Как Грузия и Албания выглядят рядом с точки зрения покупателя недвижимости?
Здесь соперничают два побережья: адриатический и ионический берег Албании от Дурреса до Влёры и Саранды и черноморский берег Грузии в Батуми. Обе страны продают иностранцам квартиры в полную собственность. Албания берёт немного при покупке и больше в последующие годы; Грузия берёт немного и на входе, и на выходе.
| Критерий | Грузия | Албания | Источник по Албании |
|---|---|---|---|
| Квартиры, за м² | Батуми, новостройка USD 1 960, под ключ (июнь 2026 г.); Тбилиси, новостройка USD 1 432, белый каркас (август 2026 г.) | Медианные цены предложения на 1 октября 2026 г.: Дуррес EUR 1 508, Саранда и Ксамиль EUR 1 904, Влёра EUR 2 543 | BalkanHome.eu, портал объявлений |
| Закрыто для иностранных покупателей | Сельскохозяйственная земля | Сельскохозяйственная земля; её можно арендовать на срок до 99 лет | Государственный департамент США, 2025 г. |
| Налог для покупателя | Нет; регистрационный сбор 150 лари | В законе не найден; нотариальный налог 1 000 леков (около EUR 11) | Закон 9632, ст. 28; PwC |
| НДС на квартиру от застройщика | 18% в цене, если продавец зарегистрирован плательщиком НДС | 20%; вторичные продажи освобождены | Закон 92/2014, ст. 48 и 51 |
| Ежегодный налог на здания | Нет, если доход семьи за прошлый год не превысил 100 000 лари | 0,05% стоимости здания | Закон 9632, ст. 22/2 |
| Налог на аренду | 5% валовой арендной платы за жильё | 15% валовой суммы, без вычета расходов | Закон 29/2023, ст. 15 и 24 |
| Налог на прирост при продаже | Нет после 2 лет владения; 5% при продаже в течение 2 лет | 15%, независимо от срока владения | Закон 29/2023, ст. 17 и 24 |
| ВНЖ через квартиру | Рыночная стоимость более USD 150 000 | Само право собственности; минимальная стоимость не найдена (наше прочтение) | Закон 79/2021, ст. 84 |
| Постоянное проживание | 10 лет; 5 лет при инвестиционном ВНЖ на USD 300 000 | 5 лет законного пребывания | Закон 79/2021, ст. 87 |
| Годовое изменение цен | Тбилиси, белый каркас +6,8% к августу 2026 г.; Батуми, под ключ +9,8% к июню 2026 г. | +10% по стране (первое полугодие 2026 г.) | Банк Албании, по данным Monitor |
| Путь в ЕС | Переговоры о вступлении приостановлены в 2024 г. | Открыты все 6 кластеров; временно закрыты 4 главы из 33 (13 октября 2026 г.) | Европейская комиссия; European Western Balkans |
Дуррес, Влёра или Батуми: квартиру какой площади можно купить за EUR 150 000?
Официальных цен по городам Албания не публикует, поэтому албанские строки здесь представляют собой медианные цены предложения одного портала объявлений, BalkanHome.eu, на 1 октября 2026 г. Грузинские строки взяты из средних цен застройщиков по данным Galt & Taggart. Воспринимайте разницу как порядок величин.
| Место | Цена за м² | Площадь |
|---|---|---|
| Город Влёра, цена предложения | EUR 2 543 | около 59 м² |
| Саранда и Ксамиль, цена предложения | EUR 1 904 | около 79 м² |
| Батуми, под ключ (июнь 2026 г.) | около EUR 1 749 | около 86 м² |
| Город Дуррес, цена предложения | EUR 1 508 | около 99 м² |
| Тбилиси, белый каркас (август 2026 г.) | около EUR 1 278 | около 117 м² |
Во Влёре просят примерно на 45% больше, чем стоит Батуми под ключ, в Саранде примерно на 9% больше, а в Дурресе примерно на 14% меньше (наш расчёт, базы разные). Банк Албании сообщает, что большинство сделок закрывается по цене предложения или со скидкой до 5%. Квартиру в Тбилиси в белом каркасе ещё нужно отделывать.
