تبليسي ويريفان في جدول واحد
تتقارب العاصمتان في عدد السكان، وفي حركة المسافرين عبر المطار، وفي مساحة المساكن الجديدة المنجزة. وتتباعدان في سرعة تحرك الأسعار، وفي ما يُنشر عن الإيجارات، وفي طقس الشتاء. وأسعار يريفان هي متوسطات Armstat السوقية لكل الشقق في العمارات السكنية؛ أما أسعار تبليسي فهي أرقام Galt & Taggart للشقق الجديدة بالإطار الأبيض، ولذلك لا تصلح صفوف الأسعار إلا دليلًا عامًا.
| المعيار | تبليسي | يريفان | المصدر |
|---|---|---|---|
| عدد السكان في 1 يناير 2026 | 1,369,400 | 1,147,600 | Geostat؛ Armstat |
| المركز، للمتر المربع، أغسطس 2026 | فاكي $3,306 | كينترون $2,760 | Galt & Taggart؛ Armstat |
| معظم الأحياء، للمتر المربع | $1,107-1,732 (9 مناطق) | $1,390-1,660 (9 أحياء) | Galt & Taggart؛ Armstat |
| تغيّر السعر خلال السنة حتى أغسطس 2026 | +6.8% | من +12.7% إلى +29.2% | Galt & Taggart؛ Armstat |
| مبيعات الشقق، أغسطس 2026 | 3,429 | 1,743 | Galt & Taggart؛ Armstat |
| المساكن المنجزة، 2025 | 1,768,848 م² | 1,702,677 م² | Geostat؛ Armstat |
| العائد الإجمالي، بحسب المستخدمين | 6.8-7.8% | 6.3-7.9% | Numbeo |
| المترو | خطان، 23 محطة | خط واحد، 10 محطات | Wikipedia |
| ركاب المطار، 2025 | 5.4 مليون | 5.6 مليون | OC Media؛ Alphanews |
| متوسط يناير | 2.7 °C | -3.5 °C | Wikipedia، 1991-2020 |
| خطر الزلازل | متوسط | متوسط | ThinkHazard |
القانون والضرائب والإقامة في سطرين: يستطيع الأجنبي تملّك شقة في أيٍّ من العاصمتين، ولا يدفع ضريبة على نقل الملكية في أيٍّ منهما، لكن أرمينيا تفرض على كل شقة ضريبة صغيرة كل سنة وعلى الإيجار 10%، بينما لا يدفع معظم الملاك في جورجيا أي ضريبة سنوية وتُفرض على الإيجار 5%. وجورجيا وحدها تمنح تصريح إقامة مقابل شراء مسكن؛ راجع جورجيا أم أرمينيا لشراء العقار.
أي العاصمتين أغلى للمتر المربع؟
لا هذه ولا تلك بوضوح. فجدول Armstat الشهري، المبني على بيانات لجنة السجل العقاري، يعطي متوسطًا سوقيًا لكل حي من أحياء يريفان الـ12، لكل الشقق في العمارات السكنية دون فصل القديم عن الجديد، لكنه لا يعطي رقمًا للمدينة كلها.
| الحي | درام للمتر المربع | بالدولار للمتر المربع تقريبًا | التغيّر منذ أغسطس 2025 |
|---|---|---|---|
| كينترون | 993,000 | 2,760 | +12.7% |
| أرابكير | 735,700 | 2,040 | +18.6% |
| دافتاشين | 598,000 | 1,660 | +25.9% |
| نورك-ماراش | 580,000 | 1,610 | +28.7% |
| كاناكير-زيتون | 566,000 | 1,570 | +27.9% |
| نور-نورك | 533,800 | 1,480 | +28.8% |
| أتشابنياك | 518,800 | 1,440 | +24.3% |
| إريبوني | 517,300 | 1,440 | +29.0% |
| شينغافيت | 505,000 | 1,400 | +29.2% |
| ملاتيا-سيباستيا | 501,000 | 1,390 | +28.3% |
| أفان | 500,000 | 1,390 | +26.9% |
| نوباراشين | 286,000 | 790 | +20.7% |
وبلغ متوسط أفضل منطقة في كينترون 1,213,000 درام (نحو $3,370). أما أرقام Galt & Taggart لتبليسي في الشهر نفسه فهي: $3,306 في فاكي، و$1,732 في سابورتالو، و$1,140 في غلداني، و$1,432 للمدينة. فقمة كل سوق تقع إذن بين $2,700 و$3,400 تقريبًا، ومعظم الأحياء بين $1,100 و$1,700 تقريبًا. وأي فارق دقيق سيكون مضللًا: فمتوسط يريفان لا يقتصر على الشقق الجديدة، والإطار الأبيض لا يشمل التشطيب. وتغطي خريطة أسعار تبليسي لدينا مناطق تبليسي الـ12 كلها.
