რით განსხვავდება საქართველო და ესპანეთი, თითოეული კრიტერიუმის მიხედვით?
ესპანეთი ევროკავშირის შიგნით გთავაზობთ ცხოვრების წესს და გაქირავების ღრმა ბაზარს, თუმცა 2025 წლის აპრილიდან იქაური სახლი ბინადრობის ნებართვისკენ გზას აღარ ხსნის. საქართველო გთავაზობთ იაფ ფართს, მსუბუქ გადასახადებს და ბინაზე მიბმულ ნებართვას. რომელს მეტი წონა აქვს, თქვენ წყვეტთ.
| კრიტერიუმი | საქართველო | ესპანეთი | წყარო, ესპანეთი |
|---|---|---|---|
| ფასი მ²-ზე | ბათუმი, გარემონტებული, USD 1 960, დაახლოებით EUR 1 749 (2026 წლის ივნისი); თბილისი, თეთრი კარკასი, USD 1 432, დაახლოებით EUR 1 278 (2026 წლის აგვისტო) | EUR 2 355, შეფასებითი ღირებულება, 2026 წლის მე-2 კვარტალი | საბინაო სამინისტრო |
| ფასის ცვლილება, ერთი წელი | ბათუმი +9,8% (2026 წლის ივნისი); თბილისი +6,8% (2026 წლის აგვისტო) | +12,2% (2026 წლის მე-2 კვარტალი) | INE |
| გადასახადი მეორადი ბინის ყიდვისას | არ არის; რეგისტრაციის საფასური 150 ლარი | 6%-დან 13%-მდე, რეგიონის მიხედვით | ფინანსთა სამინისტრო |
| გადასახადი ახალი ბინის ყიდვისას | 18%-იანი დღგ ფასში შედის, თუ გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად არის რეგისტრირებული | 10%-იანი დღგ, დამატებით 0,75%-დან 1,5%-მდე სამარკო მოსაკრებელი | დღგ-ის კანონი, მუხლი 91 |
| წლიური გადასახადი, ცარიელი სახლი | შენობის გადასახადი არ არის, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს არ აჭარბებდა | IBI, დამატებით გადასახადი პირობით (ნავარაუდევ) შემოსავალზე | ადგილობრივი ფინანსების კანონი, მუხლი 72; არარეზიდენტთა საშემოსავლო გადასახადის კანონი, მუხლი 24 |
| ქირის გადასახადი | მთლიანი თანხის 5% | მთლიანი თანხის 24% (ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მესაკუთრე); წმინდა თანხის 19% (ევროკავშირის ან ევროპის ეკონომიკური სივრცის მესაკუთრე) | იგივე კანონი, მუხლები 24-25 |
| გაყიდვიდან მიღებული მოგების გადასახადი | 0% 2 წლის შემდეგ; 5% მანამდე | 19%; მყიდველი ფასის 3%-ს აკავებს | იგივე კანონი, მუხლი 25 |
| ბინადრობა სახლის საფუძველზე | USD 150 000-ზე მეტი: 1-წლიანი ნებართვა; USD 300 000-ზე მეტი: 5-წლიანი ნებართვა | არ არის 2025 წლის 3 აპრილიდან | ორგანული კანონი 1/2025 |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | თბილისში 8,7% (მონაცემები 2026 წლის აგვისტოსი); ბათუმში 7,1% (მონაცემები 2026 წლის ივნისისა), Galt & Taggart | 6,5%, მოთხოვნილი ფასებით (2026 წლის მე-2 კვარტალი) | idealista |
| უცხოელი მყიდველების წილი | ბათუმში რეგისტრირებული გარიგებების 48% (Colliers, 2026 წლის სექტემბერი) | 15,98%, რეკორდული (2026 წლის მე-2 კვარტალი) | რეგისტრატორთა ასოციაცია |
| ვალუტა და ბლოკი | მცურავი კურსის ლარი, ბინების ფასები დოლარში; ევროკავშირში გაწევრიანების მოლაპარაკებები 2024 წლიდან შეჩერებულია | ევრო; ევროკავშირისა და შენგენის შიგნით | - |
რამხელა სახლს იყიდით EUR 300 000-ად თითოეულ ბაზარზე?
