גאורגיה וסרביה באותה טבלה: באילו כללים הן שונות?
מאז 2022 אנשים רבים שעוזבים את רוסיה ואת אוקראינה מתלבטים בין טביליסי לבלגרד. שתי הבירות מוכרות דירות לזרים וקושרות שהייה לבעלות על דירה, אבל האותיות הקטנות שונות כמעט בכל שורה. הצבנו את שתי השיטות זו מול זו, ואיננו מכריזים על מנצחת.
| קריטריון | גאורגיה | סרביה | מקור, סרביה |
|---|---|---|---|
| מי רשאי לקנות דירה | כל זר | אזרחי מדינות שמתירות לסרבים לקנות אצלן (הדדיות) | החוק בדבר יסודות יחסי הקניין, סעיף 82a |
| צורת המכירה | חוזה בכתב ורישום במרשם; נוטריון לפי בחירה | חוזה שאושר בידי נוטריון, אחרת אין לו תוקף משפטי | החוק בדבר עסקאות מקרקעין, סעיף 4 |
| מס על הקנייה | אין; 18% מע״מ כלולים במחיר של מוכר הרשום כעוסק במע״מ | יד שנייה: 2.5%, על המוכר לפי החוק. דירה חדשה: 10% מע״מ כלולים במחיר | החוק בדבר מסי רכוש, סעיפים 25 ו-30; חוק המע״מ, סעיף 23 |
| מס רכוש שנתי | אין, כשהכנסת המשפחה מתחת ל-100,000 לארי | כל בעלים, במדרגות של עד 0.4%, 0.6%, 1% ו-2% | החוק בדבר מסי רכוש, סעיף 11 |
| מס על שכירות | 5% מהברוטו | בפועל 15% מהברוטו | חוק מס הכנסה ליחידים, סעיפים 65v ו-65g |
| מס על רווח ממכירה | אין אחרי יותר משנתיים; 5% לפני כן | 15%; אין אחרי 10 שנים | אותו חוק, סעיפים 72a ו-77 |
| שהייה מכוח בעלות | שווי מעל USD 150,000 | כל שווי; עד 3 שנים, עם חידוש | החוק בדבר זרים, סעיפים 40 ו-44 |
| שהייה קבועה | 10 שנים בהיתרים זמניים; 5 בהיתר המשקיעים | אחרי 3 שנים | החוק בדבר זרים, סעיף 67 |
| דירות חדשות, למ״ר | טביליסי USD 1,432 (כ-EUR 1,278), שלד לבן, אוגוסט 2026 | בלגרד, חציון EUR 2,606 (מחירי חוזה), הרבעון הראשון של 2026 | מדד מחירי הדירות של RGZ, טבלה 5 |
מי רשאי לקנות דירה בסרביה: מבחן ההדדיות
סעיף 82a של החוק בדבר יסודות יחסי הקניין, חוק מתקופת יוגוסלביה שעדיין בתוקף, מאפשר ליחיד זר לרכוש "pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi", בעלות על דירה או על בניין מגורים, "pod uslovima uzajamnosti": בתנאי של הדדיות. אתם יכולים לקנות אם המדינה שלכם מתירה לאזרחי סרביה לקנות בה.
לא מצאנו רשימה רשמית של המדינות שעומדות בתנאי. משרד המשפטים משיב על שאלות של הדדיות לפי בקשה (סעיף 82v), ונוטריון רשאי לאשר את המכירה רק אחרי שהתנאים מתקיימים. טבלה של משרד עורכי דין בבלגרד, שמונה כ-77 מדינות, כוללת את גאורגיה, רוסיה, אוקראינה, ישראל, טורקיה ואיחוד האמירויות הערביות, אבל זו פרשנות של עורך דין ולא מרשם. לפני כל מקדמה, בקשו מעורך דין סרבי לבדוק את ההדדיות עבור הדרכון שלכם.