Чем иностранец может владеть в Албании и насколько надёжен титул?
Доклад Государственного департамента США об инвестиционном климате Албании за 2025 г. не находит ограничений на покупку жилой недвижимости, так что иностранец может владеть квартирой или домом. Сельскохозяйственную землю иностранцы купить не могут, но вправе арендовать её на срок до 99 лет или приобрести через албанскую компанию. Сам закон о земле мы не читали, поэтому перед покупкой чего-либо с прилегающей землёй обратитесь к юристу.
Больший риск связан с титулом. Тот же доклад называет чистый титул труднодостижимым, пересекающиеся права собственности распространёнными, а первичную регистрацию незавершённой, особенно на ценном южном побережье. Прежде чем что-либо платить, проверьте:
- свидетельство о собственности ASHK, Государственного агентства кадастра, вместе с любой ипотекой или арестом;
- есть ли у здания разрешение на эксплуатацию или оно всё ещё проходит легализацию;
- что продавец в договоре является собственником по данным реестра.
Грузинские права собственности записаны в электронном Публичном реестре, открытом для всех; его сборы перечислены в нашем руководстве о расходах на покупку в Грузии.
Кто платит албанские налоги на передачу и где появляется НДС?
Некоторые агентские руководства советуют покупателям закладывать в бюджет 2% налога на передачу. Закон же гласит, что местный налог на передачу «paguhet nga personi, që kalon të drejtën e pronësisë»: его платит лицо, передающее право собственности, то есть продавец (Закон 9632, статья 28(1)). Налог продавца на прирост в размере 15% должен быть уплачен до того, как кадастр зарегистрирует продажу (Закон 29/2023, статья 17(7)). Таким образом, эти руководства противоречат закону, хотя договор всё равно может переложить какой-либо расход на покупателя, поэтому прочитайте этот пункт.
С нотариусом имеет дело покупатель: PwC указывает нотариальный налог 1 000 леков, около EUR 11, который стороны делят по договорённости, и отсутствие гербового сбора. Гонорар нотариуса и сбор ASHK за регистрацию не подтверждены; запросите письменные расчёты.
Квартира, купленная новой у застройщика, несёт в своей цене албанский НДС 20%; частная перепродажа его не несёт. Это вытекает из Закона 92/2014 (статьи 48 и 51(g)) и инструкции Министерства финансов 2015 г., которая рассматривает строительство как облагаемую деятельность, однако действующий консолидированный текст нам прочитать не удалось. Грузия добавляет 18% НДС только тогда, когда продавец зарегистрирован плательщиком НДС.
Сколько стоит квартира за EUR 150 000 за десять лет в каждой из стран?
Возьмём квартиру на вторичном рынке, купленную за EUR 150 000 (13 641 000 леков; 436 620 лари), которая сдаётся за EUR 9 000 в год и продаётся через десять лет за EUR 200 000. Учитываются только налоги и официальные платежи.
| Статья | Грузия | Албания |
|---|---|---|
| Налог для покупателя | Нет | По закону нет |
| Регистрация и нотариус | Регистрационный сбор 150 лари, около EUR 52; нотариус не обязателен | Нотариальный налог 1 000 леков, около EUR 11; сборы нотариуса и ASHK не подтверждены |
| Налог на здания, 10 лет | Нет, если доход семьи остаётся ниже 100 000 лари | Около EUR 750 при 0,05% в год, если налоговая стоимость равна EUR 150 000 |
| Налог на аренду, 10 лет | EUR 4 500 (5%) | EUR 13 500 (15%) |
| Налог на прирост EUR 50 000 | Нет (владение более 2 лет) | EUR 7 500 (15%), больше, если референтная цена выше |
| Итого | около EUR 4 550 | около EUR 21 760 |
Албанский налог на здания исчисляется от официально установленной стоимости, а не от вашей цены, поэтому EUR 75 в год приведены лишь для иллюстрации; реформа с переходом на рыночную стоимость, о которой писала пресса, на 3 ноября 2026 г. законом не стала. При покупке в новостройке в той же квартире содержалось бы EUR 25 000 албанского НДС. Грузинскую сторону подробно можно посчитать в нашем калькуляторе расходов на покупку.
