რას აჩვენებს ეს კალკულატორი
ქართული ბანკის იპოთეკური სესხი შენაძენის ნაწილის დაფინანსების ჩვეულებრივი გზაა მას შემდეგ, რაც ბინა დარეგისტრირდება, ხოლო იმ მყიდველებისთვის, რომლებიც განვადებით სარგებლობენ, ხშირად სწორედ ამ სესხით იფარება დეველოპერისთვის ბოლო გადახდა. ეს კალკულატორი აჩვენებს, რა ჯდება ასეთი სესხი: ნასესხები თანხა, ფასის რა წილს ფარავს იგი, ყოველთვიური გადასახადი, პროცენტი მთელი ვადის განმავლობაში, ჯამური თანხა, რომელსაც პირველადი შენატანისა და საკომისიოების ჩათვლით იხდით, და თქვენი თვიური შემოსავლის რა წილს იკავებს გადახდები. ის ასევე აჩვენებს ყოველთვიურ გადასახადს იმ შემთხვევისთვის, თუ საპროცენტო განაკვეთი ორი პროცენტული პუნქტით მაღალი იქნება, რადგან იპოთეკის განაკვეთი შეიძლება ცვლადი იყოს, ცვლადი განაკვეთი კი ვადის განმავლობაში შეიძლება გაიზარდოს.
ნაგულისხმევი მნიშვნელობები აშშ დოლარში გამოხატულ მაგალითს აღწერს: $75 000-ის ბინა, 30%-იანი პირველადი შენატანი, 15-წლიანი სესხი წლიური 7,7%-ით - ეს იყო უცხოურ ვალუტაში გაცემული ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთი 2026 წლის ივლისში. ვალუტა ლარზე გადართეთ და დაინახავთ ლარის იპოთეკის საშუალო განაკვეთს, რომელიც იმავე თვეში 11,4% იყო. ყოველი რიცხვი ბანკის შეთავაზებით შეცვალეთ. შედეგი დაგეგმვისთვის განკუთვნილი შეფასებაა და არა საკრედიტო შეთავაზება; მხოლოდ ბანკი წყვეტს, გასცემს თუ არა სესხს, რა ოდენობით და რა განაკვეთით.
პრაქტიკაში კალკულატორი ასე გამოიყენეთ: ჯერ აირჩიეთ ვალუტა და ჩაწერეთ ბინის ფასი და პირველადი შენატანი, შემდეგ კი განაკვეთი, ვადა და ერთჯერადი ხარჯები ბანკის წერილობითი შეთავაზებიდან. ბოლოს მიუთითეთ წმინდა შემოსავალი და სხვა სესხების გადასახადი. ამის შემდეგ ყურადღება ორ სტრიქონს მიაქციეთ: შემოსავლის წილს და გადასახადს ორი პუნქტით მაღალი განაკვეთის დროს. თუ ორივე კომფორტულ ფარგლებშია, შეგიძლიათ შეთავაზებები ერთმანეთს დეტალურად შეადაროთ.
რას ნიშნავს თითოეული ველი
- სესხის ვალუტა
- ვალუტა, რომელშიც ბანკი სესხს გასცემს. 2026 წლის 1 ივლისიდან 1 000 000 ლარამდე სესხი მხოლოდ ლარში შეიძლება გაიცეს. ეს წესი არ ვრცელდება მსესხებლებზე, რომლებიც საქართველოს მოქალაქეები არ არიან, და არც მსესხებელზე, რომლის შემოსავალი მთლიანად სესხის უცხოურ ვალუტაში შემოდის იმ ქვეყნიდან, სადაც ეს ვალუტა ოფიციალურია. ამიტომ უცხოელ მყიდველს, როგორც წესი, შეიძლება დოლარში შესთავაზონ სესხი, თუ ბანკის პოლიტიკა ამას უშვებს, და მან ბანკს უნდა ჰკითხოს, რომელ ვალუტებში შეუძლია სესხის შეთავაზება.
- ქონების ფასი
- შესყიდვის ფასი, სესხის ვალუტაში. გადაიყვანეთ ის იმ დღის კურსით, როცა შეთავაზებებს ადარებთ.
- პირველადი შენატანი, %
- ფასის წილი, რომელსაც საკუთარი სახსრებით იხდით. ეროვნული ბანკი ზღუდავს, ქონების ღირებულების რა ნაწილის გასესხება შეუძლია ბანკს: 2025 წლის თებერვლიდან ფიზიკური პირებისთვის ლარის იპოთეკაზე 90%, იმ პირების იპოთეკაზე, რომელთა შემოსავალიც საზღვარგარეთიდან შემოდის, 80%, ხოლო 2019 წლის წესების მიხედვით სხვა უცხოვალუტიან სესხებზე 70%. ბანკები უცხოელ მყიდველებს ხშირად მინიმუმზე მეტს სთხოვენ; ნაგულისხმევი 30% მხოლოდ მაგალითია.
