ფიზიკური პირების ქონების გადასახადი ერთ ცხრილში
2026 წლის 30 სექტემბრიდან საქართველოს საგადასახადო კოდექსი ფიზიკური პირის შენობებსა და ბინებს ათავისუფლებს, თუ ოჯახის შარშანდელი შემოსავალი 100 000 ლარი ან ნაკლები იყო, ხოლო ამ ზღვარს ზემოთ ყველასთვის 0,8%-დან 1%-მდე დიაპაზონს ადგენს; თითოეული მუნიციპალიტეტის საკრებულო ამ დიაპაზონის ფარგლებში თავისი მუნიციპალიტეტისთვის კონკრეტულ განაკვეთს ირჩევს. თბილისმა და ბათუმმა, ორმა ქალაქმა, სადაც უცხოელი მყიდველების უმეტესობას აქვს ქონება, ორივემ 0,8%, ანუ დიაპაზონის ქვედა ზღვარი, დაადგინა.
| ოჯახის შემოსავალი | საგადასახადო კოდექსის დიაპაზონი | თბილისი | ბათუმი |
|---|---|---|---|
| 100 000 ლარი ან ნაკლები წინა წელს | გათავისუფლებულია (მიწა მაინც იბეგრება) | გათავისუფლებულია | გათავისუფლებულია |
| 100 000 ლარზე მეტი | საბაზრო ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე | 0,8% | 0,8% |
ცხრილში მოცემული პროცენტები გამოიყენება ქონების საბაზრო ღირებულებაზე საგადასახადო წლის ბოლოს მდგომარეობით. მიწა ცალკე იბეგრება, კვადრატულ მეტრზე დადგენილი განაკვეთით, და მასზე ოჯახის შემოსავლის მიხედვით გათავისუფლება არ ვრცელდება. მიწის გადასახადს ქვემოთ ცალკე თავი ეთმობა.
რა შეიცვალა 2026 წლის 30 სექტემბერს
მანამდე კოდექსი სამ საფეხურს ითვალისწინებდა: გათავისუფლებას ოჯახის 40 000 ლარამდე შემოსავლისას, საბაზრო ღირებულების 0,05%-დან 0,2%-მდე დიაპაზონს იმ ოჯახებისთვის, რომელთა შემოსავალი 40 000-დან 100 000 ლარამდე იყო, და 0,8%-დან 1%-მდე ამ ზღვარს ზემოთ. №1874 კანონმა, რომელიც პარლამენტმა მიიღო და რომელიც 2026 წლის 30 სექტემბერს ამოქმედდა, შუალედური საფეხური გააუქმა და გათავისუფლების ზღვარი 100 000 ლარამდე გაზარდა. მისი გარდამავალი მუხლი ახალ წესებს 2026 წელს დასადეკლარირებელ ქონების გადასახადზეც ავრცელებს, ანუ იმ დეკლარაციაზე, რომლის წარდგენის ვადაა 2026 წლის 1 ნოემბერი და რომელიც ოჯახის 2025 წლის შემოსავალს ეფუძნება. მედიის შეფასებით, ამის შედეგად დაახლოებით 81 000 ადამიანი ქონების გადასახადს აღარ იხდის.
უცხოელი მესაკუთრისთვის, რომლის ოჯახის შემოსავალი 40 000-დან 100 000 ლარამდეა, ეს ცვლილება ნიშნავს, რომ ბინაზე გადასახადი საერთოდ აღარ ერიცხება, მაშინ როცა ამ წლამდე თბილისი და ბათუმი მისი ღირებულების 0,2%-ს იღებდნენ. 100 000 ლარზე მეტი შემოსავლის მქონე მესაკუთრეებისთვის არაფერი იცვლება.
დასამატებელია გუნდის მიერ: ჩვენმა ბუღალტერმა უნდა დაადასტუროს, როგორ ეპყრობიან 2026 წელს ძველი შუალედური დიაპაზონით უკვე გადახდილ თანხებს და შეცვლიან თუ არა თბილისი და ბათუმი თავიანთ ადგილობრივ დადგენილებებს, რომლებშიც ჯერ კიდევ ძველი 0,2%-იანი განაკვეთია მითითებული.
ვინ იხდის მას?