ما المساحة التي يشتريها مبلغ $150,000؟
| المنطقة | بالدولار للمتر المربع | م² تقريبًا |
|---|---|---|
| تبليسي، فاكي | 3,306 | 45 |
| يريفان، كينترون | 2,760 | 54 |
| يريفان، أرابكير | 2,040 | 74 |
| تبليسي، المدينة | 1,432 | 105 |
| يريفان، شينغافيت | 1,400 | 107 |
| تبليسي، غلداني | 1,140 | 132 |
تتداخل القائمتان: فحيّ من الحلقة الوسطى في يريفان يشتري ما يقارب ما يشتريه رقم مدينة تبليسي. وأضف كلفة التشطيب إلى أي شقة بالإطار الأبيض في تبليسي قبل المقارنة. وفي جورجيا، يفتح المسكن الذي تزيد قيمته على $150,000 أيضًا طريق الإقامة.
لماذا ترتفع يريفان أسرع هذه السنة؟
جزئيًا لأن 2025 كانت سنة توقف: فقد تراجع كينترون من 903,050 درام للمتر المربع في أغسطس 2024 إلى 881,000 درام بعد سنة، ولم يتحرك أي حي آخر له رقم عن 2024 بنسبة 4% صعودًا أو هبوطًا. ثم جاءت القفزة. وكان ارتفاع المركز هو الأقل؛ أما شينغافيت وإريبوني ونور-نورك ونورك-ماراش فكسب كل منها قرابة 29%، فضاقت الهوة بين المركز والأطراف.
وكانت تبليسي أكثر ثباتًا: فقد ارتفعت الشقق الجديدة 6.8% بالدولار خلال السنة حتى أغسطس 2026 (Galt & Taggart)، وجاء مؤشر Geostat للشقق الجديدة في الربع الثالث من 2026 أعلى بنسبة 5.6% باللاري مما كان عليه قبل سنة. ويشرح مؤشر الأسعار لدينا السلسلتين كلتيهما. وقد تحدثت وسائل الإعلام في 2026 عن طلب جديد في يريفان من مواطنين روس، لكن لا يربط أي مصدر رسمي الارتفاع به.
كيف تحركت الأسعار على مدى خمس سنوات؟
بالعملة المحلية لكل بلد، تحرك وسط يريفان ومؤشر تبليسي على نحو شبه متطابق؛ أما معظم يريفان فارتفع أسرع:
| السلسلة | 2021 | 2022 | 2026 | التغيّر |
|---|---|---|---|---|
| يريفان، كينترون | 635,300 | 745,100 | 993,000 | +56% |
| يريفان، دافتاشين | 327,100 | 391,200 | 598,000 | +83% |
| مؤشر تبليسي | 104.91 | 116.32 | 163.13 | +55.5% |
وقفز كلاهما في 2022، حين وصل كثيرون من روسيا: كينترون بنحو 17%، ومؤشر تبليسي بنحو 11%. وكسبت أحياء يريفان الأخرى من 58% إلى 76% خلال السنوات الخمس.
