جورجيا أم صربيا: قواعد العقار والضرائب والإقامة في مقارنة

جورجيا وصربيا في جدول واحد: ما القواعد التي تختلف بينهما؟

منذ عام 2022 يوازن كثيرون ممن غادروا روسيا وأوكرانيا بين تبليسي وبلغراد. فالعاصمتان كلتاهما تبيعان الشقق للأجانب وتربطان الإقامة بتملّك شقة، غير أن التفاصيل تختلف في كل بند تقريبًا. وضعنا النظامين جنبًا إلى جنب، ولا نعلن فائزًا.

من يجوز له شراء شقة في صربيا: اختبار المعاملة بالمثل

تجيز المادة 82a من قانون أسس علاقات الملكية، وهو قانون من الحقبة اليوغوسلافية لا يزال نافذًا، للفرد الأجنبي أن يكتسب "pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi"، أي ملكية شقة أو مبنى سكني، "pod uslovima uzajamnosti": أي بشرط المعاملة بالمثل (والاقتباسات في هذه الصفحة من ترجمتنا). فيمكنك الشراء إذا كان بلدك يسمح للمواطنين الصرب بالشراء فيه.

لم نعثر على قائمة رسمية بالبلدان المؤهلة. وتجيب وزارة العدل عن أسئلة المعاملة بالمثل عند الطلب (المادة 82v)، ولا يجوز للكاتب العدل أن يصدّق البيع إلا بعد استيفاء الشروط. ويذكر جدول أعدّه مكتب محاماة في بلغراد ويضم نحو 77 دولة كلًّا من جورجيا وروسيا وأوكرانيا وإسرائيل وتركيا والإمارات العربية المتحدة، لكنه قراءة محامٍ لا سجل رسمي. فقبل دفع أي عربون، اطلب من محامٍ صربي أن يتحقق من المعاملة بالمثل بالنسبة إلى جواز سفرك.

وهل يجوز للأجنبي بصفته الشخصية أن يشتري قطعة أرض للبناء خالية؟ هذا أيضًا سؤال لمحامٍ، أما الأراضي الزراعية فلا تُفتح إلا لبعض مواطني الاتحاد الأوروبي، وفي حدود 2 هكتار (قانون الأراضي الزراعية، المادة 72đ). أما جورجيا فلا تعرف اختبار المعاملة بالمثل، ولا تغلق إلا الأراضي الزراعية.

الكاتب العدل أو ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة: كم يكلّف الشراء في صربيا؟

تشترط المادة 4 من قانون التعامل في العقارات أن يوثّق العقدَ توثيقًا رسميًا كاتبُ عدل من المنطقة التي يقع فيها العقار؛ والعقد المبرم بغير ذلك "ne proizvodi pravno dejstvo"، أي لا يرتّب أي أثر قانوني. وتتبع أتعاب الكاتب العدل تعريفة ملزمة. فعلى مبلغ 150,000 يورو، أي نحو 17.6 مليون دينار، نحسب 320 نقطة، ونأخذ 60% منها للتوثيق الرسمي (التعريفة رقم 9) بسعر 180 دينارًا للنقطة، ونضيف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%: فيكون المجموع 41,472 دينارًا، أي نحو 353 يورو (حسابنا).

• إعادة البيع. ضريبة نقل الملكية 2.5% (قانون الضرائب على الممتلكات، المادة 30). ويسمّي القانون البائعَ مكلَّفًا بالضريبة (المادة 25)؛ أما المشتري فمدين احتياطي، ويصبح مسؤولًا عنها مع البائع مسؤولية مشتركة إذا نقل العقد الضريبة إليه (المادة 42). وقد وصفها مقال مموَّل نشره موقع N1 بأنها واجب على المشتري؛ والنص القانوني يقول غير ذلك.
• شقة جديدة من مطوّر مسجَّل في ضريبة القيمة المضافة. تكون ضريبة القيمة المضافة المخفّضة بنسبة 10% داخلة في السعر (قانون ضريبة القيمة المضافة، المادة 23(2)(14))، والنقل الخاضع لضريبة القيمة المضافة لا تترتب عليه ضريبة نقل الملكية (المادة 24a).
• إعفاءات المسكن الأول مخصّصة للمواطنين الصرب المقيمين في صربيا (المادة 31a)، لا للمشترين الأجانب.

