გჭირდებათ თუ არა ადვოკატი საქართველოში ქონების შესაძენად?
ამას არცერთი კანონი არ მოითხოვს. მყიდველს შეუძლია ხელშეკრულებას ხელი იუსტიციის სახლში ან ნოტარიუსთან მოაწეროს და შეძენა ადვოკატის გარეშე დაარეგისტრიროს, ხოლო მეორადი ბინის მარტივი ყიდვა სწორედ ასე შეიძლება დასრულდეს. თუმცა რეესტრი და ნოტარიუსი ამოწმებენ იმ დოკუმენტებს, რომლებსაც არეგისტრირებენ, და არა იმას, რამდენად ხელსაყრელია გარიგება თქვენთვის: შეძლებს თუ არა დეველოპერი მშენებლობის დასრულებას, ნებადართულია თუ არა კონკრეტული სართული, იცავს თუ არა ხელშეკრულება თქვენს ფულს. ეს იურისტის საქმეა, და ახალ მშენებლობაში ბინის შეძენისას, საზღვარგარეთიდან ყიდვისას ან ნებისმიერი გართულების მქონე გარიგებისას ამ მომსახურების ანაზღაურება, როგორც წესი, ღირს.
ეს გზამკვლევი განმარტავს, ვის შეუძლია საქართველოში ადვოკატად მუშაობა, როგორ შეამოწმოთ ის, რას უნდა მოიცავდეს ქონების შემოწმება, როგორ განისაზღვრება ჰონორარი და რაზე უნდა შეთანხმდეთ წერილობით სამუშაოს დაწყებამდე. თუ გარიგება მარტივია, შესაძლოა ადვოკატის გარეშეც გაართვათ თავი; თუ არა, ქვემოთ აღწერილი ნაბიჯები სწორი ადვოკატის არჩევასა და მასთან მუშაობის პირობების დადგენაში დაგეხმარებათ.
ვინ არის ადვოკატი საქართველოში?
„ადვოკატთა შესახებ“ საქართველოს კანონი ადვოკატების საქმიანობას აწესრიგებს. ადვოკატი საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის წევრია, რომელსაც უმაღლესი იურიდიული განათლება აქვს, ადვოკატთა საკვალიფიკაციო გამოცდა ჩააბარა და ერთწლიანი პროფესიული ადაპტაციის პროგრამა გაიარა. ადვოკატი მხოლოდ საქართველოს მოქალაქე შეიძლება იყოს, ხოლო ადვოკატთა ასოციაცია თავისი წევრების რეესტრს აქვეყნებს. ადვოკატები ანგარიშვალდებულნი არიან კანონისა და პროფესიული ეთიკის კოდექსის წინაშე, და მათი დარღვევა შეიძლება გაფრთხილებით, წევრობის შეჩერებით ან წევრობის დაკარგვით დასრულდეს.
სხვა იურისტებსაც, რომლებსაც იურიდიული განათლება აქვთ, შეუძლიათ სამართლებრივი რჩევის მიცემა და დოკუმენტების მომზადება, მაგრამ ეს რეგულირება მათზე არ ვრცელდება, ხოლო ქონების გარიგებაში თქვენს წარმომადგენლად ნებისმიერი პირი შეიძლება მოგევლინოთ, ვისაც მინდობილობა აქვს. თუ რჩევას, რომელსაც მიიღებთ, თქვენი გადაწყვეტილებები უნდა დაეფუძნოს, რეგისტრირებული ადვოკატის ან ისეთი ფირმის არჩევა, რომლის იურისტებიც რეგისტრირებულნი არიან, პროფესიულ სტანდარტსაც გაძლევთ და საჩივრის შეტანის გზასაც. მოკლედ, ადვოკატის სტატუსი რეესტრით მოწმდება, და სწორედ ეს სტატუსი განასხვავებს რეგულირებულ ადვოკატს სხვა იურისტისგან.
როგორ შევამოწმოთ ადვოკატი
- რეესტრი. მოძებნეთ სახელი ადვოკატთა ასოციაციის წევრების ონლაინ რეესტრში, სადაც ჩანს სარეგისტრაციო ნომერი და სპეციალიზაცია; იურიდიულ ფირმებს ცალკე რეესტრი აქვთ.
