Управление арендой: квартира приносит доход, пока вас нет

Что входит

• Подготовка квартиры к сдаче: проверка всего, что работает и что нет, фотосъёмка и объявление, написанное для того арендатора или гостя, которому эта квартира подходит.
• Размещение объявления на тех площадках, которыми действительно пользуется целевой арендатор, а они разные для долгосрочных жильцов и для приезжих на короткий срок.
• Проверка арендаторов или гостей и, при долгосрочной аренде, рекомендация кандидата, которого одобряете вы.
• Письменный договор аренды от вашего имени по доверенности, с описью имущества, депозитом, который хранится по согласованным правилам, и ясным распределением того, кто какие счета оплачивает.
• При краткосрочной аренде: общение с гостями, заселение и выезд, уборка и смена белья между заездами.
• Ремонт и обслуживание, причём всё, что дороже согласованной суммы, сначала одобряете вы.
• Оплата коммунальных услуг и платежей дома из арендной платы и ежемесячный отчёт с чеками.
• Перевод чистой арендной платы на ваш счёт по фиксированному графику.

Для кого эта услуга

Для собственников, которые живут за рубежом и хотят, чтобы квартира сдавалась и находилась под присмотром без их участия: инвесторов, купивших ради дохода; семей, купивших жильё на будущее и желающих, чтобы до тех пор оно приносило деньги; владельцев квартир для отдыха, которые сдают их в промежутках между собственными приездами. Долгосрочная аренда подходит районам Тбилиси с устойчивым спросом со стороны постоянных жителей; краткосрочная аренда подходит бульварным зонам Батуми, историческому центру Тбилиси и курортам в сезон, как описано в разделе Города и районы. Эти две модели по-разному ведутся, по-разному оцениваются и по-разному облагаются налогом, о чём расскажет бухгалтер, поэтому модель выбирается до первого объявления, а не после. Переключиться с одной на другую позже можно, но каждый такой переход стоит времени, денег на подготовку и пустых недель, поэтому лучше один раз решить правильно.

Сроки

1. Модель и договор

   Мы согласуем модель (долгосрочная, краткосрочная или сезонное сочетание), целевого арендатора, запрашиваемую арендную плату или цену за ночь, лимит одобрения ремонтов и график отчётов. Вы подписываете договор управления и доверенность на заключение договоров аренды.

   Этап 1

2. Подготовка

   Квартиру проверяют, убирают, при необходимости ремонтируют и фотографируют. Для краткосрочной аренды подготавливаются бельё, расходные материалы и порядок заселения.

   Этап 2

3. Объявление и проверка

   Объявление публикуется; на запросы отвечают; кандидатов на долгосрочную аренду проверяют и представляют вам с нашей рекомендацией.

   Этап 3: зависит от сезона и района

4. Договор и заселение

   Подписывается договор аренды, принимается депозит, опись имущества и показания счётчиков фиксируются с фотографиями.

   Этап 4

5. Ведение аренды

   Сбор арендной платы, оплата счетов, организация ремонта, забота об арендаторе или гостях.

   Ежемесячно, с отчётом

6. Смена арендатора

   По окончании аренды: осмотр по описи имущества, расчёт по депозиту по условиям договора, освежение квартиры и новое объявление.

   Между арендами

Долгосрочная, краткосрочная аренда и сезонное сочетание

Долгосрочная	Постоянный арендатор по договору аренды, обычно сам оплачивающий коммунальные услуги. Стабильный доход, редкая смена жильцов, меньше расходов, меньше износа. Подходит районам, где люди живут и работают круглый год.
Краткосрочная	Приезжие на ночь или на неделю через платформы бронирования. Выше цены в сезон, выше расходы (уборка, бельё, комиссии платформ, коммунальные услуги за счёт собственника) и пустые периоды вне сезона.
Сезонное сочетание	Краткосрочная аренда в высокий сезон и среднесрочная в низкий, что распространено в Батуми и на курортах. Требует планирования по датам.
Использование собственником	Заблокированные даты для ваших собственных приездов, согласованные заранее. При краткосрочной аренде они планируются в обход высокого сезона; при долгосрочной аренде это невозможно, пока действует договор.

