مشروع التصميم الداخلي في جورجيا: هل تحتاج إليه شقتك؟

لماذا تحمل وثيقتان مختلفتان الاسم نفسه: «مشروع»؟

حين يسمع المشتري أن شقته تحتاج إلى «مشروع»، فقد يكون المقصود ورقتين لا علاقة لإحداهما بالأخرى. الأولى مشروع قانوني: أي الوثائق التي تُرفق بالإخطار بالبناء أو بطلب الرخصة إذا كانت الأعمال تُعدّ إعادة بناء. والثانية مشروع تصميم داخلي: أي مخططات المصمم وصوره ثلاثية الأبعاد وقوائم المواد التي تُرشد العمال إلى موضع كل جدار ومقبس وأنبوب ومصباح. فالقانون يشترط الأول لأعمال معيّنة، ولا يوجد قانون يشترط الثاني لشقة خاصة.

وقد يتداخل الاثنان: فالمصمم الذي يرسم مدخلاً جديداً عبر جدار حامل يكون قد خطط لأعمال يلزمها المسار القانوني أيضاً. وتبدأ هذه الصفحة بالقانون، ثم تنتقل إلى محتويات مشروع التصميم وسعره ومن يملكه.

ما أعمال الشقة التي لا تحتاج إلى أي رخصة؟

يرسم الخطَّ الفاصل المادةُ 4 من قرار الحكومة رقم 255 المؤرخ 31 مايو 2019، بصيغته الموحدة في 16 فبراير 2026. فبموجب المادة 4(4)، لا يحتاج الإصلاح إلى رخصة بناء ولا إلى إخطار بالبناء، والإصلاح هنا هو الترميم والتجهيز والتشطيب التي لا يتغير فيها مظهر المبنى ولا عناصره الإنشائية الحاملة. وتشمل قائمة الإصلاح بالنسبة إلى مالك الشقة ما يلي:

• تحريك القواطع الداخلية أو إضافتها أو إزالتها (باستثناء الجدران الفاصلة لمقاومة الحريق)، وفتح فتحات فيها؛
• إصلاح الشبكات الهندسية التي يستخدمها مالك واحد فقط؛
• إصلاح أجزاء الأنظمة المشتركة التي تخدم الشقق أو تجديدها، بما في ذلك الأجزاء الممتدة داخل الشقة؛
• جميع أعمال الإصلاح والتشطيب، من غير تغيير جوهري في الأبعاد أو المظهر (ويُستثنى من ذلك المعالم الثابتة للتراث الثقافي).

وعليه فإن تصميماً ينقل القواطع، ويستبدل الأرضيات، ويكسو الحمّام بالبلاط، ويضيف أثاثاً مدمجاً، يُعدّ من الناحية القانونية إصلاحاً لا يستلزم تقديم أي ملف. أما إعادة البناء (المادة 4(3)) فهي الجهة المقابلة: فتح فتحة في عنصر إنشائي حامل؛ وتعديل الشبكات الهندسية للمبنى أو استبدالها أو إضافتها أو إزالتها؛ والتغييرات الخارجية، ومنها استعمال مادة أو لون جديد يغيّر الواجهة تغييراً جوهرياً. ويعرض دليلنا عن الجدار الحامل الجدول كاملاً.

متى يتحول التصميم إلى مشروع قانوني؟

حين تتضمن المخططات إعادة بناء. فالملحق 1 من القرار رقم 255 يذكر ضمن أعمال الفئة I إنشاء طابق وسطي (ميزانين) أو سلّم أو واجهة عرض أو باب أو نافذة أو أي فتحة أخرى، أو إزالة أيٍّ منها، وكذلك تركيب مكيّف هواء وأنبوب تهوية. ولأن المادة 5(4) تمنح الفئة للمبنى كله لا لجزء منه، فإن اعتبار هذه الأعمال من الفئة I في شقة واحدة داخل عمارة عالية هو رأينا نحن، وينبغي أن يؤكده محامٍ. وبموجب المادة 94(1) من قانون التخطيط المكاني، يحتاج البناء من الفئة I إلى إخطار بسيط بالبناء، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك، ويُبتّ فيه خلال 5 أيام عمل (القرار رقم 255، المادة 24(2)). ويجوز لمجلس البلدية أن يشترط بدلاً منه إخطاراً مفصلاً أو رخصة (المادة 94(4))؛ ولم نتمكن من التأكد مما إذا كانت تبليسي أو باتومي قد فعلت ذلك بالنسبة إلى الشقق. وتحتاج أي إعادة بناء أيضاً إلى تقييم خبير للحالة القائمة للمبنى (المادة 21(3)).

