რას მოიცავს
- ბინის მომზადება გასაქირავებლად: შემოწმება, რა მუშაობს და რა არა, ფოტოგადაღება და განცხადება, დაწერილი იმ მოიჯარისთვის ან სტუმრისთვის, ვისაც ეს ბინა ყველაზე მეტად შეეფერება. განცხადება ბინას ისეთს აღწერს, როგორიც ის არის, რათა შესახლების დღეს მოიჯარე ან სტუმარი იმედგაცრუებული არ დარჩეს.
- განცხადების განთავსება იმ არხებზე, რომლებსაც სამიზნე მოიჯარე სინამდვილეში იყენებს; ისინი განსხვავდება გრძელვადიანი მცხოვრებლებისა და მოკლევადიანი სტუმრებისთვის.
- მოიჯარეების ან სტუმრების შემოწმება, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავებისას რეკომენდაცია, რომელსაც თქვენ ამტკიცებთ. შემოწმების წესს ქვემოთ, ცალკე ნაწილში აღვწერთ.
- წერილობითი იჯარის ხელშეკრულება თქვენი სახელით, მინდობილობის საფუძველზე, ინვენტარით, შეთანხმებული წესებით შენახული დეპოზიტით და მკაფიო გადანაწილებით, ვინ რომელ გადასახადს იხდის.
- მოკლევადიანი გაქირავებისას: სტუმრებთან კომუნიკაცია, შესვლა და გასვლა, დალაგება და თეთრეულის გამოცვლა ვიზიტებს შორის. ეს ის ყოველდღიური სამუშაოა, რომლის შორიდან შესრულებაც მესაკუთრეს ადგილზე მყოფი ადამიანის გარეშე არ შეუძლია.
- შეკეთება და მოვლა, ხოლო ყველაფერი, რაც შეთანხმებულ თანხას აღემატება, ჯერ თქვენ მიერ მტკიცდება. ზღვარს თქვენ ადგენთ პირველივე ეტაპზე, და ის მანამ მოქმედებს, სანამ თავად არ შეცვლით.
- კომუნალური და შენობის ხარჯების გადახდა ქირიდან და ყოველთვიური ანგარიშგება ქვითრებით, ისე, რომ ბინაზე დახარჯული ყოველი თანხა დოკუმენტით იყოს დადასტურებული.
- წმინდა ქირის გადმორიცხვა თქვენს ანგარიშზე ფიქსირებული გრაფიკით, რათა ზუსტად იცოდეთ, როდის შემოვა თანხა.
ვისთვის არის ეს სერვისი
მესაკუთრეებისთვის, რომლებიც საზღვარგარეთ ცხოვრობენ და სურთ, რომ ბინა გაქირავებული და მოვლილი იყოს მათი მონაწილეობის გარეშე: ინვესტორებისთვის, რომლებმაც შემოსავლისთვის იყიდეს; ოჯახებისთვის, რომლებმაც სახლი მომავლისთვის შეიძინეს და სურთ, რომ მანამდე შემოსავალი მოიტანოს; და დასასვენებელი სახლების მფლობელებისთვის, რომლებიც მას საკუთარ ვიზიტებს შორის აქირავებენ. გრძელვადიანი გაქირავება თბილისის იმ უბნებს შეეფერება, სადაც მცხოვრებთა მოთხოვნა სტაბილურია; მოკლევადიანი გაქირავება კი ბათუმის ბულვარის ზონებს, თბილისის ისტორიულ ცენტრსა და კურორტებს სეზონზე, როგორც ამას განყოფილება ადგილები აღწერს. ეს ორი მოდელი სხვადასხვანაირად იმართება, სხვადასხვანაირად ფასდება და ისე იბეგრება, როგორც ამას ბუღალტერი განგიმარტავთ, ამიტომ მოდელს პირველ განცხადებამდე ვირჩევთ და არა მის შემდეგ. მოდელის შეცვლა გაქირავების დაწყების შემდეგ შესაძლებელია, მაგრამ ის ახალ მომზადებას, ახალ განცხადებას და ხშირად ახალ ხარჯებს ნიშნავს.