גם השאלה אם זר פרטי רשאי לקנות מגרש בנייה ריק היא שאלה לעורך דין, וקרקע חקלאית פתוחה רק לחלק מאזרחי האיחוד האירופי, עד 2 הקטאר (החוק בדבר קרקע חקלאית, סעיף 72đ). בגאורגיה אין מבחן הדדיות, והיא סוגרת רק את הקרקע החקלאית.
נוטריון, מס העברה או מע״מ: כמה עולה קנייה בסרביה?
סעיף 4 של החוק בדבר עסקאות מקרקעין מחייב שהחוזה יאושר בידי נוטריון של האזור שבו הנכס נמצא; חוזה שנעשה בדרך אחרת "ne proizvodi pravno dejstvo", אין לו תוקף משפטי. שכר הנוטריון נקבע לפי תעריף מחייב. על EUR 150,000, כ-RSD 17.6 מיליון, אנחנו מגיעים ל-320 נקודות, לוקחים 60% עבור האישור הנוטריוני (תעריף מס' 9) לפי RSD 180 לנקודה ומוסיפים 20% מע״מ: RSD 41,472, כ-EUR 353 (החישוב שלנו).
- יד שנייה. מס ההעברה הוא 2.5% (החוק בדבר מסי רכוש, סעיף 30). החוק קובע שהמוכר הוא החייב במס (סעיף 25); הקונה הוא חייב משני, והוא חייב ביחד ולחוד אם החוזה מעביר אליו את המס (סעיף 42). כתבה ממומנת ב-N1 תיארה את המס כחובה של הקונה; לשון החוק אומרת אחרת.
- דירה חדשה מיזם הרשום כעוסק במע״מ. מע״מ מופחת של 10% כלול במחיר (חוק המע״מ, סעיף 23(2)(14)), והעברה שחויבה במע״מ אינה חייבת במס העברה (סעיף 24a).
- הקלות לדירה ראשונה מיועדות לאזרחי סרביה שגרים בסרביה (סעיף 31a), לא לקונים זרים.
אותה כתבה ממומנת העמידה את אגרת הקדסטר על RSD 5,000, או 0.1% מעל RSD 10 מיליון עם תקרה של RSD 50,000. לא הצלחנו לאשר זאת מול הרשות הגיאודטית של הרפובליקה (RGZ), וגם לא את משך הרישום. גאורגיה גובה 150 לארי במרשם הציבורי ואין בה מס העברה; ראו את המדריך שלנו לעלויות הקנייה בגאורגיה.
EUR 150,000 בבלגרד, בטביליסי או בבטומי: דוגמה מחושבת
EUR 150,000 שווים USD 168,105, 436,620 לארי ו-RSD 17,612,160 לפי השערים שלמעלה. השטחים מבוססים על חציונים או ממוצעים עירוניים, כך שדירה אמיתית עשויה להיות שונה מאוד.
| רכיב | בלגרד, יד שנייה | בלגרד, בנייה חדשה | טביליסי, שלד לבן | בטומי, ״מפתח ביד״ |
|---|---|---|---|---|
| מחיר למ״ר | חציון EUR 2,744 (רבעון 1 של 2026) | חציון EUR 2,606 (רבעון 1 של 2026) | ממוצע USD 1,432 (אוגוסט 2026) | ממוצע USD 1,960 (יוני 2026) |
| שטח רצפה | כ-55 מ״ר | כ-58 מ״ר | כ-117 מ״ר | כ-86 מ״ר |
| המס בעסקה | EUR 3,750, על המוכר לפי החוק | EUR 13,636 מע״מ כלולים במחיר | אין, או מע״מ כלול במחיר של מוכר הרשום למע״מ | כמו בטביליסי |
| אגרות הקונה | כ-EUR 503 (נוטריון EUR 353, קדסטר EUR 150); EUR 4,253 אם המס מועבר לקונה | כ-EUR 503 | 150 לארי (EUR 52); EUR 408 עם נוטריון לפי בחירה | כמו בטביליסי |
| שהייה מכוח הדירה | אפשרית | אפשרית | אם שוויה מעל USD 150,000 | כמו בטביליסי |
| מס רכוש שנתי | לכל היותר כ-EUR 730 | לכל היותר כ-EUR 730 | EUR 0 מתחת לקו ההכנסה | EUR 0 |
| מס על רווח של EUR 30,000 אחרי 5 שנים | עד EUR 4,500 | עד EUR 4,500 | EUR 0 | EUR 0 |
הסכום השנתי הסרבי הוא תקרה שמניחה שבסיס המס שווה למחיר; מס הרווח הוא מקסימום לפני הצמדה לאינפלציה. דירה בשלד לבן בטביליסי עדיין זקוקה לגמר, והחציונים של בלגרד הם מחירי חוזה בלי רמת גמר מוצהרת, כך שהמדדים אינם זהים. ב-USD 168,105 נשאר לקונה בגאורגיה מרווח של כ-12% מעל רף השהייה.
