איך גאורגיה ואלבניה נראות זו לצד זו בעיני מי שקונה נכס?
שני חופים מתחרים כאן: החוף האדריאטי והיוני של אלבניה, מדורס ועד ולורה וסרנדה, וחוף הים השחור של גאורגיה בבטומי. שתי המדינות מוכרות דירות לזרים בבעלות מלאה. אלבניה לוקחת מעט בזמן הקנייה ויותר לאורך השנים; גאורגיה לוקחת מעט בשני הקצוות.
| קריטריון | גאורגיה | אלבניה | מקור, אלבניה |
|---|---|---|---|
| דירות, למ״ר | בטומי, בנייה חדשה, USD 1,960, ״מפתח ביד״ (יוני 2026); טביליסי, בנייה חדשה, USD 1,432, שלד לבן (אוגוסט 2026) | מחירים מבוקשים חציוניים ב-1 באוקטובר 2026: דורס EUR 1,508, סרנדה וקסמיל EUR 1,904, ולורה EUR 2,543 | BalkanHome.eu, פורטל מודעות |
| סגור בפני קונים זרים | קרקע חקלאית | קרקע חקלאית; אפשר לחכור אותה לתקופה של עד 99 שנים | מחלקת המדינה האמריקנית, 2025 |
| מס על הקונה | אין; אגרת רישום של 150 לארי | לא מצאנו בחוק; מס נוטריוני של ALL 1,000 (כ-EUR 11) | חוק 9632, סעיף 28; PwC |
| מע״מ על דירה מיזם | 18% כלולים במחיר אם המוכר רשום כעוסק במע״מ | 20%; מכירות יד שנייה פטורות | חוק 92/2014, סעיפים 48 ו-51 |
| מס מבנים שנתי | אין, אלא אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עברה 100,000 לארי | 0.05% משווי המבנה | חוק 9632, סעיף 22/2 |
| מס על שכירות | 5% משכר הדירה ברוטו למגורים | 15% מהברוטו, בלי ניכוי עלויות | חוק 29/2023, סעיפים 15 ו-24 |
| מס על רווח ממכירה | אין אחרי שנתיים של בעלות; 5% בתוך שנתיים | 15%, בלי קשר למשך הבעלות | חוק 29/2023, סעיפים 17 ו-24 |
| שהייה מכוח הדירה | שווי שוק מעל USD 150,000 | הבעלות עצמה; לא מצאנו שווי מינימלי (הקריאה שלנו) | חוק 79/2021, סעיף 84 |
| שהייה קבועה | 10 שנים; 5 בהיתר המשקיעים של USD 300,000 | 5 שנים של שהייה כדין | חוק 79/2021, סעיף 87 |
| שינוי המחירים בשנה | טביליסי, שלד לבן, +6.8% עד אוגוסט 2026; בטומי, ״מפתח ביד״, +9.8% עד יוני 2026 | +10% ברמה הארצית (המחצית הראשונה של 2026) | הבנק של אלבניה, דרך Monitor |
| הדרך לאיחוד האירופי | שיחות ההצטרפות הושעו ב-2024 | כל 6 האשכולות פתוחים; 4 מתוך 33 פרקים נסגרו באופן זמני (13 באוקטובר 2026) | הנציבות האירופית; European Western Balkans |
דורס, ולורה או בטומי: כמה דירה קונים ב-EUR 150,000?
אלבניה אינה מפרסמת מחירים רשמיים לפי עיר, ולכן השורות שלה הן מחירים מבוקשים חציוניים מפורטל מודעות אחד, BalkanHome.eu, ב-1 באוקטובר 2026. השורות של גאורגיה הן ממוצעי יזמים של Galt & Taggart. קראו את הפערים כסדרי גודל.