| ადგილი და ფასი მ²-ზე | ფართი | გადასახადი მეორადი ბინის ყიდვისას |
|---|---|---|
| მადრიდი (ქალაქი), EUR 5 418 | დაახლოებით 55 მ² | 6%: EUR 18 000 |
| ბარსელონა (ქალაქი), EUR 4 602 | დაახლოებით 65 მ² | 10%: EUR 30 000 |
| მარბელა, EUR 4 528 | დაახლოებით 66 მ² | 7%: EUR 21 000 |
| ვალენსია (ქალაქი), EUR 2 973 | დაახლოებით 101 მ² | 9%: EUR 27 000 |
| ალიკანტე (ქალაქი), EUR 2 279 | დაახლოებით 132 მ² | 9%: EUR 27 000 |
| ესპანეთის საშუალო, EUR 2 355 | დაახლოებით 127 მ² | 6%-დან 13%-მდე, რეგიონის მიხედვით |
| ბათუმი, გარემონტებული, დაახლოებით EUR 1 749 | დაახლოებით 172 მ² | არ არის |
| თბილისი, თეთრი კარკასი, დაახლოებით EUR 1 278 | დაახლოებით 235 მ² | არ არის |
ეს ფართები სიდიდის რიგად აღიქვით. შეფასებითი ღირებულება გაყიდვის ფასს არ უდრის, რასაც idealista-ც აღნიშნავს; რეგისტრატორებმა იმავე კვარტალში რეგისტრირებულ აქტებში მ²-ზე EUR 2 487 დააფიქსირეს. თბილისის თეთრი კარკასის ბინას მოპირკეთება ჯერ კიდევ სჭირდება. ბიუჯეტი USD 336 210-ს შეესაბამება, რაც საქართველოს საინვესტიციო ნებართვის USD 300 000-იან ზღვარს აჭარბებს, თუ აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნაც ამავეს აჩვენებს.
ესპანეთის რომელი რეგიონი რამდენს იღებს მეორადი ბინის ყიდვისას?
მეორადი სახლის მყიდველი იხდის საკუთრების გადაცემის გადასახადს, ITP-ს, რომლის განაკვეთსაც თითოეული რეგიონი თავად ადგენს. შემცირებული განაკვეთები ძირითად საცხოვრებელს უკავშირდება, ამიტომ არარეზიდენტმა, რომელიც დასასვენებელ ბინას ყიდულობს, ბიუჯეტი ზოგადი განაკვეთით უნდა დაგეგმოს; ისეთი რეგიონი, რომელიც უცხოელებს მეტს ახდევინებს, ვერ ვიპოვეთ.
| რეგიონი | გადასახადი მეორად ბინაზე | სამარკო მოსაკრებელი (AJD), ახალი მშენებლობა |
|---|---|---|
| მადრიდი | 6% | 0,75% |
| კანარის კუნძულები | 6,5% | 0,75% |
| ანდალუსია | 7% | 1,2% |
| ბალეარის კუნძულები | 8% EUR 400 000-მდე, საფეხურებით 13%-მდე EUR 2 მილიონს ზემოთ | 1,5% |
| ვალენსიის რეგიონი, ალიკანტეს ჩათვლით | 9% 2026 წლის 1 ივნისიდან (ადრე 10%); 11% EUR 1 მილიონს ზემოთ | 1,4% |
| კატალონია | 10% EUR 600 000-მდე, საფეხურებით 13%-მდე EUR 1,5 მილიონს ზემოთ | 1,5% |
დასაბეგრი ბაზაა შეძენის დღეს მოქმედი საკადასტრო საცნობარო ღირებულება, ან ფასი, თუ ის უფრო მაღალია (საკუთრების გადაცემის გადასახადის კანონი, მუხლი 10), ამიტომ ამ ღირებულებაზე ნაკლების გადახდა გადასახადს არ ამცირებს.
