اختيار شركة تشطيب في تبليسي: الفحوصات وشروط العقد

هل هناك ترخيص ينبغي أن تبحث عنه؟

لا. فقانون جورجيا بشأن التراخيص والأذونات يحدد قائمة حصرية بأنواع التراخيص، ولا يرد فيها أي ترخيص لشركات البناء أو الترميم أو التشطيب. ولذلك فإن رقم الترخيص المنشور على موقع شركة تشطيب لا يثبت شيئًا. وقد أحصى المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) في 1 يوليو 2026 ما مجموعه 15,842 كيانًا نشطًا في قسم البناء من سجله، وجميعها تقريبًا صغيرة، غير أن هذا الرقم الوطني يشمل أيضًا المطوّرين العقاريين وشركات الهندسة المدنية، ولا تُحسب فيه فرق العمال غير المسجلة. ولأنه لا توجد جهة ترخيص تغربل السوق، تقع مهمة الفحص على عاتقك أنت.

كيف تفحص الشركة وأنت خارج البلاد؟

اطلب أولًا رمز التعريف الخاص بالشركة، وهو مكوّن من 9 أرقام. فكل فحص علني يجري به، أما السجل الرسمي فلا يبحث بالأسماء إلا إذا كُتبت باللغة الجورجية.

البيانات الضريبية علنية بنص القانون: فالمادة 39(1-1) من قانون الضرائب تُخرج من نطاق السرية الضريبية كلًّا من التسجيل في ضريبة القيمة المضافة، والوضع الضريبي، والدين الضريبي، والرهون الضريبية والحجوزات. أما سجلات المحاكم فنفعها أقل، لأن حجب البيانات في الأحكام يعني أن البحث عن شركة بعينها قد لا يُرجع أي نتيجة حتى لو أُقيمت عليها دعوى. ولم يكن سجل المدينين التابع للسجل العام متاحًا حين حاولنا فتحه في 3 نوفمبر 2026؛ فإذا كان العمل كبيرًا، فاطلب من محامٍ أن يراجعه لك.

ما الذي يجب أن يتطابق في المستخرج؟

• الاسم والشكل والرمز. الاسم القانوني نفسه (الشركة ذات المسؤولية المحدودة = შპს، والتاجر الفرد = ი/მ) والرمز نفسه في المستخرج والعقد والبيانات المصرفية والفواتير.
• الموقِّع. شخص يذكره المستخرج ممثلًا للشركة، أو شخص يحمل وكالة رسمية صادرة عنها.
• العمر والوضع. تاريخ التسجيل الحديث يعني غياب أي سجل أعمال سابق تحت هذا الرمز؛ أما قيود التصفية أو إعادة التنظيم فتعني أن تتوقف.
• ضريبة القيمة المضافة. الشركة المسجلة في ضريبة القيمة المضافة ملزمة بفرض هذه الضريبة، وبإصدار فاتورة ضريبية إذا طلبتها، ولذلك لا يستقيم أن تعرض عليك شركة مسجلة إسقاط الضريبة من الحساب. للنسبة والحد: راجع مدخل التشطيب الجاهز بالكامل.

رئيس فرقة العمال غير المسجل يبقى ملزمًا بأحكام عقد المقاولة في القانون المدني، كما أن تعريف التاجر في قانون حماية المستهلك يمتد إلى كل شخص طبيعي يعمل بصفة تجارية (المادة 4). وما تخسره في هذه الحالة هو الأثر المستندي.

كيف تقارن بين العروض؟

اطلب من عدة شركات أن تسعّر التكليف المكتوب نفسه. أسعار المتر المربع موجودة في صفحتنا عن كلفة التشطيب للمتر المربع؛ أما هنا فنقارن الشروط المحيطة بالسعر. والأمثلة التالية هي ما تنشره كل شركة عن نفسها، وليست معيارًا للسوق ولا توصية منا.

السعر الثابت المعلن لا يغطي إلا النطاق الذي يصفه. وكل ما يقع خارجه يبقى له ثمن: فبموجب المادة 630 من القانون المدني، يُعدّ الأجر متفقًا عليه متى كان العمل لا يُنتظر إنجازه إلا لقاء أجر، وإذا لم يُحدَّد مبلغ، طُبّق الأجر المعتاد. ضع سعرًا مكتوبًا لكل عمل إضافي قبل تنفيذه، وأدرج الكفالة وتاريخ بدء سريانها في العقد.