ვადები
მოდელი და შეთანხმება
ვთანხმდებით მოდელზე (გრძელვადიანი, მოკლევადიანი თუ სეზონური ნაზავი), სამიზნე მოიჯარეზე, მოთხოვნილ ქირაზე ან ღამის ფასზე, შეკეთების დამტკიცების ზღვარზე და ანგარიშგების გრაფიკზე. თქვენ ხელს აწერთ მართვის ხელშეკრულებას და მინდობილობას იჯარის ხელშეკრულებებისთვის.
მომზადება
ბინა მოწმდება, ილაგება, საჭიროების შემთხვევაში კეთდება და ფოტოზე იღება. მოკლევადიანი გაქირავებისთვის ეწყობა თეთრეული, სახარჯი მასალები და სტუმრის შესვლის წესი. მიზანია, რომ პირველი მოიჯარე ან სტუმარი ბინას ზუსტად ისეთს ხედავდეს, როგორიც ის ფოტოებზეა.
განცხადება და შემოწმება
განცხადება ქვეყნდება; შეკითხვებს ვპასუხობთ; გრძელვადიან კანდიდატებს ვამოწმებთ და ჩვენი რეკომენდაციით გაცნობთ.
იჯარის ხელშეკრულება და შესახლება
იჯარის ხელშეკრულება ხელმოწერილია, დეპოზიტი მიღებულია, ინვენტარი და მრიცხველების ჩვენებები ფოტოებით არის დაფიქსირებული. ეს ჩანაწერები შემდეგ, იჯარის ბოლოს, დეპოზიტის ანგარიშსწორების საფუძველი ხდება.
იჯარის მართვა
ქირა გროვდება, გადასახადები იხდება, შეკეთება ეწყობა, მოიჯარე ან სტუმრები მოვლილი არიან, და ამ ყველაფრის შედეგი ყოველთვიურ ანგარიშგებაში ჩანს.
მოიჯარის შეცვლა
იჯარის დასრულებისას: დათვალიერება ინვენტართან შედარებით, დეპოზიტის ანგარიშსწორება იჯარის ხელშეკრულების მიხედვით, ბინის განახლება და ხელახლა განთავსება.
გრძელვადიანი, მოკლევადიანი და სეზონური ნაზავი
| გრძელვადიანი | მუდმივი მოიჯარე იჯარის ხელშეკრულებით, რომელიც ჩვეულებრივ კომუნალურ ხარჯებს თავად იხდის. სტაბილური შემოსავალი, მოიჯარეების იშვიათი ცვლა, ნაკლები ხარჯი, ნაკლები ცვეთა. შეეფერება უბნებს, სადაც ხალხი მთელი წელი ცხოვრობს და მუშაობს. |
|---|---|
| მოკლევადიანი | სტუმრები ღამით ან კვირით, დაჯავშნის პლატფორმების მეშვეობით. სეზონზე მაღალი ფასები, მაღალი ხარჯები (დალაგება, თეთრეული, პლატფორმის საკომისიოები, მესაკუთრის მიერ გადახდილი კომუნალური) და ცარიელი პერიოდები სეზონგარეშე, ამიტომ მაღალი ღამის ფასი თავისთავად მაღალ წმინდა შემოსავალს არ ნიშნავს. |
| სეზონური ნაზავი | მოკლევადიანი გაქირავება მაღალ სეზონზე და საშუალოვადიანი დაბალ სეზონზე, რაც ბათუმსა და კურორტებზე გავრცელებულია. თარიღების გარშემო დაგეგმვას მოითხოვს, რათა ორი რეჟიმი ერთმანეთს ისე გადაებას, რომ ბინა არცერთ სეზონში ზედმეტად დიდხანს არ დარჩეს ცარიელი. |
| მესაკუთრის გამოყენება | დაბლოკილი თარიღები თქვენი საკუთარი ვიზიტებისთვის, წინასწარ შეთანხმებული. მოკლევადიანი გაქირავებისას ისინი მაღალი სეზონის გარშემო იგეგმება; გრძელვადიანი გაქირავებისას კი შეუძლებელია, სანამ იჯარის ხელშეკრულება მოქმედებს. |
რომელი მოდელი მოიტანს მეტს კონკრეტულ ბინაში, ეს შეფასებაა, რომელიც ფასების, დატვირთვისა და ხარჯების დაშვებებზეა აგებული, და შემოსავლიანობის კალკულატორი საშუალებას გაძლევთ, თითოეული მათგანი თავად გამოსცადოთ. არჩევანამდე გიზიარებთ ჩვენს გულწრფელ დაშვებებს თქვენი ბინისთვის, ანგარიშგებები კი შემდეგ აჩვენებს, რა მოხდა სინამდვილეში. დაშვებებს წერილობით გაძლევთ, რათა მოგვიანებით შეძლოთ მათი შედარება ფაქტობრივ შედეგებთან და დაინახოთ, სად იყო ჩვენი შეფასება ზუსტი და სად არა. არცერთი ციფრი ამ საიტზე ან ჩვენს შეთავაზებებში შემოსავლის დაპირება არ არის.
