ორი ან მეტი ქონება: შეუძლიათ თუ არა მათ ერთად ზღვარს მიაღწიონ?

შეიძლება თუ არა, ორმა ბინამ ერთად $150 000-ს მიაღწიოს?

ეს ერთ-ერთი ის კითხვაა, რომელსაც ყველაზე ხშირად გვისვამენ, და გულწრფელი პასუხი ასეთია: კანონი და ბაზარი აქ სხვადასხვა რამეს ამბობენ. კანონი ქონებით ბინადრობის ნებართვას მხოლობით რიცხვში აღწერს: უცხოელი, რომელსაც საკუთრების უფლება აქვს „უძრავ ნივთზე“, რომლის საბაზრო ღირებულება $150 000-ს აღემატება. სააგენტოს საბუთების ჩამონათვალიც საუბრობს „უძრავ ქონებაზე საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტზე“. მეორე მხრივ, რამდენიმე კონსულტანტი წერს, რომ პირობას აკმაყოფილებს ქონების პორტფელიც, თუ მისი ჯამური ღირებულება ზღვარს აღემატება. ჩვენ ვერ ვიპოვეთ ოფიციალური ტექსტი, რომელიც ღირებულებების ერთმანეთზე მიმატების საშუალებას იძლევა. ამიტომ ქვემოთ ორივე მხარის პოზიციას ცალ-ცალკე წარმოგიდგენთ.

სანამ ჩვენი პარტნიორი იურისტი სააგენტოს მიმდინარე პრაქტიკას არ დაადასტურებს, ეს გვერდი ღირებულებების გაერთიანებას შესაძლებლად, მაგრამ დაუდასტურებლად განიხილავს. აქ განმარტებულია, რა არის უდავო, რომელი სიტუაციებია ნათელი და რომელი არა, და როგორ ავაწყოთ შესყიდვა ისე, რომ ნებართვა ამ ღია კითხვაზე არ იყოს დამოკიდებული. ამ ეტაპზე პრაქტიკული დასკვნა მარტივია: თუ ნებართვა თქვენთვის მთავარი მიზანია, ყველაზე უსაფრთხო გზა ერთი ქონებაა, რომლის ღირებულება ზღვარს აშკარად აღემატება.

რას ამბობს ტექსტები

რატომ არის ფორმულირება მნიშვნელოვანი

სააგენტო გადაწყვეტილებას იმ საქმის მიხედვით იღებს, რომელიც მის წინაშე დევს, ხოლო მუხლი 18(1)(i) მას უფლებას აძლევს, უარი თქვას ნებართვის გაცემაზე, როცა მე-15 მუხლის მოთხოვნები შესრულებული არ არის. საქმე, რომელიც ორი ღირებულების ერთმანეთზე მიმატებას ეყრდნობა, ეყრდნობა ისეთ წაკითხვას, რომელსაც ტექსტი პირდაპირ არ ამბობს. თუ საქმის განმხილველი თანამშრომელი „უძრავ ნივთს“ სიტყვასიტყვით წაიკითხავს, პასუხი უარი იქნება, ახალ განცხადებამდე ერთი თვე დაიკარგება და მოსაკრებლის მეორედ გადახდა მოგიწევთ. სწორედ ამიტომ ეს კითხვა მყარ პასუხს იმსახურებს შესყიდვამდე და არა გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ. სხვა სიტყვებით, ყიდვამდე ამ რისკის შეფასება მხოლოდ ერთ კონსულტაციას მოითხოვს, გადაწყვეტილების შემდეგ კი ის უკვე დაკარგულ დროსა და ფულად იქცევა. ჩვენი გვერდი უარის მიზეზების შესახებ განმარტავს, რა ხდება შემდეგ, თუ საქმე ცუდად წარიმართება.

რა არის უდავო ნებისმიერ შემთხვევაში

• ყველა ქონება თქვენს სახელზე უნდა იყოს საჯარო რეესტრში; კომპანიის ან ნათესავის ქონება არ ითვლება.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწა არასოდეს ითვლება, რაც არ უნდა იყოს მისი ღირებულება.
• ღირებულებას ადგენს აკრედიტებული შემფასებელი და არა შესყიდვის ფასი ან აგენტის მიერ დასახელებული ციფრი.
• ციფრი ზღვარს უნდა აღემატებოდეს; ზუსტად $150 000 საკმარისი არ არის.
• საინვესტიციო ნებართვა ცალკე ტესტია, $300 000-ზე მეტი ღირებულებით.