כמה משלם בעלים בסרביה כל שנה רק על החזקת הדירה?
כל בעלים פרטי משלם, בתשלומים רבעוניים. הבסיס אינו מחיר החוזה: הרשות המקומית מכפילה את שטח הרצפה השימושי במחיר הממוצע למ״ר שהיא קבעה לאזור, לפי מכירות עד 30 בספטמבר של השנה הקודמת, ורשאית לנכות פחת (החוק בדבר מסי רכוש, סעיף 6). סעיף 11 מגביל את השיעורים השוליים ליחידים ל-0.4% עד RSD 10 מיליון, 0.6% עד RSD 25 מיליון, 1% עד RSD 50 מיליון ו-2% מעל לכך, וכל רשות מקומית קובעת את השיעורים שלה בתוך המסגרת הזאת.
בבלגרד יש 14 אזורי מס, ו-Kurir דיווח שהחיובים שלה ל-2026 יעלו בכ-5% עד 5.45%. לא הצלחנו לקרוא את החלטת השיעורים הנוכחית של העיר. התקרה שלנו לבסיס של RSD 17.6 מיליון היא RSD 85,673, כ-EUR 730 לשנה; שווי אזורי נמוך יותר פירושו חיוב נמוך יותר, ולכן בקשו מהמוכר את החיוב האחרון.
בגאורגיה, חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026 משאיר את המבנים של יחיד פטורים ממס, אלא אם המשפחה הרוויחה יותר מ-100,000 לארי בשנה הקודמת. איך זה חל על קונה שגר בחו״ל היא שאלה לרואה חשבון.
שכירות ומכירה חוזרת: 15% מול 5%, 10 שנים מול שנתיים
סרביה ממסה שכר דירה מהשכרות של יותר מ-30 יום בשיעור 20% (חוק מס הכנסה ליחידים, סעיף 65g) אחרי ניכוי עלויות קבוע של 25% (סעיף 65v), אלא אם המשכיר תובע עלויות מתועדות. על EUR 700 לחודש, שכר דירה משוער להמחשה:
- שכר הדירה ברוטו לשנה: EUR 8,400.
- פחות 25% עלויות קבועות: EUR 6,300 חייבים במס.
- 20% מ-EUR 6,300: EUR 1,260, שהם 15% מהברוטו.
- ה-5% מהברוטו של גאורגיה: EUR 420.
גם תושבי חוץ ממוסים על הכנסה שהופקה בסרביה (סעיף 8). שהיות קצרות בדירה שרשומה כאירוח פרטי ממוסות במקום זאת בסכום קבוע לכל מיטה (סעיף 84b); את הסכומים לא אישרנו.
רווח ממכירה ממוסה ב-15% (סעיף 77), אבל העלות מוגדלת קודם לפי האינפלציה במחירים לצרכן (סעיף 74(15)), ומוכר שהחזיק בדירה לפחות עשר שנים ברציפות אינו חייב דבר (סעיף 72a(1)(5)). גאורגיה אינה ממסה דבר אחרי יותר משנתיים, ולפני כן גובה 5% מהרווח. במכירת יד שנייה נושא המוכר הסרבי, לפי החוק, גם במס ההעברה של 2.5%, אלא אם הקונה לוקח אותו על עצמו.