هل يجب أن يكون العقد مكتوبًا؟

ليس بحكم القانون: فالمادة 69 من القانون المدني تجيز المعاملات الشفهية، ومواد عقد المقاولة لا تشترط أي شكل. والاتفاق الشفهي على التشطيب صحيح، لكن دليلك وأنت في الخارج لا يكون في الغالب إلا سجل المحادثات. غير أن بندًا واحدًا يختلف عن غيره. فالشرط الجزائي (პირგასამტეხლო) لا بد من الاتفاق عليه كتابةً (المادة 418(2))، ولذلك لا سبيل إلى تنفيذ وعد شفهي بغرامة يومية عن التأخير. ويمكن المطالبة بالشرط الجزائي عن التأخير مع المطالبة بإتمام العمل في آن واحد (المادة 419)، وللمحكمة أن تُنقص شرطًا جزائيًا يفوق الحد على نحو لا يتناسب (المادة 420). وتسمح المادة 68 للطرفين بأن يختارا الشكل بنفسيهما، فاكتب في العقد أن أي تعديل على النطاق أو السعر أو الموعد لا يُلزم إلا بعد توقيعه. ولا تُطلق على الدفعة الأولى اسم العربون (ბე) من غير مشورة محامٍ: فالشركة المخطئة تردّه مضاعفًا، لكنها تحتفظ به إذا كنت أنت من أخلّ بالعقد (المواد 421-423).

ما الذي يجب أن ينص عليه العقد؟

• الطرفان. الاسم القانوني ورمز التعريف وصلاحية الموقِّع، مطابقةً لما في المستخرج.
• النطاق. ملحق بالأعمال والمواد غرفةً غرفة، مع العلامات التجارية والدرجات (راجع مواصفات البناء)، إلى جانب رسومات المصمم الذي تعمل معه (راجع التصميم الداخلي للشقة).
• السعر. ثابت أو تقديري، مع ضريبة القيمة المضافة أو من دونها؛ والأعمال الإضافية لا تُنفَّذ إلا بسعر موقَّع.
• المواعيد والشرط الجزائي. تاريخ البدء وتاريخ الانتهاء، وشرط جزائي مكتوب يُحتسب عن كل يوم تأخير.
• الفريق. يجوز للشركة أن تستعين بغيرها، ما لم تقتضِ طبيعة العمل أن تؤديه بنفسها (المادة 632)؛ فاذكر بالاسم رئيس العمال الذي اخترت الشركة من أجله.
• المواد. تُسأل الشركة عن رداءة المواد التي توردها هي؛ أما المواد التي تشتريها أنت، فعليها أن تقدّم لك حسابًا عن استعمالها وأن تعيد إليك ما يتبقى منها (المادة 646). وعليها أن تنبّهك في الوقت المناسب إذا كانت موادك أو تعليماتك ستجعل العمل غير سليم (المادة 647).
• الأضرار. تُسأل الشركة عن الضرر الذي يلحق بممتلكاتك حتى لو نتج عن مجرد إهمال (المادة 650). واسأل عن تأمين المسؤولية الذي يغطي شقق الجيران؛ فلم نعثر على قاعدة تجعله إلزاميًا.
• قواعد موقع العمل. ساعات العمل، واستعمال المصعد، ونقل مخلفات البناء بطريقة قانونية على نفقة الشركة، مع غرامات تتحملها الشركة عند المخالفة.
• الاستلام والكفالة والإنهاء. مدة الفحص، ومدة الكفالة وتاريخ بدئها، وسُبل الخروج من العقد لكلا الطرفين. ولا يحق للشركة أن تنسحب قبل الأوان إلا على نحو يتيح لك إكمال العمل لدى جهة أخرى، ما لم يكن لديها سبب جدي (المادة 637).
• اللغة. إذا وُقّع العقد في شقتك، أوجب قانون حماية المستهلك تقديم المعلومات باللغة الجورجية على الورق وتسليمك نسخة موقَّعة (المادة 11). اطلب نصًا بلغتين يبيّن أي النسختين هي المرجِّحة عند الاختلاف، واطلب من محامٍ أن يؤكد ذلك.

كيف ينبغي توزيع الدفعات على مراحل؟

القاعدة الافتراضية في القانون تميل لصالحك. فالمادة 648 من القانون المدني تجعل الأجر مستحقًا بعد أداء العمل؛ ولا تُطبَّق الدفعات المجزأة إلا إذا نص عليها العقد، ولم نعثر على سقف قانوني للدفعات المقدمة. لذلك فكل دفعة مقدمة تنازلٌ تقدّمه أنت؛ فاطلب في مقابلها تاريخ بدء محددًا وشرطًا جزائيًا عن التأخير.

