საქართველო და სომხეთი გვერდიგვერდ: სად განსხვავდება წესები?
ორივე მეზობელ ქვეყანაში უცხოელს ბინის ყიდვა შეუძლია, საკუთრების გადაცემის გადასახადი არ არსებობს და ეროვნული ვალუტის კურსი თავისუფლად მოძრაობს. გზები წლიურ საგადასახადო ვალდებულებაზე, ქირის დაბეგვრასა და ბინადრობაზე იყოფა. სომხეთის ყოველ სტრიქონს თავისი წყარო ახლავს; საქართველოს მონაცემები კი ჩვენს საკუთარ გზამკვლევებს ეყრდნობა.
| კრიტერიუმი | საქართველო | სომხეთი | წყარო, სომხეთი |
|---|---|---|---|
| რისი ფლობა შეუძლია უცხოელს | ყველაფრის, სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა | ბინებისა და შენობების; 2018 წლიდან ასევე საცხოვრებელი სახლებისა და მრავალბინიანი სახლების ნაკვეთების; სასოფლო-სამეურნეო მიწა დახურულია | კონსტიტუცია, მუხლი 60(6); მიწის კოდექსი, მუხლი 4(3.1) |
| გადასახადი ყიდვისას | არ არის; დღგ-ის გადამხდელი გამყიდველის ფასში 18%-იანი დღგ შედის | არ არის; დღგ-ის გადამხდელი დეველოპერის ფასში 20%-იანი დღგ შედის | საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 63 და 64 |
| სახლის წლიური გადასახადი | არ არის, თუ ოჯახის შემოსავალმა წინა წელს 100 000 ლარს არ გადააჭარბა | საკადასტრო ღირებულების 0,05%-დან 1,5%-მდე, ყველა მესაკუთრისთვის; სრული განაკვეთი 2026 წლიდან | საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 229 და 233(7) |
| ქირის საშემოსავლო გადასახადი | საცხოვრებელი ქირის მთლიანი თანხის 5% | 10%; დამატებით 10% წლიური ქირის იმ ნაწილზე, რომელიც AMD 60 მილიონს (USD 166 600) აღემატება | საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 150(7); PwC |
| კერძო მესაკუთრე ყიდის | გათავისუფლებულია 2 წელზე მეტი ფლობის შემდეგ; მანამდე მოგების 5% | გათავისუფლებულია, თუ მყიდველი ფიზიკური პირია | საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 147(1)(16); PwC |
| ბინადრობა საკუთრების საფუძველზე | USD 150 000-ზე მეტი ღირებულება წლიური ნებართვისთვის; USD 300 000-ზე მეტი 5-წლიანისთვის | არ არის; 2026 წლის 1 ნოემბრიდან მოქმედ საინვესტიციო საფუძველს კრიტერიუმები ჯერ არ აქვს | კანონი HO-11-N, მუხლი 29.6 |
| მოქალაქეობა | 10 წელი და გამოცდა | 3 წლის მუდმივი ბინადრობა, სომხური ენა, კონსტიტუცია | მოქალაქეობის შესახებ კანონი, მუხლი 13 |
| ბინების გაყიდვები, 2025 | თბილისი 42 388; ბათუმი 17 478 | 21 176 მთელ ქვეყანაში; ერევანი 15 214 | Armstat, Grant Thornton-ის გადმოცემით |
| უცხოელების მიერ ნაყიდი | ბინების გაყიდვების 12% თბილისში, 48% ბათუმში (2026 წლის სექტემბერი) | ნასყიდობის გარიგებების დაახლოებით 4% (2026 წლის აგვისტო) | Armstat |
| ფასი მ²-ზე, მთავარი მაჩვენებელი | თბილისი, დეველოპერის თეთრი კარკასი USD 1 432 (2026 წლის აგვისტო); ბათუმი, გარემონტებული USD 1 960 (2026 წლის ივნისი) | ერევანი, მრავალბინიანი სახლების ბინები (Armstat ახალსა და ძველს არ მიჯნავს): AMD 993 000 (USD 2 760) კენტრონში; უბნების უმეტესობაში დაახლოებით AMD 500 000-დან 600 000-მდე (2026 წლის აგვისტო) | Armstat |
| ვალუტა 1 აშშ დოლართან | ლარი, GEL 2,5973 | დრამი, AMD 360,07 | სომხეთის ცენტრალური ბანკი |
შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინასთან ერთად მიწის ფლობაც?