בין גאורגיה לסרביה יש אמנה למניעת כפל מס, שנחתמה ב-4 באפריל 2012 ומיושמת מ-2014: שכר דירה ורווחים עשויים להיות ממוסים במדינה שבה הדירה נמצאת. המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות בגאורגיה מסביר את ההצהרה על 5%.
שהייה מכוח דירה: אין רף בסרביה, USD 150,000 בגאורגיה
החוק בדבר זרים של סרביה מונה את "vlasništva nad nepokretnosti", בעלות על מקרקעין, כעילה לשהייה זמנית (סעיף 40(1)(10)), בלי שווי מינימלי. מאז התיקון של 2023 היתר יכול לעמוד בתוקף עד שלוש שנים ולהתחדש לאותה תקופה (סעיף 44). בפועל, משרד עורכי דין אחד בבלגרד מדווח על היתרים לשלוש שנים מכוח העילה הזאת, ואילו מדריכים אחרים מ-2026 מדווחים על שנה אחת, ולכן תכננו לפי התקופה הקצרה יותר. סעיף 43 דורש גם אמצעי מחיה (החוק אינו נוקב בסכום), ביטוח בריאות וכתובת רשומה. האגרות הן RSD 23,450 ועוד RSD 2,190 עבור הכרטיס, כ-EUR 218.
משרד הפנים מחליט בתוך 30 יום, אחרי הערכה ביטחונית (סעיף 42), ורשאי לסרב לחידוש אם השהייה לא תאמה את העילה שלה (סעיף 45). לכן השכרת הדירה בזמן שאתם גרים במקום אחר מסוכנת.
המסלול לטווח ארוך, לפי הקריאה שלנו בחוק, נראה כך:
- שלוש שנים של שהייה זמנית רצופה, עם היעדרויות של לא יותר מעשרה חודשים בסך הכול או שישה ברצף.
- שהייה קבועה לפי סעיף 67, בלי מבחן שפה; אגרת אישור של RSD 17,100.
- שלוש שנים של מקום מגורים רשום, ואז אזרחות לפי סעיף 14 של החוק בדבר אזרחות, ככלל אחרי שחרור מהאזרחות האחרת שלכם או ויתור עליה.
זה כשש שנים לכל המוקדם; אם השלבים יכולים לחפוף זה לזה לא אושר, ולכן שאלו עורך דין סרבי.
גאורגיה קובעת במקום זאת רף מחיר: נכס ששמאי מוסמך העריך בשווי מעל USD 150,000 (כ-EUR 133,845) מקנה היתר לשנה אחת עם חידוש, ומעל USD 300,000 היתר ל-5 שנים. שהייה קבועה מגיעה אחרי 10 שנים בהיתרים זמניים, ואזרחות דורשת 10 שנים ומבחן. במדריך שלנו לשהייה מכוח נכס מפורטים השלבים; כלי ההשוואה בין מדינות מציג מסלולים עם מחיר מינימלי.
המחירים והיקפי המכירות בבלגרד לצד טביליסי ובטומי
הנתונים הסרביים לקוחים מחוזים רשומים, ולכן הם מראים מחירים ששולמו בפועל. מדד מחירי הדירות של RGZ לרבעון הראשון של 2026 העמיד את סרביה על 195.67 ואת אזור בלגרד על 205.94 (הרבעון הראשון של 2019 = 100): לפי הקריאה שלנו, המחירים בבלגרד, אחרי תיקון לאיכות, הוכפלו בערך בתוך שבע שנים. הצמיחה השנתית הייתה 5.31% ברמה הארצית, 4.73% בדירות חדשות ו-5.76% בבלגרד. ברבעון נמכרו בסרביה 11,439 דירות, 4,089 מהן בבלגרד, ו-32.7% מרכישות הדירות נעשו בעזרת הלוואה.