საგადასახადო კოდექსის მუხლი 201(1)(c)-ის თანახმად, ფიზიკური პირი ქონების გადასახადს იხდის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, მათ შორის დაუმთავრებელ მშენებლობაზე, შენობებსა და შენობების ნაწილებზე. ეს მუხლი მოქალაქეობასთან ან საგადასახადო რეზიდენტობასთან დაკავშირებულ არანაირ პირობას არ ადგენს, ამიტომ უცხოელი ფიზიკური პირი, რომელსაც თბილისში ბინა აქვს, მის მოქმედების სფეროში ისევე ექცევა, როგორც ქართველი მესაკუთრე. რეალურად გადასახდელია თუ არა რაიმე გადასახადი, ეს ორ რამეზეა დამოკიდებული: ოჯახის შემოსავლის ტესტზე, რომელიც დიაპაზონს განსაზღვრავს, და საბაზრო ღირებულებაზე, რომელზეც განაკვეთი გამოიყენება.
იგივე კოდექსი მიწას სხვა საფუძვლით ბეგრავს. მიწის გადასახადს მოცემული წლისთვის იხდის ის პირი, ვინც საგადასახადო წლის 1 აპრილს მიწის მესაკუთრეა (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 203), არასასოფლო-სამეურნეო მიწისთვის თითოეულ მუნიციპალიტეტში კვადრატულ მეტრზე დადგენილი განაკვეთებით. ამრიგად, შენობასა და მიწას განსხვავებული წესები ეხება: შენობის გადასახადი ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული, მიწის გადასახადი კი არა.
ოჯახის შემოსავლის ტესტი
ის, თუ რომელ დიაპაზონში ხვდებით, დამოკიდებულია გადასახადის გადამხდელის ოჯახის შემოსავალზე და არა ბინის ღირებულებაზე. საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(6) ამ შემოსავალს ფართოდ განსაზღვრავს: მასში შედის ყველა შემოსავალი, მათ შორის საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებული შემოსავალი, ხელფასი და ნებისმიერ ეკონომიკურ საქმიანობასთან დაუკავშირებელი შემოსავალი. შემდეგ საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(7) ზოგიერთ ელემენტს გამორიცხავს: იმას, რასაც ოჯახის წევრი მემკვიდრეობით, ჩუქებით ან განქორწინებისას ქონების გაყოფით გადმოგცემთ, და იმ თანხას, რომელიც ორ წელზე მეტი ხნით ფლობილი საცხოვრებელი სახლის გაყიდვიდან მიიღეთ.
მესაკუთრეებისთვის აქედან ორი შედეგია მნიშვნელოვანი. პირველი: ქირა ითვლება. ბინის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი ოჯახის შემოსავლის ნაწილია, ამიტომ ბინა, რომელიც პირველ წელს გათავისუფლებულია, შეიძლება დასაბეგრი გახდეს, როგორც კი მისი ქირა და თქვენი სხვა შემოსავალი ერთად 100 000 ლარს გადააჭარბებს. მეორე: გათავისუფლება წარსულს უყურებს. ის დამოკიდებულია არა მიმდინარე წლის, არამედ საგადასახადო წლის წინა წლის ოჯახის შემოსავალზე (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 206(1)(a)). ამიტომ დიაპაზონის დასადგენად ყოველთვის წინა წლის შემოსავალი უნდა შეამოწმოთ.
დასამატებელია გუნდის მიერ: როგორ გამოიყენება ოჯახის შემოსავლის ტესტი მესაკუთრის მიმართ, რომელიც საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტი არ არის და შემოსავალი მხოლოდ საზღვარგარეთ აქვს, და როგორ დგინდება საბაზრო ღირებულება ფიზიკური პირის დეკლარაციისთვის; ორივეს ჩვენი ბუღალტერი დაადასტურებს ოფიციალური წყაროს მითითებით.
გაანგარიშების მაგალითები
ბინა, რომლის ღირებულება წლის ბოლოს $120 000-ია, დაახლოებით 314 880 ლარის ტოლია, თუ დოლარს 2,624 ლარის კურსით გადავიყვანთ, რაც საქართველოს ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსი იყო 2026 წლის 5 აგვისტოს. გადასახადი თბილისში ან ბათუმში, ოჯახის შემოსავლის მიხედვით, ჩვენი გაანგარიშებით ასეთია:
| ოჯახის შემოსავალი | განაკვეთი | გადასახადი წელიწადში |
|---|---|---|
| 100 000 ლარი ან ნაკლები | გათავისუფლებულია | 0 ლარი |
| 100 000 ლარზე მეტი | 0,8% | დაახლოებით 2 519 ლარი |
თუ ბინა წლის შუა პერიოდში შეიძინეთ, გადასახადი მხოლოდ იმ დროისთვის გამოითვლება, რომლის განმავლობაშიც მას ფლობდით (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(9)): 1 ივლისს შეძენის შემთხვევაში ეს ზემოთ მოცემული თანხების დაახლოებით ნახევარია. რეალური თანხა ასევე დამოკიდებულია გაცვლით კურსზე და ქონების საბაზრო ღირებულებაზე წლის ბოლოს, და სწორედ ამიტომ ეს ციფრები მხოლოდ საილუსტრაციო მაგალითია და არა გადასახდელი ქვითარი.