სომხეთის კონსტიტუცია აკრძალვით იწყება: მუხლი 60(6) ადგენს (ჩვენეული თარგმანით გადმოვცემთ), რომ უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და მოქალაქეობის არმქონე პირებს მიწის საკუთრებაში ქონა არ შეუძლიათ, თუ კანონით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. ბინებსა და შენობებზე შეზღუდვა არ ვრცელდება. გამონაკლისები მიწის კოდექსშია. 2018 წლის 16 იანვრის HO-73-N კანონით დამატებული მუხლი 4(3.1) უცხოელებს უხსნის სახლის მიმდებარე მიწას, ინდივიდუალური სახლებისა და მრავალბინიანი სახლების ნაკვეთებს, საზოგადოებრივი და საწარმოო შენობების ნაკვეთებს და მებაღეობის მიწას. დანარჩენი მიწა, უპირველესად სასოფლო-სამეურნეო, დახურული რჩება და იქ უცხოელი მხოლოდ მიწათმოსარგებლე შეიძლება იყოს. რას მოიცავს მებაღეობის მიწების ცნება, სომეხ იურისტთან დასაზუსტებელი საკითხია.
მიწის კოდექსი ასევე ათავისუფლებს სპეციალური ბინადრობის სტატუსის მქონე პირებს; ეს სტატუსი ძირითადად ეთნიკურ სომხებს ენიჭება. ამ სტატუსზე ახალი განაცხადების მიღება 2026 წლის 1 ნოემბერს შეწყდა, ამიტომ, ჩვენი წაკითხვით, ეს გამონაკლისი თანდათან გაქრება. საქართველო მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწას კეტავს, ასე რომ, ბინის ან საკუთარი ნაკვეთით სახლის შემთხვევაში ორი ქვეყნის წესები ერთმანეთს ახლოს დგას.
რა ღირს სომხეთში შესყიდვის დასრულება?
არცერთი ქვეყნის საგადასახადო კოდექსი ქონების შეძენაზე გადასახადს არ ითვალისწინებს. სომხეთში საკუთრება მაშინ წარმოიშობა, როცა მას კადასტრის კომიტეტი დაარეგისტრირებს. სახელმწიფო სერვისების პორტალი Hartak რეგისტრაციის საფასურად 4 სამუშაო დღეზე AMD 25 000-ს (დაახლოებით USD 69) უთითებს, 2 საათში შესრულებისას კი საფასური AMD 150 000-მდე (დაახლოებით USD 417) იზრდება. მასზე დამატებული სახელმწიფო ბაჟი გაურკვეველია: პორტალზე AMD 1 000 წერია, სახელმწიფო ბაჟის შესახებ კანონის მუხლი 16(36) კი, ჩვენი წაკითხვით, AMD 20 000-ს ადგენს, ამიტომ თანხა კომიტეტთან გადაამოწმეთ.
ნოტარიულად დამოწმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე სახელმწიფო ბაჟი AMD 5 000-ია, დაახლოებით USD 14 (მუხლი 11(1)). ოფიციალური ტექსტიდან ვერ დავადასტურეთ, სავალდებულოა თუ არა ნოტარიუსის ჩართვა, და ვერც ნოტარიუსის საკუთარი საზღაური. ახალ ბინაზე დღგ უფრო მძიმედ აწვება ფასს: 20% (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 63), ხოლო მუხლი 64 დეველოპერის მიერ ბინების გაყიდვას არ ათავისუფლებს, ამიტომ დღგ-ის გადამხდელი დეველოპერის ფასი მას მოიცავს. საქართველოში დღგ 18%-ია, სტანდარტული რეგისტრაცია კი 150 ლარი ღირს; დანარჩენ ხარჯებს ჩამოთვლის ჩვენი გზამკვლევი საქართველოში ყიდვის ხარჯების შესახებ.
ვინ იხდის ყოველწლიურ გადასახადს მხოლოდ ბინის ფლობისთვის?
