ისანი, თბილისი: ბინები, ფასები და ცხოვრება მეტროს ირგვლივ

რა არის ისანი?

ისანი მარცხენა სანაპიროს რაიონია, რომელიც ავლაბრიდან აღმოსავლეთისკენ, მეტროს სადგურების „ისნისა“ და „სამგორის“ გავლით, ნავთლუღის ბაზრამდე და მოსკოვის გამზირამდე გრძელდება. ბევრი მყიდველისთვის „ისანი“ მეტრო „ისნის“ ირგვლივ მდებარე ხმაურიან არეალს ნიშნავს, სადაც საბჭოთა კორპუსები და 20-დან 36 სართულამდე ახალი კოშკები გვერდიგვერდ დგას, ასევე ნავთლუღს, კახეთის გზატკეცილის სამხრეთით გადაჭიმულ მდინარისპირა კვარტალს თავისი ბაზრითა და ავტოსადგურით. ფასები ქალაქის საშუალოს ახლოსაა, ბინების უმეტესობიდან მეტროს ორ სადგურამდე ფეხით მიხვალთ, ახალი მიწოდებაც დიდია.

ოფიციალურად, თბილისის საკრებულოს 2014 წლის №16-35 გადაწყვეტილებით, ისნის რაიონს 3 ერთეული აქვს: მე-14 ერთეული „ზემო ავლაბარი, მეტრომშენი“, მე-15 ერთეული „ნავთლუღი“ და მე-16 ერთეული „ვაზისუბანი, მე-8 ლეგიონი“. 2014 წლის აღწერის დროს მის 16,7 კმ²-ზე 125 610 ადამიანი ცხოვრობდა, ანუ 1 კმ²-ზე დაახლოებით 7 522, რაც დიდუბის შემდეგ სიმჭიდროვით ქალაქში მეორე შედეგია. ორ ნაწილს ცალკე გზამკვლევი ეძღვნება, ავლაბარი და ვაზისუბანი; ეს გვერდი დანარჩენ ტერიტორიას აღწერს, პირველ რიგში მეტრო „ისნის“ მიდამოებს, მეტრომშენსა და ნავთლუღს.

რუკა და საზღვრები

მე-15 ერთეული, ნავთლუღი, მდინარისპირა სოლია იმ ხაზის სამხრეთით, რომელსაც წერნაკის ქუჩა, ნავთლუღის ქუჩა და კახეთის გზატკეცილი ქმნის; აღმოსავლეთით მას სამგორის რაიონისგან ჯავახეთის ქუჩა, მოსკოვის გამზირის ერთი მონაკვეთი, რკინიგზა და ხმელნიცკის ქუჩა ჰყოფს. სახელები აქ შეცდომაში შემყვანია: OpenStreetMap მეტრო „სამგორს“, Samgori Mall-ს, სამგორის ავტოსადგურსა და ნავთლუღის ბაზარს ისნის ნავთლუღის ერთეულში ათავსებს და არა სამგორის რაიონში, ხოლო ის, რასაც ყოველდღიურად „ისანს“ ეძახიან, ანუ მეტროს მიდამოები, და მეტრომშენი მე-14 ერთეულშია. პორტალები ამ არეალებს კიდევ სხვა პრინციპით აჯგუფებენ, ამიტომ ფასებს მანამდე ნუ შეადარებთ, სანამ ქუჩას არ გადაამოწმებთ.

ვის შეეფერება ისანი

შუა საუკუნეების ისნიდან მეტრომდე

ქართული ენციკლოპედიის თანახმად, მე-11-დან მე-13 საუკუნემდე წყაროები ძველი თბილისის პირდაპირ, მარცხენა ნაპირზე მდებარე კვარტალს „ისანს“ უწოდებდნენ; სახელი ავლაბარი მე-14 საუკუნეში დამკვიდრდა, თანამედროვე რაიონმა კი უფრო ძველი სახელი დაიბრუნა. ნავთლუღს ჩვეულებრივ თურქული წარმოშობის სახელად ხსნიან, რომელიც ნავთის ადგილს ნიშნავს, ქართული საცნობარო წყაროები კი წერენ, რომ მეფე ერეკლე II-მ 1760-იან წლებში იქ, კახეთის გზაზე, ციხე-სიმაგრე ააშენა.

