גאורגיה או מצרים: נכס, מס ושהייה בהשוואה

איך משתוות גאורגיה ומצרים מנקודת המבט של קונה זר?

אתרי הנופש של מצרים לחופי ים סוף ובחוף הצפוני, וחוף הים השחור של גאורגיה, מושכים במידה רבה את אותם קונים, ובהם משפחות ממצרים ומהעולם הערבי כולו. הכללים בנוגע לבעלות, לרישום הזכויות, למס ולשהייה אינם זהים. בעמוד הזה אין הכרעה: כל מדינה גוברת בחלק מהשורות.

מה זר רשאי להחזיק בבעלות במצרים, והיכן?

הכלל הכללי קבוע בחוק מס' 230 משנת 1996. סעיף 2 מתיר למי שאינו מצרי לכל היותר שני נכסים במצרים, כבתי מגורים פרטיים לו ולמשפחתו (בני הזוג וילדים קטינים), כל אחד בשטח של עד 4,000 מ״ר, ואף לא אחד מהם מסווג כעתיקה. חברה נחשבת זרה אלא אם מצרים מחזיקים ברוב ההון שלה. רכישה שמפרה את החוק בטלה ואי אפשר לרשום אותה (סעיף 6). הסמכות להעניק פטורים נמצאת כעת בידי שר המשפטים (צו ראש הממשלה 2725 משנת 2024), לפי רשות ההשקעות של מצרים, GAFI.

קונים רבים באתרי הנופש כפופים למשטר שני. צו ראש הממשלה 548 משנת 2005, שתוקן ב-2014, נוהג בזרים "באותו אופן כמו במצרים" (הציטוטים בעמוד זה בתרגום שלנו) לגבי יחידות מגורים בקהילות העירוניות החדשות ובאזורי התיירות סידי עבד א-רחמן, חורגדה, ים סוף, ראס אל-חכמה ומרסה מטרוח, בכפוף לאישור ביטחוני. לא אושר אם עיר חדשה מסוימת, כמו הבירה המנהלית החדשה, נחשבת מבחינה משפטית לקהילה עירונית חדשה; בקשו מעורך דין לבדוק את הפרויקט.

אילו חלקים של מצרים סגורים בפני בעלים זרים?

צו-חוק מס' 14 משנת 2012, בנוסחו המתוקן מ-2015, חל על צפון סיני ודרום סיני ועל הקרקע שבתחומי מחוזות סואץ, איסמעיליה ופורט סעיד. שם רשאים להחזיק בבעלות בקרקע ובמבנים רק בעלי אזרחות מצרית יחידה שנולדו לשני הורים מצרים, וכן חברות מצריות במלואן (סעיף 2), כך שגם בעלי אזרחות כפולה אינם נכללים. באישור הדירקטוריון ובאישור ביטחוני, זרים רשאים להחזיק בבעלות מבנה בלי הקרקע שלו, או להחזיק בזכות שימוש ופירות, כלומר זכות להשתמש בבית, לתקופה של עד 50 שנה שאפשר להאריך עד 75 (סעיפים 2 ו-3). צו 548 מתיר בנפרד עד 99 שנה בשארם א-שייח'; לא הצלחנו לאשר איזו תקופה חלה על יחידה מסוימת. אם עין סוחנה נכללת בתחום הכלל, על עורך דין לאשר.

קרקע חקלאית, לרבות קרקע מדברית, סגורה בכל רחבי המדינה, הן לבעלות והן לזכות שימוש ופירות (חוק מס' 15 משנת 1963 בנוסחו המתוקן, לפי GAFI). גם גאורגיה שומרת את הקרקע החקלאית לאזרחיה; דירות ובתים פתוחים לזרים באותם תנאים שהגאורגים מקבלים.

האם בוטלה מגבלת שני הבתים לקונים שמשלמים בדולרים?