ყოველთვიური ანგარიშგება
ანგარიშგება სერვისის გულია, რადგან სწორედ მისით იგებს საზღვარგარეთ მყოფი მესაკუთრე, რა ხდება მის ბინაში. მასში ჩამოთვლილია მიღებული ქირა; თითოეული გადახდილი ხარჯი თანდართული ქვითრით (კომუნალური, შენობის ხარჯები, დალაგება, შეკეთება, პლატფორმის საკომისიოები, ჩვენი საფასური); თქვენთვის გადმორიცხული წმინდა თანხა და თარიღი; და, თუ არის, ნაშთი, რომელიც მომავალი გადასახადებისთვის ინახება. მოკლევადიანი გაქირავებისას მას ემატება დაჯავშნილი ღამეები, დაბლოკილი ღამეები და ღამის საშუალო ფასი, რათა თვიდან თვემდე დაინახოთ, როგორ იცვლება დატვირთვა და ფასი. ანგარიშგება აღნიშნავს ყველაფერს, რაც თვის განმავლობაში მოხდა: შეკეთებას, საჩივარს, შენობის ხარჯების ცვლილებას. ეს იგივე დოკუმენტია, რომელსაც ბუღალტერი საქართველოში თქვენი საიჯარო შემოსავლის დეკლარაციისთვის იყენებს, ამიტომ ის ისეთი ფორმით ინახება, რომელსაც საგადასახადო ორგანო მიიღებდა, ქირა კი ისე მიიღება, რომ ბანკმა შეძლოს მისი დოკუმენტირება, როცა თანხა თქვენს ქვეყანაში გადის. ასე ერთი და იგივე ჩანაწერი სამ საჭიროებას ემსახურება: თქვენს ინფორმირებას, დეკლარაციას და ბანკის კითხვებზე პასუხს.
საიჯარო შემოსავლის დაბეგვრა
საქართველოში არსებული ქონებიდან მიღებული საიჯარო შემოსავალი საქართველოში იბეგრება, იმისდა მიუხედავად, სად ცხოვრობს მესაკუთრე, და ცხადდება შემოსავლების სამსახურში. რეგისტრაცია, მოქმედი განაკვეთი და დეკლარირების კალენდარი ბუღალტრის საქმეა, და საგადასახადო გვერდები განყოფილებაში ინვესტიცია და ფული მათ განხილვის შემდეგ აღწერს. ეს სერვისი კი აწარმოებს ჩანაწერებს, რომლებიც დეკლარაციას სჭირდება, და მათ ბუღალტერს გრაფიკის მიხედვით გადასცემს, რათა დეკლარაციის ვადა მოუმზადებელს არ შეგხვდეთ. გიწევთ თუ არა გადასახადის გადახდა თქვენს ქვეყანაშიც, ეს თქვენს ქვეყანასა და არსებულ ხელშეკრულებაზეა დამოკიდებული, და ეს კითხვა იქაური კონსულტანტისთვისაა.