- საპროცენტო განაკვეთი, % წელიწადში
- განაკვეთი ბანკის შეთავაზებიდან. 2026 წლის ივლისში ახალი იპოთეკური სესხების ქვეყნის საშუალო განაკვეთი უცხოურ ვალუტაში 7,7% იყო, ლარში კი 11,4%. იკითხეთ, ფიქსირებულია განაკვეთი თუ ცვლადი, და მოითხოვეთ ეფექტური განაკვეთი საკომისიოების ჩათვლით.
- სესხის ვადა, წელი
- რამდენ ხანს იხდით სესხს. უფრო გრძელი ვადა ყოველთვიურ გადასახადს ამცირებს, ჯამურ პროცენტს კი ზრდის. არარეზიდენტებისთვის შეთავაზებული ვადები ბანკების მიხედვით განსხვავდება.
- სესხის ერთჯერადი ხარჯები
- სესხის გაფორმების საკომისიო, ბანკის მიერ ქონების შეფასება, ბანკის მიერ მოთხოვნილი დაზღვევა და იპოთეკის რეგისტრაცია. მოითხოვეთ სრული ჩამონათვალი; ნაგულისხმევი მნიშვნელობა ნულია, რომ საკუთარი რიცხვები თავად ჩაწეროთ.
- თვიური წმინდა შემოსავალი
- თქვენი შემოსავალი გადასახადების შემდეგ, სესხის ვალუტაში. ბანკები სესხის გაცემამდე ვალდებულნი არიან, შეამოწმონ მსესხებლის გადახდისუნარიანობა, ხოლო შემოსავლის წილს, რომელიც გადახდებს შეიძლება მოხმარდეს, ეროვნული ბანკი ზღუდავს.
- სხვა სესხების ყოველთვიური გადასახადი
- სხვა სესხებისა და ბარათების გადახდები. გადახდისუნარიანობის შემოწმებისას ბანკები მათ ახალ იპოთეკასთან ერთად ითვლიან.
შეყვანის ველები სამ ჯგუფს ქმნის. ფასი, პირველადი შენატანი და ვალუტა განსაზღვრავს, რამდენს სესხულობთ და ფასის რა წილს ფარავს სესხი. განაკვეთი, ვადა და ერთჯერადი ხარჯები განსაზღვრავს, რა ჯდება ეს სესხი თვეში და მთელი ვადის განმავლობაში. შემოსავალი და სხვა სესხები კი მხოლოდ გადახდების წილზე მოქმედებს და ყოველთვიურ გადასახადს არ ცვლის.
დაშვებები
| დაშვება | გამოყენებული მნიშვნელობა | წყაროები |
|---|---|---|
| ახალი იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთი, 2026 წლის ივლისი | 7,7% უცხოურ ვალუტაში; 11,4% ლარში | InternationalInvestment, 2026 წლის 8 სექტემბერი, ეროვნული ბანკის მონაცემების მითითებით |
| სესხისა და ღირებულების მაქსიმალური თანაფარდობა (LTV) | 90% ლარის იპოთეკაზე; 80% საზღვარგარეთიდან მიღებული შემოსავლისას; 70% სხვა უცხოვალუტიან სესხებზე | საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2025 წლის 26 თებერვალი; 2019 წლის რეგულაცია |
| გადახდების ზღვარი დაბალი შემოსავლისთვის | წმინდა შემოსავლის 25%, თუ ის თვეში 1 500 ლარზე ნაკლებია (2027 წლის 1 თებერვლიდან 2 000 ლარი, 2027 წლის 1 სექტემბრიდან 2 500 ლარი) | Georgia Today, 2026 წლის 30 სექტემბერი |
| სესხის ვალუტა | 2026 წლის 1 ივლისიდან 1 000 000 ლარამდე სესხები ლარში, გარდა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისა და სესხის ვალუტაში შემოსავლის შემთხვევისა | 1TV, 2026 წლის 1 ივლისი |
| ფასი, პირველადი შენატანი, ვადა, შემოსავალი | $75 000, 30%, 15 წელი, $4 000 თვეში (მაგალითი) | ჩვენი მაგალითი; ჩაწერეთ საკუთარი რიცხვები |
ცხრილის პირველი ოთხი სტრიქონი გამოქვეყნებულ წყაროებს ეყრდნობა: ეროვნული ბანკის მონაცემებს საშუალო განაკვეთებზე, მის ლიმიტებს სესხისა და ღირებულების თანაფარდობაზე და გადახდების წილზე, და ლარში დაკრედიტების წესს. ბოლო სტრიქონი მხოლოდ ჩვენი მაგალითია, რომელიც გათვლის საჩვენებლად შეირჩა. სწორედ ის უნდა შეცვალოთ პირველ რიგში საკუთარი ფასით, შენატანით, ვადითა და შემოსავლით.