השאלה הזו לא הוכרעה. ביולי 2023 אישרה הממשלה תיקונים שלפיהם זרים חייבים לשלם במטבע חוץ דרך בנק בבעלות המדינה (The National), וב-Enterprise דווח בינואר 2024 שההחלטה הסירה עבור קונים כאלה את המגבלה על מספר הבתים. לא מצאנו חוק מתקן. מדריך הבעלות של GAFI, משנת 2024 או מאוחר יותר, והתרגום של Andersen Egypt לחוק 230 מ-26 באוגוסט 2026, מציגים שניהם עדיין את המגבלה של שני בתים ושל 4,000 מ״ר. לכן הביטול לא אושר כחוק: לפני קניית בית שלישי מחוץ לאזורי הצו, שאלו עורך דין מצרי איזה כלל ייושם במרשם.

מדוע לזכות רשומה יש משקל כה רב במצרים?

פחות מ-10% מנכסי המקרקעין במצרים רשומים באופן רשמי, לפי דוח של הבנק העולמי שסוכם ב-Daily News Egypt ב-5 ביולי 2026. חוק מס' 9 משנת 2022 ביטל את הצורך להוכיח שרשרת בעלות ארוכה, וכבר הונפקו כמעט 30 מיליון מספרי זיהוי של נכסים. הרישום ברשות לרישום מקרקעין ולנוטריון (א-שהר אל-עקארי) הוא מה שהופך את הבעלות לתקפה כלפי צדדים שלישיים; בלעדיו, הקונה נשען על שרשרת של חוזים. קיימות מכירות חוזרות באמצעות ייפוי כוח או באמצעות אישור החוזה בבית משפט, אבל לא הצלחנו לאשר עד כמה הן מגנות על זר.

לקונה זר, הרישום ממלא שלושה תפקידים: הוא מראה שהרכישה עמדה בחוק 230, הוא נדרש לצורך היתר השהייה (IMI Daily), והוא מוכיח בעלות במכירה חוזרת או בירושה. בגאורגיה, המרשם הציבורי רושם רכישה בתוך 4 ימי עבודה תמורת 150 לארי, ונסח מהמרשם המקוון מראה מי הבעלים.

כמה מוסיפים מסים ואגרות בעת הקנייה?

מצרים ממסה מכירה בשיעור של 2.5% מהמחיר הכולל של נכס בנוי או של קרקע לבנייה, ללא ניכויים (PwC). חוק מס' 151 משנת 2026, שפורסם ב-28 ביולי 2026, מחיל את המס הזה בלי קשר למספר המכירות שאדם מבצע, ונותן 60 יום לתשלום (EY). החבות מוטלת על מי שמעביר את הנכס (PwC), כך שמבחינה משפטית זו עלות של המוכר. המס מחושב על המחיר ולא על הרווח, ולכן שגוי לכנות אותו מס רווחי הון או מס בולים.

אגרת הרישום תלויה בשטח הרצפה. טבלה משנת 2006 קבעה EGP 500 עד 100 מ״ר, ועלייה עד EGP 2,000 מעל 300 מ״ר; הצעה משנת 2017 ביקשה עד EGP 30,000 למי שאינם מצרים. לא הצלחנו לאשר אם ההצעה נחקקה, ולכן שאלו את משרד הרישום מהי האגרה הנוכחית. מכירת בתי מגורים פטורה ממע״מ לפי חוק המע״מ מס' 67 משנת 2016.

גאורגיה אינה גובה מס העברה, הרישום עולה 150 לארי ושכר נוטריון הוא לפי בחירה, ואילו יזם הרשום למע״מ כולל בדרך כלל מע״מ של 18% במחיר. ראו את המדריך שלנו על עלויות הקנייה בגאורגיה.

כמה עולה בית נופש במס מדי שנה?