وحدّد المقال المموَّل نفسه رسم السجل العقاري (الكاداستر) بمبلغ 5,000 دينار، أو 0.1% فوق 10 ملايين دينار بحد أقصى 50,000 دينار. ولم نتمكن من التحقق من ذلك لدى الهيئة الجيوديسية للجمهورية (RGZ)، ولا من مدة التسجيل. أما جورجيا فتتقاضى 150 لاري في السجل العام، ولا تفرض ضريبة على نقل الملكية؛ انظر دليلنا عن تكاليف الشراء في جورجيا.

150,000 يورو في بلغراد أو تبليسي أو باتومي: مثال محسوب

يعادل مبلغ 150,000 يورو بأسعار الصرف المذكورة أعلاه $168,105 و436,620 لاري و17,612,160 دينارًا. وتعتمد المساحات على القيم الوسيطة أو المتوسطات في كل مدينة، فقد تختلف الشقة الفعلية عنها كثيرًا.

الرقم السنوي الصربي سقف يفترض أن وعاء الضريبة يساوي السعر؛ وضريبة الربح حد أقصى قبل تعديل التكلفة بمعدل التضخم. والشقة بالإطار الأبيض في تبليسي لا تزال بحاجة إلى تشطيب، أما القيم الوسيطة في بلغراد فهي أسعار عقود لا يُذكر فيها مستوى التشطيب، فالمقياسان غير متطابقين. وبمبلغ $168,105 يبقى للمشتري في جورجيا هامش يقارب 12% فوق الحد الأدنى للإقامة.

ماذا يدفع المالك في صربيا كل سنة لمجرد احتفاظه بالشقة؟

يدفع كل مالك من الأفراد، على أقساط فصلية. ولا يُحسب الوعاء على سعر العقد: إذ تضرب البلدية المساحة الصالحة للاستعمال في متوسط سعر المتر المربع الذي تحدده للمنطقة، المأخوذ من المبيعات حتى 30 سبتمبر من السنة السابقة، ويجوز لها أن تخصم الاستهلاك (قانون الضرائب على الممتلكات، المادة 6). وتضع المادة 11 سقوفًا للمعدلات الحدّية على الأفراد: 0.4% حتى 10 ملايين دينار، و0.6% حتى 25 مليون دينار، و1% حتى 50 مليون دينار، و2% فوق ذلك، وتحدد كل بلدية معدلاتها ضمن هذه السقوف.

في بلغراد 14 منطقة ضريبية، وأفادت صحيفة Kurir بأن فواتيرها لعام 2026 سترتفع بنحو 5% إلى 5.45%. ولم نتمكن من الاطلاع على قرار المدينة الحالي بشأن المعدلات. والسقف الذي حسبناه لوعاء قدره 17.6 مليون دينار هو 85,673 دينارًا، أي نحو 730 يورو في السنة؛ وكلما انخفضت قيمة المنطقة انخفضت الفاتورة، فاطلب من البائع آخر فاتورة وصلته.

أما في جورجيا، فالقانون رقم 1874 الصادر في 30 سبتمبر 2026 يُبقي مباني الفرد خارج الضريبة ما لم يتجاوز دخل أسرته 100,000 لاري في السنة السابقة. وكيف ينطبق ذلك على مشترٍ يعيش في الخارج؟ هذا سؤال يُطرح على محاسب.

الإيجار وإعادة البيع: 15% مقابل 5%، و10 سنوات مقابل سنتين

تفرض صربيا على دخل التأجير لمدد تزيد على 30 يومًا ضريبة بنسبة 20% (قانون ضريبة دخل الأفراد، المادة 65g) بعد خصم تكاليف معيارية قدرها 25% (المادة 65v)، ما لم يطالب المؤجّر بتكاليف موثّقة. وعلى إيجار قدره 700 يورو شهريًا، وهو إيجار مفترض للتوضيح:

1. إجمالي الإيجار في السنة: 8,400 يورو.
2. بعد خصم التكاليف المعيارية بنسبة 25%: يبقى 6,300 يورو خاضعة للضريبة.
3. 20% من 6,300 يورو: 1,260 يورو، وهو ما يساوي 15% من الإجمالي.
4. نسبة 5% من الإجمالي في جورجيا: 420 يورو.