დასამატებელია გუნდის მიერ: ფიზიკური პირების საიჯარო შემოსავლის მოქმედი საგადასახადო განაკვეთები და რეგისტრაციის პროცედურა, ოფიციალური წყაროთი და ბუღალტრის დადასტურებით; მართვის საფასურის საფუძველი. არცერთი მათგანი ამ გვერდზე არ მიეთითება დადასტურებამდე.
რა გვჭირდება თქვენგან
- მართვის ხელშეკრულება და მინდობილობა, რომელიც საშუალებას გვაძლევს, თქვენი სახელით მოვაწეროთ ხელი იჯარის ხელშეკრულებებს და ვიმუშაოთ კომუნალურ კომპანიებთან.
- გადაწყვეტილებები მოდელზე, მოთხოვნილ ქირასა და შეკეთების დამტკიცების ზღვარზე.
- გაავეჯებული, გამართული ბინა, ან რემონტისა და ავეჯის სერვისის შეკვეთა, რომ ასეთი გახდეს; ბინა, რომელშიც რაღაც არ მუშაობს, ცუდ შეფასებებსა და ცარიელ კვირებს იწვევს.
- თქვენი საბანკო რეკვიზიტები ყოველთვიური გადარიცხვისთვის და ინფორმაცია, რომელიც ბუღალტერს თქვენი საგადასახადო რეგისტრაციისთვის სჭირდება.
- თქვენი საკუთარი თარიღები წინასწარ, თუ ბინით თავად სარგებლობა გსურთ, რათა თქვენი ვიზიტი არცერთ ჯავშანს ან იჯარას არ დაემთხვეს.
ფასის საფუძველი
მართვის ფასს წერილობით გთავაზობთ იმ საფუძვლით, რომელიც ფასებისა და საკომისიოების გვერდზეა აღწერილი, ჩვეულებრივ შეგროვებული ქირის წილის სახით, რომელიც გადარიცხვამდე იქვითება და ანგარიშგებაში ჩანს. დალაგება, შეკეთება, თეთრეული, სახარჯი მასალები, პლატფორმის საკომისიოები და კომუნალური ბინის ხარჯებია, რომლებიც ქირიდან ქვითრების საფუძველზე იხდება ფასნამატის გარეშე. ასე ანგარიშგებაში ჩვენი საფასური ცალკე სტრიქონია და ბინის ხარჯებში არ არის შერეული. სრული ციკლის პაკეტი მართვის პირველ წელს მოიცავს.
როგორ ვამოწმებთ მოიჯარეებსა და სტუმრებს
გრძელვადიანი გაქირავებისას შემოწმება ყველაზე მნიშვნელოვანი რამაა, რასაც მმართველი აკეთებს, რადგან კარგი მოიჯარე ოდნავ მაღალ ქირაზე მეტი ღირს. თითოეულ სერიოზულ კანდიდატს ვხვდებით, ვამოწმებთ პირადობას, ვეკითხებით სამუშაოსა და გადმოსვლის მიზეზზე, და შესაძლებლობის შემთხვევაში წინა მესაკუთრეს ვესაუბრებით. ვეძებთ თანხვედრას იმას შორის, რასაც კანდიდატი ამბობს, რასაც მისი დოკუმენტები აჩვენებს და რის გადახდაც შეუძლია, და საუკეთესო ერთ ან ორ კანდიდატს ჩვენი რეკომენდაციითა და მიზეზებით გაცნობთ. გადაწყვეტილებას თქვენ იღებთ, და თუ არცერთი კანდიდატი არ მოგეწონათ, ძიება გრძელდება. მოკლევადიანი გაქირავებისას შემოწმების დიდ ნაწილს დაჯავშნის პლატფორმები იღებენ თავის თავზე, შეფასებებითა და დადასტურებული პირადობით, და ჩვენ ჩვენს წესებს ვამატებთ: სახლის წესები, რომლებიც განცხადებაში მკაფიოდ წერია; შესვლა, რომელიც ადასტურებს, რომ სტუმარი სწორედ ის პირია, ვინც დაჯავშნა; და დეპოზიტი ან პლატფორმის დაზიანებისგან დაცვა. სტუმარს, რომელიც წესებს არღვევს, წასვლას პლატფორმის პროცედურით ვთხოვთ. ორივე მოდელში ბინის კიდევ ერთი კვირით ცარიელად დატოვება გვირჩევნია, რადგან ერთი ცარიელი კვირა გაცილებით იაფია, ვიდრე პრობლემური მოიჯარე, ვიდრე მისი გაქირავება ვინმესთვის, ვისზეც ეჭვი გვაქვს, და გეუბნებით, როცა ასეთ არჩევანს ვაკეთებთ.