- გამოცდილება. ჰკითხეთ, უცხოელების მიერ ქონების რამდენი შეძენა გაუძღვა ადვოკატს გასული წლის განმავლობაში და იყო თუ არა მათ შორის ახალ მშენებლობაში ბინების ყიდვა.
- დამოუკიდებლობა. ჰკითხეთ, მუშაობს თუ არა ადვოკატი დეველოპერის, გამყიდველის ან აგენტისთვის ამ ან მასთან დაკავშირებულ საქმეებში. თუ ასეა, ის თქვენს ინტერესებს მათ წინააღმდეგ ვერ დაიცავს.
- ენა. შეთანხმდით, რომელ ენაზე მიიღებთ რჩევებსა და დასკვნებს, რათა ყოველი რჩევა და ყოველი დოკუმენტი თქვენთვის სრულად გასაგები იყოს ხელმოწერამდე.
რას უნდა მოიცავდეს ქონების შემოწმება?
სამართლებრივი შემოწმება, როგორც წესი, საჯარო რეესტრიდან ახლად აღებულ ამონაწერს ეყრდნობა და იქიდან გრძელდება. საფუძვლიანი შემოწმება მოიცავს:
შედეგი მოკლე წერილობითი დასკვნის სახით მოითხოვეთ: რა შემოწმდა, რა გამოვლინდა და რა რჩება გადაუწყვეტელი. ასეთი დასკვნიდან ნათლად დაინახავთ, რომელი საკითხი უნდა მოგვარდეს ხელმოწერამდე და რომელი უკვე დახურულია.
რას მატებს ადვოკატი შეძენის სახეობის მიხედვით
| შეძენა | მთავარი სამართლებრივი საკითხები |
|---|---|
| მეორადი ბინა, ორივე მხარე ადგილზეა | საკუთრების უფლება, ვალდებულებები, გამყიდველის ოჯახის წევრების თანხმობები, სუფთა ხელშეკრულება |
| ახალი მშენებლობა დეველოპერისგან | ნებართვა და სართულები, დეველოპერის წარსული, გადახდის გრაფიკი, დაგვიანებისა და თანხის დაბრუნების პუნქტები, წინასწარი საკუთრების უფლება |
| ყიდვა საზღვარგარეთიდან | მინდობილობა, აპოსტილიანი დოკუმენტები, ხელმოწერა წარმომადგენლის მიერ, გადახდა სადეპოზიტო ანგარიშის მეშვეობით |
| ყიდვა უცხოელისგან | უცხოური დოკუმენტები, გამყიდველის ქორწინება, გადახდა საზღვარგარეთ არსებულ ანგარიშზე |
| ყიდვა კომპანიის მეშვეობით | კომპანიის სტრუქტურა, საგადასახადო მდგომარეობა და ხელმოწერის უფლებამოსილება |
რა ღირს ადვოკატის მომსახურება?
ოფიციალური ტარიფების ცხრილი არ არსებობს. „ადვოკატთა შესახებ“ საქართველოს კანონი ავალდებულებს ადვოკატს, კლიენტთან დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე იმუშაოს და განუმარტოს მას საქმესთან დაკავშირებული ყველა ფინანსური ვალდებულება, ხოლო ეთიკის კოდექსი მოითხოვს, რომ ჰონორარის გამოთვლის წესი და ოდენობა კლიენტისთვის წინასწარ იყოს ცნობილი და მის მიერ მიღებული. ფირმები განსაზღვრული ამოცანებისთვის ფიქსირებულ ჰონორარს, საათობრივ ანაზღაურებას ან ფასის პროცენტს იღებენ.
მხოლოდ მაგალითისთვის: თბილისის ერთ-ერთი იურიდიული მომსახურების ვებგვერდი ასეთ ფასებს აქვეყნებს, ყველა მათგანს ემატება 18% დღგ: სამართლებრივი შემოწმება 300 ლარად, ხელშეკრულების განხილვა 75 ლარად თითო გვერდზე, რეგისტრაციაში დახმარება 600 ლარად, ადგილზე მომზადებული მინდობილობა 400 ლარად, ხოლო შეძენის სრული მხარდაჭერა ფასის 2,5%-ად, მინიმუმ 7 500 ლარად. სხვა ფირმები ფასებს არ აქვეყნებენ. შეთავაზებები ერთნაირი წერილობითი მოცულობის მიხედვით შეადარეთ და არა მხოლოდ დასახელებული თანხით. ამიტომ ფასების შედარებამდე დარწმუნდით, რომ ყველა შეთავაზება ერთსა და იმავე სამუშაოს მოიცავს: შემოწმებას, ხელშეკრულებას, ხელმოწერასა და რეგისტრაციას.