Даёт ли албанская квартира вид на жительство?
Да. Статья 84 Закона 79/2021 об иностранцах предоставляет временное разрешение иностранцу, который подтвердит право собственности на объект недвижимости или на половину его и сохраняет это право на всё время действия разрешения. Первое разрешение выдаётся на срок до одного года и продлевается ежегодно, пока условия соблюдаются.
Ни статья 84, ни Решение Совета министров (DCM) № 858 от 2021 г., где перечислены документы, минимальной стоимости не устанавливают; это наше прочтение, поэтому попросите юриста его подтвердить. Решение требует нотариально заверенную копию договора купли-продажи, подтверждение средств, заявление о цели пребывания, а при продлении ещё и доказательство уплаты налогов за прошлый год. Заявления подаются онлайн. В решении говорится о жилище, поэтому подходит ли офис, не подтверждено, а прочитанный нами текст был принят раньше поправки к закону 2025 г.
Грузии же нужна оценка аккредитованного оценщика более USD 150 000; наша квартира за EUR 150 000 равна USD 168 105, чего достаточно, если оценщик согласится. Подробнее в нашем руководстве о ВНЖ через недвижимость.
От годового разрешения до постоянного проживания: сколько времени нужно в каждой стране?
Албания предоставляет постоянное проживание не ранее чем через 5 лет законного непрерывного пребывания (Закон 79/2021, статья 87), допуская отсутствие до 6 месяцев подряд и до 10 месяцев в общей сложности. Требуются также доход, албанская медицинская страховка, жильё и уплаченные налоги. Закон не исключает годы, прожитые по разрешению для собственников, но практика не подтверждена, как не подтверждено и то, как к собственникам применяется ограничение в 5 продлений годового разрешения (статья 33(4)). Спросите юриста.
Действующей программы гражданства за инвестиции в Албании мы не нашли. Сроки для Грузии приведены в первой таблице; наш инструмент сравнения стран сопоставляет грузинские пути с другими странами.
Как облагается аренда: 15% от валовой суммы или 5%?
Албания относит арендную плату к доходу от инвестиций, облагаемому по ставке 15% (Закон 29/2023, статьи 15 и 24(3)), без вычета расходов (статья 24(4)), одинаково для резидентов и нерезидентов. Арендатор-предприятие удерживает налог сам (статьи 58 и 59); если арендатор частное лицо, декларирует и платит собственник.
Посуточная аренда облагается теми же 15%. По данным HLB Albania и expatax.al, собственнику, который сдаёт жильё только на короткие сроки, с 2026 г. не нужен налоговый номер предприятия, а декларацию он подаёт на платформе DIVA. Законопроект о туризме, о котором Oculus News сообщил 1 ноября 2026 г., обязал бы хозяев на Airbnb и Booking регистрировать каждый объект на e-Albania; законом он не стал, а размеры штрафов не подтверждены.
Грузия берёт 5% валовой арендной платы за жильё: с EUR 9 000 в год это EUR 450 против EUR 1 350 в Албании (наш расчёт). Правила декларирования в Грузии: налог на доход от аренды в Грузии.
Что должен заплатить продавец при продаже квартиры?
Албания облагает прирост по ставке 15% независимо от того, как долго вы владели квартирой; закон не предусматривает освобождения ни для основного жилья, ни по сроку владения (Закон 29/2023, статьи 15 и 24), и PwC таких освобождений тоже не называет. Цена продажи учитывается по наибольшей из двух величин: договорной цены и официальной референтной цены (статья 17(5)), так что заниженная цена в договоре ничего не экономит. Совместная инструкция № 34 от 29 декабря 2023 г. уменьшает референтную стоимость квартиры на 1% за каждый год эксплуатации, но не более чем на 30%.