أما بالدولار فتتبدل الصورة. فقد انتقل الدرام من 480.14 درام للدولار في نهاية 2021 إلى 360.07 درام في 3 نوفمبر 2026. وإذا أخذنا سعر نهاية 2021 بديلًا تقريبيًا عن أغسطس 2021، فإن كينترون تضاعف تقريبًا، من نحو $1,320 إلى $2,760 للمتر المربع (تقديرنا التقريبي). وارتفع سعر Galt & Taggart بالدولار في تبليسي 58.1% من يناير 2022 إلى يوليو 2026. ولا شيء من ذلك يتنبأ بالسنوات الخمس المقبلة.
كم شقة تنتقل ملكيتها، ومن يشتريها؟
تتداول تبليسي ضعفي إلى ثلاثة أضعاف ما تتداوله يريفان من الشقق: 3,429 عملية بيع مسجَّلة في أغسطس 2026 (Galt & Taggart) مقابل 1,743 في يريفان (Armstat)، و42,388 مقابل 15,214 على امتداد 2025 (Galt & Taggart؛ Armstat عبر Grant Thornton Armenia). والسجلات مختلفة، فاعتبر النسبة تقريبية. لكن يريفان تلحق بسرعة: فقد كان عددها في أغسطس 817 في 2024، و1,052 في 2025، و1,743 في 2026، وهو أعلى رقم لشهر أغسطس منذ 2020 على الأقل.
واشترى مواطنون أجانب 177 عقارًا في يريفان في أغسطس 2026، أي نحو 7.2% من صفقات البيع والشراء في المدينة البالغة 2,466 صفقة (حسابنا). وقدّرت Colliers حصة الأجانب بنسبة 12% من مبيعات الشقق في تبليسي في سبتمبر 2026؛ راجع أين يسكن الأجانب في تبليسي. وفي العاصمتين كلتيهما معظم المشترين من السكان المحليين.
ما الذي يدرّه الإيجار الطويل في كل عاصمة؟
لا تنشر أرمينيا أي إحصاء للإيجارات؛ ولا تحصي Armstat إلا عقود الإيجار المسجَّلة، وهي 21 عقدًا لشقق يريفان في أغسطس 2026. وفي تبليسي، قدّرت Galt & Taggart إيجار الشقق الجديدة بمساحة 50 إلى 60 م² بمبلغ $10.4 للمتر المربع شهريًا في أغسطس 2026، أي نحو $572 لشقة من 55 م² (حسابنا)، مع عائد إجمالي قدره 8.7%؛ ويتابع مؤشر الإيجارات لدينا هذه الأرقام. ولا يغطي المدينتين بالطريقة نفسها إلا Numbeo، استنادًا إلى ما يبلّغ عنه المستخدمون:
| المقياس | تبليسي | يريفان |
|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة، المركز، شهريًا | $694 | $1,088 |
| غرفة نوم واحدة، خارج المركز | $464 | $714 |
| العائد الإجمالي، المركز / خارجه | 6.81% / 7.78% | 6.34% / 7.94% |
تبدو إيجارات يريفان أعلى بنحو النصف، لكن أسعارها المبلَّغ عنها في المركز أعلى كذلك، ولذلك تتقارب العوائد. ويستخدم رقم Galt & Taggart البالغ 8.7% إيجاراتها هي وأسعار الإطار الأبيض، فلا ينبغي وضعه في مقابل رقم Numbeo عن يريفان. ثم إن إيجارات يريفان تتأرجح: فقد قال وسطاء لموقع JAMnews إنها ارتفعت حتى أربعة أضعاف في ذروة أبريل-مايو 2022 ثم كانت أدنى بنسبة 30% إلى 40% بعد سنة، وفي يوليو 2026 نقل موقع NEWS.am عن مختص ارتفاعًا بنحو 30% في ثلاثة أشهر. ولا تؤكد أي سلسلة رسمية هذا ولا ذاك، فاطلب عقود إيجار موقّعة قبل أن تقدّر أجرة أي شقة.
كيف يقارَن التأجير بالليلة؟
تقدّر AirROI، وهي جهة توفر بيانات Airbnb، أرقام المدينتين بمنهج واحد؛ وأرقامها إجمالية، قبل العمولات والإدارة والضريبة.