სომხეთში ამას ყველა მესაკუთრე იხდის. ბაზა საკადასტრო ღირებულებაა, რომელსაც სახელმწიფო საბაზრო ღირებულებასთან ახლოს ადგენს და სამ წელიწადში ერთხელ გადასინჯავს (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 228); ეს თქვენი ხელშეკრულების ფასი არ არის. ბინისთვის მუხლი 229 შვიდ საფეხურს ითვალისწინებს: 0,05%-დან, თუ ღირებულება AMD 10 მილიონამდეა, 1,5%-მდე AMD 200 მილიონს ზემოთ ღირებულებაზე. ჩვენი გაანგარიშებით, ბინის მესაკუთრე, რომლის საკადასტრო ღირებულებაა AMD 40 მილიონი (დაახლოებით USD 111 090), იხდის AMD 20 000-ს პლუს 0,2%-ს იმ AMD 15 მილიონიდან, რომლითაც ღირებულება 25 მილიონს აღემატება: სულ AMD 50 000, დაახლოებით USD 139, წელიწადში.
განაკვეთები ეტაპობრივად შემოვიდა. მუხლი 233(7) 2021 წლისთვის გადასახადის 25%-ს ითხოვდა, ეს წილი ყოველ წელს იზრდებოდა და 2025 წლისთვის 75%-ს მიაღწია; 2026 პირველი წელია 100%-ით. ფიზიკური პირები გადასახადს თავიანთ თემს 1 დეკემბრამდე უხდიან. სრული განაკვეთის გადამავადებელი კანონი ვერ ვიპოვეთ, თუმცა ჩვენ მიერ წაკითხული ინგლისური ტექსტი მხოლოდ 2025 წლის მაისამდე აღწევს.
საქართველომ საპირისპირო გზა აირჩია. 2026 წლის 30 სექტემბრის №1874 კანონის შემდეგ კერძო მესაკუთრე შენობებზე გადასახადს არ იხდის, სანამ ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატება; უფრო მაღალი შემოსავლის მქონე ოჯახები საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე იხდიან. როგორ გამოიყენება ეს შემოსავლის კრიტერიუმი საზღვარგარეთ მცხოვრებ მესაკუთრეზე, ბუღალტერმა უნდა დაადასტუროს.
როგორ იბეგრება ქირის შემოსავალი თითოეულ ქვეყანაში?
სომხეთში გამქირავებელი ქირის 10%-ს იხდის (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 150(7)); როცა წლის განმავლობაში ქირა AMD 60 მილიონს გადააჭარბებს, ზედმეტ ნაწილს დამატებით 10% ეკისრება. იმავე წესს აღწერს PwC-ის მიმოხილვა, რომელიც 2026 წლის 30 ივნისს გადაიხედა. საქართველო საცხოვრებელ ქირას მთლიანი თანხის 5%-ით ბეგრავს, გამოქვითვების გარეშე; რეესტრსა და დეკლარაციას განმარტავს ჩვენი გზამკვლევი საქართველოში ქირის შემოსავლის დაბეგვრის შესახებ.
ქირის დონე სულ სხვა საკითხია. სომხეთის ქირების ან შემოსავლიანობის ოფიციალური თუ დასამოწმებლად ვარგისი კვლევა ვერ ვიპოვეთ, ხოლო კადასტრის კომიტეტის წარმომადგენელმა 2024 წლის იანვარში JAMnews-ს უთხრა, რომ კომიტეტი ქირის განაკვეთებს არ აანალიზებს. ამიტომ სომხეთისთვის შემოსავლიანობის მაჩვენებელს ამ გვერდზე არ ვაქვეყნებთ. თბილისის ქირებსა და შემოსავლიანობას ნახავთ ჩვენს ქირის ინდექსში.
რა გადასახადი წარმოიშობა გაყიდვისას?
სომხეთში კერძო მესაკუთრე, რომელიც ქონებას სხვა ფიზიკურ პირს მიჰყიდის, საშემოსავლო გადასახადს არ იხდის, რაც არ უნდა მოკლე ყოფილიყო ფლობის ვადა (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 147(1)(16)); ამ გათავისუფლებას PwC-ის 2026 წლის ივნისის მიმოხილვაც ადასტურებს. საგადასახადო აგენტის როლში მყოფ კომპანიაზე გაყიდვა 10%-ით იბეგრება (მუხლი 150(9)). საქართველო 2 წელზე მეტ ხანს ფლობილ სახლს ათავისუფლებს, უფრო ადრე მიღებულ მოგებას კი 5%-ით ბეგრავს. მაშასადამე, ფიზიკურ პირზე სწრაფი გადაყიდვა სომხეთში ნაკლებ გადასახადს მოითხოვს; ორი წლის შემდეგ კი წილს არცერთი ქვეყანა არ იღებს. ორივეგან მყიდველი გადაცემის გადასახადს არ იხდის, ხოლო მოგება შესაძლოა თქვენმა საკუთარმა ქვეყანამ მაინც დაბეგროს.