ثمة مسائل لم يؤكدها أي نص عثرنا عليه، فاسأل عنها محامياً أو مهندساً: هل يحتاج نقل المطبخ أو الحمّام إلى رخصة؛ وما قواعد تزجيج الشرفة؛ وما رسم التسجيل لشقة أُعيد تخطيطها؛ وما سعر مخطط قياس جديد.

وتجاوز الخطوة القانونية يكلّف مالاً. ففي تبليسي، تُفرض غرامة قدرها 4,000 لاري على إعادة البناء غير المرخّصة التي لا تغيّر أبعاد المبنى (قانون التخطيط المكاني، المادة 131(2))، أو 12,000 لاري داخل منطقة حماية التراث الثقافي (المادة 131(2-1)).

من يحق له إعداد المشروع القانوني وتوقيعه؟

في أعمال الفئة I، تسمح المادة 98(1) من قانون التخطيط المكاني لأي شخص بإعداد وثائق الإخطار، ويكون هذا الشخص مسؤولاً عن مشروعيتها. أما في الفئات من II إلى IV، فتُسند المادة 98(2) الجزء المعماري إلى مهندس معماري، والمخطط الإنشائي إلى مهندس إنشائي. وتحديد فئة الأعمال التي تنوي إجراءها أمر يعود إلى مهندس أو إلى البلدية.

اعتباراً من 20 ديسمبر 2026، يجب أن يكون المعماريون والمهندسون الذين يصادقون على المشاريع حاصلين هم أنفسهم على شهادة. فالمادة 140 من القانون تفرض هذا الالتزام، والمادة 144(7) تعلّقه حتى ذلك التاريخ، وقد عدّل قرار الحكومة رقم 316 المؤرخ 7 يوليو 2026 القرارَ رقم 134 المؤرخ 10 أبريل 2024، الخاص بمنح الشهادات للمعماريين والمهندسين المدنيين، بحيث تسري مواده من 2 إلى 6 في اليوم نفسه. وتذكر دراسة الأثر التنظيمي التي أعدّتها وزارة الاقتصاد عام 2024 أن هؤلاء المهنيين يعملون من دون شهادة ما دامت المادة 140 معلّقة.

ولا تأتي تلك الدراسة على ذكر مصممي الديكور الداخلي. وقراءتنا، التي لم نتحقق منها لأننا لم نطّلع على النص الأساسي للقرار رقم 134، هي أن التصميم الزخرفي البحت يقع خارج هذا النظام. فإن تضمنت مخططاتك إعادة بناء، فاسأل عمّن سيوقّع ذلك الجزء.

ماذا يتضمن مشروع التصميم الداخلي؟

لا توجد حزمة موحّدة. وتشمل الحزم الكاملة التي ينشرها استوديوهان في تبليسي وباتومي ما يلي:

• القياس. مخطط للشقة بحالتها الفعلية مع أبعادها.
• التخطيط. خياران أو ثلاثة خيارات لتوزيع المساحة مع الأثاث.
• الهدم والقواطع الجديدة. ما الذي يُزال وما الذي يُبنى.
• الكهرباء. المقابس والمفاتيح والإنارة ونقاط التيار الضعيف.
• المياه والصرف الصحي والتدفئة. نقاط السباكة والمشعّات والتدفئة الأرضية.
• الأسقف والأرضيات والجدران. بما فيها مخططات توزيع البلاط في الحمّام.
• الصور ثلاثية الأبعاد. كثيراً ما تكون محدودة: فإحدى الحزم متوسطة السعر تعرض غرفة واحدة من ثلاث أو أربع زوايا.
• المواصفات. قوائم المواد والتجهيزات والأثاث التي يسعّر المقاول على أساسها.

