במה נבדלות גאורגיה וספרד, קריטריון אחר קריטריון?
ספרד מציעה אורח חיים ושוק השכרה עמוק בתוך האיחוד האירופי, אבל מאז אפריל 2025 בית שם אינו פותח שום היתר שהייה. גאורגיה מציעה שטח זול יותר, מסים קלים והיתר שקשור לדירה. השקילה נתונה בידיכם.
| קריטריון | גאורגיה | ספרד | מקור, ספרד |
|---|---|---|---|
| מחיר למ״ר | בטומי, ״מפתח ביד״, USD 1,960, כ-EUR 1,749 (יוני 2026); טביליסי, שלד לבן, USD 1,432, כ-EUR 1,278 (אוגוסט 2026) | EUR 2,355 לפי שמאות, הרבעון השני של 2026 | משרד השיכון |
| שינוי המחיר בשנה | בטומי +9.8% (יוני 2026); טביליסי +6.8% (אוגוסט 2026) | +12.2% (הרבעון השני של 2026) | INE |
| מס ברכישת דירה יד שנייה | אין; אגרת רישום של 150 לארי | 6% עד 13%, לפי האזור | משרד האוצר |
| מס ברכישת דירה חדשה | מע״מ של 18% כלול במחיר אם המוכר רשום כעוסק במע״מ | מע״מ של 10% ועוד מס בולים של 0.75% עד 1.5% | חוק המע״מ, סעיף 91 |
| מס שנתי על דירה ריקה | אין מס על מבנים, אלא אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עברה 100,000 לארי | IBI ועוד מס על הכנסה רעיונית | חוק הכספים המקומיים, סעיף 72; חוק מס ההכנסה של תושבי חוץ, סעיף 24 |
| מס על שכירות | 5% מהברוטו | 24% מהברוטו (בעלים מחוץ לאיחוד האירופי); 19% מהנטו (בעלים מהאיחוד האירופי או מה-EEA) | אותו חוק, סעיפים 24-25 |
| מס על רווח ממכירה | 0% אחרי שנתיים; 5% לפני כן | 19%; הקונה מנכה 3% מהמחיר | אותו חוק, סעיף 25 |
| שהייה מכוח הבית | מעל USD 150,000: היתר לשנה; מעל USD 300,000: היתר ל-5 שנים | אין מאז 3 באפריל 2025 | חוק אורגני 1/2025 |
| תשואה ברוטו | טביליסי 8.7% (אוגוסט 2026); בטומי 7.1% (יוני 2026), Galt & Taggart | 6.5%, לפי מחירים מבוקשים (הרבעון השני של 2026) | idealista |
| חלקם של קונים זרים | בטומי: 48% מהעסקאות הרשומות (Colliers, ספטמבר 2026) | 15.98%, שיא (הרבעון השני של 2026) | איגוד רשמי המקרקעין |
| מטבע וגוש | לארי בשער צף, דירות מתומחרות בדולרים; שיחות ההצטרפות לאיחוד האירופי מושעות מאז 2024 | אירו; בתוך האיחוד האירופי ובתוך שנגן | - |
כמה בית קונים ב-EUR 300,000 בכל אחד מהשווקים?
| מקום ומחיר למ״ר | שטח רצפה | מס ברכישת יד שנייה |
|---|---|---|
| העיר מדריד, EUR 5,418 | כ-55 מ״ר | 6%: EUR 18,000 |
| העיר ברצלונה, EUR 4,602 | כ-65 מ״ר | 10%: EUR 30,000 |
| מרבייה, EUR 4,528 | כ-66 מ״ר | 7%: EUR 21,000 |
| העיר ולנסיה, EUR 2,973 | כ-101 מ״ר | 9%: EUR 27,000 |
| העיר אליקנטה, EUR 2,279 | כ-132 מ״ר | 9%: EUR 27,000 |
| הממוצע בספרד, EUR 2,355 | כ-127 מ״ר | 6% עד 13%, לפי האזור |
| בטומי, ״מפתח ביד״, כ-EUR 1,749 | כ-172 מ״ר | אין |
| טביליסי, שלד לבן, כ-EUR 1,278 | כ-235 מ״ר | אין |
התייחסו לשטחים כאל סדרי גודל. ערכי שמאות אינם מחירי מכירה, כפי ש-idealista ציינה; רשמי המקרקעין מעמידים את השטרות שנרשמו באותו רבעון על EUR 2,487 למ״ר. דירה בשלד לבן בטביליסי עדיין צריכה גמר. התקציב שווה ל-USD 336,210, מעל קו היתר המשקיעים של גאורגיה, USD 300,000, אם ההערכה של השמאי המוסמך מאשרת זאת.