გავრცელებული სიტუაციები

მეუღლეები, წილები და თანასაკუთრება

მეუღლეებს შორის საკუთრებას საკუთარი წესები აქვს. სამოქალაქო კოდექსის 1158-ე მუხლის მიხედვით, ქონება, რომელსაც მეუღლეები ქორწინების განმავლობაში იძენენ, მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, თუ საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, და ეს წესი მოქმედებს მაშინაც, როცა თანხა მხოლოდ ერთ-ერთმა მათგანმა გამოიმუშავა. ამიტომ რეესტრში შესყიდვა შეიძლება ერთ სახელზე აღირიცხოს ან ორივეზე. ნებართვისთვის მთავარია, რომ საქმიდან ჩანდეს, რომელ პირს აქვს ის საკუთრების უფლება, რომელსაც ძირითადი განცხადება ეყრდნობა; მეორე მეუღლე კი ამის შემდეგ განცხადებას ოჯახის წევრად შეიტანს. ორ სახელზე გაფორმებული შესყიდვა ან ქონების წილი ბადებს კითხვას, როგორ აფასებს სააგენტო თითოეული პირის ნაწილს, და სწორედ ეს არის ერთ-ერთი იმ საკითხთაგანი, რომელსაც ჩვენი იურისტი ამჟამად ამოწმებს. მოკლედ, რეესტრის ჩანაწერი და განცხადებების განაწილება ოჯახის წევრებს შორის ერთმანეთს უნდა შეესაბამებოდეს. სანამ ეს პასუხი არ გვაქვს, ორ სახელზე ან წილობრივად ყიდვის წინ ჯობს, იურისტთან ერთად წინასწარ განსაზღვროთ, ვინ იქნება ძირითადი განმცხადებელი.

სამი გაანგარიშებული მაგალითი

• ბიუჯეტი $200 000. ერთი ბინა, რომლის შეფასებული ღირებულება $175 000-ია, წესს დამოუკიდებლად აკმაყოფილებს და მარაგსაც ტოვებს. ამ შემთხვევაში შედეგი აღარ არის დამოკიდებული იმაზე, როგორ წაიკითხავს სააგენტო კანონის ფორმულირებას. ორმა ბინამ, თითოეულმა $100 000-ად, შესაძლოა მეტი ქირა მოიტანოს, მაგრამ ამ შემთხვევაში ნებართვა ღია კითხვაზე იქნება დამოკიდებული.
• მესაკუთრე, რომელსაც უკვე აქვს ერთი ბინა $90 000-ად. მეორე ერთეულის, $70 000-ის ღირებულების ქონების დამატება ჯამს მხოლოდ მაშინ მიაღწევს, თუ ღირებულებების გაერთიანება დასაშვებია. პირველის გაყიდვა და $150 000-ზე მეტი ღირებულების ერთი ერთეულის ყიდვა ამ დამოკიდებულებას აცილებს, თუმცა გარიგების ხარჯის ფასად.
• წყვილი, რომელიც ერთად ყიდულობს $320 000-ის ბინას. ერთი ქონება, ერთი შეფასება, ზღვარზე აშკარად მაღლა. საქმეში უნდა იყოს მითითებული ის მეუღლე, რომლის უფლებასაც ძირითადი განცხადება ეყრდნობა, ხოლო მეორე განცხადებას ოჯახის წევრად შეიტანს.

როგორ ავაწყოთ შესყიდვა

1. უპირატესობა მიანიჭეთ ერთ შესაფერის ქონებას

   თუ ბიუჯეტი იძლევა საშუალებას, ერთი ბინა, რომლის ღირებულება აშკარად აღემატება $150 000-ს, ამ კითხვას მთლიანად ხსნის.

   ყველაზე მარტივი საქმე არის ერთი ამონაწერი და ერთი შეფასების დასკვნა.

2. თუ ორ ერთეულს ყიდულობთ, ორივე შეაფასებინეთ

   თითოეული ერთეულისთვის, თავისი საკადასტრო კოდით, შეუკვეთეთ დასკვნა აკრედიტებულ შემფასებელთან, რათა საქმეში ყველა ღირებულება ცალ-ცალკე ჩანდეს. ასე საქმის განმხილველი თანამშრომელი თითოეულ ციფრს დამოუკიდებლად დაინახავს.

   იხილეთ ჩვენი გვერდი აკრედიტებული შეფასების შესახებ.

3. დატოვეთ მარაგი

   ნუ დაუშვებთ, რომ ჯამი ზღვარს მხოლოდ ოდნავ აღემატებოდეს; ერთ-ერთ ერთეულზე ფრთხილად შედგენილმა დასკვნამ შეიძლება ჯამი ზღვარს ქვემოთ ჩამოიყვანოს.

   მარაგი ასევე ფარავს გაცვლითი კურსის რყევებს.

4. იურისტის აზრი ხელმოწერამდე მიიღეთ

   განსაკუთრებით მაშინ, როცა საქმე ეხება წილებს, თანასაკუთრებას ან საცხოვრებელი და კომერციული ერთეულების ნაზავს.

