Грузия и Армения рядом: в чём расходятся правила?

Обе соседние страны продают квартиры иностранцам, не взимают налога на переход права и держат свои валюты в свободном плавании. Различаются они в ежегодном налоге на имущество, в налоге на аренду и в вопросе ВНЖ. В каждой строке по Армении указан источник; цифры по Грузии взяты из наших собственных материалов.

Грузия и Армения для иностранного покупателя недвижимости Источники перечислены в конце страницы. Пересчёт по официальным курсам на 3 ноября 2026 г.: Центральный банк Армении, AMD 360,07 за доллар США; Национальный банк Грузии, 2,5973 лари за доллар США и 2,9108 лари за евро
КритерийГрузияАрменияИсточник по Армении
Чем может владеть иностранецВсем, кроме сельскохозяйственной землиКвартирами и зданиями; с 2018 г. также участками под дома и многоквартирные здания; сельхозземля закрытаКонституция, ст. 60(6); Земельный кодекс, ст. 4(3.1)
Налог при покупкеНет; 18% НДС входит в цену продавца, зарегистрированного плательщиком НДСНет; 20% НДС входит в цену застройщика, зарегистрированного плательщиком НДСНалоговый кодекс, ст. 63 и 64
Ежегодный налог на жильёНе взимается, пока семейный доход за прошлый год не выше 100 000 лариОт 0,05% до 1,5% кадастровой стоимости, для каждого собственника; полная ставка с 2026 г.Налоговый кодекс, ст. 229 и 233(7)
Подоходный налог с аренды5% валовой арендной платы за жильё10%; ещё 10% с годовой арендной платы сверх AMD 60 млн (USD 166 600)Налоговый кодекс, ст. 150(7); PwC
Продажа частным владельцемОсвобождение после владения более 2 лет; до этого 5% с приростаОсвобождение, если покупатель частное лицоНалоговый кодекс, ст. 147(1)(16); PwC
ВНЖ через владениеСтоимость более USD 150 000 для ежегодного разрешения; более USD 300 000 для разрешения на 5 летНет; инвестиционное основание действует с 1 ноября 2026 г., но критериев для него пока нетЗакон ХО-11-Н, ст. 29.6
Гражданство10 лет и экзамен3 года постоянного проживания, армянский язык, КонституцияЗакон о гражданстве, ст. 13
Продажи квартир, 2025 г.Тбилиси 42 388; Батуми 17 47821 176 по всей стране; Ереван 15 214Армстат по данным Grant Thornton
Доля покупок иностранцамиТбилиси 12%, Батуми 48% продаж квартир (сентябрь 2026 г.)Около 4% сделок купли-продажи (август 2026 г.)Армстат
Цена за м², основной показательТбилиси, застройщик, белый каркас: USD 1 432 (август 2026 г.); Батуми, под ключ: USD 1 960 (июнь 2026 г.)Ереван, квартиры в многоквартирных домах (Армстат не разделяет новые и старые): AMD 993 000 (USD 2 760) в Кентроне; около AMD 500 000-600 000 в большинстве районов (август 2026 г.)Армстат
Валюта за доллар СШАЛари, 2,5973Драм, AMD 360,07Центральный банк Армении

Может ли иностранец владеть не только квартирой, но и землёй?

Конституция Армении исходит из запрета: согласно статье 60(6), в нашем переводе, иностранные граждане и лица без гражданства не могут владеть землёй, если иное не предусмотрено законом. На квартиры и здания ограничение не распространяется. Исключения собраны в Земельном кодексе. Статья 4(3.1), введённая Законом ХО-73-Н от 16 января 2018 г., открывает для иностранцев землю, прилегающую к дому, участки под частные дома и под многоквартирные здания, участки под общественные и производственные здания, а также садоводческие земли. Остальная земля, прежде всего сельскохозяйственная, остаётся закрытой, и на ней иностранец может быть лишь землепользователем. Что именно охватывают «садоводческие земли», лучше уточнить у армянского юриста.