איזה אזור בספרד גובה כמה על דירה יד שנייה?
מי שקונה דירה יד שנייה משלם מס העברה, ITP, בשיעור שכל אזור קובע לעצמו. השיעורים המופחתים קשורים לבית מגורים עיקרי, ולכן תושב חוץ שקונה דירת נופש צריך לתכנן לפי השיעור הכללי; לא מצאנו אזור שגובה מזרים יותר.
| אזור | מס על יד שנייה | מס בולים (AJD), בנייה חדשה |
|---|---|---|
| מדריד | 6% | 0.75% |
| האיים הקנריים | 6.5% | 0.75% |
| אנדלוסיה | 7% | 1.2% |
| האיים הבלאריים | 8% עד EUR 400,000, ובמדרגות עד 13% מעל EUR 2 מיליון | 1.5% |
| אזור ולנסיה, כולל אליקנטה | 9% מ-1 ביוני 2026 (קודם 10%); 11% מעל EUR 1 מיליון | 1.4% |
| קטלוניה | 10% עד EUR 600,000, ובמדרגות עד 13% מעל EUR 1.5 מיליון | 1.5% |
הבסיס למס הוא ערך הייחוס הקדסטרלי ביום הרכישה, או המחיר אם הוא גבוה יותר (חוק מס ההעברה, סעיף 10), כך שתשלום מחיר נמוך מהערך הזה אינו מקטין את המס.
מה משתנה בבנייה חדשה, וכמה גובים נוטריונים ורשמי מקרקעין?
המכירה הראשונה של בית חדש על ידי יזם משלמת מע״מ של 10% במקום ITP (חוק המע״מ, סעיף 91.Uno.1.7, החל גם על עד שני מקומות חניה שנמכרים יחד איתו), ועוד מס בולים אזורי על השטר. האיים הקנריים גובים IGIC במקום מע״מ; לא הצלחנו לאשר את השיעור שלו על בתים חדשים.
נוטריונים ורשמי מקרקעין גובים לפי תעריפים רשמיים משנת 1989, בניכוי 5%. ב-EUR 300,000 מדובר בכ-EUR 388 ובכ-EUR 205 (החישוב שלנו), לפני אגרות לפי עמוד, העתקים ומע״מ של 21%, ולכן בקשו הערכות מחיר. התעריפים הגאורגיים מופיעים במדריך שלנו לעלויות הרכישה בגאורגיה.
בפועל, קונה זר צריך גם NIE, מספר הזיהוי לזרים, שמבקשים אותו בספרד או בקונסוליה בטופס EX-15. הקונסוליה בשטוטגרט מציינת 4 עד 5 שבועות, ומבהירה שהמספר אינו מקנה זכות לשהות במדינה.
מה הפער בין החשבונות על בית של EUR 300,000?