   უარი ერთი თვე და ახალი მოსაკრებელი ჯდება.

კითხვები, რომლებიც ორი ერთეულის ყიდვამდე უნდა გადაწყდეს

• არის თუ არა თითოეული ერთეული ცალკე რეგისტრირებული, საკუთარი საკადასტრო კოდით და თქვენს სახელზე გაცემული ამონაწერით?
• არის თუ არა რომელიმე ნაკვეთის რაიმე ნაწილი სასოფლო-სამეურნეო მიწად კლასიფიცირებული?
• შეაფასებს თუ არა თითოეულ ერთეულს აკრედიტებული შემფასებელი, და რამდენით აღემატება ჯამი $150 000-ს?
• თუ მხოლოდ ერთი ერთეული შეიძლება ჩაითვალოს, გადალახავს თუ არა ის ზღვარს დამოუკიდებლად?
• ოჯახში ვის აქვს ის უფლება, რომელსაც ძირითადი განცხადება ეყრდნობა?
• თუ მოგვიანებით ერთ ერთეულს გაყიდით, რა ეღირება დარჩენილს?

თუ მეოთხე კითხვაზე პასუხი უარყოფითია, შესყიდვა მთლიანად ღია საკითხზეა დამოკიდებული, და იურისტის აზრი ამ შემთხვევაში არჩევითი აღარ არის. დანარჩენი კითხვები კი გეხმარებათ, წინასწარ დაინახოთ, სად შეიძლება საქმე შეფერხდეს: რეგისტრაციაზე, მიწის კატეგორიაზე, შეფასების მარაგზე თუ ოჯახში საკუთრების განაწილებაზე.

რამდენიმე ქონებიდან ერთის გაყიდვა

მუხლი 21(11)-ის მიხედვით, მოკლევადიანი ნებართვა წყდება, როცა ქონებაზე საკუთრების უფლება წყდება, ხოლო მუხლი 16(3) მესაკუთრეს, რომელიც კვლავ იმავე ქონებას ფლობს, ყოველი გაგრძელებისას ხელახალი შეფასების ხარჯისგან ათავისუფლებს. არც ერთი ეს ტექსტი არ ეხება მესაკუთრეს, რომლის ნებართვაც ორ ქონებას ეყრდნობა და რომელიც მათგან ერთს ყიდის. თუ დარჩენილი ქონება ზღვარს დამოუკიდებლად აღემატება, პოზიციის დაცვა უფრო ადვილია; თუ არა, ნებართვას შესაძლოა საფუძველი აღარ ჰქონდეს. საინვესტიციო ნებართვისგან განსხვავებით, მოკლევადიან ნებართვას არ აქვს წესი, რომელიც გაყიდვამდე შემცვლელი ქონების წარდგენის საშუალებას იძლევა. ჩვენი გვერდი ქონების გაყიდვის ან ღირებულების დაცემის შესახებ ზოგად თანმიმდევრობას განმარტავს. ამიტომ, თუ ნებართვა ორ ქონებას ეყრდნობა, რომელიმე მათგანის გაყიდვაზე ფიქრი იურისტთან კონსულტაციით უნდა დაიწყოს და არა ნასყიდობის ხელშეკრულებით.

იგივე კითხვა $300 000-ის დონეზე

საინვესტიციო ნებართვა ხელმისაწვდომია იმ მესაკუთრეებისთვის, რომლებსაც აქვთ არასასოფლო-სამეურნეო ქონება, რომლის ღირებულება $300 000-ს აღემატება. ინვესტორები ამ ციფრს ხშირად ორი ან სამი ბინით აღწევენ, და აქაც იგივე გაურკვევლობა მოქმედებს. თუმცა საინვესტიციო ნებართვას ერთი უპირატესობა აქვს: მუხლი 21(13) მფლობელს ნებართვის შენარჩუნების საშუალებას აძლევს, თუ ერთ-ერთ ქონებაზე უფლების შეწყვეტამდე ის წარადგენს რეესტრის ამონაწერს სხვა, იმავე ან უფრო მაღალი ღირებულების ქონებაზე. ეს ხუთწლიანი ვადის განმავლობაში ქონების შეცვლას უფრო ამარტივებს, ვიდრე მოკლევადიანი ნებართვის შემთხვევაში. თუმცა ეს წესი მხოლოდ ქონების შეცვლას ეხება და არ პასუხობს კითხვას, შეიძლება თუ არა თავიდანვე რამდენიმე ქონების ღირებულებების შეკრება.