מס המקרקעין במצרים הוא 10% משווי שכירות שמעריכות ועדות ומעודכן כל חמש שנים, ולא מהמחיר (PwC). חוק מס' 3 משנת 2026 תיקן אותו ב-2 באפריל 2026 (Belex). רק דירת מגורים עיקרית אחת של משפחה פטורה; דירות שניות ובתי נופש נשארים חייבים במס, כך אמר ראש רשות המסים ל-Daily News Egypt בפברואר 2026, לפני החקיקה. דירת נופש של זר אינה בדרך כלל דירת מגורים עיקרית, ולכן לפי הקריאה שלנו היא ממוסה. איננו יכולים להעריך את השווי שייקבע.

בגאורגיה, המס השנתי על דירה חל רק כשהכנסת המשפחה בשנה הקודמת עלתה על 100,000 לארי, בשיעור של 0.8% עד 1% מהשווי.

שהייה ואזרחות: אילו דרכים רכישה פותחת?

במאי 2023 החליט משרד הפנים של מצרים על שהייה מתחדשת של 5 שנים לנכס בשווי של לפחות USD 200,000, ושל 3 שנים לנכס של USD 100,000, כך דיווח Asharq Al-Awsat. IMI Daily, כלי תקשורת מקצועי בתחום, הוסיף מדרגה של שנה 1 תמורת USD 50,000, ודיווח שאפשר לצרף כמה נכסים יחד, שרק נכס רשום נחשב, שאין דרישה לשהייה מינימלית, ושההיתר אינו מוביל לא לתושבות קבע ולא לאזרחות. לא מצאנו מספרי צווים או רשימת מדרגות רשמית, ולכן התייחסו למדרגות כאל מידע מדווח.

אזרחות מוצעת תמורת נכס בשווי של לפחות USD 300,000, לפי צו שפורסם במרץ 2023 (The National). מאז ספטמבר 2023 המוכר יכול להיות יזם פרטי או בעלים פרטי; הקונה מתחייב לא למכור במשך 5 שנים, וחייב לפתוח תיק לפני התשלום (IMI Daily). מספר הצו ומעמדו הרשמי הנוכחי לא אושרו.

הספים של גאורגיה גבוהים יותר: שווי שוק מעל USD 150,000 להיתר מתחדש לשנה 1, ומעל USD 300,000 להיתר ההשקעה ל-5 שנים, שיכול להוביל לתושבות קבע. רכישה אינה מקנה דרכון: התאזרחות דורשת 10 שנות שהייה ומבחנים. ראו את המדריך שלנו לשהייה דרך נכס.

דירה של USD 150,000 בכל אחת מהמדינות: מה משתנה?

ניקח דירה חדשה אחת במחיר USD 150,000, שמושכרת תמורת USD 9,000 בשנה ונמכרת אחרי 3 שנים תמורת USD 170,000. שכר הטרחה של מתווכים ושל עורכי דין אינו נכלל.

כדי שיהיה ברור לגבי השהייה: דירה במחיר של USD 150,000 בדיוק אינה מקנה היתר גאורגי, משום ששווי השוק חייב להיות מעל USD 150,000. במצרים אותו מחיר מגיע למדרגה המדווחת של 3 שנים.

לגבי שכר הדירה, מצרים מנכה מחצית משכר הדירה בפועל (חוק מס הכנסה, סעיף 39) וממסה את היתרה לפי הסולם שחל גם על תושבי חוץ: 0% עד EGP 40,000, 10% עד 55,000, 15% עד 70,000, 20% עד EGP 200,000, 22.5% עד EGP 400,000, 25% עד EGP 1,200,000 ו-27.5% מעל לכך (PwC). מתוך EGP 498,060 של שכר דירה נותרים EGP 249,030 חייבים במס, והמס הוא EGP 40,781.75. אנו מניחים שאין הכנסה מצרית אחרת ומתעלמים מביטול אפשרי של המדרגות הנמוכות, שלא הצלחנו לאשר. גאורגיה גובה 5% מהברוטו; ראו את המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות.