დეპოზიტი და ინვენტარი
გრძელვადიანი იჯარა ინვენტარით იწყება: ავეჯისა და ტექნიკის ყოველი ნივთი ჩამოთვლილია, კედლების, იატაკისა და ფიტინგების მდგომარეობა აღწერილია, მრიცხველების ჩვენებები ჩაწერილია, და ეს ყველაფერი ფოტოზეა აღბეჭდილი და მოიჯარის მიერ ხელმოწერილი. დეპოზიტი იჯარის ხელშეკრულებაში ჩაწერილი პირობებით მიიღება, რომლებიც ამბობს, რას ფარავს ის, როდის ბრუნდება და როგორ საბუთდება დაკავებები. იჯარის დასრულებისას ბინა იმავე ინვენტართან შედარებით მოწმდება, იმავე ფოტოების ხელახლა გადაღებით, რათა ჩვეულებრივი ცვეთა დაზიანებისგან გაიმიჯნოს. დაკავებები, თუ არის, ჩამოთვლილია მტკიცებულებითა და შეკეთების ღირებულებით, ნაშთი კი მოიჯარეს იმ თარიღში უბრუნდება, რომელსაც იჯარის ხელშეკრულება ადგენს. ეს პროცესი თქვენ გიცავთ და მოიჯარეს სამართლიანად ეპყრობა, ხოლო სამართლიანი პროცესი ისიცაა, რაც კარგ მოიჯარეს მეორე წლითაც აჩერებს. დავის შემთხვევაში კი ორივე მხარეს ერთი და იგივე დოკუმენტები აქვს, და საუბარი ფაქტებზე მიდის და არა მეხსიერებაზე.
ქირის დადგენა და გადახედვა
მოთხოვნილი ქირა იმის მიხედვით დგინდება, რამდენად ქირავდება სინამდვილეში მსგავსი ბინები იმავე უბანში, და არა იმის მიხედვით, რა ფასით ქვეყნდება განცხადებები, და ორივე ციფრს გეუბნებით. გრძელვადიანი გაქირავებისას ქირას ყოველი განახლებისას ვუბრუნდებით და ვადარებთ ბაზარს და იმას, რა ღირს მოიჯარის შეცვლა, რაც მოიცავს ცარიელ კვირებს, დალაგებას და განცხადებას; მცირე ზრდა, რომელიც საიმედო მოიჯარეს ინარჩუნებს, ხშირად მეტს იძლევა, ვიდრე დიდი ზრდა, რომელიც მას კარგავს. მოკლევადიანი გაქირავებისას ღამის ფასი სეზონსა და მოთხოვნას მიჰყვება, და მას ყოველთვიურად ანგარიშგებაში განვიხილავთ იმ დატვირთვასთან ერთად, რომელიც მან მოიტანა. ორივე შემთხვევაში პოლიტიკას თქვენ წყვეტთ, ჩვენ კი მას ვახორციელებთ, და ყოველი ცვლილება ანგარიშგებაში ფიქსირდება, რათა მისი შედეგი დაინახოთ. ასე ფასზე გადაწყვეტილება ვარაუდით კი არა, თქვენივე ბინის მონაცემებით მიიღება.