დასამატებელია გუნდის მიერ: AVI Estates-მა უნდა დაამატოს თავისი პარტნიორი ადვოკატის მიერ ქონების შემოწმების მოცულობა და ფიქსირებული ჰონორარი, როგორც გამოქვეყნებული მაგალითების ალტერნატივა.
ვის ადვოკატია ის?
საქართველოს ეთიკის წესები ადვოკატს უკრძალავს, ერთსა და იმავე ან დაკავშირებულ საქმეში ორ კლიენტს ურჩიოს ან წარმოადგინოს, თუ მათი ინტერესები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება, და ეს აკრძალვა მთელ ფირმაზე ვრცელდება. ადვოკატი, რომელიც დეველოპერისთვის ან გამყიდველისთვისაც მუშაობს, ვერ დაგიცავთ მათგან. ფრთხილად იყავით, როცა ადვოკატს აგენტი ან დეველოპერი გირჩევთ, და პირდაპირ ჰკითხეთ, ვის წარმოადგენს ის კიდევ. იგივე წესები ადვოკატებს უკრძალავს კლიენტის მოყვანისთვის საკომისიოს გადახდასაც და მიღებასაც. ამიტომ დამოუკიდებლობის შესახებ კითხვა ადვოკატთან პირველივე საუბარში დასვით და პასუხი წერილობით დააფიქსირეთ.
კონფიდენციალურობა და ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო შემოწმება
ადვოკატი ვალდებულია, ის, რასაც მას ეუბნებით, კონფიდენციალურად შეინახოს ვადის შეზღუდვის გარეშე. ამავდროულად, ადვოკატები, რომლებიც კლიენტის სახელით მოქმედებენ უძრავი ქონების ყიდვაში, გაყიდვასა თუ ჩუქებაში, ან კლიენტის ფულს ან ქონებას მართავენ, ფულის გათეთრების აღკვეთის კანონის მოქმედების ქვეშ ექცევიან. მათ უნდა დაგადგინონ ვინაობა და ნებისმიერი ბენეფიციარი მესაკუთრე, გაარკვიონ საქმიანი ურთიერთობის მიზანი და, საჭიროების შემთხვევაში, შეამოწმონ, საიდან მოდის თქვენი ფული; 15 000 ლარზე მეტი ერთჯერადი ოპერაცია ამ შემოწმებას იწვევს. თუ შემოწმების დასრულება ვერ ხერხდება, ადვოკატს მოქმედება არ შეუძლია. მზად იყავით, რომ პასპორტის წარდგენა მოგიწევთ, ხოლო უფრო დიდი თანხებისთვის - სახსრების წარმოშობის დამადასტურებელი დოკუმენტებისაც. ეს შემოწმება კანონის მოთხოვნაა და არა ადვოკატის პირადი უნდობლობის ნიშანი, ამიტომ საჭირო დოკუმენტები სჯობს წინასწარ მოამზადოთ.
ადვოკატმა კლიენტის ფული საკუთარი თანხებისგან ცალკე უნდა შეინახოს და მოთხოვნისთანავე ანგარიში ჩააბაროს მის შესახებ. თავად შესყიდვის ფასისთვის, როგორც წესი, უფრო სუფთა გზაა ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიში ან საბანკო ესქროუ; იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი უსაფრთხო გადახდის შესახებ.
როგორ დავიქირაოთ ადვოკატი ნაბიჯ-ნაბიჯ
შეადგინეთ მოკლე სია და შეამოწმეთ რეესტრი
ორი ან სამი ადვოკატი ან ფირმა, რომელთა წევრობაც ადვოკატთა ასოციაციის რეესტრით დადასტურდა.
აღწერეთ გარიგება
ქონება, გამყიდველი, ფასი, ვადები და იქნებით თუ არა საქართველოში.
