Что представляет собой Исани?
Исани - район на левом берегу, который тянется от Авлабари на восток, мимо станций метро «Исани» и «Самгори», к рынку Навтлуги и Московскому проспекту. Для многих покупателей «Исани» - это оживленные кварталы вокруг метро «Исани», где советские многоэтажки стоят бок о бок с новыми башнями в 20-36 этажей, а также Навтлуги, прибрежный квартал к югу от Кахетинского шоссе со своим рынком и автовокзалом. Цены здесь близки к средним по городу, от большинства квартир до двух станций метро можно дойти пешком, а нового жилья предлагается много.
На бумаге в районе Исани три единицы, установленные решением Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г.: единица 14 «Земо Авлабари, Метромшени», единица 15 «Навтлуги» и единица 16 «Вазисубани, 8-й легион». Перепись 2014 г. насчитала на его 16,7 км² 125 610 жителей, примерно 7 522 человека на км², и по плотности населения район уступает в городе только Дидубе. Двум частям района посвящены собственные гиды, Авлабари и Вазисубани; эта страница рассказывает об остальной территории, прежде всего о районе метро «Исани», Метромшени и Навтлуги.
Карта и границы
Район Исани вытянут вдоль левого берега Мтквари от Авлабари на западе до улицы Джавахети на востоке; метро «Исани» стоит там, где проспект Кетеван Цамебули переходит в Кахетинское шоссе, а Навтлуги лежит южнее, ближе к реке.
Открыть картуЕдиница 15 «Навтлуги» занимает клин у реки к югу от линии, которую образуют улица Цернаки, улица Навтлуги и Кахетинское шоссе; на востоке от района Самгори ее отделяют улица Джавахети, отрезок Московского проспекта, железная дорога и улица Хмельницкого. Названия здесь сбивают с толку: OpenStreetMap помещает метро «Самгори», Samgori Mall, автовокзал «Самгори» и рынок Навтлуги в единицу Навтлуги района Исани, а не в район Самгори, тогда как привычное «Исани» вокруг метро и Метромшени относятся к единице 14. Порталы объединяют эти места еще по-другому, поэтому, прежде чем сравнивать цены, смотрите на улицу.
Кому подходит Исани
Подходит
- Покупателям, которые ищут новую квартиру в нескольких минутах ходьбы от метро и примерно по средней для города цене.
- Инвесторам в долгосрочную аренду, которым нужен стабильный спрос рядом с транспортом.
- Тем, кто регулярно ездит по Кахетинскому шоссе в аэропорт или в Кахетию.
Не подходит
- Покупателям, которые хотят невысокие дома, зелень и тишину.
- Тем, кого отталкивают рынки, пробки и стройплощадки.
- Ищущим исторический колорит: за ним нужно ехать в Авлабари.
От средневекового Исани до метро
Как пишет Грузинская энциклопедия, в источниках 11-13 веков «Исани» звался левобережный квартал напротив Старого Тбилиси; в 14 веке закрепилось название Авлабари, а современный район вернул себе более старое имя. Название Навтлуги обычно объясняют как тюркское, означающее место, где есть нефть, а грузинские справочные издания сообщают, что в 1760-х гг. царь Ираклий II построил здесь крепость на дороге в Кахетию.
Нынешний район вырос вместе с метро. Станции «Исани» и «Самгори» в 1971 г. открыл трест по строительству метро «Тбилметромшени», продлив 1-ю линию от «300 Арагвели»; в 1985 г. к ним добавилась станция «Варкетили». По данным OC Media, открытые рынки Тбилиси, в том числе Навтлуги, разрослись в начале 1990-х гг., после краха советской экономики. В декабре 2025 г. городской совет назвал именем царя Ираклия II площадь у Кахетинского шоссе.
Цены на квартиры и аренду
Зона Исани у Galt & Taggart охватывает весь район, от старых домов Авлабари до новых башен и многоэтажек Вазисубани, поэтому в ее среднем значении смешано очень разное жилье.
| Индикатор | Цифра | Что учитывается |
|---|---|---|
| Весь район, новостройки | $1 407 за м² | Июль 2026 г., 414 продаж за месяц |
| Соседний район Самгори | $1 178 за м² | Июль 2026 г., для сравнения |
| Медиана по району, цена предложения | 4 088 лари за м² | Геостат, второй квартал 2026 г., 6-е место среди 10 районов |
| Башни у метро «Исани» | $2 100-2 750 за м² | Цены предложения, улица Навтлуги |
| Салоси, Надирашвили и Московский проспект | $1 000-1 750 за м² | Цены предложения, в основном более новые дома |
| Аренда двухкомнатных квартир | 1 300-1 600 лари в месяц | Цены предложения, 50-60 м² у метро и в Навтлуги |
Примеры на 21 октября 2026 г.: за 3-комнатную квартиру 84 м² на 22-м этаже из 29 на улице Навтлуги просили $230 000, около $2 740 за м²; за 2-комнатную квартиру 54 м² на улице Холбрука - $87 000, около $1 610; за 2-комнатную квартиру 59 м² на Московском проспекте, в нескольких минутах от метро «Самгори», - $59 500; а за более старую 4-комнатную квартиру 92 м² на улице Цуладзе - $95 000. Среди предложений аренды были 1 560 лари в месяц за 50 м² в комплексе Archi Isani и 2 080 лари за 80 м² рядом с метро «Самгори».
