Грузия или Египет: недвижимость, налоги и ВНЖ в сравнении

Грузия и Египет: чем различаются условия для иностранного покупателя?

Курорты Египта на Красном море и Северном побережье и черноморское побережье Грузии привлекают во многом одних и тех же покупателей, в том числе семьи из самого Египта и из всего арабского мира. Правила о праве собственности, регистрации титула, налогах и виде на жительство в двух странах устроены по-разному. Окончательного вердикта эта страница не выносит: в одних строках выигрывает одна страна, в других другая.

Чем и где иностранец может владеть в Египте?

Общее правило задаёт Закон № 230 от 1996 г. Его статья 2 разрешает лицу, не являющемуся гражданином Египта, иметь в стране не более двух объектов в качестве частного жилья для себя и своей семьи (супругов и несовершеннолетних детей), каждый площадью до 4 000 м², и ни один из них не должен относиться к памятникам древности. Компания считается иностранной, если египтянам не принадлежит большая часть её капитала. Покупка в нарушение закона ничтожна и не подлежит регистрации (статья 6). По данным египетского инвестиционного ведомства GAFI, право предоставлять исключения теперь принадлежит министру юстиции (Постановление премьер-министра 2725 от 2024 г.).

Многие покупатели курортного жилья подпадают под второй режим. Постановление премьер-министра 548 от 2005 г. с изменениями 2014 г. позволяет обращаться с иностранцами «так же, как с египтянами» (цитата в нашем переводе) при покупке жилых единиц в новых городских общинах и в туристических зонах Сиди-Абдель-Рахман, Хургада, Красное море, Рас-эль-Хекма и Марса-Матрух при условии одобрения службами безопасности. Считается ли юридически тот или иной новый город, например Новая административная столица, новой городской общиной, не подтверждено; попросите юриста проверить конкретный проект.

Какие районы Египта закрыты для иностранных собственников?

Декрет-закон № 14 от 2012 г. в редакции 2015 г. распространяется на Северный и Южный Синай, а также на земли в пределах губернаторств Суэц, Исмаилия и Порт-Саид. Там владеть землёй и зданиями могут только лица, имеющие исключительно египетское гражданство и рождённые от двух родителей-египтян, а также полностью египетские компании (статья 2), поэтому лица с двойным гражданством тоже исключены. С одобрения совета и служб безопасности иностранцы могут владеть зданием без земли под ним или получить узуфрукт, то есть право пользования жильём, на срок до 50 лет с продлением до 75 (статьи 2 и 3). Постановление 548 отдельно допускает до 99 лет в Шарм-эль-Шейхе; какой срок действует для конкретного объекта, нам подтвердить не удалось. Входит ли Айн-Сохна в зону действия этого правила, должен подтвердить юрист.

Сельскохозяйственные земли, включая пустынные, закрыты по всей стране как для собственности, так и для узуфрукта (Закон № 15 от 1963 г. с изменениями, по данным GAFI). Грузия тоже оставляет сельскохозяйственные земли за своими гражданами; квартиры и дома открыты для иностранцев на тех же условиях, что и для грузин.

Сняли ли ограничение в два жилья для тех, кто платит в долларах?

Вопрос остаётся открытым. В июле 2023 г. Кабинет министров одобрил поправки, по которым иностранцы должны оплачивать покупку в иностранной валюте через государственный банк (The National), а Enterprise в январе 2024 г. сообщило, что это решение отменило для таких покупателей предел числа жилых объектов. Изменяющего закона мы не нашли. И руководство GAFI о праве собственности, выпущенное в 2024 г. или позже, и перевод Закона 230, подготовленный Andersen Egypt и датированный 26 августа 2026 г., по-прежнему содержат ограничения в два жилья и 4 000 м². Значит, отмена ограничения законом не подтверждена: прежде чем покупать третье жильё вне зон действия постановления, спросите египетского юриста, какое правило применит регистрирующий орган.

Почему зарегистрированное право собственности так важно в Египте?