- يريفان (من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026): 2,412 إعلانًا، بزيادة 27%؛ ومتوسط سعر الليلة 28,578 درام، نحو $79؛ ونسبة الإشغال 43.3%؛ و3,314,510 درام في السنة لكل إعلان، نحو $9,210 (تحويلنا).
- تبليسي (بقراءة 20 أكتوبر 2026): 6,080 إعلانًا؛ و$57 لليلة؛ ونسبة الإشغال 42%؛ و$6,180 في السنة.
لدى تبليسي إعلانات أكثر بمرتين ونصف؛ وتكسب يريفان أكثر في الليلة بنسبة إشغال مماثلة. ولم نجد ترخيصًا من بلدية تبليسي للتأجير بالليلة؛ أما هل تشترط يريفان ترخيصًا فغير مؤكد، فاسأل محاميًا أرمينيًا.
أين يُبنى من المساكن الجديدة أكثر؟
في 2025 أنجزت كل من المدينتين نحو 1.7 إلى 1.8 مليون م² من المساكن، لكن في اتجاهين متعاكسين. فرقم يريفان البالغ 1,702,677 م² (Armstat) كان ضعف رقمها في 2024، و75% من مجموع أرمينيا. أما ما أنجزته تبليسي (Geostat) فهبط من 2,125,848 م² في 2023 إلى 1,768,848 م² في 2025، وجاء النصف الأول من 2026 أدنى بنسبة 10.6% مما كان عليه قبل سنة.
وفي أغسطس 2026 وحده، سجّلت يريفان 856 عملية بيع لشقق جديدة من مطوّرين، تصدّرها حي نور-نورك، و1,121 عقدًا لشقق على المخطط، معظمها في أرابكير ونور-نورك وكينترون. وأحصت Galt & Taggart تراخيص بناء في تبليسي لمساحة 1,734,000 م² في 2025؛ ولم نجد إحصاء لتراخيص البناء في يريفان. ولا تعطي Armstat أسعار المطوّرين إلا نطاقًا لكل منطقة، من 582,343 إلى 2,255,639 درام للمتر المربع في المنطقة 1 من كينترون، فلا يوجد متوسط للبناء الجديد تختبر به قائمة أسعار. وللمقارنة بين المخزون القديم والجديد في تبليسي، راجع مبنى سوفيتي أم مبنى جديد.
كيف تبدو الحياة اليومية: الحجم والنقل والتكاليف؟
تضم كل عاصمة أكثر من ثلث سكان بلدها: تبليسي 1,369,400 نسمة في 1 يناير 2026 (Geostat)، ويريفان 1,147,600 (Armstat، رقم أولي). ومترو يريفان، الذي افتُتح في 1981، خط واحد من 10 محطات وطوله 13.4 كم، وقد أُجّل امتداده إلى أتشابنياك مرات عدة؛ أما مترو تبليسي فله خطان و23 محطة ونحو 27 كم (راجع الشقق القريبة من مترو تبليسي).
والمطاران متكافئان: فقد استقبل مطار زفارتنوتس رقمًا قياسيًا بلغ 5,615,789 مسافرًا في 2025 (Alphanews، نقلًا عن لجنة الطيران المدني الأرمينية)، ومطار تبليسي نحو 5.4 مليون (OC Media). ويقدّر مستخدمو Numbeo التكاليف الشهرية لشخص واحد دون الإيجار بنحو $773 في يريفان و$664 في تبليسي، أي أكثر بنحو 16% (حسابنا). وارتفعت أسعار المستهلك 4.4% في أرمينيا خلال السنة حتى أغسطس 2026 (Armstat)، و5.6% في جورجيا خلال السنة حتى سبتمبر 2026 (Geostat).
