სასოფლო-სამეურნეო მიწა და უცხოელები საქართველოში: ისტორია და დღევანდელი წესი

რატომ არ შეუძლიათ უცხოელებს საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფლობა?

იმიტომ, რომ ამას კონსტიტუცია ადგენს. 2018 წლის დეკემბრიდან საქართველოს კონსტიტუციის მუხლი 19(4) სასოფლო-სამეურნეო მიწას განსაკუთრებული მნიშვნელობის რესურსად მიიჩნევს და მის საკუთრებაში ქონის უფლებას მხოლოდ სახელმწიფოს, თვითმმართველ ერთეულებს, საქართველოს მოქალაქეებსა და საქართველოს მოქალაქეთა გაერთიანებებს აძლევს. გამონაკლისების დაწესება მხოლოდ ორგანული კანონით შეიძლება, რომელიც პარლამენტის სრული შემადგენლობის არანაკლებ ორი მესამედით უნდა იქნეს მიღებული. ამ გამონაკლისებს 2019 წლის „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი აყალიბებს: უცხოელ ფიზიკურ პირს სასოფლო-სამეურნეო მიწის მესაკუთრეობა მხოლოდ მემკვიდრეობით შეუძლია, ხოლო უცხოელების მიერ კონტროლირებად კომპანიას - მხოლოდ მთავრობის მიერ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმის საფუძველზე.

დღევანდელი წესი ოც წელზე მეტი ხნის ცვლილებების უახლესი ეტაპია. 1996 წელს უცხოელებს მხოლოდ იჯარის შესაძლებლობა დარჩათ, შემდეგ ყიდვის უფლება რამდენჯერმე მოიპოვეს და დაკარგეს, საკონსტიტუციო სასამართლოში კი სამი საქმე მოიგეს, სანამ წესი თავად კონსტიტუციაში გადაინაცვლებდა. ეს განმარტება ამ ისტორიას მიჰყვება, აღწერს, ვის ეხება წესი დღეს, და ჩამოთვლის, რა საკითხებს ტოვებს ის ღიად. ნაკვეთის ყიდვის პრაქტიკული მხარისთვის, მაგალითად, ამონაწერში კატეგორიის წასაკითხად, იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი უცხოელის მიერ მიწის ყიდვის შესახებ.

წესი დროთა განმავლობაში

1996-დან 2012 წლამდე: იჯარიდან მხოლოდ მემკვიდრეობამდე

სასოფლო-სამეურნეო მიწის შესახებ პირველმა პოსტსაბჭოთა კანონმა, რომელიც 1996 წლის 22 მარტს მიიღეს, საკუთრების უფლება საქართველოს მოქალაქეებს მიანიჭა. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და მოქალაქეობის არმქონე პირებს სასოფლო-სამეურნეო მიწით სარგებლობა მხოლოდ იჯარით შეეძლოთ, ხოლო უცხოელს, რომელსაც ნაკვეთი მემკვიდრეობით ერგებოდა, ის უნდა გაესხვისებინა. 2000 წელს პარლამენტმა საკუთრება საქართველოში რეგისტრირებული იურიდიული პირებისთვისაც გახსნა, რაც პრაქტიკაში უცხოელს მიწის ქართული კომპანიის მეშვეობით ფლობის საშუალებას აძლევდა. 2003 წელს ეს გზა შემოიფარგლა ქართული კომპანიებით, რომელთა ძირითადი საქმიანობა სოფლის მეურნეობა იყო.

2007 წლის ცვლილებამ შეზღუდვას ყველაზე მკაცრი სახე მისცა. უცხოელებსა და საზღვარგარეთ რეგისტრირებულ კომპანიებს სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფლობა მხოლოდ მაშინ შეეძლოთ, თუ ის მემკვიდრეობით მიიღეს ან შეინარჩუნეს იმ დროიდან, როცა საქართველოს მოქალაქეები იყვნენ, და შეძენიდან ექვსი თვის განმავლობაში ის საქართველოს მოქალაქისთვის ან საქართველოში რეგისტრირებული პირისთვის უნდა მიეყიდათ. თუ ამას არ გააკეთებდნენ, სასამართლოს შეეძლო მიწა მათთვის სახელმწიფოს სასარგებლოდ ჩამოერთმია, კომპენსაციით.