ويخضع غير المقيمين أيضًا للضريبة على الدخل المتحقق في صربيا (المادة 8). أما الإقامات القصيرة في شقة مسجّلة بوصفها مكان إيواء خاصًا فتخضع بدلًا من ذلك لمبلغ مقطوع عن كل سرير (المادة 84b)؛ ولم نتحقق من المبالغ.

ويخضع ربح البيع لضريبة بنسبة 15% (المادة 77)، لكن التكلفة تُرفع أولًا بمعدل تضخم أسعار المستهلك (المادة 74(15))، والبائع الذي تملّك الشقة عشر سنوات على الأقل دون انقطاع لا يدفع شيئًا (المادة 72a(1)(5)). أما جورجيا فلا تفرض شيئًا بعد أكثر من سنتين، و5% من الربح قبل ذلك. وفي إعادة البيع يتحمّل البائع الصربي أيضًا ضريبة نقل الملكية البالغة 2.5% بحكم القانون، ما لم يأخذها المشتري على عاتقه.

وبين جورجيا وصربيا اتفاقية لتجنّب الازدواج الضريبي، وُقّعت في 4 أبريل 2012 وطُبّقت منذ 2014: فيجوز فرض الضريبة على الإيجار والأرباح في البلد الذي تقع فيه الشقة. ويشرح دليلنا عن ضريبة دخل الإيجار في جورجيا الإقرار بنسبة 5%.

الإقامة من خلال شقة: لا حد أدنى في صربيا، و$150,000 في جورجيا

يدرج قانون الأجانب الصربي "vlasništva nad nepokretnosti"، أي ملكية عقار، ضمن أسباب الإقامة المؤقتة (المادة 40(1)(10))، من غير حد أدنى للقيمة. ومنذ تعديل عام 2023 يجوز أن يمتد التصريح حتى ثلاث سنوات وأن يُجدَّد للمدة نفسها (المادة 44). وفي الممارسة، يفيد أحد مكاتب المحاماة في بلغراد بصدور تصاريح لثلاث سنوات على هذا الأساس، بينما تذكر أدلة أخرى صادرة في 2026 سنة واحدة، فخطّط على أساس المدة الأقصر. وتشترط المادة 43 أيضًا وسائل للمعيشة (من دون مبلغ محدد في القانون)، وتأمينًا صحيًا، وعنوانًا مسجّلًا. والرسوم 23,450 دينارًا، يضاف إليها 2,190 دينارًا للبطاقة، أي نحو 218 يورو.

تبتّ وزارة الداخلية في الطلب خلال 30 يومًا، مع تقييم أمني (المادة 42)، ويجوز لها رفض التجديد إذا لم تكن الإقامة متفقة مع سببها (المادة 45). ولذلك فإن تأجير الشقة مع العيش في مكان آخر أمر محفوف بالمخاطر.

ويسير المسار الطويل الأمد، وفق قراءتنا للقانون، على النحو التالي:

1. ثلاث سنوات من الإقامة المؤقتة المتصلة، على ألا يتجاوز مجموع الغياب عشرة أشهر، ولا الغياب المتصل ستة أشهر.
2. الإقامة الدائمة بموجب المادة 67، من دون اختبار لغة؛ ورسم الموافقة 17,100 دينار.
3. ثلاث سنوات من الموطن المسجّل، ثم الجنسية بموجب المادة 14 من قانون الجنسية، والقاعدة أن يسبق ذلك التحلل من جنسيتك الأخرى أو التخلي عنها.

فذلك نحو ست سنوات في أقرب تقدير؛ أما هل يمكن أن تتداخل المراحل فأمر غير مؤكَّد، فاسأل محاميًا صربيًا.

أما جورجيا فتضع حدًا أدنى للسعر بدلًا من ذلك: فالعقار الذي يقدّر مثمّن معتمد قيمته بأكثر من $150,000 (نحو 133,845 يورو) يتيح تصريحًا لمدة سنة واحدة قابلًا للتجديد، وما يزيد على $300,000 يتيح تصريحًا لمدة 5 سنوات. وتأتي الإقامة الدائمة بعد 10 سنوات بتصاريح مؤقتة، وتتطلب الجنسية 10 سنوات واجتياز امتحان. ويعرض دليلنا عن الإقامة عبر العقار الخطوات؛ وتُظهر أداة المقارنة بين البلدان المسارات التي لها حد أدنى للسعر.