Грузинский собственник, у которого жильё находилось дольше двух лет, продаёт его без подоходного налога; при более быстрой продаже с прироста платится 5%.
Как быстро меняются цены, число покупателей и поток приезжающих?
Индекс цен на жильё Банка Албании, который строится на опросе около 230 застройщиков и агентств, вырос на 10% за год к первому полугодию 2026 г., но по сравнению с предыдущим полугодием не изменился; до этого годовой рост в двух полугодиях 2025 г. составил 41,7% и 28% (Monitor, 23 сентября 2026 г.). Тирана прибавила 9%. Около 20% жилья досталось покупателям-нерезидентам, 85% из которых граждане ЕС. Colliers насчитал в Батуми в сентябре 2026 г. 48% иностранных покупателей; см. наш обзор рынка Батуми, а по Тбилиси наш индекс цен.
INSTAT зафиксировал 12,47 млн въездов иностранных граждан в 2025 г. и 10,73 млн с января по сентябрь 2026 г., на 4,9% больше. Это пересечения границы, а не туристы: учитываются также однодневные поездки и члены диаспоры с иностранными паспортами, поэтому сравнивать эти цифры с грузинской статистикой посетителей нельзя.
Официальных данных об арендных ставках и доходности Албания не публикует, и её нет в сравнительной таблице Galt & Taggart, где у Батуми валовая доходность 7,1% (июнь 2026 г.). Показатель Тбилиси за август 2026 г., 8,7%, приведён в нашем индексе арендных ставок.
Лек или лари, и насколько далеко каждая страна продвинулась на пути в ЕС?
Курсы обеих валют плавающие. Официальный курс Банка Албании на 3 ноября 2026 г. составлял 90,94 лека за евро, а албанская пресса пишет об исторических минимумах евро по отношению к леку. В Батуми и Тбилиси застройщики называют цены в долларах США, поэтому покупатель с доходом в евро несёт там долларовый риск, а по текущим расходам в Албании несёт риск лека.
Албания ведёт переговоры с ЕС с июля 2022 г. К концу 2025 г. были открыты все шесть кластеров, сообщает Европейская комиссия; три главы были временно закрыты в июле 2026 г., а четвёртая, глава 20, 13 октября 2026 г. Завершить переговоры в 2027 г. стремится Албания, но это не согласованная дата. Процесс вступления Грузии был приостановлен в 2024 г. О соседке, продвинувшейся дальше, читайте в материале Грузия или Черногория, где временно закрыта 21 глава из 33; о балканском варианте вдали от моря в материале Грузия или Сербия.
Какие приоритеты указывают на Албанию, а какие на Грузию?
| Если для вас важнее всего | В пользу | Почему |
|---|---|---|
| ВНЖ при любом уровне цены | Албании | Ни в законе, ни в решении минимальная стоимость не найдена (наше прочтение), тогда как в Грузии нижняя планка составляет USD 150 000 |
| Более быстрое постоянное проживание | Албании | 5 лет законного пребывания против 10 лет в Грузии при годовом ВНЖ |
| Низкие налоги при сдаче и перепродаже | Грузии | 5% с аренды и отсутствие налога на прирост после 2 лет против 15% в обоих случаях |
| Чистый титул, который легко проверить | Грузии | Электронный реестр против незавершённой первичной регистрации на юге албанского побережья |
| Кандидат в ЕС, который продвигается вперёд | Албании | Открыты все кластеры и временно закрыты 4 главы против приостановленных переговоров |
За пределами Европы см. Грузия или Дубай.
Риски и исключения
- Пропуск проверки титула на побережье. Там, где первичная регистрация не завершена, пересекающиеся права собственности встречаются часто.
- Бюджет с 2% для покупателя по агентскому руководству. Закон возлагает налоги на передачу на продавца.
- Планирование посуточной аренды под проект правил. Обязанность хозяев регистрироваться на 3 ноября 2026 г. всё ещё оставалась проектом.