მიწა: ცალკე გადასახადი შემოსავლის მიხედვით გათავისუფლების გარეშე
ბაღიანი სახლის ან მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე მიწის გადასახადს იხდის მაშინაც, როცა თავად სახლი გათავისუფლებულია, რადგან საგადასახადო კოდექსის მუხლი 206(1)(a)-ით გათვალისწინებული, ოჯახის შემოსავალზე დამოკიდებული გათავისუფლება მიწას არ მოიცავს. არასასოფლო-სამეურნეო მიწის განაკვეთებს თითოეული მუნიციპალიტეტის საკრებულო კვადრატულ მეტრზე ადგენს:
- თბილისი. 0,24 ლარი 1 მ²-ზე, გამრავლებული 1,0-დან 1,5-მდე ტერიტორიულ კოეფიციენტზე, ანუ უბნის მიხედვით 0,24-დან 0,36 ლარამდე 1 მ²-ზე.
- ბათუმი. 0,31 ლარი 1 მ²-ზე ცენტრალურ ზონაში, 0,24 ლარი შუალედურ ზონაში და 0,17 ლარი პერიფერიულ ზონაში.
თბილისში 600 მ² ფართობის ნაკვეთისთვის ეს წელიწადში დაახლოებით 144-დან 216 ლარამდეა. სასოფლო-სამეურნეო მიწა ჰექტარზე იბეგრება ცალკე განაკვეთებით, და მას, ნებისმიერ შემთხვევაში, უცხოელები ვერ ფლობენ, გარდა მემკვიდრეობით მიღების შემთხვევისა. ამიტომ ბაღიანი სახლის მესაკუთრემ მიწის გადასახადი ცალკე უნდა გაითვალისწინოს, მაშინაც კი, თუ თავად სახლზე გადასახადს არ იხდის.
დეკლარაცია და გადახდა: მნიშვნელოვანი თარიღები
შეამოწმეთ დიაპაზონი
შეკრიბეთ თქვენი ოჯახის მთელი შემოსავალი წინა წლისთვის, ბინის ქირის ჩათვლით.
წარადგინეთ დეკლარაცია, თუ გადასახადი გადასახდელია
ფიზიკური პირები ქონების გადასახადის დეკლარაციას შემოსავლების სამსახურში 1 ნოემბრამდე წარადგენენ (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 205(12)).
ან აცნობეთ, რომ გადასახადი არ გეკისრებათ
თუ გასულ წელს დეკლარაცია წარადგინეთ, წელს კი არაფერი გმართებთ, ეს საგადასახადო ორგანოს 1 ნოემბრამდე აცნობეთ; წინააღმდეგ შემთხვევაში მან შეიძლება გადასახადი გასული წლის მონაცემებით დაგარიცხოთ (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 205(13)).
გადაიხადეთ
15 ნოემბრამდე გადაიხადეთ ის გადასახადი, რომელსაც საგადასახადო ორგანო თქვენ მიერ წარდგენილი დეკლარაციის საფუძველზე გამოითვლის.
შეინახეთ ჩანაწერები
შეინახეთ დეკლარაცია, გადახდის დადასტურება და ის მტკიცებულებები, რომლებსაც თქვენ მიერ დეკლარირებული ღირებულება ეფუძნება.
რას ნიშნავს „საბაზრო ღირებულება“ პრაქტიკაში
საგადასახადო კოდექსი განაკვეთს უკავშირებს ქონების საბაზრო ღირებულებას საგადასახადო წლის ბოლოს მდგომარეობით და არა თქვენ მიერ ყიდვისას გადახდილ ფასს ან საკადასტრო მონაცემს. მზარდ ბაზარზე შეძენის ფასი და საბაზრო ღირებულება რამდენიმე წლის შემდეგ შესამჩნევად შეიძლება განსხვავდებოდეს. სხვა სიტყვებით, გადასახადის საფუძველი ყოველ წელს წლის ბოლოს არსებული ღირებულებით დგინდება. შეინახეთ მტკიცებულებები, რომლებსაც თქვენ მიერ გამოყენებული ღირებულება ეფუძნება: ბოლოდროინდელი შეფასების ანგარიში, თუ ბინადრობის ნებართვისთვის გქონდათ ასეთი, ან ანალოგიური ბინების ფასები იმავე კორპუსში ან იმავე ქუჩაზე. როგორ ამოწმებს შემოსავლების სამსახური ფიზიკური პირის დეკლარაციაში მითითებულ ღირებულებას, ერთ-ერთი იმ საკითხთაგანია, რომლებსაც ჩვენი ბუღალტერი ადასტურებს.