რა იცვლება ახალი მშენებლობის შემთხვევაში და რას იღებენ ნოტარიუსები და რეგისტრატორები?
დეველოპერის მიერ ახალი სახლის პირველი გაყიდვისას ITP-ის ნაცვლად 10%-იანი დღგ გადაიხდება (დღგ-ის კანონი, მუხლი 91.Uno.1.7, რომელიც მასთან ერთად გაყიდულ არაუმეტეს ორ ავტოსადგომსაც მოიცავს), დამატებით კი აქტზე რეგიონული სამარკო მოსაკრებელი. კანარის კუნძულებზე დღგ-ის ნაცვლად IGIC მოქმედებს; მისი განაკვეთი ახალ სახლებზე ვერ დავადასტურეთ.
ნოტარიუსები და მიწის რეგისტრატორები საფასურს 1989 წლის ოფიციალური სკალებით იანგარიშებენ, 5%-იანი შემცირებით. EUR 300 000-ზე ეს დაახლოებით EUR 388 და EUR 205 გამოდის (ჩვენი გაანგარიშება), გვერდების საფასურის, ასლებისა და 21%-იანი დღგ-ის გარეშე, ამიტომ წინასწარი გაანგარიშება მოითხოვეთ. ქართული ტარიფები ჩვენს გზამკვლევშია საქართველოში შეძენის ხარჯების შესახებ.
პრაქტიკაში უცხოელ მყიდველს NIE-ც სჭირდება, უცხოელის საიდენტიფიკაციო ნომერი, რომელსაც ესპანეთში ან საკონსულოში EX-15 ფორმით ითხოვენ. შტუტგარტის საკონსულო 4-დან 5 კვირამდე ვადას ასახელებს და აღნიშნავს, რომ ნომერი ცხოვრების უფლებას არ იძლევა.
რამდენად შორდება ერთმანეთს ხარჯები EUR 300 000-იან სახლზე?
| ხარჯი | ვალენსიის რეგიონი, მეორადი | ანდალუსია, მეორადი | ვალენსიის რეგიონი, ახალი მშენებლობა | საქართველო |
|---|---|---|---|---|
| გადაცემის გადასახადი ან დღგ | EUR 27 000 (ITP 9%) | EUR 21 000 (ITP 7%) | EUR 30 000 (დღგ 10%) | არ არის |
| სამარკო მოსაკრებელი | - | - | EUR 4 200 (1,4%) | არ არის |
| ნოტარიუსი, სკალით | დაახლოებით EUR 388 | დაახლოებით EUR 388 | დაახლოებით EUR 388 | 1 536 ლარი (დაახლოებით EUR 528), თუ მიმართავთ |
| მიწის რეესტრი, სკალით | დაახლოებით EUR 205 | დაახლოებით EUR 205 | დაახლოებით EUR 205 | 150 ლარი (დაახლოებით EUR 52) |
| 21%-იანი დღგ ორივე საფასურზე | დაახლოებით EUR 125 | დაახლოებით EUR 125 | დაახლოებით EUR 125 | - |
| სულ | დაახლოებით EUR 27 718 (9,24%) | დაახლოებით EUR 21 718 (7,24%) | დაახლოებით EUR 34 918 (11,64%) | დაახლოებით EUR 579 (0,19%) |
ანდალუსიაში ახალი მშენებლობა დაახლოებით EUR 34 318 (11,44%) დაჯდება. ქართული ნოტარიუსის სტრიქონი №507 დადგენილების 23-ე მუხლს ეყრდნობა: 1 162,5 ლარი, დამატებით 500 000 ლარს ზემოთ თანხის 0,1%; ნოტარიუსის გარეშე მხოლოდ რეგისტრაციის საფასური რჩება.