Какая модель принесёт больше в конкретной квартире, это оценка, построенная на допущениях о ценах, заполняемости и расходах, и калькулятор доходности позволяет проверить каждую из них. Мы даём вам свои честные допущения для вашей квартиры до того, как вы выберете, а отчёты потом показывают, что произошло на самом деле. Ни одна цифра на этом сайте или в наших предложениях не является обещанием дохода.

Ежемесячный отчёт

Отчёт это сердце услуги, потому что именно по нему собственник за рубежом понимает, что происходит с его квартирой. В нём перечислены полученная арендная плата, каждый оплаченный расход с приложенным чеком (коммунальные услуги, платежи дома, уборка, ремонт, комиссии платформ, наше вознаграждение), чистая сумма, переведённая вам, и дата перевода, а также остаток, удержанный на предстоящие счета, если он есть. Для краткосрочной аренды в отчёт добавляются забронированные ночи, заблокированные ночи и средняя цена за ночь. В нём отмечается всё, что произошло за месяц: ремонт, жалоба, изменение платежей дома. Это тот же документ, которым бухгалтер пользуется для вашей декларации об арендном доходе в Грузии, поэтому он ведётся в форме, которую приняли бы налоговые органы, а арендная плата поступает таким образом, чтобы банк мог её документально подтвердить, когда деньги уходят в вашу страну. Хороший отчёт делает лишними звонки с вопросом «как там квартира»: ответ уже лежит у вас, с цифрами и чеками.

Налог на арендный доход

Арендный доход с грузинского объекта подлежит налогообложению в Грузии, в какой бы стране ни жил владелец, и декларируется в Службе доходов. Регистрация, применимая ставка и календарь подачи деклараций относятся к компетенции бухгалтера, а налоговые страницы в разделе Инвестиции и деньги описывают их после проверки. Задача этой услуги в том, чтобы вести учёт, который нужен для декларации, и передавать его бухгалтеру по графику. Должны ли вы платить налог ещё и у себя дома, зависит от вашей страны и от наличия соглашения об избежании двойного налогообложения, и это вопрос к консультанту там.

Что нам нужно от вас

• Договор управления и доверенность, позволяющая нам подписывать договоры аренды и решать вопросы с коммунальными службами от вашего имени.
• Решения о модели, запрашиваемой арендной плате и лимите одобрения ремонтов.
• Меблированная квартира, в которой всё работает, или заказ услуги ремонта и мебели, чтобы она такой стала.
• Ваши банковские реквизиты для ежемесячного перевода и сведения, которые нужны бухгалтеру для вашей налоговой регистрации.
• Ваши собственные даты заранее, если вы хотите пользоваться квартирой сами.

Основа цены

Наше вознаграждение за управление чаще всего составляет долю от собранной аренды: мы удерживаем её до перевода денег вам и показываем в отчёте. Конкретная доля прописывается в письменном предложении, а общий подход описан на странице цен и комиссий. Уборка, ремонт, бельё, расходные материалы, комиссии платформ и коммунальные услуги это расходы самой квартиры, которые оплачиваются из арендной платы по чекам и без наценки. Пакет «Под ключ» включает первый год управления.

Как проверяются арендаторы и гости

При долгосрочной аренде проверка кандидатов это самое важное из того, что делает управляющий, потому что хороший арендатор ценнее чуть более высокой арендной платы. Мы встречаемся с каждым серьёзным кандидатом, проверяем личность, спрашиваем о работе и причине переезда и, когда это возможно, говорим с предыдущим арендодателем. Мы смотрим, сходится ли то, что говорит кандидат, с тем, что показывают его документы, и с тем, что он может себе позволить, и представляем вам одного или двух лучших с нашей рекомендацией и её обоснованием. Решаете вы. При краткосрочной аренде основную часть проверки берут на себя платформы бронирования, через отзывы и подтверждённую личность, а мы добавляем собственные правила: понятные правила проживания прямо в объявлении, заселение с подтверждением того, что гость это тот самый человек, который бронировал, и депозит или защиту от ущерба от самой платформы. Гостя, нарушающего правила, просят съехать по процедуре платформы. В обеих моделях мы скорее оставим квартиру пустой ещё на неделю, чем сдадим её человеку, в котором сомневаемся, и мы сообщаем вам, когда сделали такой выбор.