| מקום | מחיר למ״ר | שטח רצפה |
|---|---|---|
| העיר ולורה, מחיר מבוקש | EUR 2,543 | כ-59 מ״ר |
| סרנדה וקסמיל, מחיר מבוקש | EUR 1,904 | כ-79 מ״ר |
| בטומי, ״מפתח ביד״ (יוני 2026) | כ-EUR 1,749 | כ-86 מ״ר |
| העיר דורס, מחיר מבוקש | EUR 1,508 | כ-99 מ״ר |
| טביליסי, שלד לבן (אוגוסט 2026) | כ-EUR 1,278 | כ-117 מ״ר |
המחיר המבוקש בולורה גבוה בכ-45% מדירת ״מפתח ביד״ בבטומי, בסרנדה בכ-9%, ובדורס הוא נמוך בכ-14% (החישוב שלנו, על בסיסים מעורבים). הבנק של אלבניה מדווח שרוב המכירות נסגרות במחיר המבוקש או עד 5% מתחתיו. דירה בשלד לבן בטביליסי עדיין זקוקה לגמר.
מה זר רשאי להחזיק באלבניה, ועד כמה הבעלות יציבה?
הדוח של מחלקת המדינה האמריקנית על אקלים ההשקעות באלבניה ל-2025 אינו מוצא הגבלה על רכישת נכסי מגורים, כך שזר יכול להחזיק בדירה או בבית. זרים אינם יכולים לקנות קרקע חקלאית, אבל רשאים לחכור אותה לתקופה של עד 99 שנים או לקנות דרך חברה אלבנית. את חוק הקרקעות עצמו לא קראנו, ולכן שאלו עורך דין לפני שאתם קונים משהו שקרקע צמודה אליו.
הסיכון הגדול יותר הוא הבעלות. אותו דוח מתאר בעלות נקייה כקשה להשגה, רישומי בעלות חופפים כתופעה נפוצה ורישום ראשון שטרם הושלם, במיוחד בחוף הדרומי היקר. לפני שמשלמים משהו, בדקו:
- את תעודת הבעלות של ASHK, סוכנות הקדסטר הממלכתית, כולל כל משכנתה או עיקול;
- האם לבניין יש היתר שימוש, או שהוא עדיין בהליך הכשרה;
- שהמוכר בחוזה הוא הבעלים הרשום.
הבעלות על נכסים בגאורגיה רשומה במרשם ציבורי אלקטרוני שפתוח לכל; המדריך שלנו לעלויות הרכישה בגאורגיה מפרט את האגרות שלו.
מי משלם את מסי ההעברה של אלבניה, ואיפה נכנס המע״מ?
יש מדריכים של סוכנויות שאומרים לקונים לתקצב מס העברה של 2%. החוק קובע שמס ההעברה המקומי "paguhet nga personi, që kalon të drejtën e pronësisë": הוא משולם בידי מי שמעביר את הבעלות, כלומר המוכר (חוק 9632, סעיף 28(1)). מס הרווח של 15% שחל על המוכר צריך להיות משולם לפני שהקדסטר רושם את המכירה (חוק 29/2023, סעיף 17(7)). לכן המדריכים האלה סותרים את לשון החוק, אף שחוזה עדיין יכול להעביר עלות אל הקונה, ולכן קראו את הסעיף הזה בחוזה.
הקונה פוגש את הנוטריון: PwC מציינת מס נוטריוני של ALL 1,000, כ-EUR 11, שמתחלק כפי שהצדדים מסכימים, ואין מס בולים. שכר הנוטריון ואגרת הרישום של ASHK לא אושרו; בקשו הצעות מחיר בכתב.
דירה שנקנית חדשה מיזם נושאת במחירה את המע״מ האלבני של 20%; מכירה פרטית של יד שנייה אינה נושאת מע״מ. זה נובע מחוק 92/2014 (סעיפים 48 ו-51(g)) ומהנחיה של משרד האוצר משנת 2015 שמתייחסת לבנייה כפעילות חייבת במס, אבל לא הצלחנו לקרוא את הנוסח המשולב העדכני. גאורגיה מוסיפה מע״מ של 18% רק כשהמוכר רשום כעוסק במע״מ.
כמה עולה דירה של EUR 150,000 לאורך עשר שנים בכל מדינה?
