თანასაკუთრება საქართველოში: წყვილები, მეგობრები და ოჯახი

ერთად ყიდვა: რას ვარაუდობს კანონი

საქართველოში ქონებას ხშირად ერთად ყიდულობენ წყვილები, მეგობრები და ოჯახები. საჯარო რეესტრს შეუძლია ერთი ბინის ორი ან მეტი მესაკუთრის რეგისტრაცია, ხოლო სამოქალაქო კოდექსი შეიცავს წესების სრულ ერთობლიობას იმის შესახებ, თუ რა ხდება მათ შორის: ვინ იღებს გადაწყვეტილებას, ვინ იხდის, რისი გაყიდვა შეუძლია თითოეულს და როგორ შეიძლება დასრულდეს საერთო საკუთრება. ეს წესები ავტომატურად მოქმედებს, თუ მესაკუთრეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდნენ, და რამდენიმე მათგანი მყიდველებს აკვირვებს. წილები თანაბარია, თუ სხვა რამ არ არის მითითებული. ნებისმიერ თანამესაკუთრეს შეუძლია ნებისმიერ დროს მოითხოვოს თანასაკუთრების გაუქმება. ხოლო მეუღლეებს შორის ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ბინა მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, მიუხედავად იმისა, თუ რას აჩვენებს რეესტრი, თუ საქორწინო ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ითვალისწინებს.

ეს გვერდი განმარტავს ნაგულისხმევ წესებს, განსხვავებებს წყვილებს, მეგობრებსა და ოჯახის წევრებს შორის, და იმ შეთანხმებას, რომლის ხელმოწერაც ღირს ყიდვამდე. ჯერ ცხრილში მოცემულია სამოქალაქო კოდექსის ძირითადი წესები, შემდეგ კი ცალ-ცალკე განვიხილავთ რეესტრს, მთელი ბინის გაყიდვას, მეუღლეებს, საზღვარგარეთ მცხოვრებ თანამყიდველებს, მეგობრებს, ოჯახებს, ერთ-ერთი მესაკუთრის წასვლას და ვალებს.

ნაგულისხმევი წესები თანამესაკუთრეებისთვის

ამ წესებიდან ორი ხელმოწერამდე განსაკუთრებულ ყურადღებას იმსახურებს. თანაბარი წილები ამოსავალი წერტილია მაშინაც კი, როცა ფასის უდიდესი ნაწილი ერთმა მყიდველმა გადაიხადა, ამიტომ მყიდველმა, რომელმაც მეტი შეიტანა, უნდა დარწმუნდეს, რომ ხელშეკრულება და რეგისტრაცია რეალურ წილებს აჩვენებს. გარდა ამისა, თანასაკუთრების გაუქმების მოთხოვნის უფლებაზე სამუდამოდ უარის თქმა შეუძლებელია: მესაკუთრეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ, რომ ეს უფლება გარკვეული ვადით გამოირიცხოს, მაგრამ მაშინაც კი მისი მოთხოვნა შესაძლებელია საპატიო მიზეზით, ხოლო შეთანხმება, რომელიც ამაზე შორს მიდის, ბათილია. მოკლედ: თუ მესაკუთრეები წერილობით არაფერზე შეთანხმდნენ, მათ შორის ურთიერთობას სწორედ ეს ცხრილი განსაზღვრავს, მიუხედავად იმისა, რას ფიქრობდნენ ყიდვისას.

როგორ არეგისტრირებს რეესტრი თანამესაკუთრეებს

საჯარო რეესტრის ამონაწერში მითითებულია ქონების მესაკუთრე ან მესაკუთრეები და საკუთრების ფორმა. როცა რამდენიმე ადამიანი ერთად ყიდულობს, ხელშეკრულებაში თითოეული მყიდველი უნდა იყოს დასახელებული, ხოლო თუ წილები თანაბარი არ არის, მითითებული უნდა იყოს თითოეული წილის ოდენობაც, რათა რეგისტრაციამ გარიგება ზუსტად ასახოს. რეგისტრაციის შემდეგ წაიკითხეთ ამონაწერი და შეამოწმეთ, რომ იქ ყველა სახელი და ყველა წილია; რეესტრის შეცდომის გასწორება უფასოა, მაგრამ მხოლოდ მაშინ, თუ ვინმე ამას მოითხოვს. ამიტომ ამონაწერის შემოწმება რეგისტრაციის შემდეგ უმნიშვნელო ფორმალობა არ არის: სწორედ ეს დოკუმენტი აჩვენებს, ვინ არის მესაკუთრე და რა წილით.