ესპანეთის რომელი წესებია ცვალებადი 2026 წლის 29 ნოემბრის არჩევნებამდე?
ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მყიდველების 100%-იანი დაბეგვრა კანონად არ ქცეულა. კანონპროექტი 122/000196, რომელიც სოციალისტურმა ფრაქციამ 2025 წლის მაისში წარადგინა, PwC-ის მიმოხილვის თანახმად, ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მყიდველების შენაძენს 100%-ით დაბეგრავდა. მან პირველ კენჭისყრასაც ვერ მიაღწია და ძალა დაკარგა, როცა 2026 წლის 6 ოქტომბერს სამეფო დეკრეტმა 806/2026 კორტესები (პარლამენტი) 2026 წლის 29 ნოემბრის არჩევნების წინ დაითხოვა. ახალ პარლამენტს მისი აღდგენა შეუძლია.
საბინაო დეკრეტი ძალაშია, მაგრამ დამტკიცებას ელოდება. სამეფო დეკრეტ-კანონი 29/2026 ამოქმედდა 2026 წლის 8 ოქტომბერს; 2026 წლის 3 ნოემბრის მდგომარეობით ოფიციალურ ბიულეტენში მისი საპარლამენტო დამტკიცება ვერ ვიპოვეთ. მისი წინა ვერსია, სამეფო დეკრეტ-კანონი 26/2026, გაუქმდა მას შემდეგ, რაც დეპუტატთა კონგრესმა მისი დამტკიცება უარყო (2026 წლის 2 ოქტომბრის გადაწყვეტილება). უცხოელი მესაკუთრეებისთვის ის მოიცავს:
- 10%-იან დღგ-ს ავეჯით აღჭურვილ ბინების 30 ღამემდე გაქირავებაზე, 2026 წლის 1 დეკემბრიდან (მუხლი 7);
- დატვირთულ ზონებში ტურისტულ ბინებზე IBI-ის ფაკულტატიურ დანამატს 50%-მდე, ან 150%-მდე ოთხი ან მეტი ბინის მესაკუთრეებისთვის (მუხლი 8);
- 2027 წლიდან გაუქირავებელ სახლებზე პირობით შემოსავალს საკადასტრო ღირებულების 1,1%, 1,5%, 2% ან 3% ოდენობით, საფეხურების მიხედვით (მუხლი 6).
თუ კენჭისყრა წარუმატებელი აღმოჩნდება, დეკრეტი იმ მომენტიდან უქმდება.
რა ღირს ესპანეთში ცარიელი მეორე სახლის შენახვა ყოველწლიურად?
მერია აწესებს IBI-ს, როგორც წესი, საკადასტრო ღირებულების 0,4%-დან 1,10%-მდე (ადგილობრივი ფინანსების კანონი, მუხლი 72). სახელმწიფო, თავის მხრივ, არარეზიდენტს ბეგრავს გაუქირავებელ სახლზე მიწერილი პირობითი შემოსავლის გამო: საკადასტრო ღირებულების 2%, ან 1,1% იქ, სადაც გადახედული ღირებულებები 2012 წლიდან ამოქმედდა; ოქტომბრის დეკრეტი ამ წესს 2026 წელზეც ავრცელებს, დამტკიცებამდე. შემოსავალი დღეების მიხედვით ითვლება, ხარჯების გამოქვითვის გარეშე, 24%-ით, ხოლო ევროკავშირის ან ევროპის ეკონომიკური სივრცის რეზიდენტებისთვის 19%-ით (არარეზიდენტთა საშემოსავლო გადასახადის კანონი, მუხლები 24.5 და 25.1.a).