أسعار بلغراد وأحجام مبيعاتها إلى جانب تبليسي وباتومي

تأتي الأرقام الصربية من العقود المسجّلة، فهي تُظهر الأسعار المدفوعة فعلًا. وقد وضع مؤشر أسعار المساكن لدى RGZ للربع الأول من 2026 صربيا عند 195.67 ومنطقة بلغراد عند 205.94 (الربع الأول من 2019 = 100): أي إن أسعار بلغراد المعدّلة بحسب الجودة تضاعفت تقريبًا في سبع سنوات، وفق قراءتنا. وبلغ النمو السنوي 5.31% على المستوى الوطني، و4.73% للشقق الجديدة، و5.76% في بلغراد. وشهد الربع 11,439 عملية بيع شقق في صربيا، منها 4,089 في بلغراد، واستُعين بقرض في 32.7% من مشتريات الشقق.

تحدد RGZ الوسيط في بلغراد بمبلغ 2,606 يورو للمتر المربع في الشقق الجديدة و2,744 يورو في الشقق القائمة؛ وكانت 90% من مبيعات الشقق الجديدة دون 3,916 يورو. وأورد موقع Biznis.rs، نقلًا عن RGZ، متوسطات أعلى: 3,147 يورو للجديدة، و3,096 يورو للأقدم، و4,104 يورو للشقق الأقدم في حي سافسكي فيناتس. وأحصى تقرير لشركة Coreside عن النصف الأول من 2026 ما مجموعه 8,538 عملية بيع شقق في بلغراد بمتوسط 3,219 يورو.

في عام 2025 سجّلت تبليسي 42,388 عملية بيع للشقق، وباتومي 17,478 عملية، بحسب Galt & Taggart. والوسيط للشقق الجديدة في بلغراد يقارب ضعف متوسط سعر المتر المربع في تبليسي بالإطار الأبيض (حسابنا؛ والمقاييس مختلفة). ويشرح مؤشر الأسعار الجورجي لدينا كل سلسلة. ولم نجد إحصاءات صربية رسمية للإيجارات أو العوائد؛ أما أرقام تبليسي ففي مؤشر الإيجارات لدينا. ولم نعثر حتى أكتوبر 2026 على رخصة بناء للحي الذي تخطط له Eagle Hills في كرتسانيسي بتبليسي.

الدينار أو اللاري، ومساران نحو الاتحاد الأوروبي، وEXPO 2027

في أسعار التثبيت لشهر أكتوبر 2026 التي نقلتها Kurir، بقي السعر الوسطي للبنك الوطني الصربي بين نحو 117.39 و117.49 دينارًا لليورو، وتذكر تقارير السوق في بلغراد الأسعار باليورو. أما الشقق الجورجية فتُسعَّر بالدولار بينما يتحرك اللاري بسعر صرف عائم، فمن يتقاضى دخله باليورو يتحمّل هناك أيضًا خطر الدولار.

تسجّل المفوضية الأوروبية صربيا بلدًا مرشّحًا منذ 1 مارس 2012، يجري مفاوضات منذ 21 يناير 2014، وقد فُتح 22 فصلًا من أصل 35 وأُغلق فصلان مؤقتًا؛ ولا تذكر صفحتها أي فتح جديد منذ ديسمبر 2021. وصارت جورجيا بلدًا مرشّحًا في ديسمبر 2023، ثم توقفت عملية انضمامها في 2024، كما تشير مقارنتنا بين جورجيا ودبي. وليس لأي من المسارين موعد محدد.

تستضيف بلغراد EXPO 2027 من 15 مايو إلى 15 أغسطس 2027؛ ويتوقع المنظمون أكثر من أربعة ملايين زائر، ويخططون لإقامة مساكن في الموقع بعد ذلك. ولم نجد توقعًا رسميًا لأثره في الأسعار.

الجبل الأسود، جار صربيا، يستخدم اليورو؛ انظر جورجيا أم الجبل الأسود، ولخيار آخر في البلقان جورجيا أم ألبانيا.