მთელი ბინის გაყიდვა

თითოეულ თანამესაკუთრეს შეუძლია საკუთარი წილის განკარგვა, მაგრამ თავად ბინას ისინი ერთობლივად მართავენ. ეს არ ნიშნავს, რომ თანამესაკუთრეს თავისი წილის გაყიდვა სხვების თანხმობის გარეშე არ შეუძლია; ეს ნიშნავს, რომ მთელი ბინა ერთი ადამიანის ხელმოწერით ვერ გაიყიდება. პრაქტიკაში მთელი ბინის გაყიდვას ან იპოთეკით დატვირთვას ყველა მესაკუთრის ხელმოწერა სჭირდება, პირადად ან მინდობილობით. ამიტომ თანამესაკუთრემ, რომელიც საზღვარგარეთ ცხოვრობს, მინდობილობა სანდო ადამიანს უნდა დაუტოვოს, რომელიც მხოლოდ იმ გაყიდვით შემოიფარგლება, რაზეც თანხმობა უკვე მისცა, რათა დანარჩენები ხელმოწერის მოლოდინში არ გაიჭედონ.

დაქორწინებული წყვილები

მეუღლეებს შორის სამოქალაქო კოდექსი საკუთარ, დამატებით ფენას ამატებს. ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, თუ საქორწინო ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ადგენს, მაშინაც კი, თუ ერთ-ერთ მათგანს საკუთარი შემოსავალი არ ჰქონდა. ქონება, რომელიც თითოეულს ქორწინებამდე ეკუთვნოდა, ასევე ყველაფერი, რაც მემკვიდრეობით ან საჩუქრად მიიღო, ცალკე ქონებად რჩება. ცალკე ქონებად არსებული ბინა შეიძლება თანასაკუთრებად იქცეს, თუ მისი ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზარდა ქორწინების განმავლობაში გაწეული ხარჯების წყალობით, მაგალითად, დიდი რემონტის შედეგად. ნებისმიერ მეუღლეს შეუძლია მოითხოვოს თანასაკუთრების გაყოფა, ქორწინების განმავლობაში ან მისი შეწყვეტის შემდეგ, და წილები თანაბარია, თუ მეუღლეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდნენ; სასამართლოს შეუძლია თანაბარი წილებიდან გადაუხვიოს არასრულწლოვანი შვილების ინტერესებიდან გამომდინარე. განქორწინების შემდეგ ქონების გაყოფის მოთხოვნა სამი წლის განმავლობაში უნდა იყოს წარდგენილი. სხვა სიტყვებით, მეუღლეებისთვის მარტო რეესტრის ჩანაწერი სრულ სურათს არ იძლევა: მნიშვნელოვანია, როდის იქნა ბინა შეძენილი, ხომ არ მიიღო ის ერთ-ერთმა მეუღლემ მემკვიდრეობით ან საჩუქრად, და აქვთ თუ არა მეუღლეებს საქორწინო ხელშეკრულება.

ბინადრობის ნებართვისთვის მეუღლე, რომელზეც უფლებაა რეგისტრირებული, განაცხადს მესაკუთრის სახით აკეთებს, ხოლო მეორე - ოჯახის წევრის სახით; ჩვენს გვერდზე ორი ან მეტი ქონების შესახებ განხილულია, როგორ მოქმედებს წილები ნებართვაზე.