נניח דירת יד שנייה שנקנתה ב-EUR 150,000 (ALL 13,641,000; 436,620 לארי), מושכרת ב-EUR 9,000 לשנה ונמכרת אחרי עשר שנים ב-EUR 200,000. נספרים רק מסים וחיובים רשמיים.
| רכיב | גאורגיה | אלבניה |
|---|---|---|
| מס על הקונה | אין | אין לפי החוק |
| רישום ונוטריון | אגרת רישום של 150 לארי, כ-EUR 52; נוטריון לפי בחירה | מס נוטריוני של ALL 1,000, כ-EUR 11; שכר הנוטריון ואגרות ASHK לא אושרו |
| מס מבנים, 10 שנים | אין, אם הכנסת המשפחה נשארת מתחת ל-100,000 לארי | כ-EUR 750 לפי 0.05% בשנה, אם שווי המס הוא EUR 150,000 |
| מס על שכירות, 10 שנים | EUR 4,500 (5%) | EUR 13,500 (15%) |
| מס על רווח של EUR 50,000 | אין (בבעלות יותר משנתיים) | EUR 7,500 (15%), יותר אם מחיר הייחוס גבוה יותר |
| סך הכול | כ-EUR 4,550 | כ-EUR 21,760 |
מס המבנים של אלבניה מחושב לפי שווי שנקבע רשמית ולא לפי המחיר ששילמתם, ולכן הסכום של EUR 75 לשנה הוא להמחשה בלבד; רפורמה לשווי שוק שדווחה בעיתונות לא הייתה חוק ב-3 בנובמבר 2026. אילו נקנתה אותה דירה חדשה, היו כלולים בה EUR 25,000 של מע״מ אלבני. לפירוט הצד הגאורגי, השתמשו במחשבון עלויות הרכישה שלנו.
האם דירה באלבניה מביאה היתר שהייה?
כן. סעיף 84 של חוק 79/2021 בדבר זרים מעניק היתר זמני לזר שמוכיח בעלות על נכס, או על מחציתו, ושומר עליה כל עוד ההיתר בתוקף. ההיתר הראשון ניתן לתקופה של עד שנה אחת, ואפשר לחדש אותו מדי שנה כל עוד התנאים מתקיימים.
לא סעיף 84 ולא החלטת מועצת השרים (DCM) מס' 858 משנת 2021, ההחלטה שמפרטת את המסמכים, קובעים שווי מינימלי; זו הקריאה שלנו, ולכן בקשו מעורך דין לאשר אותה. ההחלטה דורשת העתק נוטריוני של חוזה המכירה, הוכחת אמצעים, הצהרה על מטרת השהייה, ובחידוש גם הוכחה שהמסים של השנה הקודמת שולמו. הבקשות מוגשות באופן מקוון. ההחלטה מדברת על בית מגורים, ולכן לא אושר אם משרד נחשב, והנוסח שקראנו קודם לתיקון החוק משנת 2025.
גאורגיה, לעומת זאת, דורשת הערכת שווי של שמאי מוסמך מעל USD 150,000; הדירה שלנו של EUR 150,000 שווה USD 168,105, וזה מספיק אם השמאי מסכים. ראו את המדריך שלנו לשהייה דרך נכס.
מהיתר שנתי לשהייה קבועה: כמה זמן זה לוקח בכל מדינה?
אלבניה מעניקה שהייה קבועה אחרי לפחות 5 שנים של שהייה רצופה כדין (חוק 79/2021, סעיף 87), ומתירה היעדרויות של עד 6 חודשים בכל פעם ו-10 בסך הכול. נדרשים גם הכנסה, ביטוח בריאות אלבני, מגורים ומסים ששולמו. החוק אינו מוציא מהחשבון שנים בהיתר מכוח נכס, אבל הנוהג לא אושר, וגם לא אושר איך מגבלה של 5 חידושים של היתר לשנה (סעיף 33(4)) חלה על בעלי נכסים. שאלו עורך דין.