ما الذي ينبغي أن يرجّح الكفة بين بلغراد وتبليسي؟

يتفوق كل بلد في بعض المسائل ويتأخر في غيرها؛ وتحديد الأوزان متروك لك.

وتجد أجوبة الأسئلة نفسها عن جار في القوقاز في جورجيا أم أرمينيا.

المخاطر والاستثناءات

• دفع عربون قبل التحقق من المعاملة بالمثل. قد يرفض الكاتب العدل تصديق البيع.
• التوقيع خارج مكتب الكاتب العدل. عقد صربي كهذا لا أثر قانونيًا له.
• تأجير الشقة التي يقوم عليها تصريحك. قد يُرفض التجديد.
• افتراض الموافقة مسبقًا. أفادت إذاعة أوروبا الحرة/إذاعة الحرية (RFE/RL) في أكتوبر 2024 بأن صربيا رفضت منح الإقامة القائمة على العقار لناشط روسي مناهض للحرب، وأمرته بالمغادرة خلال 30 يومًا.

أسئلة شائعة

هل يستطيع المواطن الجورجي أو الروسي شراء شقة في صربيا؟

تشمل قوائم مكاتب المحاماة لبلدان المعاملة بالمثل البلدين كليهما، لكننا لم نجد قائمة رسمية؛ ووزارة العدل تبدي رأيها عند الطلب.

من يدفع ضريبة نقل الملكية البالغة 2.5% في صربيا؟

البائع بحكم القانون، وإن كانت العقود قد تنقلها إلى المشتري. أما الشقة الجديدة من مطوّر مسجَّل في ضريبة القيمة المضافة فتحمل بدلًا منها ضريبة قيمة مضافة بنسبة 10%.

هل تمنح الشقة في صربيا تصريح إقامة؟

الملكية سبب قانوني للإقامة المؤقتة من غير حد أدنى للقيمة؛ وتمتد التصاريح حتى ثلاث سنوات بحكم القانون، وسنة واحدة في بعض التقارير، وتتطلب وسائل معيشة وتأمينًا وإقامة فعلية.

أين تكون ضريبة الإيجار أقل؟

في جورجيا: 5% من إجمالي إيجار السكن، مقابل نحو 15% من الإجمالي في صربيا.

المصادر

1. القوانين الصربية، النصوص الموحّدة المنشورة في الجريدة الرسمية: أسس علاقات الملكية، والأراضي الزراعية، والتعامل في العقارات، وتعريفة كتّاب العدل، والضرائب على الممتلكات، وضريبة القيمة المضافة، وضريبة دخل الأفراد، والأجانب، والرسوم الإدارية، والجنسية، Paragraf (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. مؤشر أسعار المساكن، الربع الأول من 2026، الهيئة الجيوديسية للجمهورية، يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. Biznis.rs، تقرير RGZ عن السوق، 23 يونيو 2026، وبلغراد في النصف الأول من 2026، 21 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. Kurir Biznis، أسعار البنك الوطني الصربي، 20 أكتوبر 2026، وضريبة العقار في بلغراد لعام 2026، 6 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. تكاليف شراء شقة في بلغراد، N1، 5 نوفمبر 2025، محتوى مموَّل (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. مكتب Žunić للمحاماة، Can foreigners buy property in Serbia، أكتوبر 2026، وResidence by real estate، أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. رفض إقامة ناشطين روس، RFE/RL، 16 أكتوبر 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. Serbia، المفوضية الأوروبية، وAbout EXPO 2027، EXPO 2027 Belgrade (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين صربيا وجورجيا، 4 أبريل 2012، نسخة على Law Insider، وقائمة الاتفاقيات، وزارة المالية الجورجية (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. Tbilisi Residential Real Estate, August 2026، 23 أكتوبر 2026، وBatumi Residential Real Estate, 2Q26، 14 أغسطس 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
11. G&T: Tbilisi residential market has a strong start، Georgia Today، 31 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
12. قانون الضرائب الجورجي وقانون جورجيا «بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية»، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
13. أسعار الصرف الرسمية، البنك الوطني الجورجي، 3 نوفمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشرت المقارنة استنادًا إلى القوانين الصربية وبيانات الأسعار لدى RGZ والمفوضية الأوروبية والقانون الجورجي وبيانات السوق الجورجية.