Кроме того, Земельный кодекс освобождает от ограничения обладателей специального статуса проживания, который получают главным образом этнические армяне. С 1 ноября 2026 г. новые заявления на этот статус не принимаются, поэтому, как мы понимаем, это исключение постепенно сойдёт на нет. Грузия закрывает только сельскохозяйственную землю, так что для квартиры или дома с участком правила двух стран почти совпадают.

Во что обходится оформление покупки в Армении?

Ни в одном из двух налоговых кодексов нет налога на покупку недвижимости. В Армении право собственности возникает с момента его регистрации Кадастровым комитетом. Портал государственных услуг Hartak указывает регистрационный сбор AMD 25 000 (около USD 69) за срок 4 рабочих дня, а за услугу в течение 2 часов он возрастает до AMD 150 000 (около USD 417). Размер добавляемой к нему государственной пошлины неясен: портал показывает AMD 1 000, а по нашему прочтению Закона о государственной пошлине, статья 16(36), выходит AMD 20 000, поэтому сумму стоит уточнить в Комитете.

За нотариально удостоверенный договор купли-продажи взимается государственная пошлина AMD 5 000, около USD 14 (статья 11(1)). Обязателен ли нотариус и сколько берёт за работу он сам, по официальному тексту мы подтвердить не смогли. При покупке новой квартиры больший вес имеет НДС: 20% (Налоговый кодекс, статья 63), а статья 64 не освобождает от него продажу квартир застройщиком, так что в цене застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, этот налог уже учтён. В Грузии НДС составляет 18%, а стандартная регистрация стоит 150 лари; остальные статьи расходов перечислены в нашем материале о расходах на покупку в Грузии.

Кто платит налог каждый год просто за то, что владеет квартирой?

В Армении это делает любой собственник. Базой служит кадастровая стоимость, которую государство устанавливает близко к рыночной и пересматривает раз в три года (Налоговый кодекс, статья 228); с ценой вашего договора она не связана. Для квартиры статья 229 предусматривает семь ступеней: от 0,05% при стоимости до AMD 10 млн до 1,5% при стоимости свыше AMD 200 млн. По нашему расчёту, квартира с кадастровой стоимостью AMD 40 млн (около USD 111 090) облагается суммой AMD 20 000 плюс 0,2% с тех AMD 15 млн, которые превышают 25 млн: итого AMD 50 000, около USD 139, в год.

Ставки вводились поэтапно. По статье 233(7) за 2021 г. взималось 25% налога, затем эта доля росла каждый год и за 2025 г. достигла 75%; 2026 г. стал первым годом со 100%. Физические лица платят налог своей общине до 1 декабря. Закона, откладывающего полную ставку, мы не нашли, хотя прочитанный нами английский текст доведён только до мая 2025 г.

Грузия пошла в обратную сторону. После Закона № 1874 от 30 сентября 2026 г. частный собственник не платит налог на строения, пока доход его семьи за предыдущий год составлял 100 000 лари или меньше; семьи выше этой черты платят от 0,8% до 1% рыночной стоимости. Как этот критерий дохода применяется к владельцу, живущему за границей, должен подтвердить бухгалтер.

Как облагается доход от аренды в каждой из стран?

Армянский арендодатель платит 10% с арендной платы (Налоговый кодекс, статья 150(7)); когда арендная плата за год превышает AMD 60 млн, на сумму сверх этого порога начисляются ещё 10%. То же правило приводит обзор PwC, проверенный 30 июня 2026 г. Грузия берёт 5% с валовой арендной платы за жильё, без вычетов; о регистрации и декларации рассказывает наш материал о налоге на доход от аренды в Грузии.

Уровень арендных ставок является отдельным вопросом. Официального или пригодного для ссылки исследования армянских арендных ставок и доходности мы не нашли, а сотрудник Кадастрового комитета в январе 2024 г. сообщил JAMnews, что комитет арендные ставки не анализирует. Поэтому доходность по Армении на этой странице не приводится. Арендные ставки и доходность в Тбилиси есть в нашем индексе арендных ставок.