მოაქვს თუ არა სახლის ყიდვას ბინადრობის ნებართვა?
საქართველოში პასუხი დადებითია. არასასოფლო-სამეურნეო ქონება, რომლის ღირებულებაც, აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნით, USD 150 000-ზე მეტია, იძლევა ნებართვას, რომელიც ქონების ფლობის განმავლობაში ყოველ ჯერზე ერთი წლით გრძელდება; USD 300 000-ზე მეტი ღირებულება ხუთწლიან ნებართვას იძლევა. ნაბიჯებს აღწერს ჩვენი გზამკვლევი ქონების საფუძველზე ბინადრობის შესახებ.
სომხეთში პასუხი უარყოფითია. 2026 წლის 20 იანვარს მიღებული და 2026 წლის 1 ნოემბრიდან მოქმედი HO-11-N კანონი უცხოელთა შესახებ კანონს 29.6 მუხლით ავსებს: მუდმივი ბინადრობა სომხეთში ინვესტიციის საფუძველზე, მთავრობის მიერ დადგენილი წესითა და კრიტერიუმებით. მუხლი 29.6 თანხას არ ასახელებს და უძრავ ქონებას არ ახსენებს. 2026 წლის 3 ნოემბრისთვის კრიტერიუმების დამდგენი მთავრობის გადაწყვეტილება ვერ ვიპოვეთ. სომხეთში ბინის ბინადრობისთვის ყიდვა ჯერ დაუწერელ წესებზე ფსონის დადებას ნიშნავს. სხვა ქვეყნებში საკუთრებით ბინადრობის გზებს ერთმანეთის გვერდით აწყობს ჩვენი ქვეყნების შედარების ხელსაწყო.
რომელი სხვა გზები მიდის სომხეთის ბინადრობისა და მოქალაქეობისკენ?
შესწორებული კანონით დროებითი ბინადრობა ერთ წლამდე გრძელდება და ეფუძნება სწავლას ან კვლევას, მუშაობას, მოქალაქესთან ან რეზიდენტთან ოჯახურ კავშირს, ან ბიზნესს. ბიზნესის საფუძველი მოითხოვს, მაგალითად, კომპანიის საწესდებო კაპიტალში არანაკლებ AMD 2 მილიონის (დაახლოებით USD 5 554) შეტანას (მუხლი 29.4). მუდმივი სტატუსი, რომელიც ახლა ხუთი წლით გაიცემა, ხელმისაწვდომია ეთნიკური სომხებისთვის, მოქალაქეების ოჯახის წევრებისა და მეწარმეებისთვის, თუ ისინი ბოლო 5 წლიდან 3 წელი დროებით ბინადრობაზე იყვნენ, ასევე ინვესტორებისთვის. 2026 წლის 1 ნოემბრიდან:
- მთავრობა ყოველწლიურად ადგენს სტატუსების კვოტას ტიპისა და საფუძვლის მიხედვით;
- განაცხადები მხოლოდ ერთიანი ელექტრონული პლატფორმით მიიღება;
- სტატუსი აღარ გრძელდება: ვადის გასვლისას ხელახლა უნდა მიმართოთ (EY);
- EY-ის ცნობით, სახელმწიფო საფასური AMD 150 000-ია (დროებითი) და AMD 250 000 (მუდმივი), და ის არ ბრუნდება;
- სპეციალური ბინადრობის სტატუსზე ახალი განაცხადები აღარ მიიღება.
მოქალაქეობისთვის საჭიროა 3-წლიანი მუდმივი ბინადრობა, სომხური ენისა და კონსტიტუციის ცოდნა; სომხური წარმოშობის პირებისთვის გამარტივებული პროცედურა მოქმედებს. საქართველოში ნატურალიზაციას 10 წლის კანონიერი ცხოვრება და ქართული ენის, ისტორიისა და სამართლის საფუძვლების ტესტი სჭირდება.