לא מצאנו באלבניה תוכנית אזרחות דרך השקעה שנמצאת בתוקף. לוח הזמנים של גאורגיה מופיע בטבלה הראשונה; כלי ההשוואה בין מדינות שלנו מציב את המסלולים הגאורגיים מול מדינות אחרות.
איך ממוסה שכירות: 15% מהברוטו או 5%?
אלבניה מתייחסת לשכירות כאל הכנסה מהשקעה שממוסה בשיעור 15% (חוק 29/2023, סעיפים 15 ו-24(3)), בלי ניכוי עלויות (סעיף 24(4)), לתושבים ולתושבי חוץ כאחד. שוכר עסקי מנכה את המס במקור (סעיפים 58 ו-59); כשהשוכר פרטי, הבעלים מדווח ומשלם בעצמו.
השכרות נופש משלמות אותם 15%. לפי HLB Albania ו-expatax.al, בעלים שמשכיר רק לטווח קצר אינו צריך מ-2026 מספר עוסק לצורכי מס, והוא מדווח בפלטפורמת DIVA. טיוטת חוק תיירות, שעליה דיווח Oculus News ב-1 בנובמבר 2026, תחייב מארחים ב-Airbnb וב-Booking לרשום כל יחידה ב-e-Albania; היא אינה חוק, והקנסות שבה לא אושרו.
גאורגיה לוקחת 5% משכר הדירה ברוטו למגורים: על EUR 9,000 לשנה, EUR 450 לעומת EUR 1,350 באלבניה (החישוב שלנו). כללי הדיווח בגאורגיה: מס על הכנסה משכירות בגאורגיה.
מה חייב המוכר כשהדירה נמכרת?
אלבניה ממסה את הרווח בשיעור 15% בלי קשר לזמן שבו הדירה הייתה בבעלותכם; החוק אינו מונה פטור לדירת מגורים עיקרית או לפי תקופת החזקה (חוק 29/2023, סעיפים 15 ו-24), וגם PwC אינה מציינת פטור כזה. מחיר המכירה נספר לפי הגבוה מבין מחיר החוזה ומחיר הייחוס הרשמי (סעיף 17(5)), כך שמחיר חוזה נמוך אינו חוסך דבר. הנחיה משותפת מס' 34 מ-29 בדצמבר 2023 מפחיתה את ערך הייחוס של דירה ב-1% לכל שנת שימוש, עד 30%.
בגאורגיה, בית שהיה בבעלותכם יותר משנתיים נמכר בלי מס הכנסה; מכירה מהירה יותר משלמת 5% על הרווח.
באיזה קצב זזים המחירים, הקונים ומספרי המבקרים?
מדד מחירי הדיור של הבנק של אלבניה, שנבנה מסקר של כ-230 בונים וסוכנויות, עלה ב-10% בשנה שהסתיימה במחצית הראשונה של 2026, אבל לא השתנה לעומת המחצית שלפניה, אחרי עליות שנתיות של 41.7% ו-28% בשתי המחציות של 2025 (Monitor, 23 בספטמבר 2026). טירנה עלתה ב-9%. כ-20% מהבתים נמכרו לקונים שאינם תושבים, 85% מהם אזרחי האיחוד האירופי. Colliers ספרה 48% קונים זרים בבטומי בספטמבר 2026; הפרטים בסקירת השוק של בטומי, והנתונים על טביליסי במדד המחירים שלנו.
INSTAT ספרה 12.47 מיליון כניסות של אזרחים זרים ב-2025 ו-10.73 מיליון מינואר עד ספטמבר 2026, עלייה של 4.9%. אלה מעברי גבול, לא תיירים: גם טיולי יום ובני תפוצות עם דרכונים זרים נספרים, ולכן אי אפשר להעמיד אותם מול נתוני המבקרים של גאורגיה.
אלבניה אינה מפרסמת נתונים רשמיים על שכר דירה או על תשואות, והיא חסרה בטבלת ההשוואה של Galt & Taggart שמעניקה לבטומי 7.1% ברוטו (יוני 2026). ה-8.7% של טביליסי לאוגוסט 2026 מופיעים במדד שכר הדירה שלנו.