أما الحزم الأرخص فتقتصر على الرسومات الفنية. وتحدد KPI Studios مدة تتراوح بين 4 و8 أسابيع لإعداد التصميم. وتقول KStudio إنها تستطيع البدء من رسومات المطوّر العقاري قبل اكتمال البناء ثم التحقق من القياسات لاحقاً، وهو ما تقول إنه يختصر مدة التجديد بعد التسليم.

كم تتقاضى الاستوديوهات مقابل مشروع التصميم؟

تسعّر الاستوديوهات التصميم بالمتر المربع. ويعرض الجدول الأسعار المعلنة لاستوديوهين في 3 نوفمبر 2026: وهي أمثلة لا متوسطات للسوق، ومأخوذة من صفحات غير مؤرخة.

يقدّر دليل للتجديد على موقع remontimartivad.ge (حُدّث في مايو 2026) أتعاب المصمم بنحو 5% إلى 10% من ميزانية التجديد، أو 10 إلى 50 دولاراً أمريكياً لكل م². وأعلنت Stroy Elite Group في باتومي، في صفحة تعود إلى عام 2024، عن تصميم مع صور ثلاثية الأبعاد ابتداءً من 40 دولاراً أمريكياً لكل م². أما STROYCOM في باتومي فلا تقدّم التصميم إلا ضمن تعرفات التجديد التي تبدأ من 349 دولاراً أمريكياً لكل م².

وبحسابنا لشقة مساحتها 60 م²، وفق سعر صرف البنك الوطني الجورجي البالغ 2.5973 لاري للدولار الأمريكي الساري في 3 نوفمبر 2026: نحو 1,500 إلى 2,400 دولار أمريكي (3,896 إلى 6,234 لاري) لتصميم كامل، و600 إلى 1,080 دولاراً أمريكياً (1,558 إلى 2,805 لاري) للرسومات فقط. وبهذا السعر، فإن 25 إلى 40 دولاراً أمريكياً تعادل 65 إلى 104 لاري لكل م²، وهو ما يقع ضمن نطاق 50 إلى 131 لاري في حاسبة تكلفة التجديد لدينا، فيبقى ذلك النطاق صالحاً.

هل يغيّر نوع الإطار الذي اشتريته الجواب؟

إنه يغيّر ما بقي للتصميم أن يقرره. فشركة XO Development (مارس 2026) تصف إطارها الأخضر بأنه جدران مُجصَّصة، وطبقة تسوية تحوي في الغالب أنابيب التدفئة، ونقاط كهربائية في كل غرفة، وأنابيب في المطبخ والحمّامات؛ أما إطارها الأبيض فيفتقر عادةً إلى أنابيب التدفئة والتمديدات الكهربائية الكاملة. وفي الإطار الأبيض لا يزال بوسع المصمم أن يحدد مواضع معظم النقاط. أما في الإطار الأخضر فيكون المطوّر العقاري قد ثبّت المقابس ونقاط المياه والقواطع، فيصبح نقلها هدماً لعمل دفعت ثمنه. راجع شرحنا لأنواع الإطار وقائمة التحقق من مواصفات المبنى لمعرفة ما يسلّمه المطوّر العقاري.

هل يوفّر مشروع التصميم المال؟

لم نعثر على أي مصدر موثوق، بالإنجليزية أو الروسية أو الجورجية، يقيس بالأرقام ما يوفّره مشروع التصميم في تجديد شقة، ولا على أي مصدر يحصي عدد مشتري شقق الإطار الأبيض أو الأخضر الذين يستغنون عنه. وما هو متاح أضعف من ذلك:

• ادعاءات البائعين، لا أدلة. تدّعي Evospace، وهي شركة في تبليسي تبيع خدمات التصميم والتجديد، أن المشروع المفصّل يحميك من الأخطاء والتكاليف غير المتوقعة، من دون أن تذكر أي رقم. وتدّعي Construction Georgia، وهي شركة مقاولات في تبليسي، في دليل أسعارها لعام 2026 أن التقدير التقريبي ينتهي في الأغلب الأعم بزيادة تتراوح بين 30% و50%، من دون أن تعرض أي بيانات.

فالحجة لصالح التصميم عملية وليست مثبتة من الناحية المالية: إذ يسعّر المقاول الأعمال من الرسومات بدلاً من الأحاديث، وتجري التعديلات على الورق أولاً.