საკონსტიტუციო სასამართლოს ჩარევა

2007 წლის წესი გაასაჩივრა დანიის მოქალაქემ, ჰაიკე კრონქვისტმა, რომელსაც საქართველოში ბინადრობის ნებართვა ჰქონდა. 2012 წლის 26 ივნისს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმმა მისი სარჩელი დააკმაყოფილა და დაადგინა, რომ უცხოელებთან დაკავშირებული დებულებები და ექვსთვიანი გაყიდვის ვალდებულება მაშინ მოქმედი კონსტიტუციის საკუთრების დებულებას ეწინააღმდეგებოდა. გადაწყვეტილება მხოლოდ უცხოელ ფიზიკურ პირებს წაადგა: საზღვარგარეთ რეგისტრირებული კომპანიებისთვის ექვსთვიანი წესი კანონში დარჩა.

პარლამენტმა 2013 წლის ივნისში მორატორიუმით უპასუხა. 2013 წლის 17 ივლისიდან 2014 წლის 31 დეკემბრამდე შეჩერდა შესყიდვები უცხოელების, საზღვარგარეთ რეგისტრირებული კომპანიებისა და უცხოელების მიერ დაფუძნებული ქართული კომპანიების მიერ. მათ საკუთრებაში უკვე არსებულ მიწას ეს არ შეხებია, ხოლო 2014 წლის თებერვალში გამონაკლისები დაემატა კომერციული ბანკებისთვის და მთავრობის მიერ დამტკიცებული განსაკუთრებული შემთხვევებისთვის. კანონპროექტის ერთ-ერთმა თანაავტორმა უცხოელების ხელში არსებული მიწა დაახლოებით 30 000 ჰექტრად შეაფასა, თუმცა აღიარა, რომ ზუსტი მონაცემები არ არსებობდა. ავსტრიის მოქალაქემ, მათიას ჰუტერმა, მორატორიუმი გაასაჩივრა, და 2014 წლის 24 ივნისს სასამართლომ ის უცხოელი ფიზიკური პირების მიმართ ძალადაკარგულად ცნო, რადგან ის იმეორებდა ნორმას, რომელიც სასამართლოს უკვე გაუქმებული ჰქონდა. კომპანიებზე მორატორიუმი მისი ვადის ამოწურვამდე ვრცელდებოდა.

2017 წლის ივნისში, როცა კონსტიტუციის ახალი ტექსტი მზადდებოდა, პარლამენტმა უცხოელების მიერ შესყიდვები კიდევ ერთხელ შეაჩერა, ამჯერად კონსტიტუციური ცვლილებების ძალაში შესვლამდე. ეს შეჩერება გაასაჩივრეს საბერძნეთის ორმა მოქალაქემ, პროკოპი სავვიდიმ და დიანა შამანიდიმ, რომლებსაც საქართველოში მიწა მემკვიდრეობით ერგოთ და მისი რეგისტრაცია ვერ მოახერხეს. 2018 წლის 7 დეკემბერს სასამართლომ ის უცხოელი ფიზიკური პირების მიმართ ძალადაკარგულად ცნო იმ მსჯელობით, რომ ჯერ ძალაში შეუსვლელ კონსტიტუციურ კანონს არ შეეძლო მოქმედი კონსტიტუციით დაცული საკუთრების უფლების შეზღუდვა; სამმა მოსამართლემ განსხვავებული აზრი გამოთქვა. ამ გადაწყვეტილებით გაჩენილი შესაძლებლობა ხანმოკლე აღმოჩნდა, რადგან ახალი კონსტიტუცია 2018 წლის 16 დეკემბერს, პრეზიდენტის ინაუგურაციასთან ერთად შევიდა ძალაში.