По нашим подсчетам, если соотнести арендную ставку зоны, $10,2 за м², с ее ценой, валовая доходность составит около 8,7%, однако здесь аренда по всему району смешана с ценами новостроек, так что проверяйте доходность на конкретной квартире. Для сравнения районов откройте наш обзор арендных ставок по районам.
Башни вокруг метро «Исани»
Крупные проекты изменили силуэт района вокруг метро. Archi Isani компании Archi на улице Навтлуги, 1, состоит из 5 корпусов в 19-26 этажей, построенных в 2020-2024 гг. В Isani Park компании White Square на улице Навтлуги, 8, запланированы 5 башен в 29-30 этажей, 2 из них должны сдать в третьем квартале 2027 г., а стартовые цены начинаются от $1 470 за м². Biograpi строит Hisni, 2 башни по 36 этажей на проспекте Кетеван Цамебули, 65-69, менее чем в 200 метрах от метро, со сдачей в четвертом квартале 2028 г. и ценами от $1 700 за м². Всего korter.ge насчитывает в районе 64 проекта, многие из них на проспекте Бери Габриела Салоси.
Такой объем строительства означает годы движения строительной техники и множество похожих квартир, которые конкурируют между собой при перепродаже и сдаче. По данным Galt & Taggart, площадь по новым разрешениям в Исани за первые 7 месяцев 2026 г. сократилась примерно до 89 000 м² против примерно 218 000 м² годом ранее. Каждого застройщика проверяйте по нашему чек-листу для проверки застройщика.
Метромшени и сторона «300 Арагвели»
К северу и западу от метро «Исани» в единицу 14 входят Метромшени, чье название означает «строители метро», и улицы вокруг станции «300 Арагвели». Новые проекты здесь мельче: 21 октября 2026 г. korter.ge предлагал Axis Avlabari на улице Бочорма от $1 550 за м² и Bochorma Street by Index от $1 730. По OpenStreetMap, на улице Цинандали у «300 Арагвели» сосредоточены клиники, в том числе глазные, ЛОР- и кардиологические, а неподалеку находится Грузинский национальный университет SEU. Аренда здесь примерно такая же, как в остальном районе: за 1-комнатную квартиру 30 м² на улице Леха Качиньского просили 1 300 лари в месяц, а за более старую 2-комнатную квартиру 35 м² на улице Кварели в Метромшени - 700 лари.
Транспорт
Станция «Исани» стоит в восточном конце проспекта Кетеван Цамебули, там, где начинается Кахетинское шоссе; у станции «Самгори», которая по нашим замерам находится примерно в 1,2 км восточнее, есть выходы на Московский проспект и на Кахетинское шоссе, соединенные туннелем. «300 Арагвели» расположена примерно в 1,2 км к западу от «Исани». С автовокзала «Самгори» рядом с одноименным метро, как пишут путеводители, отправляются маршрутки в города Кахетии, например в Сигнахи, а Кахетинское шоссе ведет на восток, к аэропорту.
Участок проспекта Кетеван Цамебули к западу от метро «Исани» реконструировали в 2022 г. Планов реконструкции улицы Навтлуги или Московского проспекта на 2023-2026 гг. мы не нашли. Прежде чем рассчитывать на какой-либо автобус, проверьте маршрут в планировщике поездок Тбилисской транспортной компании.
Рынки, магазины и услуги
- Рынок Навтлуги. Туристический портал описывает рынок на улице Мевели, 3, у метро «Самгори» так: фрукты, овощи, молочные продукты, мясо, зелень, оптовый цветочный рынок на рассвете и торговцы подержанными вещами.
- Покупки. Isani Mall с магазином Carrefour на улице Навтлуги и Samgori Mall на Московском проспекте, 2.
- Школы. В списке министерства 2009 г. в этой местности указаны публичные школы № 74, 83, 85, 95 и 121; номера и здания со временем меняются, поэтому сверяйтесь с действующим реестром.
- Клиники и вузы. На OpenStreetMap отмечены клиники Aversi у метро «Исани» и на проспекте Салоси, а также Тбилисский гуманитарный университет на проспекте Салоси.
Большого общественного парка в Навтлуги или у метро «Исани» мы не нашли; парк Рике у реки находится примерно в 2,5 км.
Плотность, промышленность и старые дома
Уже в 2014 г. Исани был вторым по плотности населения районом, а новые башни добавляют жителей вокруг тех же двух станций. Авиационный завод «Тбилавиамшени» стоит на восточном краю Навтлуги, недалеко от границы с районом Самгори, и через местность проходит железная дорога; замеров шума или загрязнения для этих объектов мы не нашли. Не нашли мы и записей о наводнениях на этом участке Мтквари, планов перестроить или перенести рынок Навтлуги, а также подсчета зданий в аварийном состоянии по району, поэтому перед покупкой любой квартиры в старом доме расспросите о его состоянии.