დღევანდელი რაიონი მეტროსთან ერთად გაიზარდა. სადგურები „ისანი“ და „სამგორი“ 1971 წელს მეტროს სამშენებლო ტრესტმა, თბილმეტრომშენმა, გახსნა და ამით 1-ლი ხაზი „300 არაგველიდან“ გააგრძელა; „ვარკეთილი“ 1985 წელს დაემატა. OC Media-ს ცნობით, თბილისის ღია ბაზრები, მათ შორის ნავთლუღისაც, საბჭოთა ეკონომიკის დაშლის შემდეგ, 1990-იანი წლების დასაწყისში გაფართოვდა. 2025 წლის დეკემბერში საკრებულომ კახეთის გზატკეცილთან მდებარე მოედანს მეფე ერეკლე II-ის სახელი უწოდა.

ბინების ფასი და ქირის დონე

Galt & Taggart-ის ისნის ზონა მთელ რაიონს ფარავს, ავლაბრის ძველი სახლებიდან დაწყებული ახალი კოშკებითა და ვაზისუბნის კორპუსებით დამთავრებული, ამიტომ მის საშუალოში სრულიად განსხვავებული საცხოვრებელი ფონდია გაერთიანებული.

2026 წლის 21 ოქტომბრის მაგალითები: ნავთლუღის ქუჩაზე, 29-სართულიანი შენობის 22-ე სართულზე, 84 მ² სამოთახიანი ბინა $230 000-ად იყიდებოდა, ანუ დაახლოებით $2 740-ად 1 მ²-ზე; ჰოლბრუკის ქუჩაზე 54 მ² ოროთახიან ბინაში $87 000-ს ითხოვდნენ, დაახლოებით $1 610-ს 1 მ²-ზე; მოსკოვის გამზირზე, მეტრო „სამგორიდან“ რამდენიმე წუთის სავალზე, 59 მ² ოროთახიანი ბინის ფასი $59 500 იყო; წულაძის ქუჩაზე კი უფრო ძველი 92 მ² ოთხოთახიანი ბინა $95 000-ად იყო გამოტანილი. ქირის განცხადებებში შეგხვდებოდათ თვეში 1 560 ლარი 50 მ²-ზე კომპლექს Archi Isani-ში და 2 080 ლარი 80 მ²-ზე მეტრო „სამგორის“ მახლობლად.

ჩვენი არითმეტიკით, ზონის ქირა, $10,2 1 მ²-ზე, ფასთან შედარებით დაახლოებით 8,7% მთლიან შემოსავლიანობას გვაძლევს, თუმცა ეს ციფრი მთელი რაიონის ქირასა და ახალი ბინების ფასებს ერთმანეთში ურევს; შემოსავლიანობა კონკრეტულ ბინაზე გადაამოწმეთ. რაიონების შესადარებლად გადადით ჩვენს გვერდზე ქირა უბნების მიხედვით.

კოშკები მეტრო „ისნის“ გარშემო

დიდმა პროექტებმა მეტროს მიდამოების სილუეტი შეცვალა. Archi-ს Archi Isani ნავთლუღის ქუჩის 1 ნომერში 19-დან 26 სართულამდე 5 კორპუსისგან შედგება, რომლებიც 2020-დან 2024 წლამდე დასრულდა. White Square-ის Isani Park ნავთლუღის ქუჩის 8 ნომერში 29-დან 30 სართულამდე 5 კოშკს გეგმავს, მათგან 2 უნდა ჩაბარდეს 2027 წლის მესამე კვარტალში, საწყისი ფასი კი 1 მ²-ზე $1 470-ია. Biograpi ქეთევან წამებულის გამზირის 65-დან 69-მდე ნომრებში, მეტროდან 200 მეტრზე ნაკლებ მანძილზე, აშენებს Hisni-ს, 2 36-სართულიან კოშკს, რომელთა ჩაბარებაც 2028 წლის მეოთხე კვარტალშია დაგეგმილი, ფასები კი 1 მ²-ზე $1 700-დან იწყება. სულ korter.ge რაიონში 64 პროექტს ასახელებს, ბევრს მათგანს ბერი გაბრიელ სალოსის გამზირზე.