Депозит и опись имущества

Долгосрочная аренда начинается с описи имущества: перечисляется каждый предмет мебели и техники, описывается состояние стен, полов и сантехники, записываются показания счётчиков, и всё это фотографируется и подписывается арендатором. Депозит принимается на условиях, записанных в договоре аренды, где сказано, что он покрывает, когда возвращается и как обосновываются удержания. В конце аренды квартиру осматривают по той же описи, заново делая те же фотографии, чтобы отличить обычный износ от повреждений. Удержания, если они есть, перечисляются с доказательствами и стоимостью ремонта, а остаток возвращается арендатору в дату, установленную договором. Такой порядок защищает вас и честен по отношению к арендатору, а честный порядок ещё и удерживает хороших арендаторов на второй год. Спор о депозите, который решается фотографиями и подписанной описью, занимает минуты; спор, в котором есть только память двух сторон, может тянуться неделями.

Как устанавливается и пересматривается арендная плата

Запрашиваемая арендная плата устанавливается по тому, за сколько похожие квартиры в том же районе действительно сдаются, а не по тому, что указано в объявлениях, и мы называем вам обе цифры, потому что разница между ними и есть тот запас, на который не стоит рассчитывать. При долгосрочной аренде мы пересматриваем плату при каждом продлении договора, сравнивая её с рынком и со стоимостью замены арендатора, куда входят пустые недели, уборка и новое объявление; небольшое повышение, которое удерживает надёжного арендатора, часто приносит больше, чем крупное, из-за которого он уходит. При краткосрочной аренде цена за ночь меняется вместе с сезоном и спросом, и мы ежемесячно пересматриваем её в отчёте вместе с заполняемостью, которую она дала. В обоих случаях политику определяете вы, а мы её применяем, и каждое изменение фиксируется в отчёте, чтобы вы видели его результат.

Когда что-то идёт не так

Арендатор перестаёт платить: порядок действий определяет договор аренды, депозит покрывает часть потерь, а партнёр-юрист консультирует о следующем шаге по грузинскому законодательству; вы узнаёте об этом на той же неделе. Гость повреждает квартиру: применяется процедура платформы или депозит, а ремонт организуется и документируется. Что-то ломается: мы ремонтируем в пределах лимита одобрения, а сверх него сначала спрашиваем вас, с фотографиями и сметами. Квартира пустует дольше ожидаемого: мы объясняем почему, что предлагаем изменить (цену, объявление, модель) и во что это обойдётся. Жалуется сосед или управление дома: мы решаем вопрос и сообщаем вам. Каждый случай появляется в отчёте за этот месяц вместе с тем, что было сделано. Так у вас складывается полная история квартиры: что ломалось, кто и как это исправил, сколько это стоило и что изменилось после, и эта история остаётся при квартире, даже если вы когда-нибудь смените управляющего.

Частые вопросы

Сколько будет приносить моя квартира?

Мы даём вам оценку, построенную на честных допущениях о цене, заполняемости и расходах для вашей квартиры и района, а отчёты показывают, что происходит на самом деле. Доход не обещается.

Долгосрочная или краткосрочная аренда: что лучше?

Это зависит от района, дома и от того, хотите ли вы пользоваться квартирой сами. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше расходов; краткосрочная приносит больше в сезон, но с большими расходами и пустыми периодами. Мы даём рекомендацию, посмотрев вашу квартиру.

Кто подписывает договор аренды?

Мы, от вашего имени, по доверенности, после того как вы одобрили арендатора при долгосрочной аренде. Подписанный договор вы получаете сканом.

Могу ли я иногда пользоваться квартирой сам?

При краткосрочной или сезонной аренде да, в заранее согласованные даты. При долгосрочном договоре аренды нет, пока он действует.

Занимаетесь ли вы налоговой декларацией?

Мы ведём учёт и передаём его бухгалтеру, который занимается регистрацией и декларацией в Грузии в рамках отдельной услуги. Налоги у вас дома это вопрос к консультанту в вашей стране.

Могу ли я прекратить управление?

Да, с соблюдением срока уведомления, указанного в договоре. Действующие договоры аренды продолжают действовать на своих условиях, а мы передаём дело, ключи, документы по депозитам и последний отчёт.

История изменений

• 11 октября 2026 - Создана страница услуги с полным описанием управления арендой; основу комиссии предоставит владелец.