რამხელაა თითოეული ბაზარი და საით მიდის ფასები?
Armstat-მა, Grant Thornton Armenia-ს შეჯამებით, 2025 წელს მთელ სომხეთში მრავალბინიან სახლებში ბინების 21 176 გაყიდვა აღრიცხა, მათგან 15 214 ერევანში. Galt & Taggart-მა თბილისში ბინების 42 388 გაყიდვა დაითვალა, ბათუმში კი 17 478: საქართველოს ორმა ქალაქმა სომხეთის მთლიან ეროვნულ მაჩვენებელზე თითქმის სამჯერ მეტი დააფიქსირა (ჩვენი გაანგარიშება; წყაროები გაყიდვებს განსხვავებული მეთოდით ითვლიან).
ერევნის რამდენიმე უბანში ფასები 2025 წელს ოდნავ შემცირდა, რასაც Grant Thornton 2025 წლის 1 იანვრიდან ერევნის საცხოვრებელზე იპოთეკური პროცენტის ანაზღაურების შეწყვეტას უკავშირებს. შემდეგ ფასები სწრაფად გაიზარდა. Armstat-ის მიერ გამოქვეყნებული მრავალბინიანი სახლების ბინების საშუალო ფასები (Armstat ახალსა და ძველს არ მიჯნავს) 2026 წლის აგვისტოში იყო AMD 993 000 მ²-ზე (დაახლოებით USD 2 760) კენტრონში, ანუ ცენტრში, და AMD 500 000-დან 598 000-მდე (USD 1 390-დან 1 660-მდე) ერევნის 12 უბნიდან 9-ში. უბნების მიხედვით ეს 2025 წლის აგვისტოსთან შედარებით 13%-დან 29%-მდე მეტი იყო (ჩვენი გაანგარიშება). დეველოპერების გაყიდვებზე Armstat მხოლოდ მინიმალურ და მაქსიმალურ ფასებს აქვეყნებს, ამიტომ ახალი ბინის საშუალო ფასი არ არსებობს.
საქართველოსთვის Galt & Taggart-ის მონაცემებით, თბილისში დეველოპერის ფასი 2026 წლის აგვისტოში თეთრი კარკასის მდგომარეობაში USD 1 432 იყო მ²-ზე, ბათუმში გარემონტებული ბინის საშუალო კი 2026 წლის ივნისში USD 1 960 შეადგენდა; თითოეულ სერიას ხსნის ჩვენი ფასების ინდექსი. რადგან საზომები განსხვავდება, მხოლოდ ზოგად სურათს მიენდეთ: ერევნის უბნების უმეტესობა თბილისის დეველოპერის დონესთან ახლოსაა, ცენტრი კი თითქმის ორჯერ ძვირი ღირს.
ვინ ყიდულობს: ადგილობრივები თუ უცხოელები?
სომხეთში მოთხოვნა უმეტესად ადგილობრივია. 2026 წლის აგვისტოში სომხეთის 6 683 ნასყიდობის გარიგებიდან 252 უცხო ქვეყნის მოქალაქეებმა დადეს, დაახლოებით 3,8% (Armstat; ჩვენი გაანგარიშება), ამ 252-დან 184 კი რუსეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა. მთელი 2025 წლისთვის Grant Thornton უცხოელების მიერ 2 014 შესყიდვას ითვლის. საქართველოში Colliers-ის მონაცემებით, 2026 წლის სექტემბერში უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე თბილისის რეგისტრირებული ბინების გაყიდვების 12% და ბათუმის 48% მოდიოდა; ამ სერიას თვალს ადევნებს ჩვენი უცხოელი მყიდველების ბარომეტრი.
ორივე ბაზარმა 2022 წელს რუსეთიდან ჩამოსულთა ნაკადი შეიწოვა. JAMnews-მა, Armstat-ზე დაყრდნობით, იმ წელს რუსეთის მოქალაქეების მიერ სომხეთში 1 129 829 შესვლა გამოაქვეყნა, ხოლო კადასტრის კომიტეტმა ერევნის ბინების ფასები 2021 წელთან შედარებით 13,9%-ით მაღალი დააფიქსირა. საქართველოს იუსტიციის სამინისტრომ 2022 წელს უცხოელების მიერ ნაყიდი 14 875 ბინა აღრიცხა; დეტალურ განაწილებას გვაწვდის ჩვენი უცხოელი მყიდველების სტატისტიკა. 2026 წლის ოქტომბერში Euronews-მა საქართველოსა და სომხეთში ქირის მკვეთრ ზრდაზე დაწერა, რადგან რუსები მობილიზაციის შიშით რუსეთს კვლავ ტოვებდნენ.