2017-დან 2019 წლამდე: წესი კონსტიტუციაში გადადის

ახალი მუხლი 19(4) 2017 წლის 13 ოქტომბრის №1324-rs კონსტიტუციური კანონით მიიღეს, და ის ძირითად კონსტიტუციურ ცვლილებებთან ერთად 2018 წლის დეკემბერში შევიდა ძალაში. ეს მუხლი ორ რამეს აკეთებს. ის ჩამოთვლის, ვის შეიძლება ჰქონდეს სასოფლო-სამეურნეო მიწა საკუთრებაში, და გამონაკლისებს მხოლოდ ისეთი ორგანული კანონით უშვებს, რომელსაც პარლამენტის სრული შემადგენლობის არანაკლებ ორი მესამედი დაუჭერს მხარს. სწორედ ამ მეორე ნაწილის გამოა წესის შეცვლა ახლა რთული ორივე მიმართულებით: ჩვეულებრივ უმრავლესობას კარის გაღება ან დახურვა აღარ შეუძლია, როგორც ეს 2007, 2013 და 2017 წლებში მოხდა.

ორგანული კანონი 2019 წლის 25 ივნისს მიიღეს და ის გამოქვეყნებისთანავე, 2019 წლის 2 ივლისს შევიდა ძალაში, რითაც 1996 წლის კანონი ძალადაკარგული გახდა. იმავე თარიღის თანმხლები კანონი, მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო მიწის მდგრადი მართვის შესახებ, პროცედურებს აწესებს, მათ შორის საინვესტიციო გეგმის გზასა და კატეგორიის ცვლილებას. 2018 წლის დეკემბრიდან 2019 წლის ივლისამდე თვეებისთვის არცერთი სპეციალური ნორმა არ არეგულირებდა, როგორ მიემართებოდა კონსტიტუციის ახალი ტექსტი ძველი კანონის დებულებებს უცხოელების შესახებ.

ვინ ითვლება მოქალაქედ, უცხოელად და უცხოელების მიერ კონტროლირებად კომპანიად

ორგანული კანონის მიხედვით, საქართველოს მოქალაქე, რომელსაც, საქართველოს კანონმდებლობით დაშვებული წესით, სხვა ქვეყნის მოქალაქეობაც აქვს, მოქალაქედ ითვლება, ამიტომ აღიარებულ ორმაგ მოქალაქეს სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფლობა ისევე შეუძლია, როგორც ნებისმიერ სხვა ქართველს. „უცხოელი“ არის ფიზიკური პირი, რომელიც არც საქართველოს მოქალაქეა და არც საქართველოში მოქალაქეობის არმქონე პირის სტატუსი აქვს.

კომპანიების შემთხვევაში კრიტერიუმი კონტროლია. საქართველოში რეგისტრირებულ კომპანიას სასოფლო-სამეურნეო მიწის თავისუფლად ფლობა შეუძლია, თუ მისი დომინანტი პარტნიორი საქართველოს მოქალაქეა, სახელმწიფოა ან სხვა დაშვებული მესაკუთრე. დომინანტი პარტნიორი არის პირი ან პირთა ჯგუფი, რომელსაც წილების 50%-ზე მეტი აქვს ან პარტნიორების უმრავლესობას შეადგენს და, ამასთან, კომპანიის მიწაზე გადაწყვეტილების მიღების რეალური შესაძლებლობა აქვს. თუ პარტნიორი თავად ქართული კომპანიაა, შემოწმება მის მიღმა, ამ კომპანიის დომინანტ პარტნიორამდე მიდის, ჯაჭვის ყველა დონეზე. კომპანია, რომლის დომინანტი პარტნიორი უცხოელი ან საზღვარგარეთ რეგისტრირებული პირია, ან რომლის დომინანტი პარტნიორის დადგენაც შეუძლებელია, შეზღუდულ რეჟიმში ექცევა. ქართველების მიერ კონტროლირებად მიწის მესაკუთრე კომპანიას ასევე არ შეუძლია პარტნიორების ისე შეცვლა, რომ კონტროლი უცხოელებს გადაეცეს, გარდა დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმის შემთხვევისა, ხოლო როცა ასეთი კომპანია მიწას არეგისტრირებს, რეესტრს შეუძლია მოითხოვოს დოკუმენტები, რომლებიც მის დომინანტ პარტნიორს ადგენს.

