גאורגיה וארמניה זו לצד זו: במה הכללים נפרדים?
שתי השכנות מוכרות דירות לזרים, אינן גובות מס העברה ומניחות למטבע שלהן לצוף בחופשיות. הדרכים נפרדות בחשבון המס השנתי, במס על שכר דירה ובשהייה. לכל שורה ארמנית מצוין המקור שלה; הנתונים על גאורגיה לקוחים מהמדריכים שלנו.
| קריטריון | גאורגיה | ארמניה | מקור, ארמניה |
|---|---|---|---|
| מה מותר לזר להחזיק בבעלות | הכול חוץ מקרקע חקלאית | דירות ומבנים; מאז 2018 גם מגרשים לבתים ולבנייני דירות; קרקע חקלאית סגורה | החוקה, סעיף 60(6); קוד הקרקעות, סעיף 4(3.1) |
| מס בעת הקנייה | אין; 18% מע״מ כלולים במחיר של מוכר הרשום למע״מ | אין; 20% מע״מ כלולים במחיר של יזם הרשום למע״מ | קוד המס, סעיפים 63 ו-64 |
| מס שנתי על דירת מגורים | אין, אלא אם הכנסת המשפחה עברה את 100,000 לארי בשנה הקודמת | 0.05% עד 1.5% מהשווי הקדסטרי, לכל בעלים; שיעור מלא מ-2026 | קוד המס, סעיפים 229 ו-233(7) |
| מס הכנסה על שכירות | 5% משכר הדירה ברוטו למגורים | 10%; עוד 10% על שכר דירה שנתי מעל AMD 60 מיליון (USD 166,600) | קוד המס, סעיף 150(7); PwC |
| בעלים פרטי שמוכר | פטור אחרי יותר מ-2 שנים; לפני כן 5% מהרווח | פטור כשהקונה הוא אדם פרטי | קוד המס, סעיף 147(1)(16); PwC |
| שהייה מכוח בעלות | שווי מעל USD 150,000 להיתר שנתי; מעל USD 300,000 להיתר ל-5 שנים | אין; לעילת ההשקעה, שבתוקף מאז 1 בנובמבר 2026, עדיין אין קריטריונים | חוק HO-11-N, סעיף 29.6 |
| אזרחות | 10 שנים ומבחן | 3 שנים של שהייה קבועה, ארמנית, החוקה | החוק בדבר אזרחות, סעיף 13 |
| מכירות דירות, 2025 | טביליסי 42,388; בטומי 17,478 | 21,176 בכל המדינה; ירוואן 15,214 | Armstat דרך Grant Thornton |
| נקנו בידי זרים | טביליסי 12%, בטומי 48% ממכירות הדירות (ספטמבר 2026) | כ-4% מעסקאות המכר (אוגוסט 2026) | Armstat |
| מחיר למ״ר, הנתון המרכזי | טביליסי, דירת יזם בשלד לבן USD 1,432 (אוגוסט 2026); בטומי, ״מפתח ביד״ USD 1,960 (יוני 2026) | ירוואן, דירות בבנייני דירות (Armstat אינה מפרידה בין חדשות לישנות): AMD 993,000 (USD 2,760) בקנטרון; כ-AMD 500,000 עד 600,000 ברוב הרובעים (אוגוסט 2026) | Armstat |
| מטבע מול הדולר | לארי, GEL 2.5973 | דראם, AMD 360.07 | הבנק המרכזי של ארמניה |
האם זר יכול להחזיק גם בקרקע, ולא רק בדירה?
החוקה של ארמניה יוצאת מנקודת מוצא של איסור: לפי סעיף 60(6), בתרגום שלנו, אזרחים זרים וחסרי אזרחות אינם רשאים להחזיק בקרקע, אלא אם חוק קובע אחרת. על דירות ועל מבנים אין הגבלה כזאת. החריגים מופיעים בקוד הקרקעות. סעיף 4(3.1), שנוסף בחוק HO-73-N מ-16 בינואר 2018, פותח בפני זרים את הקרקע שצמודה לבית, מגרשים לבתים פרטיים ולבנייני דירות, מגרשים למבני ציבור ולמבני ייצור, וקרקע לגינון. שאר הקרקע, ובעיקר הקרקע החקלאית, נשארת סגורה, ושם זר יכול להיות רק משתמש בקרקע. מה בדיוק נכלל ב"קרקעות לגינון" היא שאלה לעורך דין ארמני.