დრამი, ლარი და კრედიტი: რა იცვლება დოლარით მყიდველისთვის?
სომხეთის ცენტრალური ბანკის კურსი 2021 წლის 30 დეკემბერს 1 აშშ დოლარზე AMD 480,14 იყო, 2026 წლის 3 ნოემბერს კი AMD 360,07, ანუ დრამი დაახლოებით მესამედით გამყარდა (ჩვენი გაანგარიშება), უმეტესწილად 2022 წელს. სადაც ფასი დრამში უცვლელი დარჩა, მისი დოლარის ეკვივალენტი მაინც გაიზარდა. იმავე დღეს ლარის კურსი 1 დოლარზე GEL 2,5973 იყო.
რაც შეეხება კრედიტს, საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემებით, ახალ იპოთეკურ სესხებზე საშუალო განაკვეთი 2026 წლის სექტემბერში ლარში 11,10% იყო, უცხოურ ვალუტაში კი 7,66%. სომხეთის ცენტრალური ბანკის ჩვენ მიერ შემოწმებული ფაილები მხოლოდ იპოთეკის განაკვეთს ცალკე არ გამოყოფს; 2026 წლის 3 ნოემბერს ბანკმა მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 7,00%-მდე აწია. სომხეთის იპოთეკური პროცენტის ანაზღაურება, რომლის ზედა ზღვარი მსესხებლის მიერ სომხეთში გადახდილი საშემოსავლო გადასახადია, იქ მომუშავე ადამიანებს ეხმარება და არა საზღვარგარეთიდან მოსულ მყიდველებს; 2025 წლის 1 იანვრიდან ის ერევნის საცხოვრებელს აღარ მოიცავს, გარდა ზოგიერთი პროექტისა, რომლებმაც ნებართვა უფრო ადრე მიიღეს.
რომელი კითხვები წყვეტს არჩევანს ორ ქვეყანას შორის?
ზოგადად არცერთი ქვეყანა არ არის უკეთესი შენაძენი. ცხრილი მყიდველების ხშირ კითხვებს თითოეული ქვეყნის პასუხთან აწყვილებს, თუ რას რა წონა მიანიჭოთ, თქვენ გადაწყვიტეთ.
| კითხვა | საქართველო | სომხეთი |
|---|---|---|
| უნდა მოიტანოს თუ არა შენაძენმა ბინადრობა? | დიახ, USD 150 000-ს ზემოთ | არა; საინვესტიციო კრიტერიუმები გამოქვეყნებული არ არის |
| რა ჯდება ფლობა ყოველწლიურად? | შენობის გადასახადი არ არის 100 000 ლარის შემოსავლის ზღვრამდე | გადასახადი საკადასტრო ღირებულებიდან, სრული განაკვეთით 2026 წლიდან |
| გავაქირავებ? | ქირის მთლიანი თანხის 5% | 10%, მეტი AMD 60 მილიონს ზემოთ |
| შეიძლება ორ წელიწადში გავყიდო? | მოგების 5% | ფიზიკურ პირზე გაყიდვა არ იბეგრება |
| გრძელვადიანი მიზანი მოქალაქეობაა? | 10 წელი | 3 წელი მუდმივი ბინადრობის შემდეგ |
სხვა შედარებები იმავე პრინციპით: საქართველო თუ თურქეთი, საქართველო თუ მონტენეგრო და საქართველო თუ დუბაი.
რისკები და გამონაკლისები
- სომხეთში ყიდვა ბინადრობის ბარათის მისაღებად. ქონება მას არ იძლევა, საინვესტიციო გზას კი გამოქვეყნებული კრიტერიუმები არ აქვს.
- ნაკვეთის კატეგორიის შეუმოწმებლობა. მიწას, რომელიც მიწის კოდექსის ჩამონათვალში არ შედის, უცხოელი მხოლოდ იჯარით აიღებს.