როცა რაღაც არასწორად მიდის
მოიჯარე ქირის გადახდას წყვეტს: პროცედურას იჯარის ხელშეკრულება ადგენს, დეპოზიტი ზარალის ნაწილს ფარავს, და პარტნიორი იურისტი ქართული კანონმდებლობით შემდეგ ნაბიჯზე გირჩევთ; ამას იმავე კვირაში გატყობინებთ, რათა გადაწყვეტილება დროულად მიიღოთ. სტუმარი ბინას აზიანებს: მოქმედებს პლატფორმის პროცესი ან დეპოზიტი, შეკეთება კი ეწყობა და დოკუმენტდება. რაღაც ფუჭდება: დამტკიცების ზღვრის ფარგლებში ვაკეთებთ, ზღვარს ზემოთ კი ჯერ გეკითხებით, ფოტოებითა და შეთავაზებებით. ბინა მოსალოდნელზე დიდხანს დგას ცარიელი: გეუბნებით, რატომ, რისი შეცვლა გვინდა (ფასის, განცხადების, მოდელის) და რა დაჯდება ეს. მეზობელი ან შენობის მმართველი უჩივის: ამას ვაგვარებთ და გატყობინებთ. ყოველი შემთხვევა იმ თვის ანგარიშგებაში ჩნდება, იმასთან ერთად, რა გაკეთდა. ასე არცერთი პრობლემა არ რჩება მხოლოდ ჩვენს შიდა მიმოწერაში: ყველაფერი, რაც თქვენს ბინას ეხება, თქვენამდეც აღწევს.
ხშირი კითხვები
რამდენს მოიტანს ჩემი ბინა?
გაძლევთ შეფასებას, რომელიც ფასის, დატვირთვისა და ხარჯების გულწრფელ დაშვებებზეა აგებული თქვენი ბინისა და უბნისთვის, ანგარიშგებები კი აჩვენებს, რა ხდება სინამდვილეში. შემოსავალს არ გპირდებით: დაშვება მხოლოდ დაშვებაა, ანგარიშგება კი ფაქტს აღწერს.
გრძელვადიანი თუ მოკლევადიანი: რომელია უკეთესი?
ეს უბანზე, შენობაზე და იმაზეა დამოკიდებული, გსურთ თუ არა ბინით თავად სარგებლობა. გრძელვადიანი უფრო სტაბილურია და ნაკლები ხარჯი აქვს; მოკლევადიანი სეზონზე მეტს იძლევა, მეტი ხარჯითა და ცარიელი პერიოდებით. რეკომენდაციას თქვენი ბინის ნახვის შემდეგ გაძლევთ.
ვინ აწერს ხელს იჯარის ხელშეკრულებას?
ჩვენ, თქვენი სახელით, მინდობილობის საფუძველზე, მას შემდეგ, რაც გრძელვადიანი გაქირავებისას მოიჯარეს დაამტკიცებთ. ხელმოწერილ ხელშეკრულებას სკანის სახით იღებთ, ასე რომ ხელმოწერისთვის ჩამოსვლა არ გიწევთ.
შემიძლია ბინით ზოგჯერ თავად ვისარგებლო?
მოკლევადიანი ან სეზონური გაქირავებისას, დიახ, წინასწარ შეთანხმებული თარიღებით, რათა ჯავშნები მათ გარშემო დაიგეგმოს. გრძელვადიანი იჯარისას კი არა, სანამ ის მოქმედებს.
დეკლარაციას თქვენ აბარებთ?
ჩვენ ვაწარმოებთ ჩანაწერებს და ბუღალტერს გადავცემთ, რომელიც საქართველოში რეგისტრაციასა და დეკლარაციას ცალკე სერვისად აწარმოებს. თქვენი ქვეყნის გადასახადები იქაური კონსულტანტის საქმეა.
შემიძლია მართვის შეწყვეტა?
დიახ, ხელშეკრულებაში მითითებული წინასწარი შეტყობინებით. მოქმედი იჯარის ხელშეკრულებები საკუთარი პირობებით გრძელდება, ჩვენ კი გადმოგცემთ საქმეს, გასაღებებს, დეპოზიტის ჩანაწერებს და ბოლო ანგარიშგებას, რათა ახალმა მმართველმა ან თქვენ თავად ზუსტად იქიდან გააგრძელოთ, სადაც ჩვენ გავჩერდით.
ცვლილებების ისტორია
- - შეიქმნა სერვისის გვერდი გაქირავების მართვის სრული აღწერით; საკომისიოს საფუძველი მფლობელმა უნდა მოგვაწოდოს.