من يملك التصميم الذي دفعت ثمنه؟

أنت، ما لم يُتفق على غير ذلك. فبموجب قانون حق المؤلف والحقوق المجاورة، المادتين 16(1) و43(8)، تعود الحقوق المالية في المصنَّف المُعدّ بطلب إلى صاحب الطلب ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، فيجوز لك أن تسلّم الرسومات إلى أي مقاول. غير أن عقد الاستوديو قد يقلب هذه القاعدة، فاقرأه.

ويحتفظ المصمم بالحقوق المعنوية بموجب المادة 17 حتى بعد تنازله عن الحقوق المالية، ومنها حق نسبة المصنَّف إليه وحق سلامته: أي حق الاعتراض على التعديلات التي تُدخل على المصنَّف من غير موافقته. أما كيف ستوازن المحكمة بين هذا الحق وبين مالك يعدّل شقته لاحقاً، فمسألة لم يحسمها أي مصدر عثرنا عليه. وبموجب المادة 18(6)، يشمل حق استعمال المشروع المعماري حق تنفيذه، وهذا مهم إذا احتفظ الاستوديو بالحقوق. ولا يذكر القانون التصميم الداخلي ضمن المصنَّفات المحمية؛ وقراءتنا أنه مشمول بوصفه مصنَّفاً معمارياً أو من مصنَّفات الفن التطبيقي تحتاج إلى تأكيد من محامٍ.

وتشترط المادة 42 أن يكون العقد مكتوباً. وبموجب المادة 43(4)، إذا لم ترسل موافقة مكتوبة أو تصويبات خلال المدة المتفق عليها، عُدّ المصنَّف مقبولاً.

ماذا يجب أن يتضمن عقد المصمم؟

هذه قائمتنا المستخلصة من المواد المذكورة أعلاه، وليست نموذجاً قانونياً:

1. المخرجات، معدودة. الرسومات، والمناظر ثلاثية الأبعاد والغرف التي تشملها، والمواصفات، وعدد جولات التعديل.
2. القياس. من يتولى القياس، وإعادة التحقق إذا بدأ العمل من رسومات المطوّر العقاري.
3. مواعيد المراجعة. موعد لكل مرحلة، مع موافقة أو تصويبات مكتوبة.
4. الحقوق. الحقوق المالية لك، أو ترخيص بالتنفيذ يحدد الشقة والمدة والنطاق الجغرافي.
5. الأعمال الخاضعة للقانون. من يفحص الهيكل والشبكات، ومن يوقّع أي وثائق إخطار، ومن يدفع أتعاب الخبير.
6. الإشراف. الزيارات الميدانية وأتعابها.
7. المال والوقت. الدفعة المقدمة، والمراحل، والمواعيد النهائية.

لا يعرّف قانون التخطيط المكاني ولا القرار رقم 255 الإشرافَ التأليفي (إشراف المؤلف)، بحسب بحثنا في النصين، ولذلك فهو خدمة إضافية تعاقدية: إذ يدرجه أحد الاستوديوهات بسعر 500 دولار أمريكي شهرياً. وبالنسبة إلى عقد المقاول، راجع شرحنا للتجديد بنظام تسليم المفتاح.

المخاطر والاستثناءات

• إعادة بناء لم يُقدَّم عنها ملف. يُلزم قرار الحكومة رقم 315 المؤرخ 3 أكتوبر 2024 مخططَ القياس الداخلي بأن يؤشّر على أجزاء الشقة التي لم تصدر بشأنها وثائق بناء أو وثيقة قبول للتشغيل أو قرار تقنين، ولذلك فإن هذه التغييرات، بحسب قراءتنا، تنكشف عند القياس التالي.
• إطار أخضر رديء. تكتب PB Services، وهي شركة تجديد تعمل في تبليسي وباتومي، أن مشتري الإطار الأخضر لا يستطيعون اختيار المواد، وأن التشطيب يكون أحياناً من الرداءة بحيث تجب إعادته.
• حقوق يحتفظ بها الاستوديو. قد يحتاج تنفيذ تصميمه عن طريق شركة أخرى عندئذ إلى ترخيص.
• السكوت محسوب موافقةً. قد يؤدي تفويت موعد مراجعة إلى قبول مرحلة لم تُفحص.