ერთად ყიდვა საზღვარგარეთიდან

როცა თანამყიდველები სხვადასხვა ქვეყანაში ცხოვრობენ, საბუთების რაოდენობა მრავლდება. თითოეული მყიდველი ხელს აწერს ხელშეკრულებას პირადად ან მინდობილობით, რომელიც დამოწმებული და დააპოსტილებულია მის საკუთარ ქვეყანაში. თითოეულ პასპორტსა და მინდობილობას ქართულ ენაზე დამოწმებული თარგმანი სჭირდება. საბანკო ანგარიში, საიდანაც ფასი იხდება, უნდა აჩვენებდეს, რომ თანხა მყიდველებისგან მოდის მათი წილების შესაბამისად, რაც მოგვიანებით გამოგადგებათ, თუ ვინმე იკითხავს, ვინ რა გადაიხადა. ხელმოწერები დაჯავშნამდე დაგეგმეთ და არა მის შემდეგ, რათა რომელიმე დოკუმენტის ნაკლებობამ შეძენა არ შეაფერხოს. რაც უფრო ადრე მომზადდება თითოეული მინდობილობა და თარგმანი, მით ნაკლებია რისკი, რომ შეძენა ერთი თანამყიდველის საბუთების გამო გადაიდოს.

დაუქორწინებელი წყვილები და მეგობრები

დაუქორწინებელი პარტნიორები და მეგობრები უბრალოდ თანამესაკუთრეები არიან ზოგადი წესების მიხედვით. მეუღლეებისგან განსხვავებით, მათზე არ ვრცელდება წესი, რომ ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, რამდენ ხანსაც არ უნდა ცხოვრობდნენ ერთად; მათთვის მოქმედებს მხოლოდ თანამესაკუთრეების ზოგადი წესები, მათ შორის თანაბარი წილების ვარაუდი, თუ სხვა რამ არ არის მითითებული. მათ არ აქვთ მეუღლეთა ქონებრივი რეჟიმი, რომელსაც დაეყრდნობოდნენ, ამიტომ ყველაფერი, რაც მათ აქვთ, რეესტრის ჩანაწერი და ნებისმიერი წერილობითი შეთანხმებაა. ეს მათ შორის შეთანხმებას უფრო მნიშვნელოვანს ხდის და არა ნაკლებს: ვინ რა გადაიხადა, ვინ ცხოვრობს ბინაში, ვინ იხდის ბინის ანგარიშებს, რა ხდება, თუ ერთ-ერთს გაყიდვა სურს, და როგორ გამოისყიდება წამსვლელი მესაკუთრის წილი.

მშობლები, შვილები და და-ძმები

ოჯახები ერთად რამდენიმე მიზეზით ყიდულობენ: მშობელი ეხმარება შვილს, და-ძმები ფულს აერთიანებენ, ან ქონება გამიზნულია, რომ ოჯახში დარჩეს. ორი მომენტი გამოგადგებათ. პირველი: მშობლის მიერ შვილისთვის გაკეთებული საჩუქარი ან ახლო ნათესავებს შორის მემკვიდრეობა საგადასახადო კოდექსის 82-ე მუხლის მიხედვით საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებულია, ამიტომ წილის მოგვიანებით გადაცემა ოჯახის შიგნით, როგორც წესი, უფრო მარტივია, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანს. მეორე: მესაკუთრის გარდაცვალება თანასაკუთრებას არ წყვეტს: მის წილს მემკვიდრეები იღებენ, ხოლო შეთანხმება, რომ ქონება გარკვეული ვადით გაუყოფელი დარჩეს, გარდაცვალებისას წყდება, თუ თავად შეთანხმება სხვა რამეს არ ითვალისწინებს. ორივე მომენტი იმაზე მიუთითებს, რომ ოჯახური ყიდვის დროსაც ღირს წინასწარ წერილობით შეთანხმება, ვინ რა წილს ფლობს და რა ხდება ერთ-ერთი მესაკუთრის გარდაცვალების შემთხვევაში.

როცა ერთ-ერთ მესაკუთრეს წასვლა სურს

1. ჯერ ილაპარაკეთ

   გასვლის შემთხვევების უმეტესობა შეთანხმებით წყდება: ერთი მესაკუთრე მეორის წილს შეთანხმებულ ფასად გამოისყიდის.