1. قسّم العمل إلى مراحل يمكنك التحقق منها بالفيديو، مثل الأنابيب والأسلاك قبل أن تُغطّى، ثم اللياسة وطبقة التسوية، ثم البلاط والأرضيات، ثم التركيبات.
2. اكتب مبلغ كل مرحلة، وما يجب إنجازه قبل دفعه.
3. ادفع لقاء محضر مرحلة موقَّع مرفق بصور مؤرخة.
4. احتجز مبلغًا أخيرًا إلى أن يُستلم العمل كله وتُعالج الملاحظات الصغيرة.
5. ادفع بتحويل مصرفي إلى حساب الشركة المسماة في العقد، ولا تدفع أبدًا إلى بطاقة أحد العمال.

محاضر المراحل الموقَّعة لا تُطلق مدة المطالبة: فحين يُستلم العمل على أجزاء، تحسب المادة 656 المدة من استلام العمل بأكمله. والإسكرو المصرفي متاح (ينشر Terabank رسمًا قدره 0.2%، بحد أدنى 100 لاري، للمقيمين وغير المقيمين)، لكن البنك يقدّمه لعمليات بيع العقارات، ولم نجد ما يدل على أن البنوك تحتفظ عمليًا بدفعات مراحل التشطيب.

لماذا تهمّ المهلة المحددة للاستلام؟

لأن السكوت قد يُحسب استلامًا. فبموجب المادة 649، يُعتبر العمل مستلمًا إذا لم يستلمه صاحب العمل خلال المدة التي يحددها المقاول. وقد يكفي إشعار بالإنجاز تُرك بلا رد لإغلاق ملف العمل قانونًا والعيوب لا تزال ظاهرة للعين. والاستلام هو أيضًا ما يُطلق مدة المطالبة: سنة واحدة، أو 5 سنوات للمطالبات المتعلقة بمنشأة (المادة 655). ولم يتأكد ما إذا كان تشطيب الشقة يُعدّ أمرًا متعلقًا بمنشأة، فابنِ حساباتك على سنة واحدة ما لم تمنحك كفالة العقد مدة أطول.

• حدّد المدة بنفسك. ينبغي أن يمنحك العقد عددًا ثابتًا من الأيام للفحص بعد تلقي إشعار مكتوب.
• عيّن ممثلًا. يستطيع شخص مقيم في جورجيا يحمل وكالة رسمية أن يوقّع باسمك. وتقول غرفة الكتّاب العدل في جورجيا إن أي كاتب عدل يمكنه تصديق الوكالة الرسمية عبر الإنترنت من أي بلد، لكن ذلك مشروط بأن يكون الموكِّل مواطنًا جورجيًا أو معروفًا لدى الكاتب العدل.
• دوّن كل عيب في المحضر، مع موعد لإصلاح كل منها، قبل أن توقّع.

ماذا لو تأخر العمل أو جاء معيبًا؟

بموجب القانون المدني، يحق لك أولًا أن تطالب بإصلاح العمل أو بإعادته على نفقة الشركة؛ والشركة هي التي تختار بين الأمرين (المادة 642). فإذا انقضت المهلة التي حددتها للإصلاح، جاز لك أن تُصلح العمل بواسطة غيرها وتطالب بالكلفة، أو أن تطالب بدفعة مقدمة لتغطيتها (المادة 643). ويلي ذلك الإنهاء (المادة 644) وتخفيض السعر (المادة 645)، والشركة التي أخفت عيبًا عن قصد لا يحق لها أن تحتج ببند يقيّد حقوقك (المادة 654).

حين تشطّب مسكنًا لاستعمالك الخاص، يسري قانون حماية المستهلك كذلك: فهو يشمل الخدمات التي يشتريها شخص طبيعي أساسًا لأغراضه الشخصية لا لأعمال تجارية (المادة 4). وبموجب مادته 18، إذا مضت مهلة إضافية معقولة تحددها أنت من غير نتيجة، جاز لك أن تُسند العمل إلى جهة أخرى على نفقة الشركة، أو أن تخفّض السعر، أو أن تنسحب من العقد وتطالب بالتعويض. والشركة التي بدأت متأخرة، أو أطالت العمل بلا سبب وجيه إلى ما بعد الموعد المتفق عليه، لا يحق لها أن تطالب بتكاليف أو بأجر عن عمل منجز جزئيًا لم يعد لك اهتمام به (المادة 18(5)). ولم يتأكد ما إذا كانت الشقة التي تُشطَّب للتأجير وحده تُعدّ استعمالًا شخصيًا. وتُرفع الشكاوى إلى وكالة المنافسة وحماية المستهلك خلال سنتين من وقوع الإخلال (المادة 31)؛ وقد أعلنت الوكالة أنها تلقت 890 طلبًا من المستهلكين في 2024.