Какой налог возникает при продаже?

Частный владелец в Армении, продающий жильё другому частному лицу, подоходный налог не платит, каким бы коротким ни был срок владения (Налоговый кодекс, статья 147(1)(16)); это освобождение подтверждает и июньский обзор PwC 2026 г. Продажа компании, выступающей налоговым агентом, облагается по ставке 10% (статья 150(9)). Грузия освобождает жильё, которым владели более 2 лет, а прирост при более ранней продаже облагает по ставке 5%. Значит, быстрая перепродажа частному покупателю обходится в Армении дешевле по налогам; через два года ни одна из стран свою долю не берёт. В обеих странах покупатель не платит налога на переход права, а ваша страна проживания всё равно может обложить прирост.

Даёт ли покупка жилья вид на жительство?

В Грузии даёт. Владение несельскохозяйственной недвижимостью стоимостью более USD 150 000 по оценке, которую выполнил аккредитованный оценщик, позволяет получить разрешение, продлеваемое на год за раз, пока объект остаётся за вами; при стоимости более USD 300 000 разрешение выдаётся на пять лет. Порядок действий описан в нашем материале о ВНЖ через недвижимость.

В Армении не даёт. Закон ХО-11-Н, принятый 20 января 2026 г. и действующий с 1 ноября 2026 г., дополняет Закон об иностранцах статьёй 29.6: постоянное проживание на основании инвестиции в Армению, в порядке и по критериям, которые устанавливает Правительство. Сумму статья 29.6 не называет, а о недвижимости в ней не говорится. К 3 ноября 2026 г. решения Правительства с такими критериями мы не нашли. Купить жильё в Армении ради ВНЖ означало бы сделать ставку на правила, которые ещё не написаны. Наш инструмент сравнения стран показывает рядом пути к ВНЖ через недвижимость в других странах.

Какие ещё пути ведут к виду на жительство и гражданству Армении?

По изменённому закону временное проживание длится до одного года и основывается на учёбе или научной работе, трудоустройстве, семейной связи с гражданином или резидентом либо на предпринимательской деятельности. Для предпринимательского основания нужно, например, внести не менее AMD 2 млн (около USD 5 554) в уставный капитал компании (статья 29.4). Постоянный статус, который теперь выдаётся на пять лет, доступен этническим армянам, членам семей граждан и предпринимателям после 3 лет временного проживания из последних 5, а также инвесторам. С 1 ноября 2026 г.:

  • Правительство устанавливает годовую квоту статусов по видам и основаниям;
  • заявления подаются только через единую электронную платформу;
  • статусы не продлеваются: по истечении срока нужно подать заявление заново (EY);
  • государственные пошлины составляют AMD 150 000 (временный статус) и AMD 250 000 (постоянный), без возврата, по данным EY;
  • новые заявления на специальный статус проживания не принимаются.

Для гражданства требуются 3 года постоянного проживания, знание армянского языка и Конституции; для лиц армянского происхождения действует упрощённый порядок. В Грузии натурализация требует 10 лет законного проживания и экзамена по грузинскому языку, истории и основам права.

Каков размер каждого рынка и куда движутся цены?

Армстат, в изложении Grant Thornton Armenia, насчитал за 2025 г. 21 176 продаж квартир в многоквартирных домах по всей Армении, из них 15 214 в Ереване. Galt & Taggart насчитала 42 388 продаж квартир в Тбилиси и 17 478 в Батуми: два грузинских города зафиксировали почти втрое больше сделок, чем вся Армения (наш расчёт; источники считают продажи по-разному).