მოითხოვეთ სამუშაოს წერილობითი მოცულობა და ფასი
რა შემოწმდება, რა არ შედის მომსახურებაში, რამდენია ჰონორარი და როგორ გამოითვლება ის.
დაადასტურეთ დამოუკიდებლობა
წერილობით, რომ ადვოკატი მეორე მხარეს არ წარმოადგენს.
ხელი მოაწერეთ ხელშეკრულებას
და, საჭიროების შემთხვევაში, მხოლოდ ამ შეძენით შეზღუდულ მინდობილობასაც.
გადახდამდე მიიღეთ დასკვნა
არანაირი დეპოზიტი, სანამ ადვოკატი ამონაწერსა და ხელშეკრულების პროექტს არ ნახავს.
თუ საქართველოში არ იქნებით, ჩვენი გზამკვლევი მინდობილობის შესახებ განმარტავს, როგორ მისცეთ ადვოკატს უფლებამოსილება, რომ თქვენს ნაცვლად ხელი მოაწეროს. ასეთ შემთხვევაშიც მინდობილობა მხოლოდ ამ კონკრეტული შეძენით შემოფარგლეთ, ხოლო დასკვნა ხელმოწერამდე მოითხოვეთ.
ადვოკატი, ნოტარიუსი, აგენტი: ვინ რას აკეთებს?
ნოტარიუსი დოკუმენტებს ამოწმებს, ადგენს პირთა ვინაობასა და უფლებამოსილებას, მაგრამ მოქმედებს გარიგების კანონიერების და არა თქვენი ინტერესების სასარგებლოდ. აგენტი ქონებას პოულობს და მოლაპარაკებას აწარმოებს, საქართველოში მისი საქმიანობა არ რეგულირდება და, როგორც წესი, ანაზღაურებას გაყიდვაზე მიბმული საკომისიოს სახით იღებს. სამიდან მხოლოდ ადვოკატის მოვალეობაა თქვენი ინტერესების დაცვა. მეორადი ბინის მარტივი შეძენისთვის შეიძლება მხოლოდ ნოტარიუსი ან იუსტიციის სახლი დაგჭირდეთ; რთული გარიგებისას კი ადვოკატი ის ადამიანია, ვინც ყველაფერს პირველი კითხულობს. სწორედ ამიტომ ეს სამი როლი ერთმანეთს არ ცვლის: თითოეული მათგანი გარიგების სხვადასხვა ნაწილზეა პასუხისმგებელი.
თუ რამე ცუდად წავა
ნებისმიერ პირს, რომლის უფლებებიც ადვოკატმა დაარღვია, შეუძლია საჩივრით მიმართოს ადვოკატთა ასოციაციის ეთიკის კომისიას ონლაინ, ქაღალდზე, ფოსტით ან ელექტრონული ფოსტით, უფასოდ და ხუთი წლის განმავლობაში. კომისია წყვეტს პროფესიული მოვალეობების დარღვევის საკითხებს; დავები ჰონორარის ოდენობაზე, თანხის დაბრუნებაზე ან ზიანის ანაზღაურებაზე სამოქალაქო სასამართლოების განსჯადია. ამიტომ ჰონორარისა და მომსახურების მოცულობის წერილობითი შეთანხმება შემდგომში, შესაძლო დავის დროსაც გამოგადგებათ.
კითხვები, რომლებიც დაქირავებამდე უნდა დასვათ
- ხართ თუ არა საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის წევრი და რა არის თქვენი სარეგისტრაციო ნომერი?
- წარმოადგენთ თუ არა თქვენ ან თქვენი ფირმის რომელიმე თანამშრომელი გამყიდველს, დეველოპერს ან აგენტს?
- ზუსტად რას შეამოწმებთ და რა რჩება მომსახურების ფარგლებს გარეთ?
- ჰონორარი ფიქსირებულია, საათობრივი თუ პროცენტული, და შედის თუ არა მასში დღგ?
- დაესწრებით თუ არა ხელმოწერას და შეამოწმებთ თუ არა ახალ ამონაწერს რეგისტრაციის შემდეგ?
- რომელ ენაზე მივიღებ თქვენს დასკვნას და რამდენ ხანში?