ამხელა მშენებლობა წლობით სამშენებლო ტექნიკის მოძრაობას ნიშნავს, ასევე ბევრ ერთნაირ ბინას, რომლებიც ერთმანეთს მეორად ბაზარზეც და ქირავნობაშიც ეცილება. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, ისანში 2026 წლის პირველ 7 თვეში გაცემული ახალი ნებართვების ფართობი დაახლოებით 89 000 მ²-მდე დაეცა, წინა წლის დაახლოებით 218 000 მ²-დან. ყოველი დეველოპერი ჩვენი დეველოპერის საკონტროლო სიით გადაამოწმეთ.

მეტრომშენი და „300 არაგველის“ მხარე

მეტრო „ისნის“ ჩრდილოეთით და დასავლეთით მე-14 ერთეულში შედის მეტრომშენი, რომლის სახელიც „მეტროს მშენებლებს“ ნიშნავს, და სადგურ „300 არაგველის“ მიმდებარე ქუჩები. ახალი პროექტები აქ უფრო მცირე ზომისაა: 2026 წლის 21 ოქტომბერს korter.ge-ზე Axis Avlabari ბოჭორმის ქუჩაზე 1 მ²-ზე $1 550-დან იყო წარმოდგენილი, Bochorma Street by Index კი $1 730-დან. OpenStreetMap-ზე „300 არაგველის“ სიახლოვეს, წინანდლის ქუჩაზე, კლინიკების მთელი ჯგუფია აღნიშნული, მათ შორის თვალის, ყელ-ყურ-ცხვირისა და კარდიოლოგიური კლინიკები, იქვე კი საქართველოს ეროვნული უნივერსიტეტი სეუ მდებარეობს. ქირა აქაც დაახლოებით ისეთივეა, როგორიც რაიონის სხვა ნაწილებში: ლეხ კაჩინსკის ქუჩაზე 30 მ² ერთოთახიან ბინაში თვეში 1 300 ლარს ითხოვდნენ, მეტრომშენში, ხვარელის ქუჩაზე, უფრო ძველ 35 მ² ოროთახიან ბინაში კი 700 ლარს.

გადაადგილება

სადგური „ისანი“ ქეთევან წამებულის გამზირის აღმოსავლეთ ბოლოშია, იქ, სადაც კახეთის გზატკეცილი იწყება; სადგურ „სამგორს“, რომელიც ჩვენი გაზომვით დაახლოებით 1,2 კმ-ით აღმოსავლეთითაა, ორი შესასვლელი აქვს, მოსკოვის გამზირზე და კახეთის გზატკეცილზე, და მათ გვირაბი აკავშირებს. „300 არაგველი“ „ისნის“ დასავლეთით დაახლოებით 1,2 კმ-შია. სამოგზაურო გზამკვლევების თანახმად, მეტრო „სამგორის“ გვერდით მდებარე სამგორის ავტოსადგურიდან მიკროავტობუსები კახეთის ქალაქებში გადიან, მაგალითად, სიღნაღში, კახეთის გზატკეცილი კი აღმოსავლეთით, აეროპორტის მიმართულებით მიდის.

ქეთევან წამებულის გამზირი მეტრო „ისნის“ დასავლეთით 2022 წელს ხელახლა მოეწყო. ნავთლუღის ქუჩის ან მოსკოვის გამზირის რეკონსტრუქცია 2023-დან 2026 წლამდე პერიოდისთვის დაგეგმილი ვერ ვიპოვეთ. სანამ რომელიმე ავტობუსის მარშრუტს დაეყრდნობით, თბილისის სატრანსპორტო კომპანიის მარშრუტების დამგეგმავში შეამოწმეთ.

ბაზრები, მაღაზიები და მომსახურება

• ნავთლუღის ბაზარი. ტურიზმის პორტალის აღწერით, მეტრო „სამგორთან“, მეველის ქუჩის 3 ნომერში, აქ იყიდება ხილი, ბოსტნეული, რძის ნაწარმი, ხორცი და მწვანილი, გამთენიისას ყვავილების საბითუმო ბაზარი იმართება, მეორადი ნივთებით მოვაჭრეებიც დგანან.
• შოპინგი. Isani Mall, რომელშიც Carrefour-ია, ნავთლუღის ქუჩაზე და Samgori Mall მოსკოვის გამზირის 2 ნომერში.
• სკოლები. სამინისტროს 2009 წლის სიაში ამ არეალში №74, 83, 85, 95 და 121 საჯარო სკოლებია დასახელებული; ნომრები და შენობები დროთა განმავლობაში იცვლება, ამიტომ მოქმედ რეესტრს ჩახედეთ.
• კლინიკები და უნივერსიტეტები. OpenStreetMap-ზე Aversi-ს კლინიკები ჩანს მეტრო „ისანთან“ და სალოსის გამზირზე, იმავე გამზირზე კი თბილისის ჰუმანიტარული უნივერსიტეტია.