هل يمكنك التراجع عن العقد خلال 14 يومًا من توقيعه؟

ربما. فالمادة 13 من قانون حماية المستهلك تمنح 14 يومًا تقويميًا للانسحاب دون إبداء أي سبب من عقد مبرم عن بُعد (أي عقد أُبرم بوسائل الاتصال عن بُعد وحدها، في إطار نظام منظَّم تعتمده الشركة للبيع عن بُعد) أو من عقد مبرم خارج مقر العمل (أي عقد وُقّع مع الشركة في شقتك). وفي الخدمات تُحسب هذه الأيام من تاريخ العقد. وينقضي الحق متى أُدّيت الخدمة كاملة، إذا كان العمل قد بدأ بموافقتك المسبقة وعلمك بأن ذلك يُسقط الحق (المادة 14(2)(a))، كما أنه لا يشمل الخدمات المنفّذة وفق طلبك الفردي أو المفصَّلة بوضوح على مقاس احتياجاتك (المادة 14(2)(c)). ولم يتأكد ما إذا كان التشطيب يدخل في هذا الاستثناء، فلا تبنِ خطتك على مهلة الأيام الـ14.

أي الأعمال تحتاج إلى رخصة أو إخطار؟

معظم أعمال تشطيب الشقق لا تحتاج إلى أي منهما. ففي النص الحالي لقرار الحكومة رقم 255 لسنة 2019، تُعفي المادة 4(4) الإصلاح والترميم والتشطيب من رخصة البناء ومن إخطار البناء معًا، ويشمل ذلك نقل القواطع ما عدا الفواصل المقاومة للحريق، وإصلاح الأنابيب والأسلاك الخاصة بالشقة نفسها، ما دام المظهر الخارجي للمبنى وعناصره الإنشائية الحاملة لا تتغير؛ ويُستثنى من ذلك التشطيب في المعالم المدرجة في قائمة التراث.

تزجيج الشرفة غير مذكور في القرار، ووضعه غير مؤكد. وللجدران الحاملة والغرامات راجع مدخل الجدار الحامل؛ ولمعرفة الحالات التي تلزم فيها موافقة الجيران، راجع دليل جمعية الملاك ومدخل المسرد.

الغاز والضوضاء والمخلفات: ما المسموح لفريق العمل؟

الغاز. بموجب القرار رقم 101 لسنة 2014 بشأن سلامة أنظمة الغاز، تتولى شركة توريد الغاز إصلاح أنابيب الغاز ومعداته في المباني السكنية، أو تتولاه جهات أخرى بالاتفاق معها (المادة 6(1)). ولا ينبغي لفريق تشطيب عام أن ينقلها من تلقاء نفسه؛ ويجب أن يحدد العقد من يرتّب هذا العمل ومن يدفع ثمنه.

الضوضاء. لا تسري المادة 77-1 من قانون المخالفات الإدارية على أعمال البناء والإصلاح في النهار، من 08:00 حتى 23:00. أما العمل الليلي الذي يتخطى حدود الضوضاء فقد يجرّ على الشركة غرامة قدرها 1,500 لاري (150 لاري على الشخص العادي)، وأكثر من ذلك عند التكرار. ولم نعثر على قاعدة بلدية تحدد ساعات هدوء في عطلة نهاية الأسبوع أو وقت الغداء؛ فاسأل مدير المبنى عن القواعد الداخلية للعمارة.

المخلفات. يُعاقب على رمي مخلفات البناء بموجب المادة 32 من قانون إدارة النفايات: حتى 1 م³، 500 لاري على الفرد و2,000 لاري على الكيان القانوني؛ ومن 1 إلى 10 م³، 1,500 لاري و3,000 لاري. أما إلقاء المخلفات في حاويات النفايات المنزلية فمخالفة مستقلة، غرامتها 200 لاري أو 1,000 لاري (المادة 31(10)). ويجب أن يحدد العقد إلى أين تُنقل المخلفات، ومن يدفع، وأن غرامات الرمي تقع على الشركة.