В 2025 г. цены в нескольких районах Еревана немного снизились, и Grant Thornton связывает это с тем, что с 1 января 2025 г. возврат процентов по ипотеке на жильё в Ереване прекратился. Затем они быстро пошли вверх. Средние цены Армстата на квартиры в многоквартирных домах (Армстат не разделяет новые и старые) за август 2026 г. составили AMD 993 000 за м² (около USD 2 760) в Кентроне, то есть в центре, и от AMD 500 000 до 598 000 (от USD 1 390 до 1 660) в 9 из 12 районов Еревана. По районам это на 13-29% больше, чем в августе 2025 г. (наш расчёт). По продажам застройщиков Армстат приводит лишь минимальные и максимальные цены, поэтому средней цены новостроек не существует.

По Грузии Galt & Taggart оценила цену застройщика в Тбилиси в USD 1 432 за м² в белом каркасе в августе 2026 г., а среднюю цену под ключ в Батуми в USD 1 960 в июне 2026 г.; каждый ряд данных разобран в нашем индексе цен. Поскольку показатели измеряются по-разному, сравнивать стоит только общую картину: большинство районов Еревана находится примерно на уровне тбилисских цен застройщиков, а центр обходится почти вдвое дороже.

Кто покупает: местные жители или иностранцы?

Спрос в Армении в основном внутренний. В августе 2026 г. иностранные граждане заключили 252 из 6 683 сделок купли-продажи в Армении, около 3,8% (Армстат; наш расчёт), причём 184 из этих 252 пришлись на граждан России. За весь 2025 г. Grant Thornton насчитывает 2 014 покупок иностранцами. В Грузии, по подсчёту Colliers, на иностранных граждан в сентябре 2026 г. пришлось 12% зарегистрированных продаж квартир в Тбилиси и 48% в Батуми; за этим рядом следит наш барометр иностранных покупателей.

Оба рынка приняли волну приезжих из России 2022 г. JAMnews со ссылкой на Армстат сообщал о 1 129 829 въездах граждан России в Армению за тот год, а Кадастровый комитет зафиксировал, что цены на квартиры в Ереване выросли на 13,9% по сравнению с 2021 г. Министерство юстиции Грузии учло 14 875 квартир, купленных иностранцами в 2022 г.; подробная разбивка приведена в нашей статистике иностранных покупателей. В октябре 2026 г. Euronews писал о скачке арендных ставок в Грузии и Армении на фоне нового отъезда россиян, опасающихся мобилизации.

Драм, лари и кредит: что меняется для покупателя с долларами?

Курс Центрального банка Армении сместился с AMD 480,14 за доллар США 30 декабря 2021 г. до AMD 360,07 на 3 ноября 2026 г., то есть драм подорожал примерно на треть (наш расчёт), причём большая часть роста пришлась на 2022 г. Даже если цена в драмах оставалась на месте, её долларовый эквивалент всё равно рос. Лари в тот же день стоил 2,5973 за доллар.

Что касается кредита, по данным Национального банка Грузии, средняя ставка по новым ипотечным кредитам в сентябре 2026 г. составила 11,10% в лари и 7,66% в иностранной валюте. В проверенных нами файлах армянского центрального банка нет ставки отдельно по ипотеке; 3 ноября 2026 г. он повысил ключевую ставку до 7,00%. Армянский возврат процентов по ипотеке, ограниченный суммой подоходного налога заёмщика в Армении, помогает тем, кто там работает, а не покупателям из-за рубежа; с 1 января 2025 г. он не распространяется на жильё в Ереване, за исключением некоторых проектов с более ранними разрешениями.

Какие вопросы определяют выбор между двумя странами?

Ни одна из стран не является лучшей покупкой вообще. Таблица сопоставляет типичные вопросы покупателя с ответом каждой страны, а расставить приоритеты предлагает вам.