გამონაკლისები დღეს

მემკვიდრეობით მიღებული მიწა 2019 წლის კანონით

დღეს უცხოელი ფიზიკური პირი სასოფლო-სამეურნეო მიწის მესაკუთრე მხოლოდ მემკვიდრეობით შეიძლება გახდეს, და 2019 წლის კანონი ამ შემთხვევას 2007 წლის წესზე რბილად ეპყრობა: არც გაყიდვის ვადა არსებობს და არც იძულებითი გაყიდვა. აკრძალვა პარტნიორების ისეთ ცვლილებაზე, რომელიც მიწის მესაკუთრე კომპანიის კონტროლს უცხოელებს გადასცემდა, არც მემკვიდრეობაზე ვრცელდება. ოჯახისთვის ისეთივე მნიშვნელოვანია ისიც, რაზეც კანონი პასუხს არ იძლევა: შეუძლია თუ არა უცხოელ მემკვიდრეს მოგვიანებით ნაკვეთის სხვა უცხოელისთვის მიყიდვა ან ჩუქება, შეუძლია თუ არა უცხოელს სასოფლო-სამეურნეო მიწის მემკვიდრეობით მიღება სხვა უცხოელისგან, და შეუძლია თუ არა ერთ უცხოელ მემკვიდრეს დანარჩენების წილების გამოსყიდვა. ტექსტი მხოლოდ „უცხოელის მიერ მემკვიდრეობით მიღებულ“ მიწაზე საუბრობს. ჩვენი გზამკვლევი მემკვიდრეობის შესახებ მემკვიდრეებისა და მოწმობების ზოგად წესებს განმარტავს.

საინვესტიციო გეგმის გზა კომპანიებისთვის

საქართველოში რეგისტრირებულ კომპანიას, რომლის დომინანტი პარტნიორი უცხოელია ან დაუდგენელია, სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფლობა მხოლოდ საქართველოს მთავრობის მიერ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმის საფუძველზე შეუძლია. პროცედურას 2021 წლის 18 მაისის მთავრობის №222 დადგენილება ადგენს. კერძო მიწის შემთხვევაში კომპანია მიმართავს საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს სისტემაში შემავალ მიწის მდგრადი მართვისა და მიწათსარგებლობის მონიტორინგის ეროვნულ სააგენტოს; სახელმწიფო ან მუნიციპალური მიწის შემთხვევაში - ორგანოს, რომელიც მას აპრივატიზებს. სახელმწიფო საზღვრის მახლობლად მდებარე ნაკვეთები შინაგან საქმეთა სამინისტროსთან ერთად განიხილება.

• შინაარსი. გეგმაში მითითებულია მიზანი, ვადები, ინვესტიციის წყარო და ოდენობა, სამუშაო ადგილები, ინფრასტრუქტურა, პროდუქცია და ტექნოლოგია, გარემოზე ზემოქმედების შეფასების ანგარიშთან ერთად. სასოფლო-სამეურნეო გეგმა უნდა შეიცავდეს ვალდებულებას, რომ პერსონალის არანაკლებ ოთხი მეხუთედი საქართველოს მოქალაქე იქნება.
• მასშტაბი. ივარაუდება, რომ ინვესტიცია მიწის ღირებულებას მნიშვნელოვნად ზრდის, თუ ის მიწის ღირებულებაზე არანაკლებ ოთხჯერ მეტია; საგრანტო თანხა ინვესტიციად არ ითვლება.
• ვადები. დასაშვებობის შემოწმება 5 სამუშაო დღეში, განხილვა 2 თვემდე, რომლის გაგრძელებაც 1 თვით შეიძლება, სათათბირო განმხილველი საბჭო, შემდეგ კი მთავრობის გადაწყვეტილება.
• ღირებულება. მომსახურების საფასური ინვესტიციის 1%-ია, არანაკლებ 1 000 ლარისა და არაუმეტეს 30 000 ლარისა, ხოლო დამტკიცებიდან 4 თვის განმავლობაში საჭიროა საბანკო გარანტია საინვესტიციო ვალდებულების 2%-ის ოდენობით.
• ზედამხედველობა. წლიური აუდიტის ანგარიშები ყოველი საანგარიშო წლის დასრულებიდან 60 დღეში; შეუსრულებლობისთვის ეკისრება ჯარიმა პერიოდის ინვესტიციის 2%-ის ოდენობით და ეძლევა ერთჯერადი დამატებითი ვადა ერთ წლამდე.