ما مدى برودة الشتاء وحرارة الصيف؟
مناخ يريفان أقسى في الطرفين. فبحسب متوسطات 1991-2020 في جداول المناخ على Wikipedia، يبلغ متوسط يناير فيها -3.5 °C مقابل 2.7 °C في تبليسي، ويبلغ متوسط الحرارة العظمى في يوليو 34.5 °C مقابل 31.5 °C. وهي أجفّ، بنحو 320 إلى 360 مم من الأمطار مقابل 511.5 مم، وأكثر شمسًا، بنحو 2,675 ساعة مقابل 2,046. كما أنها أعلى، على ارتفاع 865 إلى 1,390 م مقابل 380 إلى 770 م. وفي يريفان، افحص التدفئة والعزل والظل في الصيف قبل الشراء. ويتناول دليل تبليسي العقاري لدينا الهواء والضجيج وعوامل المعيشة الأخرى.
هل تقع العاصمتان كلتاهما في منطقة زلازل؟
نعم. فأداة الفرز ThinkHazard التابعة للبنك الدولي تصنّف كلتيهما "متوسطة": أي احتمال 10% لاهتزاز قد يُحدث أضرارًا خلال السنوات الخمسين المقبلة. وقد ضرب زلزال سبيتاك في 7 ديسمبر 1988، بقوة 6.8، شمال أرمينيا حول سبيتاك وغيومري وفانادزور، وقُتل فيه 25,000 شخص على الأقل. وفي 2021 كتب موقع EVN Report أن قوانين البناء الزلزالية الملزمة في أرمينيا تعود إلى 1994، وحُدّثت في ديسمبر 2020، وأن نحو 70% من مباني البلد تعود إلى الحقبة السوفيتية وهي معرّضة للخطر بدرجات متفاوتة. ولم تؤكد مصادرنا منطقة يريفان في القانون الحالي؛ وينبغي أن يفحص مهندس إنشائي وثائق التصميم.
وشهدت تبليسي زلزالًا بقوة 4.5 تقريبًا، مركزه في المدينة، في 25 أبريل 2002. وتجد قانون البناء الجورجي والفحوص الواجبة في صفحتنا عن السلامة من الزلازل في تبليسي.
أي العاصمتين تناسب أي خطة؟
لا نعلن فائزًا؛ فتحديد الأوزان متروك لك.
| الخطة | تبليسي | يريفان |
|---|---|---|
| زخم الأسعار | نمو مستقر بخانة واحدة | من +13% إلى +29% بعد سنة 2025 راكدة |
| الإيجار الطويل | إيجارات المحللين بحسب الحي | لا إيجارات رسمية |
| التأجير بالليلة | سوق أكبر | سعر ليلة أعلى؛ والترخيص غير مؤكد |
| عمق سوق إعادة البيع | ضعف المبيعات تقريبًا | تداول يرتفع بسرعة |
| العيش هناك | شتاء أكثر اعتدالًا، وإقامة عبر العقار | شمس أكثر، ولا إقامة عبر العقار |
| شراء الجديد | متوسطات منشورة | نطاقات أسعار فقط |
المخاطر والاستثناءات
- اعتبار قفزة سنة واحدة اتجاهًا دائمًا. جاءت زيادة يريفان من 13% إلى 29% بعد سنة من أسعار ثابتة أو متراجعة قليلًا.
- الخلط بين المقاييس. متوسطات Armstat تشمل كل الشقق في العمارات السكنية؛ أما أسعار Galt & Taggart في تبليسي فلا تشمل إلا الشقق الجديدة بالإطار الأبيض.
- وضع عائد Numbeo في مقابل عائد المحللين. فبحسب بيانات Numbeo نفسها تتقارب العاصمتان.
- نسيان الدرام. لقد رفع الدرام الأقوى أسعار يريفان بالدولار فعلًا؛ وقد يتحرك في الاتجاه المعاكس أيضًا.
- افتراض السلامة الزلزالية من عمر المبنى. اطلب وثائق التصميم والفحص في أيٍّ من المدينتين.