რისკები და გამონაკლისები

• მხოლოდ კონსულტანტების გზამკვლევებზე დაყრდნობა. კანონის ფორმულირება მხოლობით რიცხვშია.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწის ჩართვა. ის ზღვარში არასოდეს ითვლება.
• მცირე მარაგი ორ დასკვნაზე. ერთმა ფრთხილმა შეფასებამ შეიძლება მთელი ჯამი ჩაძიროს.
• მეუღლეებს შორის გაურკვეველი საკუთრება. საქმიდან უნდა ჩანდეს, ვისი უფლება ემყარება განცხადებას.
• ერთი ერთეულის გაყიდვა გეგმის გარეშე. დარჩენილმა ქონებამ შესაძლოა ნებართვა მარტომ ვეღარ შეინარჩუნოს.

ხშირი კითხვები

შემიძლია თუ არა ნებართვისთვის ორი ბინის გაერთიანება?

კონსულტანტები ამბობენ, რომ კი, მაგრამ კანონი და სააგენტოს ჩამონათვალი ერთ ქონებაზე საუბრობენ. ჩვენი იურისტი მიმდინარე პრაქტიკას ამოწმებს; მანამდე ეს დაუდასტურებლად მიიჩნიეთ, ყველაზე უსაფრთხო გზად კი ერთი ქონება განიხილეთ, რომლის ღირებულება ზღვარს აშკარად აღემატება.

მჭირდება თუ არა შეფასება თითოეულ ქონებაზე?

თუ ერთზე მეტ ქონებას ეყრდნობით, თითოეული ერთეული აკრედიტებულ შემფასებელს შეაფასებინეთ, რათა ყველა ღირებულება დოკუმენტურად იყოს დადასტურებული. ეს ასევე გაჩვენებთ, რამდენად დიდია ჯამის მარაგი ზღვართან შედარებით.

ითვლება თუ არა სადგომი ადგილი?

თუ ის ცალკე ერთეულია საკუთარი საკადასტრო კოდით, ის გაერთიანების იმავე კითხვას ბადებს, რასაც მეორე ბინა.

შეგვიძლია თუ არა მე და ჩემს მეუღლეს თითოეულს ნახევარი გვეკუთვნოდეს?

თანასაკუთრება შეიძლება გამოდგეს, მაგრამ საქმიდან ნათლად უნდა ჩანდეს, ვისი უფლება ემყარება რომელ განცხადებას. შესყიდვის რეგისტრაციამდე იურისტს ჰკითხეთ.

შეიძლება თუ არა 2026 წლის მარტამდე ნაყიდი ბინა ახალთან ერთად ჩაითვალოს?

მესაკუთრე, რომელმაც ადრინდელი წესებით მიიღო ნებართვა, მის განახლებას იმავე ქონების საფუძველზე აგრძელებს. ახალი ციფრის მისაღწევად მეორე ქონების დამატება კი გაერთიანების იმავე კითხვას ბადებს.

სახლი და მისი ბაღის ნაკვეთი ერთი ქონებაა თუ ორი?

ეს რეესტრზეა დამოკიდებული: თუ სახლი და მიწა ერთ რეგისტრირებულ ერთეულს წარმოადგენს, ისინი ერთი ქონებაა; თუ მათ ცალკე საკადასტრო კოდები აქვთ, გაერთიანების კითხვა მათზეც ვრცელდება.

მეტყვის თუ არა სააგენტო პასუხს წინასწარ?

სააგენტო განცხადებებზე იღებს გადაწყვეტილებას და არა ჰიპოთეტურ კითხვებზე. ყიდვამდე პასუხის მიღების პრაქტიკული წყაროა იურისტი, რომელიც სააგენტოს ბოლოდროინდელ გადაწყვეტილებებს ადევნებს თვალს. ამიტომ პასუხი ყიდვამდე უნდა მოიძიოთ და არა განცხადების შეტანის შემდეგ.

რა მოხდება, თუ ჩემი ერთ-ერთი ქონება კომერციულია?

კანონი მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწას გამორიცხავს, ამიტომ ტექსტი კომერციულ ქონებას არ გამორიცხავს. შეიძლება თუ არა მისი საცხოვრებელ ქონებასთან გაერთიანება, ეს იმავე ღია კითხვის ნაწილია.

რა ითვლება შესაფერის ქონებად და როგორ დგინდება მისი ღირებულება, ეს განმარტებულია ჩვენს გვერდზე $150 000-ის ზღვრის შესახებ. ეს გვერდი კი მხოლოდ რამდენიმე ქონების გაერთიანების საკითხს ეხება.

წყაროები

1. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 15, 16 და 21), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
2. მიგრაცია და ბინადრობის ნებართვები: მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის საბუთები, „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
3. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლი 1158), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
4. Residency in Georgia by property investment, ExpatHub (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 13 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა უცხოელთა შესახებ კანონის 15(j), 16(3), 21(11) და 21(13) მუხლების, სააგენტოს საბუთების ჩამონათვალისა და კონსულტანტების გზამკვლევების საფუძველზე; გაერთიანების საკითხი პარტნიორ იურისტთან მოწმდება.