ნავთლუღში ან მეტრო „ისანთან“ დიდი საჯარო პარკი ვერ აღმოვაჩინეთ; რიყის პარკი მდინარის პირას დაახლოებით 2,5 კმ-ითაა მოშორებული.

სიმჭიდროვე, მრეწველობა და ძველი შენობები

ისანი ჯერ კიდევ 2014 წელს ქალაქის მეორე ყველაზე გადატვირთული რაიონი იყო, ახალი კოშკები კი იმავე ორი სადგურის გარშემო მაცხოვრებლებს კიდევ უმატებს. თბილავიამშენის საავიაციო ქარხანა ნავთლუღის აღმოსავლეთ კიდეზე, სამგორის რაიონთან გამყოფი ხაზის მახლობლად დგას, არეალს რკინიგზაც კვეთს; ამ ობიექტებთან ხმაურის ან დაბინძურების გაზომვები ვერ მოვიძიეთ. ვერც მტკვრის ამ მონაკვეთზე წყალდიდობის ჩანაწერი ვნახეთ, ვერც ნავთლუღის ბაზრის ხელახალი განაშენიანების ან გადატანის გეგმა და ვერც რაიონში ავარიული შენობების რაოდენობა, ამიტომ ნებისმიერი ძველი კორპუსის ტექნიკური მდგომარეობა ყიდვამდე დააზუსტეთ.

ჰაერის ხარისხი

ისნის რაიონს ჰაერის ავტომატური სადგური არ აქვს. უახლოესი ვარკეთილშია, ჩვენი გაზომვით მეტრო „ისნისა“ და „სამგორის“ მიდამოებიდან აღმოსავლეთით დაახლოებით 2,5-დან 3,5 კმ-მდე მანძილზე; 2024 წელს მან წვრილი ნაწილაკების (PM2.5) 14,6 µg/m³ დაარეგისტრირა, რაც საქართველოში დადგენილ ზღვარს არ სცდება, მაგრამ ჯანდაცვის მსოფლიო ორგანიზაციის სახელმძღვანელო მაჩვენებელს დაახლოებით 3-ჯერ აჭარბებს. აზოტის დიოქსიდის პასიური სინჯამღებები დგას ნავთლუღში, სერგი წულაძის ქუჩაზე, და ქეთევან წამებულის გამზირის 80 ნომერში, თუმცა ქალაქის ჰაერის გეგმა თითოეული მათგანის შედეგებს ცალ-ცალკე არ აქვეყნებს.

გაქირავება ისანში

მეტროს მახლობლად და ნავთლუღში ოროთახიან ბინებზე თვეში დაახლოებით 1 300-დან 1 600 ლარამდე ითხოვდნენ, korter.ge-ზე კი ისნისთვის დღიური ქირის 56 განცხადება ჩანდა, ღამეში დაახლოებით $23-დან 42-მდე, რაც მოკლევადიანი გაქირავების ბაზრად მიჩნევისთვის მეტისმეტად ცოტაა. აქაური ბინების უმეტესობისთვის რეალისტური გეგმა მეტროსთან ახლოს გრძელვადიანი გაქირავებაა; რას ეძებენ დამქირავებლები, ახსნილია ჩვენს გზამკვლევში გრძელვადიანი დამქირავებლების შესახებ.

დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ბინის შემოწმება ისანში ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. დაადგინეთ ერთეული

   მეტრომშენი, ნავთლუღი თუ მეტრო „ისნის“ მიდამოები.

2. ფეხით გაიარეთ სადგურამდე

   „ისანი“, „სამგორი“ ან „300 არაგველი“.

3. დაითვალეთ ირგვლივ მდგარი კოშკები

   აშენებული, მშენებარე და დაგეგმილი.

4. შეამოწმეთ დეველოპერი

   ნებართვა, ეტაპი და ჩაბარების ისტორია.