ჩვენი მაგალითი: EUR 120 000-იანი საკადასტრო ღირებულებისა და 1,1%-იანი წესის პირობებში ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მესაკუთრე წელიწადში EUR 316,80-ს იხდის, დამატებით IBI-ს EUR 480-დან EUR 1 320-მდე. ვრცელდება თუ არა 2027 წლის სკალა არარეზიდენტებზე, ვერ დავადასტურეთ. საქართველო ცარიელ ბინაზე შემოსავალს არ ითვლის და №1874 კანონის თანახმად ფიზიკური პირის შენობებს მხოლოდ მაშინ ბეგრავს, როცა ოჯახის შემოსავალი 100 000 ლარს აღემატება.
გაძლევთ თუ არა ესპანეთში საკუთრება ბინადრობის ნებართვას?
არა. ორგანულმა კანონმა 1/2025 2025 წლის 3 აპრილიდან დაასრულა კანონის 14/2013 საინვესტიციო გზები, მათ შორის EUR 500 000-იანი ქონების ვარიანტიც; გარდამავალ პერიოდს ჩვენი ქვეყნების შედარების ინსტრუმენტი მიმოიხილავს. საკუთრების მოწმობა ახლა მხოლოდ სახსრების დადასტურებაში შეიძლება დაგეხმაროთ (სამეფო დეკრეტი 1155/2024, მუხლი 62.3). იმ მყიდველებისთვის, რომლებიც ესპანელ დამსაქმებელთან არ იმუშავებენ, ორი გზა რჩება:
- ბინადრობა შემოსავლიანი საქმიანობის გარეშე (non-lucrative): ესპანეთში მუშაობის გარეშე, ჯანმრთელობის დაზღვევით და თვეში IPREM-ის 400%-ით, დამატებით 100%-ით თითო კმაყოფაზე მყოფ პირზე (მუხლები 61-62). OCU-ს თანახმად, IPREM 2026 წელსაც 2023 წლის დონეზე, EUR 600-ზე რჩება, ასე რომ, ეს თვეში EUR 2 400-ს ან პირველი, 1-წლიანი ნებართვისთვის EUR 28 800-ს შეადგენს (ჩვენი გაანგარიშება).
- საერთაშორისო დისტანციური მუშაკი (ციფრული მომთაბარე): დისტანციური მუშაობა უცხოელი კლიენტებისთვის ან დამსაქმებლებისთვის, მინიმალური ხელფასის 200%-იანი შემოსავლით, 2026 წლის ხელფასიდან ჩვენი გაანგარიშებით თვეში დაახლოებით EUR 2 849; ეს რიცხვი საკონსულოში გადაამოწმეთ.
საქართველოში საფუძველი თავად ბინაა: USD 150 000-ზე მეტი (დაახლოებით EUR 133 845) განახლებადი 1-წლიანი ნებართვისთვის და USD 300 000-ზე მეტი 5-წლიანისთვის, შემოსავლის შემოწმების გარეშე. იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი ქონებით ბინადრობის შესახებ.
როგორ იბეგრება გრძელვადიანი ქირა: მთლიანი თანხის 24%, წმინდა თანხის 19% თუ 5%?
მესაკუთრე, რომელიც ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური სივრცის გარეთ ცხოვრობს, საქართველოში, ბრიტანეთში, აშშ-ში თუ ისრაელში, ესპანეთს მთლიანი ქირის 24%-ს უხდის, ხარჯების გამოქვითვის გარეშე (არარეზიდენტთა საშემოსავლო გადასახადის კანონი, მუხლები 24.1 და 25.1.a). ევროკავშირის ან ევროპის ეკონომიკური სივრცის სხვა სახელმწიფოს რეზიდენტი 19%-ს იხდის პირდაპირ დაკავშირებული ხარჯების გამოქვითვის შემდეგ (მუხლი 24.6). წელიწადში EUR 12 000-იან ქირაზე ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მესაკუთრე EUR 2 880-ს გადაიხდის, საქართველოში მთლიანი თანხის 5%-ით კი EUR 600 გამოდის (ჩვენი გაანგარიშება). იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი საქართველოში ქირიდან მიღებული შემოსავლის გადასახადის შესახებ.