   გამოიყენეთ თქვენს შეთანხმებაში გაწერილი მეთოდი, თუ ასეთი შეთანხმება გაქვთ.

2. მიიღეთ შეფასება

   დამოუკიდებელი შეფასება ფასზე დავას აჩერებს.

   თითოეულ მესაკუთრეს შეიძლება საკუთარი შეფასება მოუნდეს.

3. შესთავაზეთ წილი დანარჩენებს

   თუ მესაკუთრეს, რომელიც მიდის, წილის სხვა პირზე გაყიდვა სურს, დანარჩენ მესაკუთრეებს აქვთ პირველებმა ყიდვის უფლება.

   სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 959.

4. თუ შეთანხმება არ არის

   ნებისმიერ მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს თანასაკუთრების გაუქმება. ბინა, რომლის თანაბარი ღირებულების ნაწილებად გაყოფაც შეუძლებელია, იყიდება და ამონაგები წილების მიხედვით ნაწილდება.

   მუხლები 961, 963 და 964.

როცა ერთ-ერთ მესაკუთრეს ვალები აქვს

თანასაკუთრება მესაკუთრეებს ფინანსურადაც აკავშირებს. ხარჯები წილების მიხედვით ნაწილდება, და თუ ერთ-ერთი მესაკუთრე არ იხდის, დანარჩენებს შეუძლიათ ეს თანხა მოგვიანებით, თანასაკუთრების გაუქმებისას, ამ მესაკუთრის ნაწილიდან მოითხოვონ. მეუღლეებს შორის ერთ-ერთი მეუღლის ვალი შეიძლება ამოღებულ იქნეს მისი საკუთარი ქონებიდან და თანასაკუთრებაში მისი წილიდან, ხოლო თავად თანასაკუთრებიდანაც, თუ ფული მთელი ოჯახის საჭიროებებს მოხმარდა. სანამ ერთად იყიდით, ჰკითხეთ ნებისმიერ თანამყიდველს მისი ვალების შესახებ. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან ერთ-ერთი თანამყიდველის ვალი შეიძლება მის წილზე აისახოს, ხოლო მეუღლეების შემთხვევაში - ზოგჯერ თანასაკუთრებაზეც.

თანასაკუთრების შეთანხმება, რომლის ხელმოწერაც ღირს

• წილები პროცენტებში, იმის შესაბამისად, ვინ რამდენი გადაიხადა, და სწორედ ასე დარეგისტრირებული.
• ვინ სარგებლობს ბინით საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ დასასვენებლად, და რა პირობებით.
• ხარჯები და შეკეთება ვინ იხდის გადასახადებს, კომუნალურ ხარჯებს, შენობის მომსახურების საფასურსა და შეკეთების ხარჯს, და რა პროპორციით.
• ქირა როგორ ნაწილდება შემოსავალი და ვინ უძღვება ურთიერთობას დამქირავებელთან.
• წილის გაყიდვა დანარჩენების წინასწარი შეტყობინება, როგორ დგინდება ფასი და უპირატესი შესყიდვის უფლება.
• მესაკუთრის წილის გამოსყიდვა შეფასების მეთოდი და გადახდის ვადა.
• პერიოდი იძულებითი გაყიდვის გარეშე შეზღუდული ვადით, იმის გათვალისწინებით, რომ კანონი მაინც უშვებს მოთხოვნას საპატიო მიზეზით.
• გარდაცვალება ან ქმედუუნარობა როგორ შემოდიან მემკვიდრეები და შეუძლიათ თუ არა დანარჩენებს მათი წილის ყიდვა.

958-ე მუხლის მიხედვით, წესები, რომლებზეც მესაკუთრეები ქონების მართვისთვის შეთანხმდნენ, სავალდებულოა მათთვისაც, ვინც მოგვიანებით რომელიმე მესაკუთრის ადგილს დაიკავებს, და ეს კიდევ ერთი მიზეზია, რომ ისინი წერილობით ჩამოაყალიბოთ. თუ ეს პუნქტები ყიდვამდე შეთანხმებულია, ზემოთ აღწერილი ნაგულისხმევი წესები მხოლოდ იქ მოქმედებს, სადაც შეთანხმება დუმს, გარდა იმ წესებისა, რომლებზეც კანონი უარის თქმის საშუალებას არ იძლევა, მაგალითად, თანასაკუთრების გაუქმების მოთხოვნის უფლებისა.