- Перевод денег из Албании в грузинский банк без документов. Албания по-прежнему входит в перечень юрисдикций высокого риска Национального банка Грузии (Приказ 12/04 от 21 января 2026 г.), хотя FATF исключила её из своего «серого списка» в октябре 2023 г., поэтому ждите дополнительных вопросов; см. нашу страницу о подтверждении происхождения средств для грузинского банка.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Албании?
Да. Жилая недвижимость открыта для иностранных физических лиц; сельскохозяйственная земля закрыта, хотя её можно взять в аренду на срок до 99 лет.
Платит ли покупатель в Албании налог на передачу?
Нет, согласно Закону 9632 и Закону 29/2023, которые возлагают налог на передачу и налог на прирост на продавца; покупатель оплачивает нотариальный налог 1 000 леков и неподтверждённые сборы.
При какой стоимости недвижимости Албания даёт ВНЖ?
Минимума ни в законе, ни в решении к нему мы не нашли; условием служит владение жильём или его половиной. Попросите юриста это подтвердить.
Дешевле ли албанское побережье, чем Батуми?
В Дурресе просят EUR 1 508 за м², во Влёре EUR 2 543, тогда как Батуми под ключ стоит около EUR 1 749.
Источники
- Закон № 29/2023 о подоходном налоге, консолидированный текст по состоянию на июнь 2024 г., опубликован на aksesdrejtesi.al (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Совместная инструкция № 34 о подоходном налоге при передаче недвижимого имущества, Министерство финансов и экономики и Государственное агентство кадастра, 29 декабря 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон № 9632 о системе местных налогов, консолидирован с учётом Закона 67/2023, опубликован на qeverisjavendore.gov.al, август 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон № 92/2014 о налоге на добавленную стоимость, текст от 24 июля 2014 г., копия опубликована на folklor.gov.al (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Закон № 79/2021 об иностранцах, обновлённый Законом 43/2025, и DCM № 858 о документах для разрешения на пребывание, консолидировано по состоянию на май 2024 г., Государственная полиция Албании (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- 2025 Investment Climate Statements: Albania, Государственный департамент США, 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Налоговые обзоры по Албании: определение дохода физических лиц, прочие налоги физических лиц и прочие налоги компаний, PwC, проверено 22 июля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Банк Албании: официальный обменный курс, 3 ноября 2026 г.; решения Наблюдательного совета, 2 сентября 2026 г.; обследование рынка недвижимости (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Рост цен на жильё замедлился в первом полугодии 2026 г., Monitor, 23 сентября 2026 г., и Housing prices still rising, pace slows down in Tirana, Albanian Daily News, 29 апреля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Передвижения граждан по данным INSTAT: декабрь 2025 г., 23 января 2026 г., и сентябрь 2026 г., 23 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Цены на квартиры в Албании, 3-й квартал 2026 г., BalkanHome.eu, портал объявлений, цены предложения на 1 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Посуточная аренда: новые обязанности по налоговой отчётности с 2026 г., HLB Albania; для краткосрочной аренды налоговый номер не нужен, expatax.al, 3 октября 2025 г.; проект регистрации объектов на Airbnb и Booking, Oculus News, 1 ноября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Албания, Европейская комиссия, и Albania provisionally closes Chapter 20 in EU accession talks, European Western Balkans, 14 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Отчёты Galt & Taggart о жилой недвижимости: Тбилиси, август 2026 г. (23 октября 2026 г.) и Батуми, 2-й квартал 2026 г. (14 августа 2026 г.) (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Данные Colliers Georgia в изложении International Investment, 20 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Грузинское законодательство и сборы: Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» и Налоговый кодекс, Законодательный вестник Грузии; сбор за регистрацию недвижимости, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Официальные курсы валют, Национальный банк Грузии, 3 ноября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Приказ № 12/04 об изменении перечня юрисдикций высокого риска, Национальный банк Грузии, 21 января 2026 г., и исторический обзор, Агентство финансовой разведки Албании, об исключении из списка FATF в октябре 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано на основе албанского законодательства, данных Банка Албании, INSTAT и PwC, а также грузинского законодательства и рыночных данных.