трети населения страны: в Тбилиси 1 369 400 человек на 1 января 2026 г. (Геостат), в Ереване 1 147 600 (Армстат, предварительные данные). Ереванское метро, открытое в 1981 г., состоит из одной линии длиной 13,4 км с 10 станциями, а его продление в Ачапняк несколько раз откладывалось; в тбилисском 2 линии, 23 станции и около 27 км (см. квартиры у метро в Тбилиси).

Аэропорты сопоставимы: Звартноц обслужил в 2025 г. рекордные 5 615 789 пассажиров (Alphanews со ссылкой на Комитет гражданской авиации Армении), а аэропорт Тбилиси около 5,4 млн (OC Media). По оценке пользователей Numbeo, ежемесячные расходы одного человека без аренды составляют около USD 773 в Ереване и USD 664 в Тбилиси, то есть примерно на 16% больше в Ереване (наш расчёт). Потребительские цены выросли на 4,4% в Армении за год по август 2026 г. (Армстат) и на 5,6% в Грузии за год по сентябрь 2026 г. (Геостат).

Насколько холодны зимы и жарко лето?

В Ереване климат суровее с обеих сторон. По средним за 1991-2020 гг. в климатических таблицах Википедии средняя температура января там -3,5 °C против 2,7 °C в Тбилиси, а средний июльский максимум 34,5 °C против 31,5 °C. Ереван суше, около 320-360 мм осадков против 511,5 мм, и солнечнее, около 2 675 часов против 2 046. К тому же он расположен выше: 865-1 390 м против 380-770 м. В Ереване перед покупкой проверьте отопление, утепление и защиту от летнего солнца. Воздух, шум и другие факторы проживания рассматривает наш путеводитель по недвижимости Тбилиси.

Находятся ли обе столицы в сейсмоопасной зоне?

Да. Инструмент первичной оценки ThinkHazard Всемирного банка относит обе к категории «Средняя»: вероятность потенциально разрушительных толчков в ближайшие 50 лет составляет 10%. Спитакское землетрясение 7 декабря 1988 г. магнитудой 6,8 поразило север Армении в районе Спитака, Гюмри и Ванадзора, погибли не менее 25 000 человек. В 2021 г. EVN Report писал, что обязательные сейсмические нормы Армении действуют с 1994 г. и были обновлены в декабре 2020 г., а около 70% зданий страны построены в советский период и в разной степени уязвимы. К какой зоне относится Ереван по действующим нормам, наши источники не подтверждают; проектную документацию должен проверить инженер-конструктор.

В Тбилиси 25 апреля 2002 г. произошло землетрясение магнитудой около 4,5 с эпицентром в городе. Грузинские нормы и необходимые проверки описаны на нашей странице о сейсмической безопасности в Тбилиси.

Какая столица подходит для какого плана?

Победителя мы не называем; расставлять приоритеты вам.

Риски и исключения

• Скачок одного года принят за тренд. Рост Еревана на 13-29% последовал за годом, когда цены стояли на месте или слегка снижались.
• Смешение показателей. Средние Армстата охватывают все квартиры в многоквартирных домах, а цены Galt & Taggart по Тбилиси касаются лишь новых квартир в белом каркасе.
• Доходность Numbeo сопоставлена с доходностью аналитиков. По собственным данным Numbeo две столицы близки.
• Курс драма упущен из виду. Укрепление драма уже подняло ереванские цены в долларах; курс может сдвинуться и в обратную сторону.
• Сейсмостойкость определена по возрасту здания. В любом из городов запрашивайте проектную документацию и результаты обследований.

Частые вопросы

Ереван дороже Тбилиси?

В центре цены близки: в августе 2026 г. средняя в Кентроне составила около USD 2 760 за м², в Ваке USD 3 306. В большинстве остальных районов обе столицы находятся примерно между USD 1 100 и 1 700, хотя показатели измеряются по-разному.

Где цены растут быстрее?

В Ереване: от 12,7% до 29,2% по районам за год по август 2026 г. против 6,8% для новых квартир в Тбилиси. За пять лет в национальной валюте Кентрон и тбилисский индекс выросли примерно на 55%, другие районы Еревана на 58-83%.

Какая столица даёт более высокую арендную доходность?

По данным пользователей Numbeo они близки: 6,3-7,9% в Ереване и 6,8-7,8% в Тбилиси. Показатель Galt & Taggart 8,7% по Тбилиси измеряется иначе, а официального ряда арендных ставок по Еревану не существует.

Даёт ли покупка квартиры в Ереване ВНЖ?

Нет. Грузия выдаёт вид на жительство при стоимости недвижимости более USD 150 000; в Армении пути через недвижимость нет. Подробности в нашем сравнении Грузии и Армении.

Чтобы сравнить районы Тбилиси между собой, см. сравнение районов Тбилиси; сравнение курортов дано в материале Батуми или Анталья.

Источники

1. Социально-экономическое положение Армении, январь-август, глава 5.4 «Рынок недвижимости»: 2026, 2025, 2024, 2022 и 2021, Армстат, по данным Кадастрового комитета (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Социально-экономическое положение Армении: жилищное строительство, январь-декабрь 2025 г., строительство, январь-август 2026 г., население, январь-декабрь 2025 г. и цены, январь-август 2026 г., Армстат (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Analysis of Armenian Real Estate Market 2026, Grant Thornton Armenia (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026 Update (23 октября 2026 г.) и 2025 Full Year Overview (30 января 2026 г.), Galt & Taggart (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Геостат: индекс цен на жилую недвижимость и цены по районам Тбилиси (публикация от 23 октября 2026 г.), завершённое строительство и население на 1 января 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Материал Recov № 541, Colliers Georgia, октябрь 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
7. Numbeo, данные пользователей: стоимость жизни в Ереване и Тбилиси; инвестиции в недвижимость в Ереване и Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. AirROI: Ереван, обновлено 1 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.), и Тбилиси (дата обращения 20 октября 2026 г.)
9. ThinkHazard, GFDRR Всемирного банка: сейсмическая опасность для Еревана и Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Fixing the Cracks: Building in an Earthquake Zone, EVN Report, 12 апреля 2021 г., и Спитакское землетрясение 1988 г., USGS, архивная страница (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. Zvartnots Airport sets passenger traffic record in 2025, Alphanews, 22 января 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.), и Tbilisi airport expansion, OC Media (дата обращения 19 октября 2026 г.)
12. Yerevan's construction boom continues as housing prices remain out of reach, JAMnews, 24 июля 2023 г.; Russians have begun searching en masse for housing in Armenia, NEWS.am, 28 июля 2026 г.; Rent spikes in Georgia and Armenia, Euronews, 13 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Википедия: Ереванский метрополитен, Тбилисский метрополитен и климатические таблицы за 1991-2020 гг. для Еревана и Тбилиси (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Курсы валют на 3 ноября 2026 г.: Центральный банк Армении, с курсом на 30 декабря 2021 г., и Национальный банк Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Сравнение опубликовано по данным Армстата, Геостата, Galt & Taggart, Numbeo, AirROI и городской статистики Тбилиси и Еревана.