| רכיב | אזור ולנסיה, יד שנייה | אנדלוסיה, יד שנייה | אזור ולנסיה, בנייה חדשה | גאורגיה |
|---|---|---|---|---|
| מס העברה או מע״מ | EUR 27,000 (ITP 9%) | EUR 21,000 (ITP 7%) | EUR 30,000 (מע״מ 10%) | אין |
| מס בולים | - | - | EUR 4,200 (1.4%) | אין |
| נוטריון, לפי תעריף | כ-EUR 388 | כ-EUR 388 | כ-EUR 388 | 1,536 לארי (כ-EUR 528), אם נעזרים בו |
| מרשם המקרקעין, לפי תעריף | כ-EUR 205 | כ-EUR 205 | כ-EUR 205 | 150 לארי (כ-EUR 52) |
| מע״מ של 21% על שתי האגרות | כ-EUR 125 | כ-EUR 125 | כ-EUR 125 | - |
| סך הכול | כ-EUR 27,718 (9.24%) | כ-EUR 21,718 (7.24%) | כ-EUR 34,918 (11.64%) | כ-EUR 579 (0.19%) |
בנייה חדשה באנדלוסיה מגיעה לכ-EUR 34,318 (11.44%). שורת הנוטריון הגאורגית מחשבת לפי החלטה מס' 507, סעיף 23: 1,162.5 לארי ועוד 0.1% מעל 500,000 לארי; בלי נוטריון נשארת רק אגרת הרישום.
אילו כללים בספרד עדיין בתנועה לפני הבחירות של 29 בנובמבר 2026?
המס של 100% על קונים מחוץ לאיחוד האירופי מעולם לא הפך לחוק. הצעת החוק 122/000196, שהסיעה הסוציאליסטית הגישה במאי 2025, הייתה ממסה בשיעור 100% רכישות של קונים שמקום מגוריהם מחוץ לאיחוד האירופי, לפי הסיכום של PwC. היא לא עברה אפילו את ההצבעה הראשונה, ופקעה כשצו מלכותי 806/2026 פיזר את הקורטס ב-6 באוקטובר 2026, לקראת הבחירות של 29 בנובמבר 2026. פרלמנט חדש יכול להחיות אותה.
צו דיור נמצא בתוקף, וממתין לאישור. צו-חוק מלכותי 29/2026 נכנס לתוקף ב-8 באוקטובר 2026; ב-3 בנובמבר 2026 לא מצאנו בעיתון הרשמי אישור פרלמנטרי שלו. הנוסח הקודם שלו, צו-חוק מלכותי 26/2026, בוטל אחרי שהקונגרס סירב לאשר אותו (החלטה מ-2 באוקטובר 2026). לבעלים זרים הוא מביא:
- מע״מ של 10% על השכרות מרוהטות של עד 30 לילות, מ-1 בדצמבר 2026 (סעיף 7);
- תוספת IBI אופציונלית על דירות תיירות באזורים לחוצים, של עד 50%, או 150% לבעלים של ארבע דירות ומעלה (סעיף 8);
- מ-2027, הכנסה רעיונית על בתים שאינם מושכרים בשיעור 1.1%, 1.5%, 2% או 3% מהשווי הקדסטרלי, לפי מדרגות (סעיף 6).
אם ההצבעה תיכשל, הצו יבוטל מאותו רגע והלאה.
כמה עולה בכל שנה בית שני ריק בספרד?
העירייה גובה IBI, בדרך כלל בשיעור 0.4% עד 1.10% מהשווי הקדסטרלי (חוק הכספים המקומיים, סעיף 72). המדינה ממסה בנוסף תושב חוץ על הכנסה שנזקפת לבית שאינו מושכר: 2% מהשווי הקדסטרלי, או 1.1% במקומות שבהם ערכים מעודכנים נכנסו לתוקף מ-2012, כלל שצו אוקטובר מאריך ל-2026, בכפוף לאישורו. החישוב נעשה לפי ימים, בלי הוצאות, בשיעור 24%, או 19% לתושבי האיחוד האירופי או ה-EEA (חוק מס ההכנסה של תושבי חוץ, סעיפים 24.5 ו-25.1.a).
הדוגמה שלנו: בשווי קדסטרלי של EUR 120,000 ולפי כלל ה-1.1%, בעלים מחוץ לאיחוד האירופי משלם EUR 316.80 בשנה, ועוד IBI של EUR 480 עד EUR 1,320. אם המדרגות של 2027 יחולו גם על תושבי חוץ, לא הצלחנו לאשר. גאורגיה אינה זוקפת הכנסה לדירה ריקה, ולפי חוק מס' 1874 היא ממסה מבנים של יחיד רק כשהכנסת המשפחה עולה על 100,000 לארי.