- ბიუჯეტის დაგეგმვა ძველი სომხური საგადასახადო შეტყობინებით. 2025 წლის ჩათვლით შეტყობინებებში განაკვეთის 25%-დან 75%-მდე გამოიყენებოდა.
- დრამის უგულებელყოფა. 2021 წლიდან მისმა გამყარებამ ერევანი დოლარში თავისთავად გააძვირა.
ხშირი კითხვები
შეუძლია თუ არა უცხოელს სომხეთში ბინის ყიდვა?
დიახ. ბინები და შენობები ღიაა, 2018 წლიდან კი საცხოვრებელი სახლებისა და მრავალბინიანი სახლების ნაკვეთებიც; სასოფლო-სამეურნეო მიწა კი დახურულია.
იძლევა თუ არა სომხეთში ქონების ყიდვა ბინადრობას?
არა. მუდმივი ბინადრობის საინვესტიციო საფუძველი 2026 წლის 1 ნოემბერს ამოქმედდა, მაგრამ 2026 წლის 3 ნოემბრამდე კრიტერიუმები არ გამოქვეყნებულა, ახალი მუხლი კი ქონებას არ ახსენებს.
არსებობს თუ არა რომელიმე ქვეყანაში საკუთრების გადაცემის გადასახადი?
არა. დღგ-ის გადამხდელი დეველოპერის ახალი ბინის ფასი სომხეთში 20%-იან დღგ-ს მოიცავს, საქართველოში კი 18%-იანს.
სად იბეგრება ქირა ნაკლებად?
საქართველოში, საცხოვრებელი ქირის მთლიანი თანხის 5%-ით; სომხეთი 10%-ს იღებს, წლიური ქირის AMD 60 მილიონს ზემოთ ნაწილზე კი 20%-ს.
წყაროები
- სომხეთის რესპუბლიკის კონსტიტუცია, სამართლებრივი ინფორმაციის სისტემა ARLIS (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- სომხეთის რესპუბლიკის მიწის კოდექსი, სახელმწიფო ბაჟის შესახებ კანონი და მოქალაქეობის შესახებ კანონი, ინგლისური ტექსტები, ARLIS (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- სომხეთის რესპუბლიკის საგადასახადო კოდექსი, ოფიციალური თარგმანი 2025 წლის 29 მაისამდე შეტანილი ცვლილებებით, ARLIS (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- HO-11-N კანონი უცხოელთა შესახებ კანონში ცვლილებების შეტანის თაობაზე, 2026 წლის 20 იანვარი, ARLIS (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ნაყიდ საცხოვრებელზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, კადასტრის კომიტეტის მომსახურება პორტალ Hartak-ზე (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- სომხეთის სოციალურ-ეკონომიკური მდგომარეობა, 2026 წლის იანვარი-აგვისტო: უძრავი ქონების ბაზარი, Armstat (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Analysis of Armenian Real Estate Market 2026, Grant Thornton Armenia (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Armenian mortgage subsidy programme, Berlin Economics, Modex-ისთვის, 2026 წლის თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Armenia: taxes on personal income, PwC, გადახედულია 2026 წლის 30 ივნისს (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Amendments to the RA Law "On foreigners", EY, 2026 წლის 17 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- სომხეთის ცენტრალური ბანკი: გაცვლითი კურსები, 2026 წლის 3 ნოემბრის გადაწყვეტილება მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთზე და სესხების განაკვეთები (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- How the influx of Russian citizens has affected the Armenian real estate market, JAMnews, 2024 წლის 9 იანვარი, და Rent spikes in Georgia and Armenia, Euronews, 2026 წლის 13 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026 (2026 წლის 23 ოქტომბერი) და Batumi Residential Real Estate - 2Q26 (2026 წლის 14 აგვისტო), Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 2026 წლის 31 მარტი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- Recov-ის ჩანაწერები 541 და 538, Colliers Georgia, 2026 წლის ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი და „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- საქართველოს ეროვნული ბანკი: გაცვლითი კურსები, 2026 წლის 3 ნოემბერი, და ახალი იპოთეკური სესხების განაკვეთები (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - შედარება გამოქვეყნდა ARLIS-ზე განთავსებული სომხეთის კანონმდებლობის, Armstat-ის, სომხეთის ცენტრალური ბანკის, PwC-ის, EY-ის, საქართველოს კანონმდებლობისა და ბაზრის მონაცემების საფუძველზე.