לפי RGZ, החציון בבלגרד הוא EUR 2,606 למ״ר בדירות חדשות ו-EUR 2,744 בדירות קיימות; 90% ממכירות הדירות החדשות היו מתחת ל-EUR 3,916. Biznis.rs, בהסתמך על RGZ, דיווח על ממוצעים גבוהים יותר: EUR 3,147 לחדשות, EUR 3,096 לישנות ו-EUR 4,104 לדירות ישנות בסבסקי ונאץ (Savski venac). דוח של Coreside על המחצית הראשונה של 2026 ספר 8,538 מכירות דירות בבלגרד במחיר ממוצע של EUR 3,219.
ב-2025 נרשמו בטביליסי 42,388 מכירות דירות ובבטומי 17,478, לפי Galt & Taggart. החציון של דירות חדשות בבלגרד גבוה בערך פי שניים מהממוצע למ״ר של שלד לבן בטביליסי (החישוב שלנו; המדדים שונים). מדד המחירים הגאורגי שלנו מסביר כל סדרה. לא מצאנו נתון רשמי סרבי על שכר דירה או על תשואות; הנתונים של טביליסי מופיעים במדד שכר הדירה שלנו. לרובע ש-Eagle Hills מתכננת בקרצאניסי שבטביליסי לא מצאנו היתר בנייה עד אוקטובר 2026.
דינר או לארי, שתי דרכים לאיחוד האירופי ו-EXPO 2027
בקביעות השער של אוקטובר 2026, כפי ש-Kurir דיווח עליהן, השער האמצעי של הבנק הלאומי של סרביה נע בין כ-RSD 117.39 ל-117.49 לאירו, ודוחות השוק בבלגרד מציינים מחירים באירו. דירות בגאורגיה מתומחרות בדולרים בזמן שהלארי צף, כך שמי שמשתכר באירו נושא שם גם בסיכון דולרי.
הנציבות האירופית רושמת את סרביה כמועמדת מאז 1 במרץ 2012, במשא ומתן מאז 21 בינואר 2014, עם 22 מתוך 35 פרקים שנפתחו ושניים שנסגרו באופן זמני; העמוד שלה אינו מציין פתיחה חדשה מאז דצמבר 2021. גאורגיה קיבלה מעמד של מועמדת בדצמבר 2023, ותהליך ההצטרפות שלה נעצר ב-2024, כפי שמציינת ההשוואה שלנו בין גאורגיה לדובאי. לאף אחת מהדרכים אין תאריך.
בלגרד מארחת את EXPO 2027 מ-15 במאי עד 15 באוגוסט 2027; המארגנים מצפים ליותר מארבעה מיליון מבקרים ומתכננים דיור באתר לאחר מכן. לא מצאנו תחזית רשמית להשפעה על המחירים.
מונטנגרו, השכנה של סרביה, משתמשת באירו; ראו גאורגיה או מונטנגרו, ולאפשרות בלקנית נוספת, גאורגיה או אלבניה.
מה צריך להכריע את הבחירה בין בלגרד לטביליסי?
כל מדינה מנצחת בחלק מהשאלות ומפסידה באחרות; המשקל שתיתנו לכל אחת הוא שלכם.
| אם אתם... | גאורגיה | סרביה |
|---|---|---|
| רוצים שהייה בתקציב צנוע | נדרש שווי מעל USD 150,000 | אין מינימום; תנאים אחרים |
| שואפים למעמד קבוע בקרוב | 10 שנים, או 5 בהיתר המשקיעים | 3 שנים |
| מתכננים להשכיר לטווח ארוך | 5% משכר הדירה ברוטו | 15% משכר הדירה ברוטו |
| עשויים למכור בתוך כמה שנים | אין מס אחרי יותר משנתיים | 15% מהרווח הריאלי עד השנה העשירית |
| רוצים יותר שטח לכל אירו | בערך פי שניים מ״ר בטביליסי | מחירים גבוהים יותר, נקובים באירו |
| מחזיקים בדרכון בלי הדדיות | אין מבחן | אין רכישה |
על אותן שאלות לגבי שכנה בקווקז עונה העמוד גאורגיה או ארמניה.