რისკები და გამონაკლისები

• არათანაბარი გადახდები, თანაბარი წილები. თუ გადანაწილება მითითებული არ არის, კანონი წილებს თანაბრად მიიჩნევს.
• უვადო დაპირებაზე დაყრდნობა, რომ ბინა „არასოდეს გაიყიდება“. თანასაკუთრების გაუქმების მოთხოვნის უფლებაზე სამუდამოდ უარის თქმა შეუძლებელია.
• უცხოელი მეუღლეები და საქართველოს წესები მეუღლეთა ქონების შესახებ. რეგისტრაციამდე იკითხეთ, როგორ განიხილება თქვენი ქორწინება.
• საზღვარგარეთ მყოფი თანამესაკუთრე მინდობილობის გარეშე. მთელი ბინის გაყიდვა ყველა ხელმოწერას ელოდება.
• ამონაწერის შეუმოწმებლობა რეგისტრაციის შემდეგ. გამოტოვებული სახელის ან წილის გასწორება მაშინვე უფრო ადვილია, ვიდრე წლების შემდეგ.
• მეგობრებს შორის შეთანხმების არარსებობა. ზოგადი წესები შეიძლება არ ემთხვეოდეს იმას, რაც თქვენ გქონდათ ჩაფიქრებული.

ხშირი კითხვები

შეუძლიათ თუ არა ორ უცხოელს ერთი ბინის ერთად ფლობა?

დიახ. უცხოელები საცხოვრებელ ქონებას მოქალაქეების თანაბარი პირობებით ყიდულობენ, ხოლო რეესტრს შეუძლია რამდენიმე მესაკუთრის რეგისტრაცია.

ყოველთვის თანაბარია წილები?

მხოლოდ მაშინ, თუ სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. მიუთითეთ წილები ხელშეკრულებასა და რეგისტრაციაში.

შეუძლია თუ არა ჩემს თანამესაკუთრეს თავისი წილის გაყიდვა ჩემ გარეშე?

მას შეუძლია საკუთარი წილის გაყიდვა, მაგრამ თქვენ გაქვთ მისი პირველ რიგში ყიდვის, ანუ უპირატესი შესყიდვის უფლება.

შეუძლია თუ არა თანამესაკუთრეს გაყიდვის იძულება?

ნებისმიერ თანამესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს თანასაკუთრების გაუქმება; თუ ბინის გაყოფა შეუძლებელია, ის იყიდება და ამონაგები იყოფა.

შეგვიძლია თუ არა წილების მოგვიანებით შეცვლა?

დიახ, მესაკუთრეებს შორის შეთანხმებით, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება, მას შემდეგ, რაც წინასწარ შეამოწმებთ, ხომ არ აქვს ცვლილებას საგადასახადო შედეგი.

ყველა მესაკუთრემ უნდა მოაწეროს ხელი გაყიდვას?

მთელი ბინის გასაყიდად - დიახ, პირადად ან მინდობილობით. სხვების გარეშე თითოეულ მესაკუთრეს მხოლოდ საკუთარი წილის გაყიდვა შეუძლია.

ჩემი მეუღლის მიერ მარტო ნაყიდი ბინაც თანასაკუთრებაა?

თუ ის ქორწინების განმავლობაში იყიდა, ის მეუღლეთა თანასაკუთრებაა, თუ საქორწინო ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ადგენს.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 173, 953-968 და 1158-1172), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
2. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლი 82), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)
3. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 14 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 14 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის 173-ე, 953-968 და 1158-1172 მუხლებისა და საგადასახადო კოდექსის 82-ე მუხლის საფუძველზე; მას ამოწმებს პარტნიორი იურისტი.