לגבי מכירה חוזרת, חוק 230 (סעיף 5) אוסר על זר למכור בתוך 5 שנים מהרכישה, אלא אם שר המשפטים מסכים; סעיף III של צו 548 מאפשר לבעלים באזורים שלו למכור מיד, ורכישה לצורך אזרחות נושאת התחייבות משלה ל-5 שנים. בית גאורגי שמוחזק יותר מ-2 שנים נמכר בלי מס על הרווח; בתוך 2 שנים חל מס של 5% על הרווח.

הלירה המצרית, הלארי והדולר: מה השתנה מאז 2022?

לפני 21 במרץ 2022 עמדה הלירה המצרית על כ-EGP 15.7 לדולר אמריקאי (Reuters, 21 במרץ 2022). אחרי כמה פיחותים, מצרים שחררה אותה לשער נייד ב-6 במרץ 2024, כשבמהלך היום היא הגיעה לכ-52 (The National), וב-8 במרץ 2026 יציאת כספי השקעות תיק דחפה אותה לראשונה אל מעבר ל-52 במסחר הרשמי. ב-3 בנובמבר 2026 ציטט הבנק המרכזי של מצרים 55.29 לקנייה ו-55.39 למכירה. לפי החישוב שלנו, הלירה איבדה כ-72% מערכה בדולרים מאז מרץ 2022. הלארי נע בכיוון ההפוך, מ-3.0976 לארי לדולר אמריקאי בסוף 2021 ל-2.5973, אף שבשנים מוקדמות יותר הוא ירד בחדות.

האינפלציה השנתית בערים במצרים עמדה על 13.9% בספטמבר 2026 (CAPMAS), לעומת 5.6% בגאורגיה, והבנק המרכזי של מצרים השאיר את ריבית הפיקדון ללילה על 19% ב-24 בספטמבר 2026; ריבית המדיניות של גאורגיה מופיעה בסקירת שוק בטומי שלנו. לקונה שחושב בדולרים, דירה מצרית ששכר הדירה או מחיר המכירה החוזרת שלה נקובים בלירות מאבדת מערכה הדולרי אם הלירה תרד שוב.

מחירים, תיירות והמקומות שבהם קונים מחפשים

לא מצאנו מדד רשמי של מחירי הדירות במצרים, ולכן העמוד הזה אינו מביא מחיר מצרי למ״ר. מחירוני היזמים, שלעתים קרובות נקובים בדולרים עבור זרים, הם נקודת הייחוס המקובלת; קראו אותם כמחירי מחירון ביום מסוים, ולא כממוצעי שוק. המחירים ושכר הדירה בגאורגיה מופיעים במדד המחירים ובמדד שכר הדירה שלנו.

מצרים קיבלה בשנת 2025 שיא של כמעט 19 מיליון תיירים, 21% יותר מאשר ב-2024, ומספר המבקרים עלה ב-3% במחצית הראשונה של 2026, לפי נתוני UN Tourism שדווחו ב-Ahram Online. בחוף הצפוני הסכים קונסורציום בהובלת ADQ בפברואר 2024 לשלם USD 24 מיליארד תמורת זכויות הפיתוח בראס אל-חכמה, אחד האזורים שבהם זרים קונים באותם תנאים כמו אזרחים מצרים (Enterprise).

העמוד שלנו על בטומי למשפחות ערביות עוסק במסגדים, במזון חלאל, בוויזות ובאמנת המס בין גאורגיה למצרים משנת 2012. קוראים ממדינות המפרץ יכולים להשוות את גאורגיה לדובאי; לחוף שלישי, ראו גאורגיה או טורקיה.

איזו מדינה מתאימה לאיזו מטרה?

סיכונים וחריגים

• קניית יחידה מצרית לא רשומה בלי תוכנית לרשום אותה. גם השהייה וגם ההגנה תלויות במרשם.
• הנחה שמגבלת שני הבתים כבר אינה קיימת. הנוסח הרשמי עדיין כולל אותה.
• התייחסות לשארם א-שייח' כאילו הייתה חורגדה. בסיני אין לזרים בעלות בקרקע.
• תכנון היתר גאורגי על USD 150,000 בדיוק. השווי חייב לעבור את הסכום הזה.
• שכחה של המס השנתי במצרים על דירה שנייה. רק דירת מגורים עיקרית אחת פטורה.