أسئلة شائعة

هل يشترط القانون في جورجيا مشروع تصميم داخلي؟

لا. فالإصلاح والتشطيب، بما في ذلك نقل القواطع، لا يحتاجان إلى رخصة ولا إلى مشروع. ولا يشترط القانون الرسومات إلا لإعادة البناء.

هل يمكنني إزالة الجدار بين المطبخ وغرفة المعيشة؟

إن كان قاطعاً، فنعم، من دون رخصة أو إخطار، ما لم يكن جداراً فاصلاً لمقاومة الحريق. أما الفتحة في جدار حامل فهي إعادة بناء، وتحتاج إلى إخطار أو رخصة وإلى تقييم خبير.

هل يحتاج المصمم الذي أتعامل معه إلى شهادة؟

ليس للتصميم الزخرفي، بحسب قراءتنا. ويبدأ نظام منح الشهادات للمعماريين والمهندسين الذين يصادقون على المشاريع في 20 ديسمبر 2026.

من يملك الرسومات بعد أن أدفع؟

الحقوق المالية لك ما لم ينص العقد على خلاف ذلك؛ ويحتفظ المصمم بحق نسبة المصنَّف إليه وحق سلامته.

كم يكلّف مشروع التصميم لشقة مساحتها 60 م²؟

نحو 1,500 إلى 2,400 دولار أمريكي لتصميم كامل، بسعر 25 إلى 40 دولاراً أمريكياً لكل م² الذي أعلنه استوديوهان في نوفمبر 2026.

وحين تصبح الرسومات بين يديك، سعّر الأعمال بالاستعانة بصفحة تكلفة التجديد لكل م²، واختر المقاول بالاستعانة بدليل كيف تختار شركة تجديد في تبليسي. أما خدمتنا نحن فمشروحة في صفحة التجديد والأثاث.

المصادر

1. قرار الحكومة رقم 255 المؤرخ 31 مايو 2019، المواد 4 و5 و21 و24 والملحق 1، الجريدة التشريعية لجورجيا، الصيغة الموحدة في 16 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. قانون التخطيط المكاني والأنشطة المعمارية وأعمال البناء في جورجيا، المواد 94 و98 و131 و140 و144، الجريدة التشريعية لجورجيا، الصيغة الموحدة في 25 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. قرار الحكومة رقم 316 المؤرخ 7 يوليو 2026، المعدِّل للقرار رقم 134 المؤرخ 10 أبريل 2024 بشأن منح الشهادات للمعماريين والمهندسين، الجريدة التشريعية لجورجيا، 8 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. تقييم الأثر التنظيمي: منح الشهادات للمعماريين والمهندسين، وزارة الاقتصاد والتنمية المستدامة في جورجيا، 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. قرار الحكومة رقم 315 المؤرخ 3 أكتوبر 2024، قواعد إعداد مخطط القياس الداخلي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. قانون جورجيا بشأن حق المؤلف والحقوق المجاورة، المواد 6 و16 و17 و18 و42 و43، الجريدة التشريعية لجورجيا، الصيغة الموحدة في 9 ديسمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. Apartment interior design، KPI Studios، بلا تاريخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. Interior design and renovation projects، KStudio، بلا تاريخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. أسعار التجديد، remontimartivad.ge، 12 مارس 2026، حُدّث في 4 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. Price of apartment renovation work in Batumi، Stroy Elite Group، 30 مايو 2024، حُدّث في 7 يوليو 2024 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. Tariff comparison، STROYCOM باتومي، بلا تاريخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. What is green frame?، XO Development، 11 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
13. التجديد من الإطار الأسود، Evospace، بلا تاريخ (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. Apartment renovation in Tbilisi: 2026 prices، Construction Georgia، 1 يونيو 2026، حُدّث في 12 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
15. التجديد في جورجيا، PB Services، 15 نوفمبر 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشر هذا الشرح استناداً إلى القرار رقم 255، وقانون التخطيط المكاني، وقانون حق المؤلف والحقوق المجاورة، وعروض الاستوديوهات المنشورة.