რა დგას ესპანურ ბინასა და დამსვენებლებს შორის?
ტურისტული გაქირავების ლიცენზიებს რეგიონები გასცემენ, ამჟამად კი მათ სამი ეროვნული ფენა აკრავს:
- მეზობლები. 2025 წლის 3 აპრილიდან ტურისტული გაქირავებისთვის საჭიროა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წინასწარი, გამოხატული თანხმობა, რომელსაც მესაკუთრეთა სამი მეხუთედი იძლევა, წილების სამი მეხუთედით (ჰორიზონტალური საკუთრების კანონი, მუხლები 7.3 და 17.12).
- ეროვნული ნომერი, გაუქმებული. უზენაესმა სასამართლომ 2026 წლის 19 მაისის, 21 მაისისა და 1 ივნისის გადაწყვეტილებებით გააუქმა სამეფო დეკრეტით 1312/2024 დადგენილი რეგისტრაციის პროცედურა და ნომერი; რეგიონული ლიცენზიები კვლავ მოქმედებს.
- ოქტომბრის დეკრეტი, თუ დამტკიცდება: 10%-იანი დღგ მოკლევადიან ყოფნაზე და ზემოთ აღწერილი IBI-ის დანამატი.
3Cat-ის ცნობით, ბარსელონა გეგმავს, რომ 2028 წლის ნოემბერში ვადა გაუვიდეს ტურისტული ბინების დაახლოებით 10 000-ვე ლიცენზიას. ვალენსიის რეგიონში რეგისტრაციამდე მუნიციპალიტეტის დადებითი სამშენებლო-გეგმარებითი დასკვნაა საჭირო (დეკრეტ-კანონი 9/2024, Cuatrecasas-ის მიხედვით), კანარის კუნძულები კი ტურისტულ გამოყენებას მხოლოდ იქ უშვებენ, სადაც ამას გეგმარება ითვალისწინებს (კანონი 6/2025). ქართული სანაპიროსთვის იხილეთ Airbnb ბათუმში.
რამხელაა თითოეული ბაზარი და რა სისწრაფით მოძრაობს?
რეგისტრატორებმა 2026 წლის მე-2 კვარტალამდე 12 თვეში ესპანეთში სახლების 698 684 გაყიდვა აღრიცხეს. უცხოელებმა, რომლებიც მოქალაქეობით ითვლებიან და, შესაბამისად, რეზიდენტებსაც მოიცავენ, იმ კვარტალში შესყიდვების 15,98% განახორციელეს, რაც რეკორდია; ალიკანტეს პროვინციაში ეს წილი 46,43%-მდე ადის, მალაგის პროვინციაში კი 37,01%-მდე. ბათუმში 2026 წლის ივლისიდან სექტემბრამდე ბინების 4 227 გაყიდვა დარეგისტრირდა, Colliers-ის თვიური მონაცემების ჩვენეული ჯამით; იხილეთ ჩვენი ბათუმის ბაზრის მიმოხილვა, თბილისისთვის კი ჩვენი ფასების ინდექსი.
INE-მ 2025 წელს ესპანეთში რეკორდული 96,8 მილიონი საერთაშორისო ტურისტი დაითვალა. მიუხედავად ამისა, idealista-ს მონაცემებით მთლიანი შემოსავლიანობა 2026 წლის მე-2 კვარტალში 6,5%-მდე დაეცა წინა წლის 7,2%-დან, მადრიდში კი 4,7% იყო. თბილისის 8,7% ჩვენს ქირის ინდექსშია ახსნილი.
როგორ იბეგრება გაყიდვა და ვინ აკავებს თანხას?