קוד הקרקעות פוטר גם את מי שמחזיק במעמד תושבות מיוחד, מעמד שניתן בעיקר לארמנים אתניים. המעמד הזה נסגר בפני מבקשים חדשים ב-1 בנובמבר 2026, ולכן, כפי שאנחנו קוראים את החוק, הפטור הזה ילך ויידעך. גאורגיה סוגרת רק את הקרקע החקלאית, כך שבדירה, או בבית יחד עם המגרש שלו, שני הכללים קרובים זה לזה.
כמה עולה להשלים רכישה בארמניה?
בקוד המס של אף אחת משתי המדינות אין מס על קניית נכס. בארמניה הבעלות מתחילה ברגע שוועדת הקדסטר רושמת אותה. פורטל השירותים הממשלתיים Hartak מציג אגרת רישום של AMD 25,000 (כ-USD 69) לטיפול בתוך 4 ימי עבודה, שעולה עד AMD 150,000 (כ-USD 417) לשירות בתוך 2 שעות. אגרת המדינה שמתווספת לכך אינה ברורה: הפורטל מציג AMD 1,000, ואילו לפי הקריאה שלנו בחוק בדבר אגרת המדינה, סעיף 16(36), הסכום הוא AMD 20,000, ולכן אמתו את הנתון מול הוועדה.
על חוזה מכר בנוסח נוטריוני חלה אגרת מדינה של AMD 5,000, כ-USD 14 (סעיף 11(1)). לא הצלחנו לאשר מטקסט רשמי אם נוטריון הוא חובה, וגם לא את שכר הטרחה של הנוטריון עצמו. בדירה חדשה המע״מ כבד יותר: 20% (קוד המס, סעיף 63), וסעיף 64 אינו פוטר אף מכירה של דירות בידי יזם, כך שהמחיר של יזם הרשום למע״מ כולל אותו. המע״מ בגאורגיה הוא 18%, ורישום רגיל עולה 150 לארי; שאר הסעיפים מפורטים במדריך שלנו לעלויות הקנייה בגאורגיה.
מי משלם מס כל שנה רק על עצם הבעלות בדירה?
בארמניה, כל בעלים. הבסיס הוא השווי הקדסטרי, שהמדינה קובעת קרוב לשווי השוק ומעדכנת כל שלוש שנים (קוד המס, סעיף 228); זה אינו המחיר שכתוב בחוזה שלכם. לדירה קובע סעיף 229 שבע מדרגות, מ-0.05% על שווי של עד AMD 10 מיליון ועד 1.5% על שווי מעל AMD 200 מיליון. לפי החישוב שלנו, דירה ששוויה הקדסטרי AMD 40 מיליון (כ-USD 111,090) חייבת AMD 20,000 ועוד 0.2% מ-AMD 15 מיליון שמעל 25 מיליון: AMD 50,000, כ-USD 139, בכל שנה.
השיעורים הוכנסו בהדרגה. סעיף 233(7) גבה 25% מהמס בעד 2021, והשיעור עלה מדי שנה עד 75% בעד 2025; 2026 היא השנה הראשונה שבה משלמים 100%. יחידים משלמים לקהילה המקומית שלהם עד 1 בדצמבר. לא מצאנו חוק שדוחה את השיעור המלא, אם כי הנוסח האנגלי שקראנו מעודכן רק עד מאי 2025.
גאורגיה הלכה בכיוון ההפוך. מאז חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026, בעלים פרטי אינו משלם מס על מבנים כל עוד המשפחה הרוויחה 100,000 לארי או פחות בשנה הקודמת; משפחות שמעל הקו הזה משלמות 0.8% עד 1% משווי השוק. כדאי שרואה חשבון יאשר איך מבחן ההכנסה הזה חל על בעלים שגר בחו״ל.
איך ממוסה הכנסה משכירות בכל אחת מהמדינות?
משכיר ארמני משלם 10% משכר הדירה (קוד המס, סעיף 150(7)); ברגע ששכר הדירה בשנה אחת עובר AMD 60 מיליון, החלק שמעל לסכום הזה נושא עוד 10%. הסיכום של PwC, שנבדק ב-30 ביוני 2026, מציג את אותו כלל. גאורגיה גובה 5% משכר הדירה ברוטו למגורים, בלי ניכויים; המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות בגאורגיה מסביר את הרישום ואת ההצהרה.
רמות שכר הדירה הן כבר עניין אחר. לא מצאנו סקר רשמי, או כזה שאפשר לצטט, על שכר הדירה או על התשואות בארמניה, ופקיד בוועדת הקדסטר אמר ל-JAMnews בינואר 2024 שהוועדה אינה מנתחת את רמות השכירות. לכן העמוד הזה אינו מציג תשואה ארמנית. שכר הדירה והתשואות בטביליסי מופיעים במדד שכר הדירה שלנו.