האם בעלות על בית בספרד מביאה היתר שהייה?
לא. חוק אורגני 1/2025 סיים מ-3 באפריל 2025 את מסלולי המשקיעים של חוק 14/2013, כולל אפשרות הנדל״ן של EUR 500,000; כלי ההשוואה בין המדינות שלנו מתאר את תקופת המעבר. כיום שטר בעלות יכול רק לעזור להוכיח אמצעים (צו מלכותי 1155/2024, סעיף 62.3). לקונים שלא יעבדו אצל מעסיק ספרדי נותרו שני מסלולים:
- שהייה ללא פעילות כלכלית (non-lucrative): בלי עבודה בספרד, עם ביטוח בריאות ו-400% מה-IPREM לחודש, ועוד 100% לכל תלוי (סעיפים 61-62). כשה-IPREM עומד על EUR 600, עדיין רמת 2023 גם ב-2026 לפי OCU, מדובר ב-EUR 2,400 לחודש או EUR 28,800 להיתר הראשון לשנה (החישוב שלנו).
- עובד מרחוק בינלאומי (נווד דיגיטלי): עבודה מרחוק עבור לקוחות או מעסיקים בחו״ל, עם הכנסה של 200% משכר המינימום, כ-EUR 2,849 לחודש לפי החישוב שלנו משכר 2026; אמתו את הסכום מול הקונסוליה.
בגאורגיה הדירה עצמה היא הבסיס: מעל USD 150,000 (כ-EUR 133,845) להיתר לשנה שאפשר לחדש, מעל USD 300,000 להיתר ל-5 שנים, בלי מבחן הכנסה. ראו את המדריך שלנו לשהייה דרך נכס.
איך ממוסה השכרה לטווח ארוך: 24% מהברוטו, 19% מהנטו או 5%?
בעלים שמתגורר מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA, בגאורגיה, בבריטניה, בארה״ב או בישראל, משלם לספרד 24% משכר הדירה ברוטו, בלי ניכוי עלויות (חוק מס ההכנסה של תושבי חוץ, סעיפים 24.1 ו-25.1.a). תושב של מדינה אחרת באיחוד האירופי או ב-EEA משלם 19% אחרי הוצאות שקשורות ישירות להשכרה (סעיף 24.6). על שכר דירה שנתי של EUR 12,000 מדובר ב-EUR 2,880 לבעלים מחוץ לאיחוד, לעומת EUR 600 לפי 5% מהברוטו בגאורגיה (החישוב שלנו). ראו את המדריך שלנו למס על הכנסה משכירות בגאורגיה.
מה עומד בין דירה בספרד לבין אורחי נופש?
רישיונות להשכרה תיירותית הם אזוריים, וכיום עוטפות אותם שלוש שכבות ארציות:
- השכנים. מאז 3 באפריל 2025, השכרה לתיירים מחייבת אישור מוקדם ומפורש של אסיפת בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב של שלוש חמישיות מהבעלים שמחזיקים שלוש חמישיות מהחלקים (חוק הבתים המשותפים, סעיפים 7.3 ו-17.12).
- מספר ארצי, שבוטל. בית המשפט העליון ביטל את הליך הרישום ואת המספר של צו מלכותי 1312/2024 בפסקי דין מ-19 במאי, מ-21 במאי ומ-1 ביוני 2026; הרישיונות האזוריים עדיין חלים.
- צו אוקטובר, אם יאושר: מע״מ של 10% על שהיות קצרות ותוספת ה-IBI שתוארה למעלה.
ברצלונה מתכננת לתת לכל כ-10,000 רישיונות דירות התיירות שלה לפקוע בנובמבר 2028, לפי 3Cat. אזור ולנסיה דורש דוח תכנון חיובי של העירייה לפני הרישום (צו-חוק 9/2024, לפי Cuatrecasas), והאיים הקנריים מתירים שימוש תיירותי רק היכן שהתכנון מאפשר זאת (חוק 6/2025). לחוף הגאורגי, ראו Airbnb בבטומי.