თუ ამის შემდეგ შეუსრულებლობა დადასტურდება, გარანტია სახელმწიფო ბიუჯეტში ირიცხება, ხოლო რეესტრი გაყიდვის ვალდებულებას აღრიცხავს. ამის შემდეგ მესაკუთრეს გაყიდვისთვის ერთი წელი აქვს. თუ ის ნაკვეთს არ გაყიდის, ნაკვეთი სახელმწიფოს გადაეცემა წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურების სანაცვლოდ, ხოლო თუ მესაკუთრე პირობებს არ დაეთანხმება, ექსპროპრიაციის გზით. ამიტომ გეგმა რამდენიმეწლიანი ვალდებულებაა და არა საკუთრების მოსაპოვებელი ფორმალობა.

მიწა, რომელიც წესების შეცვლამდე იყო შეძენილი

2019 წლის კანონი არ ართმევს მიწას უცხოელებს, რომლებმაც ის წინა წესებით კანონიერად შეიძინეს. საკუთრება, რომელიც წინა კანონის საფუძველზე გაცემულ დოკუმენტს ეფუძნება, იქნება ეს სასამართლოს ან არბიტრაჟის გადაწყვეტილება, ადმინისტრაციული აქტი თუ გარიგება, დღესაც შეიძლება დარეგისტრირდეს, და ასეთი საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ მასზე ახალი კანონის ვალდებულებები აღარ ვრცელდება. ამიტომაა, რომ რეესტრში დღესაც გვხვდება სასოფლო-სამეურნეო მიწის უცხოური საკუთრება: ის 2019 წლის ივლისამდე წარმოშობილ საკუთრებას ან მემკვიდრეობას ასახავს და არა დღეს ყიდვის შესაძლებლობას. გრძელდება თუ არა ეს დაცვა, როცა ასეთი მიწა ხელახლა იყიდება ან სხვას გადაეცემა, ამას კანონი პირდაპირ არ განმარტავს.

რას ტოვებს კანონი ღიად

• იჯარა. ორგანული კანონი არ შეიცავს წესს უცხოელების მიერ სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ან უზუფრუქტის შესახებ. თანმხლები კანონი კერძო სასოფლო-სამეურნეო მიწის მოიჯარეს რეგისტრირებული იჯარის 2 წლის შემდეგ შესყიდვის უპირატეს უფლებას აძლევს, მაგრამ იქვე პირდაპირ გამორიცხავს ამ უფლებას უცხოელებისა და უცხოელების მიერ კონტროლირებადი კომპანიებისთვის.
• მეუღლეები. კანონი არაფერს ამბობს მეუღლეთა ქონებაზე, როცა ერთ-ერთი მეუღლე უცხოელია.
• მოქალაქეობის არმქონე პირები. საქართველოში მოქალაქეობის არმქონე პირის სტატუსის მქონე ადამიანები კანონის მიხედვით „უცხოელები“ არ არიან, თუმცა არც დაშვებულ მესაკუთრეთა სიაში შედიან.
• დარღვევა. ბათილობის ერთადერთი პირდაპირი წესი ოკუპირებულ ტერიტორიებზე დადებულ გარიგებებს ეხება. სხვა შემთხვევებში რეესტრს შეუძლია კანონმდებლობით გათვალისწინებული საფუძვლებით რეგისტრაციაზე უარი თქვას და გააუქმოს რეგისტრაცია, რომელიც კომპანიის დომინანტი პარტნიორის შესახებ არასწორ ინფორმაციას ეფუძნებოდა.
• მდებარეობა და ფართობი. გამონაკლისი არ არსებობს არც მცირე ნაკვეთებისთვის და არც ქალაქებისა და სოფლების შიგნით მდებარე ნაკვეთებისთვის: გადამწყვეტია რეგისტრირებული კატეგორია.