איזה מס חל כשמוכרים?
בעלים פרטי בארמניה שמוכר לאדם פרטי אחר אינו משלם מס הכנסה, קצרה ככל שתהיה תקופת ההחזקה (קוד המס, סעיף 147(1)(16)); הסיכום של PwC מיוני 2026 מאשר את הפטור. מכירה לחברה שפועלת כסוכן מס ממוסה ב-10% (סעיף 150(9)). גאורגיה פוטרת דירה שהוחזקה יותר מ-2 שנים, וממסה ב-5% רווח שהושג לפני כן. כך שמכירה מהירה לקונה פרטי עולה פחות מס בארמניה; אחרי שנתיים אף אחת מהמדינות אינה לוקחת נתח. בשתיהן הקונה אינו משלם מס העברה, ומדינת המוצא שלכם עדיין עשויה למסות את הרווח.
האם קניית בית מקנה היתר שהייה?
בגאורגיה, כן. בעלות על נכס שאינו חקלאי ששוויו מעל USD 150,000, לפי הערכה של שמאי מוסמך, מזכה בהיתר שמתחדש שנה אחר שנה כל עוד הנכס נשאר בידיכם; שווי של יותר מ-USD 300,000 מזכה בהיתר לחמש שנים. את השלבים תמצאו במדריך שלנו לשהייה דרך נכס.
בארמניה, לא. חוק HO-11-N, שהתקבל ב-20 בינואר 2026 ונמצא בתוקף מאז 1 בנובמבר 2026, מוסיף לחוק בדבר זרים את סעיף 29.6: שהייה קבועה מכוח השקעה בארמניה, לפי נוהל וקריטריונים שהממשלה קובעת. סעיף 29.6 אינו נוקב בשום סכום ואינו מזכיר מקרקעין. עד 3 בנובמבר 2026 לא מצאנו החלטת ממשלה שקובעת את הקריטריונים. קניית בית בארמניה לשם שהייה פירושה להמר על כללים שעוד לא נכתבו. כלי ההשוואה בין מדינות שלנו מציב זה לצד זה מסלולי נכס במדינות אחרות.
אילו מסלולים אחרים מובילים לשהייה ולאזרחות בארמניה?
לפי החוק המתוקן, שהייה זמנית נמשכת עד שנה אחת ונשענת על לימודים או מחקר, על עבודה, על קשרי משפחה עם אזרח או עם תושב, או על עסקים. העילה העסקית דורשת, למשל, השקעה של AMD 2 מיליון לפחות (כ-USD 5,554) בהון הרשום של חברה (סעיף 29.4). מעמד קבע, שניתן עכשיו לחמש שנים, פתוח לארמנים אתניים, לבני משפחה של אזרחים וליזמים אחרי 3 מתוך 5 השנים האחרונות בשהייה זמנית, וגם למשקיעים. מאז 1 בנובמבר 2026:
- הממשלה קובעת מכסה שנתית של מעמדות לפי סוג ולפי עילה;
- הבקשות מוגשות רק דרך פלטפורמה אלקטרונית אחודה;
- המעמדות אינם מוארכים: כשמעמד פג, מגישים בקשה מחדש (EY);
- האגרות הממלכתיות הן AMD 150,000 (שהייה זמנית) ו-AMD 250,000 (שהייה קבועה), ואינן מוחזרות, לפי EY;
- מעמד התושבות המיוחד סגור בפני מבקשים חדשים.
אזרחות דורשת 3 שנים של שהייה קבועה, ידיעת ארמנית והכרת החוקה, ולבני מוצא ארמני יש הליך מקל. בגאורגיה, התאזרחות דורשת 10 שנים של שהייה חוקית ועוד מבחן בשפה הגאורגית, בהיסטוריה וביסודות המשפט.
מה גודלו של כל שוק, ולאן הולכים המחירים?
Armstat, כפי שסיכמה אותה Grant Thornton Armenia, ספרה ב-2025 21,176 מכירות של דירות בבנייני מגורים בכל רחבי ארמניה, 15,214 מהן בירוואן. Galt & Taggart ספרה 42,388 מכירות דירות בטביליסי ו-17,478 בבטומי: שתי ערים גאורגיות רשמו כמעט פי שלושה מהסך הארצי של ארמניה (החישוב שלנו; המקורות סופרים מכירות בשיטות שונות).