أسئلة شائعة
هل يريفان أغلى من تبليسي؟
في المركز تتشابه المدينتان: فقد بلغ متوسط كينترون نحو $2,760 للمتر المربع، وفاكي $3,306، في أغسطس 2026. وفي معظم الأحياء الأخرى تقع كلتاهما بين $1,100 و$1,700 تقريبًا، بمقاييس مختلفة.
أين ترتفع الأسعار أسرع؟
في يريفان: من 12.7% إلى 29.2% بحسب الحي خلال السنة حتى أغسطس 2026، مقابل 6.8% للشقق الجديدة في تبليسي. وعلى مدى خمس سنوات، وبالعملة المحلية، ارتفع كينترون ومؤشر تبليسي كلاهما بنحو 55%، وأحياء يريفان الأخرى من 58% إلى 83%.
أي العاصمتين تعطي عائد إيجار أفضل؟
بحسب بيانات Numbeo التي يبلّغ عنها المستخدمون تتقاربان: من 6.3% إلى 7.9% في يريفان، ومن 6.8% إلى 7.8% في تبليسي. أما رقم Galt & Taggart البالغ 8.7% لتبليسي فمقياس مختلف، ولا توجد سلسلة رسمية لإيجارات يريفان.
هل يمنح شراء شقة في يريفان إقامة؟
لا. فجورجيا تمنح تصريح إقامة مقابل عقار تزيد قيمته على $150,000؛ أما أرمينيا فليس فيها مسار عبر العقار. وتجد التفاصيل في مقارنتنا بين جورجيا وأرمينيا.
ولموازنة أحياء تبليسي بعضها ببعض، راجع مقارنة أحياء تبليسي؛ ولمقارنة بين منتجعين، راجع باتومي أم أنطاليا.
المصادر
- الوضع الاجتماعي والاقتصادي في أرمينيا، يناير-أغسطس، الفصل 5.4 سوق العقارات: 2026، و2025، و2024، و2022 و2021، Armstat، من بيانات لجنة السجل العقاري (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- الوضع الاجتماعي والاقتصادي في أرمينيا: بناء المساكن، يناير-ديسمبر 2025، والبناء، يناير-أغسطس 2026، والسكان، يناير-ديسمبر 2025 والأسعار، يناير-أغسطس 2026، Armstat (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Analysis of Armenian Real Estate Market 2026، Grant Thornton Armenia (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate - August 2026 Update (23 أكتوبر 2026) و2025 Full Year Overview (30 يناير 2026)، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Geostat: مؤشر أسعار العقارات السكنية والأسعار بحسب أحياء تبليسي (إصدار 23 أكتوبر 2026)، والبناء المنجز وعدد السكان في 1 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- مادة Recov رقم 541، Colliers Georgia، أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- Numbeo، بيانات يبلّغ عنها المستخدمون: تكلفة المعيشة في يريفان وتبليسي؛ والاستثمار العقاري في يريفان وتبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- AirROI: يريفان، المحدَّثة في 1 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)، وتبليسي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- ThinkHazard، البنك الدولي GFDRR: خطر الزلازل في يريفان وتبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Fixing the Cracks: Building in an Earthquake Zone، EVN Report، 12 أبريل 2021، وزلزال سبيتاك عام 1988، USGS، صفحة مؤرشفة (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Zvartnots Airport sets passenger traffic record in 2025، Alphanews، 22 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)، وتوسعة مطار تبليسي، OC Media (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- Yerevan's construction boom continues as housing prices remain out of reach، JAMnews، 24 يوليو 2023؛ وRussians have begun searching en masse for housing in Armenia، NEWS.am، 28 يوليو 2026؛ وRent spikes in Georgia and Armenia، Euronews، 13 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- Wikipedia: مترو يريفان، ومترو تبليسي، وجداول المناخ للفترة 1991-2020 لكل من يريفان وتبليسي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
- أسعار الصرف في 3 نوفمبر 2026: البنك المركزي الأرميني، مع سعر 30 ديسمبر 2021، والبنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت المقارنة استنادًا إلى Armstat وGeostat وGalt & Taggart وNumbeo وAirROI وبيانات المدينتين تبليسي ويريفان.