Качество воздуха
Автоматической станции контроля воздуха в районе Исани нет. Ближайшая стоит в Варкетили, по нашим замерам примерно в 2,5-3,5 км к востоку от окрестностей метро «Исани» и «Самгори»; в 2024 г. она зафиксировала концентрацию мелких частиц (PM2,5) 14,6 мкг/м³, что укладывается в грузинскую норму, но примерно втрое превышает рекомендацию ВОЗ. Пассивные пробоотборники для диоксида азота установлены на улице Серги Цуладзе в Навтлуги и на проспекте Кетеван Цамебули, 80, однако городской план по воздуху не публикует их результаты по отдельности.
Сдача жилья в Исани
За двухкомнатные квартиры у метро и в Навтлуги просили около 1 300-1 600 лари в месяц, а korter.ge показывал по Исани 56 объявлений о посуточной аренде примерно по $23-42 за ночь: этого слишком мало, чтобы говорить о рынке краткосрочной сдачи. Для большинства здешних квартир реалистичный план - долгосрочная сдача рядом с метро; чего ждут съемщики, объясняет наше руководство по долгосрочным арендаторам.
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| До метро «Исани» и «Самгори» можно дойти пешком | Один из самых густонаселенных районов |
| Цены около среднего уровня по городу | Много башен и строек одновременно |
| Рынок Навтлуги, торговые центры и автовокзал | Пробки у рынка и на шоссе |
| Валовая доходность около 8,7% по цифрам зоны | Мало зелени поблизости |
| Быстрая дорога в аэропорт и Кахетию | В районе нет станции контроля воздуха |
Будет добавлено командой: снимки, которые предстоит сделать команде: метро «Исани» и начало Кахетинского шоссе, башни на улице Навтлуги, строящийся Hisni, рынок Навтлуги и цветочный рынок, метро и автовокзал «Самгори», проспект Бери Габриела Салоси и советский дом в Метромшени.
Как проверить квартиру в Исани: по шагам
Определите единицу
Метромшени, Навтлуги или окрестности метро «Исани».
Дойдите до станции пешком
«Исани», «Самгори» или «300 Арагвели».
Посчитайте башни вокруг
Готовые, строящиеся и запланированные.
Проверьте застройщика
Разрешение, стадия и история сдачи объектов.
Приезжайте в базарный день
Пробки и шум возле рынка.
Оцените арендную ставку
Сравните с 1 300-1 600 лари за двухкомнатную.
Частые вопросы
Из каких единиц состоит район Исани?
Земо Авлабари-Метромшени (14), Навтлуги (15) и Вазисубани-8-й легион (16).
Сколько стоит квартира у метро «Исани»?
В октябре 2026 г. в новых башнях на улице Навтлуги просили около $2 100-2 750 за м².
Сколько стоит аренда в Исани?
За двухкомнатные квартиры просили примерно 1 300-1 600 лари в месяц.
Метро «Самгори» находится в районе Самгори?
Нет. OpenStreetMap относит его к единице Навтлуги района Исани.
Где находится рынок Навтлуги?
На улице Мевели, 3, рядом с метро «Самгори» и автовокзалом.
Когда открылось метро «Исани»?
В 1971 г., одновременно со станцией «Самгори».
Какой воздух в Исани?
Станции в районе нет; ближайшая, в Варкетили, показала в 2024 г. 14,6 мкг/м³ PM2,5.
Какие крупные проекты есть у метро «Исани»?
Среди прочих Archi Isani, Isani Park и Hisni.
Источники
- Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., и распоряжение № 135 о присвоении площади имени Ираклия II, 19 декабря 2025 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Авлабари и Тбилгвирабмшени, Грузинская энциклопедия, и Навтлуги, грузинская Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Станция метро «Исани» и станция метро «Самгори», Википедия (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Борьба под открытым небом на базаре Навтлуги, OC Media, 2020 г., и Базар Навтлуги, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Индекс цен на жилую недвижимость, второй квартал 2026 г., Геостат (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Квартиры на продажу в Исани вместе с разделами «Навтлуги», «Самгори» и аренды, ss.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Новые проекты в районе Исани, а также Archi Isani, Isani Park, Hisni и посуточная аренда, korter.ge (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Как добраться до Сигнахи, GoTrip, и завершена реабилитация проспекта царицы Кетеван, 1TV, 14 ноября 2022 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Приказ министра образования и науки № 934, 28 октября 2009 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Твердые частицы в Тбилиси, 2017-2024 гг., Институт геофизики имени М. Нодиа, Тбилисский государственный университет, ноябрь 2025 г. (дата обращения 21 октября 2026 г.)
- Исани, OpenStreetMap (дата обращения 21 октября 2026 г.)
История изменений
- - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, плана управления качеством воздуха в Тбилиси, Грузинской энциклопедии, Википедии, OC Media, национального туристического портала, данных Galt & Taggart и Геостата, объявлений на ss.ge и korter.ge, а также исследования воздуха Тбилисского государственного университета.