Ваш вопрос и ответ каждой страны Наше обобщение изложенных выше фактов
ВопросГрузияАрмения
Должна ли покупка дать ВНЖ?Да, при стоимости более USD 150 000Нет; критерии для инвестиций не опубликованы
Сколько стоит владение каждый год?Налога на строения нет, если доход ниже черты в 100 000 лариНалог с кадастровой стоимости, полная ставка с 2026 г.
Буду ли я сдавать жильё?5% с валовой арендной платы10%, больше сверх AMD 60 млн
Могу ли я продать в течение двух лет?5% с приростаНалога нет при продаже частному покупателю
Гражданство как долгосрочная цель?10 лет3 года после постоянного проживания

Другие сравнения по тем же критериям: Грузия или Турция, Грузия или Черногория и Грузия или Дубай.

Риски и исключения

  • Покупка в Армении ради карты резидента. Недвижимость её не даёт, а у инвестиционного пути нет опубликованных критериев.
  • Категория участка не проверена. Землю, которой нет в перечне Земельного кодекса, иностранец может только арендовать.
  • Бюджет по старому армянскому налоговому счёту. В счетах до 2025 г. применялось от 25% до 75% ставки.
  • Курс драма не учтён. Его рост с 2021 г. сам по себе сделал Ереван дороже в долларах.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Армении?

Да. Квартиры и здания доступны, а с 2018 г. также участки под дома и многоквартирные здания; сельхозземля закрыта.

Даёт ли покупка недвижимости в Армении ВНЖ?

Нет. Инвестиционное основание для постоянного проживания вступило в силу 1 ноября 2026 г., но к 3 ноября 2026 г. критерии опубликованы не были, а новая статья недвижимость не упоминает.

Есть ли налог на переход права в какой-либо из стран?

Нет. В цену новой квартиры от застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, входит НДС: 20% в Армении и 18% в Грузии.

Где аренда облагается меньше?

В Грузии: 5% с валовой арендной платы за жильё; Армения берёт 10%, а с части годовой арендной платы сверх AMD 60 млн 20%.

Следующий шаг

Задайте вопрос в WhatsApp. Отвечаем в течение одного рабочего дня.

Написать в WhatsApp

Источники

  1. Конституция Республики Армения, информационно-правовая система ARLIS (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  2. Земельный кодекс, Закон о государственной пошлине и Закон о гражданстве Республики Армения, английские тексты, ARLIS (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  3. Налоговый кодекс Республики Армения, официальный перевод с изменениями по 29 мая 2025 г., ARLIS (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  4. Закон ХО-11-Н о внесении изменений в Закон об иностранцах, 20 января 2026 г., ARLIS (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  5. Регистрация права собственности на жильё после покупки, услуга Кадастрового комитета на портале Hartak (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  6. Социально-экономическое положение Армении, январь-август 2026 г.: рынок недвижимости, Армстат (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  7. Analysis of Armenian Real Estate Market 2026, Grant Thornton Armenia (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  8. Armenian mortgage subsidy programme, Berlin Economics для Modex, февраль 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  9. Armenia: taxes on personal income, PwC, проверено 30 июня 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  10. Amendments to the RA Law "On foreigners", EY, 17 февраля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  11. Центральный банк Армении: курсы валют, решение по ключевой ставке от 3 ноября 2026 г. и ставки по кредитам (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  12. How the influx of Russian citizens has affected the Armenian real estate market, JAMnews, 9 января 2024 г., и Rent spikes in Georgia and Armenia, Euronews, 13 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
  13. Tbilisi Residential Real Estate - August 2026 (23 октября 2026 г.) и Batumi Residential Real Estate - 2Q26 (14 августа 2026 г.), Galt & Taggart (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
  14. G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
  15. Материалы Recov № 541 и 538, Colliers Georgia, октябрь 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
  16. Налоговый кодекс Грузии и Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
  17. Национальный банк Грузии: курсы валют, 3 ноября 2026 г., и ставки по новым ипотечным кредитам (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

  • - Сравнение опубликовано на основе армянского законодательства в ARLIS, данных Армстата, Центрального банка Армении, PwC, EY, а также грузинского законодательства и рыночных данных.