לק או לארי, ועד כמה התקדמה כל אחת מהמדינות בדרך לאיחוד האירופי?
שני המטבעות צפים. השער הרשמי של הבנק של אלבניה ב-3 בנובמבר 2026 עמד על ALL 90.94 לאירו, והעיתונות האלבנית מדווחת שהאירו נמצא בשפל היסטורי מול הלק. בבטומי ובטביליסי היזמים מתמחרים בדולרים אמריקניים; לכן קונים שמשתכרים באירו נושאים שם בסיכון דולרי, ובסיכון של הלק בהוצאות השוטפות על נכס באלבניה.
אלבניה מנהלת משא ומתן עם האיחוד האירופי מאז יולי 2022. כל ששת האשכולות נפתחו עד סוף 2025, לפי הנציבות האירופית; שלושה פרקים נסגרו באופן זמני ביולי 2026, ופרק רביעי, פרק 20, ב-13 באוקטובר 2026. סיום השיחות ב-2027 הוא שאיפה של אלבניה, לא מועד מוסכם. תהליך ההצטרפות של גאורגיה הושעה ב-2024. לשכנה שהתקדמה יותר, ראו גאורגיה או מונטנגרו, עם 21 מתוך 33 פרקים שנסגרו באופן זמני; לאפשרות בלקנית בפנים היבשה, גאורגיה או סרביה.
אילו סדרי עדיפויות מצביעים על אלבניה, ואילו על גאורגיה?
| אם הכי חשוב לכם | מעדיף את | למה |
|---|---|---|
| היתר שהייה בכל רמת מחיר | אלבניה | לא מצאנו שווי מינימלי בחוק או בהחלטה (הקריאה שלנו), לעומת הרף הגאורגי של USD 150,000 |
| שהייה קבועה מוקדם יותר | אלבניה | 5 שנים של שהייה כדין, לעומת 10 בגאורגיה בהיתר לשנה |
| מס נמוך בזמן ההשכרה ובמכירה | גאורגיה | 5% משכר הדירה ואין מס רווח אחרי שנתיים, לעומת 15% על שניהם |
| בעלות נקייה שאפשר לבדוק | גאורגיה | מרשם אלקטרוני, לעומת רישום ראשון שלא הושלם בחוף הדרומי של אלבניה |
| מועמדת לאיחוד האירופי שמתקדמת | אלבניה | כל האשכולות פתוחים ו-4 פרקים נסגרו באופן זמני, לעומת שיחות מושעות |
מחוץ לאירופה, ראו גאורגיה או דובאי.
סיכונים וחריגים
- ויתור על בדיקת הבעלות בחוף. רישומי בעלות חופפים נפוצים במקומות שבהם הרישום הראשון לא הושלם.
- תקצוב 2% על הקונה לפי מדריך של סוכנות. החוק מטיל את מסי ההעברה על המוכר.
- תכנון השכרות קצרות לפי כללים שעדיין בטיוטה. חובת הרישום של מארחים הייתה עדיין טיוטה ב-3 בנובמבר 2026.
- העברת כסף מאלבניה לבנק גאורגי בלי מסמכים. אלבניה עדיין נמצאת ברשימת תחומי השיפוט בסיכון גבוה של הבנק הלאומי של גאורגיה (צו מס' 12/04 מ-21 בינואר 2026), אף ש-FATF הוציא אותה מהרשימה האפורה שלו באוקטובר 2023, ולכן צפו לשאלות נוספות; ראו את העמוד שלנו על הוכחת מקור הכספים לבנק גאורגי.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לקנות דירה באלבניה?
כן. נכסי מגורים פתוחים בפני יחידים זרים; קרקע חקלאית אינה פתוחה, אף שאפשר לחכור אותה לתקופה של עד 99 שנים.
האם הקונה משלם מס העברה באלבניה?