המחירים בכמה מרובעי ירוואן ירדו מעט ב-2025, ו-Grant Thornton קושרת זאת לסיום החזר ריבית המשכנתא על בתים בירוואן מ-1 בינואר 2025. אחר כך הם עלו במהירות. מחירי הממוצע של Armstat לדירות בבנייני דירות (Armstat אינה מפרידה בין חדשות לישנות) באוגוסט 2026 היו AMD 993,000 למ״ר (כ-USD 2,760) בקנטרון, מרכז העיר, ו-AMD 500,000 עד 598,000 (USD 1,390 עד 1,660) ב-9 מתוך 12 הרובעים של ירוואן. על פני הרובעים, זו עלייה של 13% עד 29% לעומת אוגוסט 2025 (החישוב שלנו). Armstat מציגה למכירות של יזמים רק מחירי מינימום ומקסימום, ולכן אין מחיר ממוצע לבנייה חדשה.
לגבי גאורגיה, Galt & Taggart העמידה את מחיר היזמים בטביליסי על USD 1,432 למ״ר, בשלד לבן, באוגוסט 2026, ואת הממוצע לדירות ״מפתח ביד״ בבטומי על USD 1,960 ביוני 2026; מדד המחירים שלנו מסביר כל סדרה. מאחר שהמדדים שונים, כדאי לקרוא רק את התמונה הכללית: רוב הרובעים של ירוואן נמצאים קרוב לרמת היזמים בטביליסי, והמרכז יקר כמעט פי שניים.
מי קונה: מקומיים או זרים?
הביקוש בארמניה מקומי ברובו. באוגוסט 2026 ביצעו אזרחים זרים 252 מתוך 6,683 עסקאות המכר בארמניה, כ-3.8% (Armstat; החישוב שלנו), ו-184 מתוך אותן 252 בוצעו בידי אזרחי רוסיה. לשנת 2025 כולה Grant Thornton סופרת 2,014 רכישות בידי זרים. בגאורגיה, Colliers מצאה שאזרחים זרים היו 12% ממכירות הדירות הרשומות בטביליסי ו-48% מאלה שבבטומי בספטמבר 2026; ברומטר הקונים הזרים שלנו עוקב אחר הסדרה.
שני השווקים קלטו את גל ההגעה מרוסיה של 2022. JAMnews, בהסתמך על Armstat, דיווחה על 1,129,829 כניסות של אזרחי רוסיה לארמניה באותה שנה, וועדת הקדסטר מדדה מחירי דירות בירוואן גבוהים ב-13.9% מאשר ב-2021. משרד המשפטים של גאורגיה רשם 14,875 דירות שנקנו בידי זרים ב-2022; הסטטיסטיקה שלנו על קונים זרים מפרטת את החלוקה. באוקטובר 2026 דיווחה Euronews על זינוק בשכר הדירה בגאורגיה ובארמניה, כשרוסים שוב עזבו את רוסיה מחשש לגיוס.
דראם, לארי ואשראי: מה משתנה לקונה שחושב בדולרים?
השער של הבנק המרכזי של ארמניה עבר מ-AMD 480.14 לדולר אמריקאי ב-30 בדצמבר 2021 ל-AMD 360.07 ב-3 בנובמבר 2026, כלומר הדראם התחזק בכשליש (החישוב שלנו), ורוב ההתחזקות קרתה ב-2022. גם כשמחיר בדראם נשאר במקומו, המקבילה שלו בדולרים עלתה. הלארי עמד באותו יום על GEL 2.5973 לדולר.
באשראי, הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות לפי הבנק הלאומי של גאורגיה הייתה בספטמבר 2026 11.10% בלארי ו-7.66% במטבע חוץ. בקבצים של הבנק המרכזי של ארמניה שבדקנו אין ריבית שמתייחסת למשכנתאות בלבד; ב-3 בנובמבר 2026 הוא העלה את ריבית המדיניות ל-7.00%. החזר ריבית המשכנתא הארמני, שתקרתו היא מס ההכנסה ששילם הלווה בארמניה, עוזר למי שעובד שם ולא לקונים מחו״ל; מאז 1 בינואר 2025 הוא אינו חל על בתים בירוואן, למעט כמה פרויקטים שקיבלו היתרים מוקדם יותר.
אילו שאלות מכריעות בין השתיים?