ადვოკატთან მუშაობა საზღვარგარეთიდან
უცხოელ მყიდველს ადვოკატთან პირადად შეხვედრა არ სჭირდება. დისტანციური მუშაობა კარგად მიდის, თუ შეთანხმება ნათელია: ყველა დოკუმენტის სკანირებული ასლი ადვოკატს ნებისმიერ გადახდამდე ეგზავნება, მინდობილობა მხოლოდ ამ შეძენით შემოიფარგლება, ჰონორარი ინვოისის საფუძველზე საბანკო გადარიცხვით იხდება, ხოლო ადვოკატი ყოველ ეტაპზე წერილობით, თქვენთვის გასაგებ ენაზე გაწვდით ანგარიშს. მოითხოვეთ ვიდეოზარები გადამწყვეტ მომენტებში, დეპოზიტის გადახდამდე და ხელმოწერამდე, ხოლო წერილობითი დასკვნა შეძენის საქაღალდეში შეინახეთ. ასე ადვოკატთან პირადი შეხვედრის გარეშეც ყოველთვის გეცოდინებათ, რა შემოწმდა, რა გამოვლინდა და რა დარჩა გადასაწყვეტი.
ხშირი კითხვები
სავალდებულოა თუ არა ადვოკატი საქართველოში ქონების შესაძენად?
არა, მაგრამ ადვოკატი გარიგებაში ერთადერთი პროფესიონალია, რომელიც თქვენი ინტერესებისთვის მუშაობს.
როგორ გავიგო, აქვს თუ არა ადვოკატს მუშაობის უფლება?
მოძებნეთ ის საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის წევრების ონლაინ რეესტრში.
შეუძლია თუ არა უცხოელს საქართველოში ადვოკატად მუშაობა?
„ადვოკატთა შესახებ“ საქართველოს კანონის მიხედვით, ადვოკატი მხოლოდ საქართველოს მოქალაქე შეიძლება იყოს.
რამდენს იღებს ადვოკატი ქონების გარიგებაზე?
ოფიციალური ტარიფი არ არსებობს; ერთ-ერთ გამოქვეყნებულ ფასების ჩამონათვალში სამართლებრივი შემოწმება 300 ლარიდან იწყება, დღგ-ს გარეშე.
შეუძლია თუ არა დეველოპერის ადვოკატს ჩემი წარმომადგენლობა?
არა, ეთიკის წესები კრძალავს ორივე მხარის წარმომადგენლობას, როცა მათი ინტერესები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება.
რატომ მეკითხება ადვოკატი ჩემი ფულის შესახებ?
ქონების გარიგებებში ჩართულმა ადვოკატებმა ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო შემოწმება უნდა ჩაატარონ, საჭიროების შემთხვევაში სახსრების წარმოშობის ჩათვლით.
შეუძლია თუ არა ადვოკატს ჩემს ნაცვლად ხელის მოწერა?
დიახ, ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობით, რომელიც მხოლოდ ამ შეძენით შემოიფარგლება.
სად შევიტანო საჩივარი ადვოკატზე?
ადვოკატთა ასოციაციის ეთიკის კომისიაში, უფასოდ, ხუთი წლის განმავლობაში.
წყაროები
- „ადვოკატთა შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 1, 2, 6-11, 19, 21, 32-35.1), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- საქართველოს ადვოკატთა პროფესიული ეთიკის კოდექსი, საქართველოს ადვოკატთა ასოციაცია, CCBE-ის საიტზე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- წევრების რეესტრი, საქართველოს ადვოკატთა ასოციაცია (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- ეთიკის კომისია: ხშირად დასმული კითხვები, საქართველოს ადვოკატთა ასოციაცია (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- „ფულის გათეთრებისა და ტერორიზმის დაფინანსების აღკვეთის ხელშეწყობის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 3, 10, 11), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners (MB Legal), 2026 წლის 7 მაისი (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
- Real estate legal services and pricing, ExpatHub (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - გზამკვლევი გამოქვეყნდა „ადვოკატთა შესახებ“ საქართველოს კანონის, ადვოკატთა ასოციაციის ეთიკის კოდექსისა და რეესტრის, AML კანონისა და Chambers 2026-ის საფუძველზე.