לא לפי חוק 9632 וחוק 29/2023, שמטילים את מס ההעברה ואת מס הרווח על המוכר; הקונה נושא במס הנוטריוני של ALL 1,000 ובאגרות שלא אושרו.
איזה שווי נכס מקנה שהייה באלבניה?
לא מצאנו מינימום בחוק או בהחלטה שלו; התנאי הוא בעלות על הבית, או על מחציתו. בקשו מעורך דין לאשר זאת.
האם החוף האלבני זול יותר מבטומי?
המחיר המבוקש בדורס הוא EUR 1,508 למ״ר ובולורה EUR 2,543, לעומת כ-EUR 1,749 לדירת ״מפתח ביד״ בבטומי.
מקורות
- חוק מס' 29/2023 בדבר מס הכנסה, נוסח משולב עד יוני 2024, שפורסם ב-aksesdrejtesi.al (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הנחיה משותפת מס' 34 בדבר מס ההכנסה על העברות של מקרקעין, משרד האוצר והכלכלה וסוכנות הקדסטר הממלכתית, 29 בדצמבר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק מס' 9632 בדבר שיטת המסים המקומיים, משולב עד חוק 67/2023, שפורסם ב-qeverisjavendore.gov.al, אוגוסט 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק מס' 92/2014 בדבר מס ערך מוסף, נוסח מ-24 ביולי 2014, עותק שפורסם ב-folklor.gov.al (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- חוק מס' 79/2021 בדבר זרים, מעודכן לפי חוק 43/2025, וDCM מס' 858 בדבר מסמכי שהייה, משולבת עד מאי 2024, משטרת המדינה של אלבניה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- 2025 Investment Climate Statements: Albania, מחלקת המדינה של ארה״ב, 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סיכומי המס של אלבניה: קביעת הכנסה של יחידים, מסים אחרים על יחידים ומסים אחרים על חברות, PwC, נסקרו ב-22 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הבנק של אלבניה: שער החליפין הרשמי, 3 בנובמבר 2026; החלטות המועצה המפקחת, 2 בספטמבר 2026; סקר שוק הנדל״ן (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- עליית מחירי הדיור הואטה במחצית הראשונה של 2026, Monitor, 23 בספטמבר 2026, וHousing prices still rising, pace slows down in Tirana, Albanian Daily News, 29 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תנועות האזרחים של INSTAT: דצמבר 2025, 23 בינואר 2026, וספטמבר 2026, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מחירי הדירות באלבניה, רבעון 3 של 2026, BalkanHome.eu, פורטל מודעות, מחירים מבוקשים ב-1 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- השכרות קצרות: חובות דיווח מס חדשות מ-2026, HLB Albania; אין צורך במספר מס להשכרות קצרות, expatax.al, 3 באוקטובר 2025; טיוטת רישום להשכרות דרך Airbnb ו-Booking, Oculus News, 1 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- אלבניה, הנציבות האירופית, ואלבניה סוגרת באופן זמני את פרק 20 בשיחות ההצטרפות לאיחוד האירופי, European Western Balkans, 14 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- דוחות המגורים של Galt & Taggart: טביליסי, אוגוסט 2026 (23 באוקטובר 2026) ובטומי, הרבעון השני של 2026 (14 באוגוסט 2026) (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- נתוני Colliers Georgia כפי שדווחו ב-International Investment, 20 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- החוק והאגרות בגאורגיה: חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות" וקוד המסים, הרשומות הרשמיות של גאורגיה; אגרת רישום מקרקעין, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שערי חליפין רשמיים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- צו מס' 12/04 בדבר תיקון רשימת תחומי השיפוט בסיכון גבוה, הבנק הלאומי של גאורגיה, 21 בינואר 2026, וסקירה היסטורית, סוכנות המודיעין הפיננסי של אלבניה, על ההוצאה מרשימת FATF באוקטובר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על סמך החוק האלבני, הבנק של אלבניה, INSTAT ו-PwC, ועל סמך החוק ונתוני השוק של גאורגיה.