עד כמה גדול כל שוק, ועד כמה מהר הוא נע?
רשמי המקרקעין רשמו 698,684 מכירות של בתים בספרד ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון השני של 2026. זרים, שנספרים לפי אזרחות ולכן כוללים גם תושבים, ביצעו 15.98% מהרכישות באותו רבעון, שיא, ובמחוז אליקנטה עלה חלקם ל-46.43% ובמחוז מלגה ל-37.01%. בבטומי נרשמו 4,227 מכירות דירות מיולי עד ספטמבר 2026, לפי הסכום שלנו של הספירות החודשיות של Colliers; ראו את סקירת השוק של בטומי שלנו, ולטביליסי את מדד המחירים שלנו.
INE ספר מספר שיא של 96.8 מיליון תיירים בינלאומיים בספרד ב-2025. ובכל זאת, התשואה ברוטו של idealista ירדה ל-6.5% ברבעון השני של 2026 מ-7.2% שנה קודם לכן, ובמדריד היא 4.7%. את ה-8.7% של טביליסי מסביר מדד שכר הדירה שלנו.
איך ממוסה מכירה, ומי מעכב כסף?
מוכר תושב חוץ משלם לספרד 19% על הרווח (חוק מס ההכנסה של תושבי חוץ, סעיף 25.1.f), והקונה מעכב 3% מהמחיר כמקדמה (סעיף 25.2): EUR 9,000 במכירה של EUR 300,000, בין אם יש רווח ובין אם לא; הדוח של המוכר מיישב את ההפרש. חל גם מס עירוני על עליית ערך הקרקע; שאלו יועץ ספרדי מי נושא בו. בגאורגיה, בית שבבעלותכם יותר משנתיים נמכר בלי מס, מכירה מהירה יותר משלמת 5% על הרווח, וקונה פרטי אינו מעכב דבר.
אילו סדרי עדיפויות מובילים לאיזו מדינה?
| מה שחשוב לכם | מוביל אל | הסיבה |
|---|---|---|
| חיים בתוך האיחוד האירופי ושנגן | ספרד | שהייה דרך הכנסה או עבודה מרחוק, אף פעם לא דרך הבית |
| היתר שנשען על הנכס | גאורגיה | ספרד סגרה את מסלול המשקיעים שלה ב-3 באפריל 2025 |
| עלות רכישה נמוכה | גאורגיה | כ-EUR 579 לעומת EUR 21,718 עד EUR 27,718 על דירה יד שנייה של EUR 300,000 באנדלוסיה או באזור ולנסיה |
| ביקוש להשכרות נופש | ספרד | 96.8 מיליון תיירים זרים ב-2025, אף שרישיונות והצבעות של שכנים מגבילים השכרות חדשות |
| עלויות שוטפות ומס שכירות נמוכים | גאורגיה | אין הכנסה רעיונית על דירה ריקה; 5% משכר הדירה ברוטו לעומת 24% לבעלים מחוץ לאיחוד האירופי |
| שוק יד שנייה גדול ונזיל | ספרד | 698,684 מכירות רשומות ב-12 חודשים |
אפשרויות נוספות באירו באתר שלנו: גאורגיה או פורטוגל, גאורגיה או יוון וגאורגיה או מונטנגרו; מחוץ לאירופה, גאורגיה או דובאי.
סיכונים וחריגים
- ציפייה להיתר ספרדי מכוח הרכישה. מאז 3 באפריל 2025 השהייה נשענת על הכנסה או על עבודה מרחוק, לא על שווי הבית.
- תקציב לפי שיעור ולנסיאני ישן או לפי בסיס שגוי. המס על יד שנייה הוא 9% מ-1 ביוני 2026, והוא מחושב לפי ערך הייחוס הקדסטרלי כשזה גבוה מהמחיר.
- קנייה להשכרה לתיירים בלי השכנים. בית משותף יכול לסרב לתת אישור, והרישיונות של ברצלונה אמורים להסתיים בנובמבר 2028.