ქონების გადასახადი გაყიდვის წელს
რადგან გადასახადი პროპორციულად, ქონების ფლობის დროის მიხედვით გამოითვლება, გაყიდვის წელი იბეგრება მხოლოდ იმ თარიღამდე, როცა საკუთრება მყიდველზე გადავიდა. გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი ცალკე საკითხია და საშემოსავლო გადასახადის წესებით იბეგრება, ხოლო ორ წელზე მეტი ხნით ფლობილი საცხოვრებელი სახლის გაყიდვიდან მიღებული თანხა ქონების გადასახადის ტესტისთვის ოჯახის შემოსავალში არ ითვლება (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(7)). ნასყიდობის ხელშეკრულება და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის თარიღი იმ წლის საგადასახადო დოკუმენტებთან ერთად შეინახეთ, რადგან სწორედ ეს თარიღი აჩვენებს, რამდენ ხანს ფლობდით ქონებას იმ წელს.
მესაკუთრის ყოველწლიური რუტინა
- იანვარი. ჩაინიშნეთ ქონების ღირებულება წინა წლის ბოლოს და თქვენი ოჯახის შემოსავალი იმავე წლისთვის.
- 1 აპრილი. თუ მიწა გეკუთვნით, იმ წლის მიწის გადასახადი ეკისრება მას, ვინც ამ თარიღისთვის მისი მესაკუთრეა.
- შემოდგომა. გადაწყვიტეთ, გჭირდებათ თუ არა წელს დეკლარაცია ან შეტყობინება.
- 1 ნოემბერი. წარადგინეთ ქონების გადასახადის დეკლარაცია ან შეტყობინება.
- 15 ნოემბერი. გადაიხადეთ ქონების გადასახადი.
ცვლის თუ არა რამეს ბინის გაქირავება?
გაქირავებას საკუთარი გადასახადი მოჰყვება: ფიზიკური პირი, რომელიც საცხოვრებელ ფართს საცხოვრებელი მიზნით აქირავებს, ქირის 5%-ს იხდის, თუ გამოქვითვებს არ ახდენს (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 81(2)). ეს საშემოსავლო გადასახადი ქონების გადასახადისგან განცალკევებულია და მას არ ცვლის: გაქირავებული ბინის მესაკუთრე შეიძლება ორივე გადასახადს იხდიდეს. ქირის არაპირდაპირი გავლენა ზემოთ უკვე აღწერილია: ქირა ოჯახის შემოსავალს ემატება, ოჯახის შემოსავალი კი წყვეტს, ბინა გათავისუფლებულია თუ თბილისსა და ბათუმში 0,8%-ით იბეგრება. მესაკუთრე, რომლის ოჯახის შემოსავალი სხვა წყაროებიდან 100 000 ლარს აღემატება, გადასახადს ფლობის პირველივე წლიდან იხდის.
და თუ ბინა კომპანიას ეკუთვნის?
კომპანია სხვა საფუძვლით იბეგრება: საწარმოსთვის განაკვეთი მისი საკუთრებაში არსებული დასაბეგრი ქონების საშუალო წლიური საბალანსო ნარჩენი ღირებულების არაუმეტეს 1%-ია (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(1)), ხოლო კომპანიები დეკლარაციას 1 აპრილამდე წარადგენენ და არა 1 ნოემბრამდე, როგორც ფიზიკური პირები. კომპანიაზე ოჯახის შემოსავლის ტესტი არ ვრცელდება. აქვს თუ არა აზრი ქონების კომპანიის მეშვეობით ფლობას, ეს გადასახადების, ბუღალტრული აღრიცხვისა და მომავალი გასვლის უფრო ფართო საკითხია, რომელსაც ჩვენი ფულისა და გადასახადების გზამკვლევი განიხილავს.
რისკები და გამონაკლისები
- დავიწყება, რომ ქირა ითვლება. ქირიდან მიღებული შემოსავალი ოჯახის შემოსავალს ემატება და შეიძლება გათავისუფლების ფარგლებიდან გაგიყვანოთ.