סיכונים וחריגים
- תשלום מקדמה לפני בדיקת ההדדיות. הנוטריון עלול לסרב לאשר את המכירה.
- חתימה מחוץ למשרד של נוטריון. לחוזה סרבי כזה אין תוקף משפטי.
- השכרת הדירה שעליה נשען ההיתר שלכם. חידוש עלול להידחות.
- הנחה שהבקשה תאושר. RFE/RL דיווח באוקטובר 2024 שסרביה סירבה להעניק שהייה מכוח נכס לפעיל רוסי נגד המלחמה והורתה לו לעזוב בתוך 30 יום.
שאלות נפוצות
האם אזרח גאורגיה או רוסיה יכול לקנות דירה בסרביה?
רשימות של מדינות ההדדיות שמפרסמים משרדי עורכי דין כוללות את שתיהן, אבל לא מצאנו רשימה רשמית; משרד המשפטים נותן את חוות דעתו לפי בקשה.
מי משלם את מס ההעברה של 2.5% בסרביה?
המוכר, לפי החוק, אף שחוזים יכולים להעביר אותו לקונה. דירה חדשה מיזם הרשום כעוסק במע״מ נושאת במקום זאת 10% מע״מ.
האם דירה בסרביה מקנה היתר שהייה?
בעלות היא עילה חוקית לשהייה זמנית בלי שווי מינימלי; לפי החוק ההיתרים ניתנים לעד שלוש שנים, לפי חלק מהדיווחים לשנה אחת, והם דורשים אמצעים, ביטוח ושהייה אמיתית.
באיזו מדינה שכר דירה ממוסה פחות?
בגאורגיה: 5% מהשכירות הברוטו על דירת מגורים, לעומת כ-15% מהברוטו בסרביה.
מקורות
- חוקים סרביים, נוסחים משולבים של העיתון הרשמי: יסודות יחסי הקניין, קרקע חקלאית, עסקאות מקרקעין, תעריף הנוטריונים, מסי רכוש, מע״מ, מס הכנסה ליחידים, זרים, אגרות מנהליות ואזרחות, Paragraf (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- מדד מחירי הדירות, הרבעון הראשון של 2026, הרשות הגיאודטית של הרפובליקה, יוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Biznis.rs, דוח השוק של RGZ, 23 ביוני 2026, ובלגרד במחצית הראשונה של 2026, 21 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Kurir Biznis, שערי הבנק הלאומי של סרביה, 20 באוקטובר 2026, ומס הרכוש בבלגרד ב-2026, 6 בנובמבר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- עלויות הקנייה של דירה בבלגרד, N1, 5 בנובמבר 2025, תוכן ממומן (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Žunić Law Firm, Can foreigners buy property in Serbia, אוקטובר 2026, וResidence by real estate, אפריל 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סירובי שהייה לפעילים רוסים, RFE/RL, 16 באוקטובר 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סרביה, הנציבות האירופית, וAbout EXPO 2027, EXPO 2027 Belgrade (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- האמנה בין סרביה לגאורגיה למניעת כפל מס, 4 באפריל 2012, עותק ב-Law Insider, ורשימת האמנות, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026, 23 באוקטובר 2026, וBatumi Residential Real Estate, 2Q26, 14 באוגוסט 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- G&T: Tbilisi residential market has a strong start, Georgia Today, 31 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 12 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה וחוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
- שערי חליפין רשמיים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על בסיס חוקים סרביים, נתוני המחירים של RGZ, הנציבות האירופית, והחקיקה ונתוני השוק של גאורגיה.