Официально зарегистрировано менее 10% объектов недвижимости Египта: так говорится в докладе Всемирного банка, краткое изложение которого Daily News Egypt опубликовала 5 июля 2026 г. Закон № 9 от 2022 г. отменил требование доказывать длинную цепочку прав, и выдано уже почти 30 миллионов идентификационных номеров объектов. Именно регистрация в Управлении регистрации недвижимости и нотариата (аш-шахр аль-акари) делает право собственности действующим в отношении третьих лиц; без неё покупатель полагается на цепочку договоров. Перепродажа по доверенности или судебное подтверждение договора существуют, но насколько они защищают иностранца, нам подтвердить не удалось.

Для иностранного покупателя регистрация решает три задачи: она показывает, что покупка соответствует Закону 230, она нужна для получения вида на жительство (IMI Daily) и она доказывает право собственности при перепродаже или наследовании. В Грузии Публичный реестр вносит запись о покупке за 4 рабочих дня и 150 лари, а онлайн-выписка из реестра показывает собственника.

Сколько добавляют налоги и сборы при покупке?

Египет облагает продажу налогом в 2,5% от полной цены построенного объекта или земли под застройку без каких-либо вычетов (PwC). Закон № 151 от 2026 г., опубликованный 28 июля 2026 г., применяет этот налог независимо от того, сколько продаж совершает человек, и даёт 60 дней на уплату (EY). Налог платит лицо, отчуждающее недвижимость (PwC), так что юридически это расход продавца. Он начисляется на цену, а не на прирост стоимости, поэтому называть его налогом на прирост капитала или гербовым сбором неверно.

Регистрационный сбор зависит от площади. Шкала 2006 г. устанавливала 500 египетских фунтов за объект до 100 м² с ростом до 2 000 фунтов для площади свыше 300 м²; законопроект 2017 г. предлагал для неегиптян до 30 000 фунтов. Был ли он принят, мы подтвердить не смогли, поэтому уточните действующий сбор в регистрационном офисе. Продажа жилья освобождена от НДС по Закону об НДС № 67 от 2016 г.

В Грузии нет налога на переход права собственности, регистрация стоит 150 лари, нотариальный сбор необязателен, а застройщик, зарегистрированный плательщиком НДС, обычно включает 18% НДС в цену. Подробнее в нашем материале о расходах на покупку в Грузии.

Во что обходится жильё для отдыха в виде ежегодного налога?

Египетский налог на недвижимость составляет 10% не от цены, а от арендной стоимости, которую определяют оценочные комиссии и пересматривают раз в пять лет (PwC). Закон № 3 от 2026 г. изменил этот налог 2 апреля 2026 г. (Belex). Освобождается только одно основное жильё семьи; второе жильё и дома для отдыха остаются налогооблагаемыми, как сказал глава налогового ведомства в интервью Daily News Egypt в феврале 2026 г., ещё до принятия закона. Курортная квартира иностранца обычно не является основным жильём, поэтому, по нашему прочтению, она облагается налогом. Оценить, какой окажется оценочная стоимость, мы не можем.

В Грузии ежегодный налог на квартиру взимается лишь с семей, чей доход за прошлый год оказался выше 100 000 лари, по ставке от 0,8% до 1% стоимости.

ВНЖ и гражданство: какие пути открывает покупка?

В мае 2023 г. министерство внутренних дел Египта приняло решение о продлеваемом виде на жительство на 5 лет для недвижимости стоимостью не менее 200 000 долларов и на 3 года для 100 000 долларов, сообщила Asharq Al-Awsat. Отраслевое издание IMI Daily добавило к этому уровень на 1 год за 50 000 долларов и сообщило, что несколько объектов можно суммировать, учитывается только зарегистрированная недвижимость, требования о минимальном сроке пребывания нет, а такой ВНЖ не ведёт ни к постоянному виду на жительство, ни к гражданству. Номеров постановлений или официального перечня уровней мы не нашли, поэтому считайте эти уровни данными из сообщений СМИ.

Гражданство предлагается за недвижимость стоимостью не менее 300 000 долларов по постановлению, опубликованному в марте 2023 г. (The National). С сентября 2023 г. продавцом может быть частный застройщик или собственник; покупатель обязуется не продавать объект 5 лет и должен открыть дело до оплаты (IMI Daily). Номер постановления и его нынешний официальный статус не подтверждены.