אף אחת מהמדינות אינה, באופן כללי, הקנייה הטובה יותר. הטבלה מצמידה לשאלות נפוצות של קונים את התשובה של כל מדינה, ואת השקלול משאירה לכם.
| שאלה | גאורגיה | ארמניה |
|---|---|---|
| האם הרכישה צריכה להקנות שהייה? | כן, מעל USD 150,000 | לא; הקריטריונים להשקעה לא פורסמו |
| כמה עולה ההחזקה בכל שנה? | אין מס מבנים מתחת לקו ההכנסה של 100,000 לארי | מס לפי השווי הקדסטרי, בשיעור מלא מ-2026 |
| האם אשכיר את הדירה? | 5% משכר הדירה ברוטו | 10%, ויותר מעל AMD 60 מיליון |
| אולי אמכור בתוך שנתיים? | 5% מהרווח | אין מס על מכירה לקונה פרטי |
| האם אזרחות היא המטרה לטווח הארוך? | 10 שנים | 3 שנים אחרי שהייה קבועה |
להשוואות נוספות באותם תנאים, ראו גאורגיה או טורקיה, גאורגיה או מונטנגרו וגאורגיה או דובאי.
סיכונים וחריגים
- קנייה בארמניה בשביל כרטיס תושב. נכס אינו מקנה כרטיס כזה, ולמסלול ההשקעה אין קריטריונים שפורסמו.
- אי-בדיקה של ייעוד המגרש. קרקע שאינה ברשימה של קוד הקרקעות זר יכול רק לחכור.
- תקציב שנבנה לפי חשבון מס ארמני ישן. החשבונות עד 2025 חושבו לפי 25% עד 75% מהשיעור.
- התעלמות מהדראם. ההתחזקות שלו מאז 2021 ייקרה את ירוואן בדולרים גם בלי שום שינוי אחר.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לקנות דירה בארמניה?
כן. דירות ומבנים פתוחים בפניו, ומאז 2018 גם מגרשים לבתים ולבנייני דירות; קרקע חקלאית סגורה.
האם קניית נכס בארמניה מקנה היתר שהייה?
לא. עילת השקעה לשהייה קבועה נכנסה לתוקף ב-1 בנובמבר 2026, אבל עד 3 בנובמבר 2026 לא פורסמו קריטריונים, והסעיף החדש אינו מזכיר נכסים.
האם באחת המדינות יש מס העברה?
לא. דירה חדשה מיזם הרשום למע״מ כוללת 20% מע״מ בארמניה ו-18% בגאורגיה.
איפה המס על שכר דירה נמוך יותר?
בגאורגיה, 5% משכר הדירה ברוטו למגורים; ארמניה לוקחת 10%, ו-20% על החלק של שכר הדירה השנתי שמעל AMD 60 מיליון.
מקורות
- חוקת הרפובליקה של ארמניה, מערכת המידע המשפטי ARLIS (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- קוד הקרקעות, החוק בדבר אגרת המדינה והחוק בדבר אזרחות של הרפובליקה של ארמניה, נוסחים באנגלית, ARLIS (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- קוד המס של הרפובליקה של ארמניה, תרגום רשמי כולל תיקונים עד 29 במאי 2025, ARLIS (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק HO-11-N לתיקון החוק בדבר זרים, 20 בינואר 2026, ARLIS (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- רישום בעלות על בית אחרי רכישה, שירות של ועדת הקדסטר בפורטל Hartak (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- המצב החברתי-כלכלי בארמניה, ינואר-אוגוסט 2026: שוק המקרקעין, Armstat (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Analysis of Armenian Real Estate Market 2026, Grant Thornton Armenia (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תוכנית סבסוד המשכנתאות בארמניה, Berlin Economics עבור Modex, פברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- ארמניה: מסים על הכנסה אישית, PwC, נבדק ב-30 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תיקונים לחוק הרפובליקה של ארמניה "בדבר זרים", EY, 17 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הבנק המרכזי של ארמניה: שערי חליפין, ההחלטה על ריבית המדיניות מ-3 בנובמבר 2026 וריביות על הלוואות (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- איך השפיע זרם אזרחי רוסיה על שוק המקרקעין בארמניה, JAMnews, 9 בינואר 2024, וגם זינוק בשכר הדירה בגאורגיה ובארמניה, Euronews, 13 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026 (פורסם ב-23 באוקטובר 2026) ו-Batumi Residential Real Estate - 2Q26 (פורסם ב-14 באוגוסט 2026), Galt & Taggart (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- פריטי Recov מס' 541 ו-538, Colliers Georgia, אוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- קוד המס של גאורגיה וחוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- הבנק הלאומי של גאורגיה: שערי חליפין, 3 בנובמבר 2026, וריביות על משכנתאות חדשות (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על בסיס החקיקה הארמנית ב-ARLIS, Armstat, הבנק המרכזי של ארמניה, PwC, EY, החקיקה הגאורגית ונתוני השוק בגאורגיה.