- התייחסות לכותרות כאל חוק. המס של 100% פקע בלי שעבר, ואילו צו אוקטובר 2026 בתוקף אך עדיין לא אושר נכון ל-3 בנובמבר 2026.
- שכחת המס על בית ריק. תושב חוץ חייב מס על הכנסה רעיונית על כל יום שבו הדירה עומדת בלי שוכר.
שאלות נפוצות
האם לספרד עדיין יש ויזת זהב לקוני נדל״ן?
לא. מסלולי המשקיעים שלה, כולל אפשרות הנדל״ן של EUR 500,000, הסתיימו ב-3 באפריל 2025.
האם קונים מחוץ לאיחוד האירופי משלמים בספרד מס של 100%?
לא. הצעת החוק 122/000196 פקעה בלי שעברה כשהקורטס פוזרו ב-6 באוקטובר 2026; היא עשויה לחזור אחרי הבחירות של 29 בנובמבר 2026.
כמה מס העברה חל על דירה יד שנייה בספרד?
מ-6% במדריד ועד 10-13% בקטלוניה; 9% באזור ולנסיה מאז 1 ביוני 2026.
איזו מדינה ממסה פחות שכירות של בעלים מחוץ לאיחוד האירופי?
גאורגיה, ב-5% משכר הדירה ברוטו, לעומת 24% מהברוטו בספרד.
מקורות
- המיסוי האזורי 2026, פרק IV ופרק II, משרד האוצר, 23 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- נוסחים משולבים ב-BOE: חוק מס ההעברה, חוק המע״מ, חוק הכספים המקומיים, חוק מס ההכנסה של תושבי חוץ, חוק מס ההכנסה, תעריף הנוטריונים, תעריף רשמי המקרקעין וחוק הבתים המשותפים (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- NIE, משרד הפנים, ודף מידע על NIE, הקונסוליה של ספרד בשטוטגרט (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- יוזמה 122/000196, קונגרס הנבחרים, ומס חדש על תושבים מחוץ לאיחוד האירופי, PwC, 5 ביוני 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- צו מלכותי 806/2026, 6 באוקטובר 2026, וצו-חוק מלכותי 29/2026, 7 באוקטובר 2026, BOE; אמצעי המס של הצו, Economist & Jurist (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- BOE: חוק אורגני 1/2025, צו מלכותי 1155/2024, צו מלכותי 126/2026 וצו מלכותי 1312/2024, עודכן ב-18 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- שכר המינימום וה-IPREM ב-2026, OCU, ושאלות ותשובות על נוודים דיגיטליים, UGE-CE (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- דירות התיירות בברצלונה, 3Cat, 21 ביוני 2024; דירות תיירות באזור ולנסיה, Cuatrecasas; חוק 6/2025 של האיים הקנריים, BOE (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- INE: מדד מחירי הדיור, הרבעון השני של 2026, 7 בספטמבר 2026, וFRONTUR, דצמבר 2025, 3 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- ערך שמאי, טבלה 1 וטבלה 4, הרבעון השני של 2026, משרד השיכון (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סטטיסטיקת המרשם, הרבעון השני של 2026, איגוד רשמי המקרקעין, אוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תשואות ברוטו של idealista, Europa Press דרך Infobae, 6 ביולי 2026, וערך שמאי ומחיר שוק, idealista (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Galt & Taggart: טביליסי, אוגוסט 2026, 23 באוקטובר 2026, ובטומי, רבעון 2 של 2026, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- נתוני Colliers Georgia דרך International Investment, 20 באוקטובר 2026, וBM.ge, 23 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- הרשומות הרשמיות של גאורגיה: חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", קוד המסים והחלטה מס' 507; אגרות רישום, המרשם הציבורי; שערי חליפין, הבנק הלאומי של גאורגיה, 3 בנובמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על סמך העיתון הרשמי של מדינת ספרד, משרד האוצר הספרדי, INE ואיגוד רשמי המקרקעין, ועל סמך החוק ונתוני השוק של גאורגיה.