Пороги в Грузии выше: рыночная стоимость более 150 000 долларов для продлеваемого ВНЖ на 1 год и более 300 000 долларов для инвестиционного ВНЖ на 5 лет, после которого можно перейти к постоянному виду на жительство. Паспорта покупка не даёт: натурализация требует 10 лет проживания и экзаменов. Подробнее в нашем руководстве по ВНЖ через недвижимость.

Квартира за $150 000 в каждой из стран: что меняется?

Возьмём одну новую квартиру за 150 000 долларов, которая сдаётся за 9 000 долларов в год и продаётся через 3 года за 170 000 долларов. Вознаграждение агентов и юристов в расчёт не включено.

Скажем прямо о ВНЖ: квартира ровно за 150 000 долларов грузинского вида на жительство не даёт, потому что рыночная стоимость должна быть выше 150 000 долларов. В Египте та же цена достигает уровня в 3 года, о котором сообщалось.

С арендной платы Египет вычитает половину фактической суммы (Закон о подоходном налоге, статья 39) и облагает остаток по шкале, которая применяется и к нерезидентам: 0% до 40 000 фунтов, 10% до 55 000, 15% до 70 000, 20% до 200 000 фунтов, 22,5% до 400 000 фунтов, 25% до 1 200 000 фунтов и 27,5% сверх этого (PwC). Из 498 060 фунтов арендной платы налогооблагаемыми остаются 249 030 фунтов, а налог составляет 40 781,75 фунта. Мы исходим из того, что других доходов в Египте нет, и не учитываем возможную отмену нижних ступеней шкалы, которую подтвердить не смогли. Грузия берёт 5% с валовой суммы; см. наше руководство по налогу на доход от аренды.

При перепродаже Закон 230 (статья 5) запрещает иностранцу продавать объект в течение 5 лет после приобретения, если на это не согласится министр юстиции; статья III Постановления 548 позволяет собственникам в его зонах продавать сразу, а покупка ради гражданства влечёт собственное обязательство на 5 лет. Грузинское жильё, которым владели более 2 лет, продаётся без налога на прирост стоимости; при продаже в течение 2 лет причитается 5% от прироста.

Фунт, лари и доллар: что изменилось с 2022 года?

До 21 марта 2022 г. египетский фунт стоил около 15,7 за доллар США (Reuters, 21 марта 2022 г.). После нескольких девальваций Египет 6 марта 2024 г. отпустил курс в свободное плавание, и в течение того дня он доходил примерно до 52 (The National), а 8 марта 2026 г. отток портфельных инвестиций впервые довёл официальный курс до отметки свыше 52 фунтов за доллар. На 3 ноября 2026 г. Центральный банк Египта котировал 55,29 на покупку и 55,39 на продажу. По нашему расчёту, с марта 2022 г. фунт потерял около 72% своей стоимости в долларах. Лари двигался в обратную сторону: если на конец 2021 г. доллар стоил 3,0976 лари, то теперь 2,5973, хотя в более ранние годы он сильно падал.

Годовая инфляция в городах Египта составила 13,9% в сентябре 2026 г. (CAPMAS) против 5,6% в Грузии, а Центральный банк Египта 24 сентября 2026 г. сохранил ставку по депозитам овернайт на уровне 19%; ставка рефинансирования Грузии приведена в нашем обзоре рынка Батуми. Для покупателя, считающего в долларах, египетская квартира, у которой арендная плата или цена перепродажи установлена в фунтах, теряет долларовую стоимость, если фунт снова упадёт.

Цены, туризм и где ищут покупатели

Официального индекса цен на жильё в Египте мы не нашли, поэтому египетская цена за м² на этой странице не приводится. Обычным ориентиром служат прайс-листы застройщиков, для иностранцев часто в долларах; воспринимайте их как цены предложения на определённую дату, а не как средние рыночные значения. Цены и арендные ставки в Грузии приведены в нашем индексе цен и индексе аренды.

В 2025 г. Египет принял рекордные почти 19 миллионов туристов, на 21% больше, чем в 2024 г., а в первом полугодии 2026 г. число прибытий выросло на 3% по данным UN Tourism, которые приводит Ahram Online. На Северном побережье консорциум во главе с ADQ в феврале 2024 г. договорился заплатить 24 миллиарда долларов за права на освоение Рас-эль-Хекмы, одной из зон, где иностранцы покупают на египетских условиях (Enterprise).