كيف تشرف على العمل من الخارج؟

اجعل التقارير بندًا في العقد. وبعض الشركات تعلن ذلك أصلًا: فشركة Renovare تصف تقارير أسبوعية بالصور والفيديو وفحصًا نهائيًا مشتركًا، وشركة TrueHomeBuild تصف تصوير الأعمال المخفية. اطلب الأمر نفسه من أي شركة:

• صور أسبوعية من مواضع ثابتة، مع جولة قصيرة مصوّرة بالفيديو.
• الأعمال المخفية مصوّرة مع شريط قياس قبل أن تُغطّى.
• مكالمة فيديو مع رئيس العمال قبل كل محضر مرحلة.
• أثر مستندي: التحويلات المصرفية، والتعديلات الموقَّعة، والتنبيهات المكتوبة الصادرة عن الشركة.

المخاطر والاستثناءات

• الثقة برقم ترخيص. لا وجود لمثل هذا الترخيص أصلًا.
• الدفع إلى بطاقة أحد العمال. يصعب عندئذٍ ربط الدفعة بالعقد.
• شرط جزائي شفهي. لا يمكن تنفيذه.
• تجاهل مهلة الاستلام. قد يُعدّ العمل مستلمًا.
• دفعات مقدمة تسبق العمل. القاعدة الافتراضية في القانون هي الدفع بعد الإنجاز.
• فريق عمل ينقل أنابيب الغاز. هذا العمل من اختصاص شركة الغاز أو من اتفقت معه.

أسئلة شائعة

هل تحتاج شركات التشطيب في جورجيا إلى ترخيص؟

لا. فهذا الترخيص غير موجود، ولذلك افحص بدلًا منه تسجيل الشركة ووضعها الضريبي.

كيف أفحص شركة تشطيب في تبليسي عبر الإنترنت؟

ابحث برمز التعريف المكوّن من 9 أرقام في سجل الأعمال لدى السجل العام وعلى الموقع الإلكتروني لدائرة الإيرادات.

هل الاتفاق الشفهي على التشطيب صحيح؟

نعم، لكن إثباته صعب، والشرط الجزائي لا يصح إلا إذا كان مكتوبًا.

كم ينبغي أن أدفع مقدمًا؟

لا يحدد القانون أي رقم، والأصل فيه أن يأتي الدفع بعد الإنجاز. اربط كل دفعة بمرحلة منجزة وموقَّعة.

كم من الوقت لديّ لرفع مطالبة بشأن العيوب؟

سنة واحدة من الاستلام، و5 سنوات للمطالبات المتعلقة بمنشأة؛ ولم يتأكد ما إذا كان التشطيب يدخل في ذلك، فاحصل على كفالة مكتوبة.

إذا كنت تفضّل ألا تتولى إدارة المقاولين بنفسك، فاطّلع على خدمة التشطيب والأثاث لدينا.

المصادر

1. قانون جورجيا بشأن التراخيص والأذونات، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
2. الكيانات المسجلة والنشطة بحسب نوع النشاط والحجم، 1 يوليو 2026، المكتب الوطني للإحصاء في جورجيا (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
3. البحث في سجل الأعمال، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
4. سجل دافعي الضرائب ومعلومات الديون الضريبية، دائرة الإيرادات في جورجيا (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
5. قانون الضرائب الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
6. نظام إدارة القضايا في المحاكم، محاكم جورجيا (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
7. القانون المدني الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
8. قانون جورجيا بشأن حماية حقوق المستهلك، الجريدة التشريعية لجورجيا، 29 مارس 2022، النص الموحّد بتاريخ 15 ديسمبر 2023 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
9. الوكالة تعلن ارتفاع طلبات المستهلكين في 2024، القناة الأولى (1TV)، 17 يناير 2025 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
10. قرار الحكومة رقم 255 بشأن تصاريح البناء، 31 مايو 2019، النص الحالي (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
11. قرار الحكومة رقم 101 بشأن سلامة أنظمة الغاز، 22 يناير 2014، بصيغته المعدلة في 25 مارس 2021 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
12. قانون المخالفات الإدارية الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد بتاريخ 13 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
13. قانون إدارة النفايات الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا، النص الموحّد بتاريخ 16 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
14. خدمة الإسكرو، Terabank (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
15. إجابات عن المسائل الملحّة، غرفة الكتّاب العدل في جورجيا (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)
16. مواقع الشركات: Prime Build (آخر تعديل في 2 نوفمبر 2026)، Geometria، STROYCOM، TrueHomeBuild (22 فبراير 2026)، Renovare (تاريخ الاطلاع 3 نوفمبر 2026)

سجل التغييرات

• 3 نوفمبر 2026 - نُشر الدليل استنادًا إلى القانون المدني وقانون حماية المستهلك والقرار رقم 255 والبوابات الرسمية للسجل والضرائب.