როგორ ითვლება შედეგები
სესხის თანხა არის ფასს გამოკლებული პირველადი შენატანი, ხოლო სესხისა და ღირებულების თანაფარდობა (LTV) არის სესხი გაყოფილი ფასზე. ყოველთვიური გადასახადი სტანდარტული ანუიტეტია: ყოველ თვე ერთი და იგივე თანხა, რომელიც ისეა გამოთვლილი, რომ ვადის ბოლოსთვის სრულად დაიფაროს როგორც სესხი, ისე პროცენტი, რომელიც წლიური განაკვეთის მეთორმეტედით ირიცხება. ჯამური პროცენტი არის ყველა ყოველთვიური გადასახადის ჯამს გამოკლებული სესხი. ჯამური ხარჯი აერთიანებს პირველად შენატანს, ყველა ყოველთვიურ გადასახადს და ერთჯერად ხარჯებს. გადახდების წილი შემოსავალში მიიღება, როცა ახალ ყოველთვიურ გადასახადს დამატებული სხვა სესხების ყოველთვიური გადასახადი იყოფა თქვენს თვიურ წმინდა შემოსავალზე. სტრეს-ტესტის სტრიქონი ყოველთვიურ გადასახადს ორი პროცენტული პუნქტით მაღალი განაკვეთით ითვლის, დანარჩენი პარამეტრების შეუცვლელად.
| შემთხვევა | სესხი | თვეში | ჯამური პროცენტი | წილი შემოსავალში | +2 პუნქტის დროს |
|---|---|---|---|---|---|
| ნაგულისხმევი მნიშვნელობები: $75 000; პირველადი შენატანი 30%; 7,7%; 15 წელი; შემოსავალი $4 000 | $52 500 (70%) | $493 | $36 180 | 12,3% | $555 |
| ლარის იპოთეკა მაქსიმალური ზღვრით: 300 000 ლარი; პირველადი შენატანი 10%; 11,4%; 20 წელი; შემოსავალი 9 000 ლარი; სხვა სესხები 500 ლარი | 270 000 ლარი (90%) | 2 861 ლარი | 416 587 ლარი | 37,3% | 3 241 ლარი |
| შემოსავალი საზღვარგარეთიდან: $150 000; პირველადი შენატანი 20%; 7,7%; 10 წელი; საკომისიოები $1 000; შემოსავალი $3 000 | $120 000 (80%) | $1 437 | $52 437 | 47,9% | $1 566 |
მეორე და მესამე შემთხვევაში მონაცემები პირობითია და მხოლოდ იმას აჩვენებს, როგორ იცვლება შედეგები; ეს კონკრეტული ბანკების შეთავაზებები არ არის. გასცემდა თუ არა ბანკი სესხს ასეთ შემთხვევებში, მის საკუთარ შეფასებასა და ეროვნული ბანკის იმ ლიმიტებზეა დამოკიდებული, რომლებიც კონკრეტულ მსესხებელზე ვრცელდება.
გავყვეთ ნაგულისხმევ შემთხვევას. $75 000-ის ოცდაათი პროცენტი $22 500-იანი პირველადი შენატანია, ამიტომ სესხი $52 500-ს შეადგენს, ანუ ფასის 70%-ს. წლიური 7,7%-ის დროს თვიური განაკვეთი დაახლოებით 0,64%-ია, ხოლო გადასახადი, რომელიც $52 500-ს 180 თვეში ფარავს, დაახლოებით $493-ია. თხუთმეტ წელიწადში ეს დაახლოებით $88 680-იან გადახდებს ნიშნავს, რომელთაგან $36 180 პროცენტია. თვეში $4 000-იანი შემოსავლის დროს გადასახადი მის დაახლოებით 12%-ს იკავებს. თუ განაკვეთი 9,7%-მდე გაიზრდება, გადასახადი დაახლოებით $555-მდე მოიმატებს.