- მიწის დავიწყება. მიწა იბეგრება მაშინაც, როცა სახლი გათავისუფლებულია, რადგან შემოსავალზე დამოკიდებული გათავისუფლება მიწაზე არ ვრცელდება.
- შეტყობინების გამოტოვება. იმ წლის შემდეგ, როცა დეკლარაცია წარადგინეთ, დუმილმა შეიძლება ავტომატური დარიცხვა გამოიწვიოს გასული წლის მონაცემებით.
- ვარაუდი, რომ უცხოელი მესაკუთრე გათავისუფლებულია. საგადასახადო კოდექსის მუხლი 201(1)(c) მოქალაქეობის ან რეზიდენტობის პირობას არ შეიცავს.
ხშირი კითხვები
იხდიან თუ არა უცხოელები ქონების გადასახადს საქართველოში?
საგადასახადო კოდექსი ქონების გადასახადს ავრცელებს ფიზიკურ პირებზე, რომლებსაც საქართველოში უძრავი ქონება აქვთ, მოქალაქეობის ან რეზიდენტობის პირობის გარეშე. რეალურად გადასახდელია თუ არა გადასახადი, დამოკიდებულია ოჯახის შემოსავალსა და ქონების საბაზრო ღირებულებაზე.
რა არის ქონების გადასახადის განაკვეთი თბილისში?
საბაზრო ღირებულების 0,8%, როგორც კი ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს გადააჭარბებს. 100 000 ლარის ან ნაკლები შემოსავლისას შენობები გათავისუფლებულია.
ბათუმშიც იგივეა?
დიახ, ბათუმის საკრებულომაც 0,8% დაადგინა. მიწის განაკვეთები კი ბათუმში ზონის მიხედვით განსხვავდება.
შეიცვალა თუ არა წესები 2026 წელს?
დიახ. 2026 წლის 30 სექტემბრიდან გათავისუფლება ოჯახის 100 000 ლარამდე შემოსავალს მოიცავს, 0,05%-დან 0,2%-მდე დიაპაზონი კი აღარ არსებობს; ცვლილება 2026 წელს წარსადგენ დეკლარაციაზეც ვრცელდება.
როდის უნდა წარვადგინო დეკლარაცია და გადავიხადო?
ფიზიკური პირისთვის ქონების გადასახადის დეკლარაციის წარდგენის ვადაა 1 ნოემბერი, გადახდისა კი 15 ნოემბერი.
მთელი წლისთვის ვიხდი, თუ ბინა შემოდგომაზე ვიყიდე?
არა. გადასახადი პროპორციულად გამოითვლება მხოლოდ იმ დროისთვის, რომლის განმავლობაშიც წლის მანძილზე ქონებას ფლობდით (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(9)).
შეიძლება თუ არა ქონების გადასახადის გამოქვითვა ქირის საშემოსავლო გადასახადიდან?
5%-იანი რეჟიმით არა, რადგან ეს რეჟიმი მაშინ გამოიყენება, როცა მესაკუთრე გამოქვითვებს არ ახდენს. გერგებათ თუ არა სხვა რეჟიმი, ეს ბუღალტერთან განსახილველი საკითხია.
ყიდვის, ფლობისა და გაყიდვის ყველა გადასახადი აღწერილია გზამკვლევში ფული და გადასახადები უცხოელი მყიდველისთვის.
წყაროები
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 201-206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- საქართველოს 2026 წლის 30 სექტემბრის №1874 კანონი საქართველოს საგადასახადო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „Parliament approves abolition of the GEL 40,000 property tax threshold“, SOVA (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- თბილისის საკრებულოს 2014 წლის 30 დეკემბრის №20-90 დადგენილება ადგილობრივი გადასახადის შესახებ, კონსოლიდირებული 2025 წლის 26 დეკემბრის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- ბათუმის საკრებულოს 2011 წლის 31 იანვრის №2 დადგენილება ადგილობრივი გადასახადების შესახებ, კონსოლიდირებული 2024 წლის 25 ნოემბრის მდგომარეობით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- „Lari strengthens in July too“, GBC (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - განმარტება გამოქვეყნდა საგადასახადო კოდექსისა და თბილისისა და ბათუმის საკრებულოების ადგილობრივი გადასახადის შესახებ დადგენილებების საფუძველზე; მას ამოწმებს პარტნიორი ბუღალტერი. განახლდა 2026 წლის 18 ოქტომბერს №1874 კანონის მიხედვით (გათავისუფლების ზღვარი 100 000 ლარამდე გაიზარდა, შუალედური დიაპაზონი გაუქმდა).