კატეგორია და მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლა

საჯარო რეესტრი ყოველ ნაკვეთს სასოფლო-სამეურნეოდ ან არასასოფლო-სამეურნეოდ აღრიცხავს, ხოლო სასოფლო-სამეურნეოს შემთხვევაში - ოთხი კატეგორიიდან ერთ-ერთში: საძოვარი, სათიბი, სახნავი (მრავალწლიანი ნარგავების ჩათვლით) და საკარმიდამო. ცვლილებებზე გადაწყვეტილებასაც სარეგისტრაციო სააგენტო იღებს, როგორც მიზნობრივი დანიშნულების სასოფლო-სამეურნეოდან არასასოფლო-სამეურნეოდ შეცვლაზე, ისე კატეგორიის შეცვლაზე. კატეგორია მხოლოდ უფრო ინტენსიური გამოყენებისკენ შეიძლება შეიცვალოს: საძოვარი - სათიბად, სახნავად ან საკარმიდამოდ, სათიბი - სახნავად ან საკარმიდამოდ, ხოლო სახნავი - საკარმიდამოდ. ასეთი ცვლილების რეგისტრაცია 4 სამუშაო დღეში 150 ლარი ღირს, 1 სამუშაო დღეში - 270 ლარი, ხოლო იმავე დღეს - 350 ლარი.

სახელმწიფო ბიუჯეტში კომპენსაცია მხოლოდ მაშინ იხდება, როცა დანიშნულება სასოფლო-სამეურნეოდან არასასოფლო-სამეურნეოდ იცვლება, და მხოლოდ ორ ზონაში: სპეციალური რეგულირების ტერიტორიებზე ჰექტარზე 100 000 ლარი, ხოლო თბილისისა და ბათუმის მუნიციპალიტეტების ადმინისტრაციულ საზღვრებში ჰექტარზე 34 001 ლარი. სხვაგან №396 დადგენილება გადასახდელს არ ითვალისწინებს, ხოლო სახელმწიფოს, ავტონომიური რესპუბლიკისა და მუნიციპალიტეტის მიწა გათავისუფლებულია. კომპენსაციის გადახდა საბოლოო გადაწყვეტილებამდე ხდება.

რამდენი სასოფლო-სამეურნეო მიწა აქვთ უცხოელებს?

ოფიციალური მაჩვენებელი არ ქვეყნდება. 2014 წლის თებერვალში ორგანიზაციამ „საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველო“ განაცხადა, რომ უცხოურ საკუთრებაზე სტატისტიკას არც სტატისტიკის სამსახური აწარმოებდა და არც საჯარო რეესტრი, ხოლო ექსპერტების შეფასებით უცხოელების ხელში დაახლოებით 18 500 ჰექტარი იყო, ანუ საქართველოს 2,6 მილიონი ჰექტარი სასოფლო-სამეურნეო მიწის დაახლოებით 0,7%. ორ ინვესტორს ერთად დაახლოებით 11 000 ჰექტარი ეკავა. იმ დროს სასოფლო-სამეურნეო მიწის 75-80% ფორმალურად რეგისტრირებული არ იყო, ხოლო მისი დაახლოებით 1% იცვლიდა მესაკუთრეს. 2019 წლის შემდგომი წლებისთვის ოფიციალური მაჩვენებელი ვერ ვიპოვეთ.

რას ნიშნავს ეს დღეს უცხოელი მყიდველისთვის

• წესი მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება; ბინები, ოფისები და არასასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთები უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომია.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთარ სახელზე ყიდვა ან საჩუქრად მიღება შეუძლებელია.
• კომპანია მხოლოდ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმით გეხმარებათ, რაც რამდენიმეწლიანი პროექტია გარანტიითა და აუდიტებით.
• თუ სასოფლო-სამეურნეო მიწას მემკვიდრეობით მიიღებთ, შეგიძლიათ ის დაიტოვოთ.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწა ქონებაზე დაფუძნებული ბინადრობის ნებართვისთვის არ ითვლება.
• კატეგორიის ან დანიშნულების შეცვლა დაშვებულმა მესაკუთრემ უნდა დაასრულოს, სანამ მიწა თქვენზე გადმოვა.

რისკები და გამონაკლისები

• ძველ წესებზე დაფუძნებული რჩევა. 2019 წლამდე დაწერილი სტატიები აღწერს კანონს, რომელიც აღარ მოქმედებს.
• მეზობლის უცხოური საკუთრება. ის შეიძლება 2019 წლის ივლისამდე იყოს წარმოშობილი ან მემკვიდრეობით მიღებული.
• კომპანია გეგმის გარეშე. უცხოური კონტროლი მესაკუთრეთა ყველა ფენაში მოწმდება.
• მოლოდინი, რომ იჯარა საკუთრებამდე მიგიყვანთ. უცხოელ მოიჯარეებს შესყიდვის უპირატესი უფლება არ ენიჭებათ.
• თანამემკვიდრეებთან საერთო, მემკვიდრეობით მიღებული მიწა. მათი წილების გამოსყიდვის წესები დადგენილი არ არის.