Наша страница Батуми для арабских семей рассказывает о мечетях, халяльной еде, визах и налоговом договоре между Грузией и Египтом 2012 г. Читатели из стран Персидского залива могут сравнить Грузию с Дубаем; а для третьего побережья см. страницу Грузия или Турция.

Какая страна подходит для какой цели?

Риски и исключения

• Покупка незарегистрированного объекта в Египте без плана его зарегистрировать. И ВНЖ, и защита прав зависят от реестра.
• Уверенность, что ограничения в два жилья больше нет. Официальный текст по-прежнему его содержит.
• Отношение к Шарм-эль-Шейху как к Хургаде. На Синае иностранцы не могут владеть землёй.
• Расчёт на грузинский ВНЖ при цене ровно $150 000. Стоимость должна быть выше этой суммы.
• Забытый ежегодный налог Египта на второе жильё. Освобождается только одно основное жильё.

Частые вопросы

Может ли иностранец владеть недвижимостью в Египте?

Да: как правило, 2 жилых объекта площадью до 4 000 м² каждый, на египетских условиях в новых городских общинах и в перечисленных туристических зонах, без права собственности на землю на Синае и в губернаторствах зоны канала.

Кто платит египетский налог 2,5% при продаже?

По закону продавец, с полной цены, в течение 60 дней.

Даёт ли квартира за $150 000 вид на жительство?

В Египте, по сообщениям, ВНЖ на 3 года, если объект зарегистрирован. В Грузии нет: стоимость должна быть выше $150 000.

Может ли недвижимость дать египетское гражданство?

Сообщения с марта 2023 г. описывают такой путь за $300 000 в недвижимости, которую нужно держать 5 лет. В Грузии такого пути нет.

Источники

1. Law No 230 of 1996, 26 августа 2026 г., и Decree-Law No 14 of 2012, сентябрь 2026 г., переводы Andersen Egypt (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Ownership of real property by non-Egyptians, 2024 г. или позже, и FDI regulations, без даты, GAFI (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Property registration rate below 10%, 5 июля 2026 г.; Only 2 million properties liable for tax, 15 февраля 2026 г.; Urban inflation 13.9% in September, 10 октября 2026 г., Daily News Egypt (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Шкала регистрационных сборов 2006 г., mohamah.net, и Комитет одобрил изменение сбора, Parlmany, 4 декабря 2017 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Египет: other taxes, income determination и personal income tax, PwC, проверено 17 августа 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Second tax facilitation package, EY, 14 августа 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Egypt revives real estate tax, Belex, 28 апреля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Commercial real estate (VAT), Andersen Egypt, 24 июля 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Residence rules for foreigners, Asharq Al-Awsat, 1 сентября 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Residence by investment from US$50,000, 14 июля 2023 г., и Private property opened to citizenship by investment, 27 сентября 2023 г., IMI Daily (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. The National: предложение гражданства, 9 марта 2023 г.; оплата в иностранной валюте, 6 июля 2023 г.; рекордный минимум фунта, 6 марта 2024 г.; отток капитала давит на фунт, 8 марта 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Enterprise: схема «недвижимость за валюту», 30 января 2024 г.; ADQ и Рас-эль-Хекма, 25 февраля 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Exchange rates, Центральный банк Египта, 3 ноября 2026 г.; падение фунта, Reuters через Cyprus Mail, 21 марта 2022 г.; решение по ставке, Arab Finance, 24 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Record 19 million tourists in 2025, Xinhua через The Star, 4 января 2026 г., и прибытия в первом полугодии 2026 г., Ahram Online, сентябрь 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
15. Налоговый кодекс Грузии, Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Органический закон о гражданстве Грузии и нотариальные тарифы, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
16. Регистрационные сборы, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 13 октября 2026 г.); Инфляция, сентябрь 2026 г., Geostat; официальный курс, Национальный банк Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Сравнение опубликовано на основе текстов египетских законов через GAFI и Andersen Egypt, данных PwC, EY, Центрального банка Египта, а также законодательства и рыночных данных Грузии.