שאלות נפוצות

האם זר יכול להחזיק נכס במצרים?

כן: ככלל 2 בתים של עד 4,000 מ״ר כל אחד, בתנאים של אזרחים מצרים בקהילות העירוניות החדשות ובאזורי תיירות מוגדרים, וללא בעלות בקרקע בסיני ובמחוזות התעלה.

מי משלם את המס של 2.5% על מכירה במצרים?

לפי החוק, המוכר, על המחיר המלא, בתוך 60 יום.

האם דירה של USD 150,000 מקנה שהייה?

במצרים, היתר ל-3 שנים לפי דיווחים, אם הדירה רשומה. בגאורגיה, לא: השווי חייב להיות מעל USD 150,000.

האם נכס יכול להביא לאזרחות מצרית?

דיווחים מאז מרץ 2023 מתארים אפשרות כזו תמורת נכס של USD 300,000 שמוחזק 5 שנים. בגאורגיה אין דרך כזו.

מקורות

1. חוק מס' 230 משנת 1996, 26 באוגוסט 2026, וצו-חוק מס' 14 משנת 2012, ספטמבר 2026, בתרגום של Andersen Egypt (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
2. בעלות של מי שאינם מצרים במקרקעין, 2024 או מאוחר יותר, ותקנות השקעות זרות ישירות, ללא תאריך, GAFI (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
3. שיעור רישום הנכסים מתחת ל-10%, 5 ביולי 2026; רק 2 מיליון נכסים חייבים במס, 15 בפברואר 2026; אינפלציה עירונית של 13.9% בספטמבר, 10 באוקטובר 2026, Daily News Egypt (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
4. טבלת אגרות הרישום משנת 2006, mohamah.net, וועדה מאשרת תיקון באגרות, Parlmany, 4 בדצמבר 2017 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. מצרים: מסים אחרים, קביעת ההכנסה ומס הכנסה ליחידים, PwC, נבדק ב-17 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
6. חבילת ההקלות השנייה במס, EY, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
7. מצרים מחיה את מס המקרקעין, Belex, 28 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
8. נדל״ן מסחרי (מע״מ), Andersen Egypt, 24 ביולי 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
9. כללי השהייה לזרים, Asharq Al-Awsat, 1 בספטמבר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
10. שהייה דרך השקעה החל מ-US$50,000, 14 ביולי 2023, ונכסים פרטיים נפתחים לאזרחות דרך השקעה, 27 בספטמבר 2023, IMI Daily (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
11. The National: הצעת האזרחות, 9 במרץ 2023; תשלום במטבע חוץ, 6 ביולי 2023; הלירה בשפל שיא, 6 במרץ 2024; יציאת הון דוחפת את הלירה למטה, 8 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
12. Enterprise: תוכנית הנדל״ן תמורת מטבע חוץ, 30 בינואר 2024; ADQ וראס אל-חכמה, 25 בפברואר 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
13. שערי חליפין, הבנק המרכזי של מצרים, 3 בנובמבר 2026; הלירה צונחת, Reuters דרך Cyprus Mail, 21 במרץ 2022; החלטת הריבית, Arab Finance, 24 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
14. שיא של 19 מיליון תיירים ב-2025, Xinhua דרך The Star, 4 בינואר 2026, והמבקרים במחצית הראשונה של 2026, Ahram Online, ספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
15. קוד המס של גאורגיה, חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", החוק האורגני על האזרחות הגאורגית ותעריפי הנוטריונים, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 18 באוקטובר 2026)
16. אגרות רישום, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 13 באוקטובר 2026); אינפלציה, ספטמבר 2026, Geostat; שער החליפין הרשמי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - ההשוואה פורסמה על סמך נוסחי החוק המצרי דרך GAFI ו-Andersen Egypt, PwC, EY, הבנק המרכזי של מצרים, והחוק ונתוני השוק של גאורגיה.