ხშირი კითხვები

როდის ამოქმედდა მოქმედი წესი?

კონსტიტუციური წესი 2018 წლის 16 დეკემბერს შევიდა ძალაში, ორგანული კანონი კი 2019 წლის 2 ივლისს.

შეუძლია თუ არა ორმაგ მოქალაქეს სასოფლო-სამეურნეო მიწის ყიდვა?

დიახ, საქართველოს მოქალაქე, რომელსაც საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად სხვა მოქალაქეობაც აქვს, მოქალაქედ ითვლება.

უნდა გავყიდო თუ არა მემკვიდრეობით მიღებული სასოფლო-სამეურნეო მიწა?

არა, 2019 წლის კანონი მემკვიდრეობით მიღებული მიწის გაყიდვის ვალდებულებას არ ადგენს.

შეუძლია თუ არა ჩემს ქართულ კომპანიას სასოფლო-სამეურნეო მიწის ყიდვა?

თუ მისი დომინანტი პარტნიორი თქვენ ხართ, მხოლოდ მთავრობის მიერ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმით.

შეიძლება თუ არა წესი მალე შეიცვალოს?

გამონაკლისებისთვის საჭიროა ორგანული კანონი, რომელსაც პარლამენტის სრული შემადგენლობის არანაკლებ ორი მესამედი მიიღებს.

შემიძლია სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარით აღება?

ორგანული კანონი იჯარაზე არაფერს ამბობს; უცხოელ მოიჯარეს 2 წლის შემდეგ შესყიდვის უფლება არ ეძლევა.

რა გადაწყვიტა საკონსტიტუციო სასამართლომ?

2012, 2014 და 2018 წლებში მან უცხოელი ფიზიკური პირებისთვის შეზღუდვები მოხსნა; შემდეგ 2018 წლის კონსტიტუციამ წესის საფუძველი შეცვალა.

ყველგან ფასიანია დანიშნულების შეცვლა?

არა, მხოლოდ თბილისისა და ბათუმის მუნიციპალიტეტებში და სპეციალური რეგულირების ტერიტორიებზე.

წყაროები

1. საქართველოს კონსტიტუცია (მუხლი 19), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
2. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი (მუხლები 3-12), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
3. 1996 წლის „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს კანონი და მისი რედაქციები, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
4. საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის №3/1/512 გადაწყვეტილება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
5. საკონსტიტუციო სასამართლოს 2014 წლის 24 ივნისის №1/2/563 განჩინება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
6. საკონსტიტუციო სასამართლოს 2018 წლის 7 დეკემბრის №3/10/1267,1268 განჩინება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
7. „მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
8. მთავრობის 2021 წლის 18 მაისის №222 დადგენილება საინვესტიციო გეგმების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
9. მთავრობის 2020 წლის 1 ივლისის №396 დადგენილება, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
10. უძრავი ქონების რეგისტრაცია: მომსახურების საფასური და ვადები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
11. „Ban on land sales: stories from large foreign farmers“ (მიწის გაყიდვის აკრძალვა: მსხვილი უცხოელი ფერმერების ისტორიები), „საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველო“ (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
12. „Foreigners will no longer be able to buy land in Georgia after 16 December“ (16 დეკემბრის შემდეგ უცხოელები საქართველოში მიწას ვეღარ იყიდიან), JAMnews (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
13. ცნობა 2013 წლის მორატორიუმის კენჭისყრის შესახებ (2013 წლის 30 ივნისი), Civil.ge (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 18 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა კონსტიტუციის, სასოფლო-სამეურნეო მიწის შესახებ 1996 და 2019 წლების კანონების, საკონსტიტუციო სასამართლოს სამი გადაწყვეტილების, №222 და №396 დადგენილებებისა და „საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველოს“ მონაცემების საფუძველზე.