5. მიდით ბაზრობის დღეს

   მოძრაობა და ხმაური ბაზართან.

6. შეაფასეთ ქირა

   შეადარეთ ოროთახიანი ბინის 1 300-დან 1 600 ლარამდე ქირას.

ხშირი კითხვები

რომელი ერთეულებისგან შედგება ისნის რაიონი?

ზემო ავლაბარი-მეტრომშენი (14), ნავთლუღი (15) და ვაზისუბანი-მე-8 ლეგიონი (16).

რა ღირს ბინა მეტრო „ისანთან“?

2026 წლის ოქტომბერში ნავთლუღის ქუჩის ახალ კოშკებში 1 მ²-ზე დაახლოებით $2 100-დან 2 750-მდე ითხოვდნენ.

რამდენია ქირა ისანში?

ოროთახიანი ბინების მოთხოვნილი ქირა თვეში დაახლოებით 1 300-დან 1 600 ლარამდეა.

მეტრო „სამგორი“ სამგორის რაიონშია?

არა. OpenStreetMap მას ისნის ნავთლუღის ერთეულში აჩვენებს.

სად არის ნავთლუღის ბაზარი?

მეველის ქუჩის 3 ნომერში, მეტრო „სამგორისა“ და ავტოსადგურის გვერდით.

როდის გაიხსნა მეტრო „ისანი“?

1971 წელს, სადგურ „სამგორთან“ ერთად.

როგორია ჰაერი ისანში?

რაიონში სადგური არ არის; უახლოესმა, ვარკეთილის სადგურმა, 2024 წელს PM2.5-ის 14,6 µg/m³ აჩვენა.

რომელი დიდი პროექტებია მეტრო „ისანთან“?

სხვებთან ერთად Archi Isani, Isani Park და Hisni.

წყაროები

1. თბილისის საკრებულოს №16-35 გადაწყვეტილება ტერიტორიული ერთეულების შესახებ, 2014 წლის 5 დეკემბერი, და №135 განკარგულება ერეკლე II-ის მოედნის სახელდების შესახებ, 2025 წლის 19 დეკემბერი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
2. თბილისის აგლომერაციის ჰაერის ხარისხის მართვის გეგმა, 2024-2026, საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
3. ავლაბარი და თბილგვირაბმშენი, ქართული ენციკლოპედია, და ნავთლუღი, ქართული ვიკიპედია (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
4. მეტროს სადგური „ისანი“ და მეტროს სადგური „სამგორი“, ვიკიპედია (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
5. ბრძოლა ღია ცის ქვეშ ნავთლუღის ბაზრობაზე, OC Media, 2020, და ნავთლუღის ბაზარი, საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაცია (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
6. Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
7. საცხოვრებელი ბინების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მეორე კვარტალი, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
8. იყიდება ბინები ისანში, ნავთლუღის, სამგორისა და ქირის განყოფილებებით, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
9. ახალი პროექტები ისნის რაიონში, მათ შორის Archi Isani, Isani Park, Hisni და დღიური გაქირავება, korter.ge (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
10. როგორ მივიდეთ სიღნაღში, GoTrip, და ქეთევან დედოფლის გამზირის რეაბილიტაცია დასრულდა, 1TV, 2022 წლის 14 ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
11. განათლებისა და მეცნიერების მინისტრის №934 ბრძანება, 2009 წლის 28 ოქტომბერი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
12. მყარი ნაწილაკები თბილისში, 2017-2024, მ. ნოდიას სახელობის გეოფიზიკის ინსტიტუტი, თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტი, 2025 წლის ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)
13. ისანი, OpenStreetMap (ნანახია 2026 წლის 21 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 22 ოქტომბერი, 2026 - უბნის გზამკვლევი გამოქვეყნდა ტერიტორიული ერთეულების შესახებ თბილისის საკრებულოს გადაწყვეტილების, თბილისის ჰაერის ხარისხის მართვის გეგმის, ქართული ენციკლოპედიის, ვიკიპედიის, OC Media-ს, ტურიზმის ეროვნული პორტალის, Galt & Taggart-ისა და საქსტატის მონაცემების, ss.ge-სა და korter.ge-ის განცხადებებისა და თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის ჰაერის კვლევის საფუძველზე.