როგორ წავიკითხოთ შედეგი
ჯამური პროცენტი სესხის თანხის გვერდით განიხილეთ. გრძელი ვადის დროს პროცენტი შეიძლება ნასესხებ თანხას მიუახლოვდეს ან გადააჭარბოს კიდეც, როგორც ლარის მაგალითი აჩვენებს: ოცი წლით, 11,4%-ად აღებული 270 000 ლარის სესხი პროცენტის სახით 400 000 ლარზე მეტი ჯდება. ვადის შემოკლება ან პირველადი შენატანის გაზრდა ამ თანხას იმაზე მეტად ამცირებს, ვიდრე მყიდველების უმეტესობა ელის, ამიტომ არჩევანამდე ორივე ვარიანტი სცადეთ.
შემდეგ შეხედეთ შემოსავლის წილს. მას ეროვნული ბანკი ზღუდავს, ზღვარი კი შემოსავლის დონეზე და იმაზეა დამოკიდებული, იღებს თუ არა მსესხებელი შემოსავალს სესხის ვალუტაში; ბანკები ამას გარდა საკუთარ პოლიტიკასაც იყენებენ. ზღვართან ახლოს მდგომი წილი ცოტა სივრცეს ტოვებს, თუ შემოსავალი შემცირდება ან განაკვეთი გაიზრდება, და სწორედ ამისთვისაა სტრეს-ტესტის სტრიქონი. თუ ორი პუნქტით მაღალი განაკვეთის დროს გადასახადი თქვენს ბიუჯეტს გადატვირთავს, სესხი კომფორტისთვის ზედმეტად დიდია, რაც არ უნდა დაამტკიცოს ბანკმა.
და ბოლოს, ვალუტები პატიოსნად შეადარეთ. დოლარის სესხს ლარის სესხზე დაბალი განაკვეთი აქვს, მაგრამ თუ თქვენი შემოსავალი სხვა ვალუტაშია, გაცვლითი კურსის ცვლილებამ შეიძლება ყოველი გადახდის რეალური ღირებულება გაზარდოს. ვალუტის რისკს ფულისა და გადასახადების გზამკვლევი ხსნის, ხოლო ქირის შემოსავლიანობის კალკულატორი გაჩვენებთ, დაფარავს თუ არა ქირა გადასახადს, თუ ბინას გააქირავებთ.
მოკლედ რომ ვთქვათ, შედეგი სამ კითხვაზე უნდა გცემდეთ პასუხს: რა ჯდება სესხი მთლიანად, შემოსავლის რა ნაწილს წაიღებს ყოველთვიური გადასახადი და რა მოხდება, თუ განაკვეთი გაიზრდება. თუ რომელიმე პასუხი შეგაშფოთებთ, შეცვალეთ ვადა ან პირველადი შენატანი და ხელახლა გაუშვით გათვლა, სანამ ბანკს საბოლოო თანხმობას მისცემთ.
იპოთეკა უცხოელი მყიდველებისთვის: რას უნდა ელოდოთ
ქართული ბანკები არარეზიდენტებს სესხებს აძლევენ და ასეთი სესხების რაოდენობა იზრდება: მხოლოდ 2025 წლის დეკემბერში ბანკებმა არარეზიდენტებზე დაახლოებით 220 უცხოვალუტიანი იპოთეკური სესხი გასცეს, ჯამში 40 მილიონ ლარამდე ოდენობით, და 55 ლარის იპოთეკა 8 მილიონი ლარის ოდენობით. პირობებს თითოეული ბანკი თავად ადგენს და ისინი ერთმანეთისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდება; გამოქვეყნებულ გზამკვლევებში მოხსენიებულია პირველადი შენატანი 10%-დან 40%-მდე და ვადა ათიდან ოც წლამდე, ამიტომ ნებისმიერი წაკითხული რიცხვი ბანკთან საუბრის ამოსავალ წერტილად მიიჩნიეთ და არა წესად.
- შემოსავლის დადასტურება. მოემზადეთ, რომ აჩვენოთ, საიდან და რომელ ვალუტაში შემოდის თქვენი შემოსავალი, თქვენი ქვეყნის ამონაწერებითა და საგადასახადო დოკუმენტებით, საჭიროების შემთხვევაში თარგმნილით.
- საბანკო ანგარიში საქართველოში. სესხის გადასახდელად საქართველოში ანგარიში დაგჭირდებათ; იკითხეთ, აუცილებელია თუ არა, რომ ის სწორედ გამსესხებელ ბანკში იყოს. ნაბიჯებს ჩვენი გზამკვლევი არარეზიდენტისთვის საბანკო ანგარიშის გახსნის შესახებ განიხილავს.
- რეგისტრირებული ქონება. ბანკი იპოთეკით ტვირთავს ქონებას, რომლის რეგისტრაციაც უზრუნველყოფად შეიძლება; მშენებარე ბინის შემთხვევაში ბანკს ჰკითხეთ, გასცემს თუ არა სესხს და როდის.
- შეფასება და დაზღვევა. ბანკი საკუთარ შეფასებას უკვეთავს, რომელიც შეიძლება ფასისგან განსხვავდებოდეს, და შეიძლება ქონების დაზღვევაც მოითხოვოს.
- პირველადი შენატანის სახსრების წარმომავლობა. ბანკი გკითხავთ, საიდან მოდის ფული, როგორც ამას ჩვენი AML და KYC პოლიტიკა ხსნის.
ხშირი კითხვები
შეუძლია თუ არა უცხოელს საქართველოში იპოთეკური სესხის აღება?
დიახ. ქართული ბანკები არარეზიდენტებს სესხებს აძლევენ, მაგრამ პირველადი შენატანის, ვადისა და შემოსავლის დადასტურების პირობებს თითოეული ბანკი თავად ადგენს. წერილობითი შეთავაზება ორ-სამ ბანკს სთხოვეთ.
დოლარში ავიღო სესხი თუ ლარში?
ლარში შემოსავლის მქონე საქართველოს მოქალაქეებისთვის 1 000 000 ლარამდე სესხი ახლა მხოლოდ ლარში გაიცემა; უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე ეს წესი არ ვრცელდება. თუ თქვენი შემოსავალი მთლიანად დოლარშია, დოლარის სესხი გადახდებზე გაცვლითი კურსის რისკს გაცილებთ, და 2026 წლის ივლისში მისი საშუალო განაკვეთიც უფრო დაბალი იყო: 7,7% ლარის 11,4%-ის საპირისპიროდ.
ფასის რა ნაწილს გამასესხებს ბანკი?
ეროვნული ბანკის მოქმედი ლიმიტების მიხედვით, ლარის იპოთეკაზე ღირებულების მაქსიმუმ 90%-ს, ხოლო საზღვარგარეთიდან შემოსავლის მქონე მსესხებლებზე 80%-ს; ბანკებმა შეიძლება ნაკლებიც გასცენ. თუ არარეზიდენტი ხართ, უფრო დიდი პირველადი შენატანი დაგეგმეთ.
რატომ აჩვენებს კალკულატორი გადასახადს უფრო მაღალი განაკვეთით?
იმიტომ, რომ ცვლადი განაკვეთი შეიძლება გაიზარდოს. ორი პუნქტით მაღალი განაკვეთის გადასახადი გეხმარებათ შეაფასოთ, კვლავ ეტევა თუ არა სესხი თქვენს ბიუჯეტში, თუ ეს მოხდება.
შემიძლია იპოთეკა ქირით ვიხადო?
ასე დაგეგმვა შეგიძლიათ, მაგრამ ბანკი თქვენს საკუთარ შემოსავალს აფასებს, ქირა კი დამქირავებლებს შორის შეიძლება შეწყდეს. სანამ ქირას დაეყრდნობით, შემოსავლიანობის კალკულატორით შეადარეთ ის გადასახადს.
შემიძლია ეს რიცხვები სხვას გავუზიარო?
რა თქმა უნდა: დააჭირეთ WhatsApp-ის ღილაკს შედეგების ქვეშ და გათვლის ყველა სტრიქონი ერთ შეტყობინებად გაიგზავნება.
წყაროები
- „Mortgage lending in Georgia increased by nearly 50%“, InternationalInvestment, 2026 წლის 8 სექტემბერი, საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემების მითითებით (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, 2025 წლის 26 თებერვალი, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- „The National Bank of Georgia has approved the regulation on responsible lending to natural persons“, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- „Georgia to tighten lending rules from February 2027“, Georgia Today, 2026 წლის 30 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- „Georgia mandates national currency for all loans up to 1 million GEL“, 1TV, 2026 წლის 1 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
- „Mortgage issuances to non-residents have increased“, GBC, 2026 წლის 6 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 13 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - კალკულატორი გამოქვეყნდა 2026 წლის ივლისის საშუალო განაკვეთებით, ეროვნული ბანკის LTV-ისა და გადახდების ლიმიტებით და 2026 წლის ივლისის წესით სესხის ვალუტის შესახებ.