არარეზიდენტი გამყიდველი ესპანეთს მოგების 19%-ს უხდის (არარეზიდენტთა საშემოსავლო გადასახადის კანონი, მუხლი 25.1.f), მყიდველი კი ფასის 3%-ს ავანსად აკავებს (მუხლი 25.2): EUR 300 000-იან გაყიდვაზე ეს EUR 9 000-ია, მოგება იქნება თუ არა; სხვაობას გამყიდველის დეკლარაცია არეგულირებს. ამას ემატება მიწის ღირებულების მატების მუნიციპალური გადასახადიც; ესპანელ კონსულტანტს ჰკითხეთ, ვის აწევს ის. საქართველოში ორ წელზე მეტ ხანს ფლობილი სახლი გადასახადის გარეშე იყიდება, უფრო ადრე გაყიდვისას მოგება 5%-ით იბეგრება, კერძო მყიდველი კი არაფერს აკავებს.
რომელი პრიორიტეტი რომელ ქვეყანაზე მიგანიშნებთ?
| თქვენი პრიორიტეტი | მიგიყვანთ | რატომ |
|---|---|---|
| ცხოვრება ევროკავშირისა და შენგენის შიგნით | ესპანეთში | ბინადრობა შემოსავლით ან დისტანციური მუშაობით, არასოდეს სახლით |
| ქონებაზე დაფუძნებული ნებართვა | საქართველოში | ესპანეთმა საინვესტიციო გზა 2025 წლის 3 აპრილს დახურა |
| შეძენის დაბალი ხარჯი | საქართველოში | დაახლოებით EUR 579, EUR 21 718-დან EUR 27 718-მდე თანხის პირისპირ, ანდალუსიაში ან ვალენსიის რეგიონში EUR 300 000-იანი მეორადი ბინის შეძენისას |
| დამსვენებლებზე გაქირავების მოთხოვნა | ესპანეთში | 96,8 მილიონი უცხოელი ტურისტი 2025 წელს, თუმცა ლიცენზიები და მეზობლების კენჭისყრა ახალ გაქირავებას ზღუდავს |
| შენახვისა და ქირის დაბალი გადასახადები | საქართველოში | ცარიელ ბინაზე პირობითი შემოსავალი არ ითვლება; მთლიანი ქირის 5%, ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მესაკუთრის 24%-ის პირისპირ |
| დიდი და ლიკვიდური მეორადი ბაზარი | ესპანეთში | 698 684 რეგისტრირებული გაყიდვა 12 თვეში |
ევროს სხვა ვარიანტები ჩვენს საიტზე: საქართველო თუ პორტუგალია, საქართველო თუ საბერძნეთი და საქართველო თუ მონტენეგრო; ევროპის გარეთ კი საქართველო თუ დუბაი.
რისკები და გამონაკლისები
- ესპანური ნებართვის მოლოდინი შენაძენისგან. 2025 წლის 3 აპრილიდან ბინადრობა შემოსავალს ან დისტანციურ მუშაობას ეფუძნება და არა სახლის ღირებულებას.
- ბიუჯეტის დაგეგმვა ვალენსიის ძველი განაკვეთით ან არასწორი ბაზით. მეორად ბინაზე გადასახადი 2026 წლის 1 ივნისიდან 9%-ია და საკადასტრო საცნობარო ღირებულებაზე ერიცხება, როცა ის ფასს აღემატება.
- ტურისტებზე გასაქირავებლად ყიდვა მეზობლების თანხმობის გარეშე. ამხანაგობას თანხმობაზე უარის თქმა შეუძლია, ბარსელონის ლიცენზიებს კი 2028 წლის ნოემბერში ვადა უნდა გაუვიდეს.
- სიახლეების სათაურების კანონად მიღება. 100%-იანი გადასახადი ძალადაკარგული, მიუღებელი დარჩა, 2026 წლის ოქტომბრის დეკრეტი კი ძალაშია, მაგრამ 2026 წლის 3 ნოემბრის მდგომარეობით ჯერ კიდევ დაუმტკიცებელია.
- ცარიელი სახლის გადასახადის დავიწყება. არარეზიდენტს პირობით შემოსავალზე გადასახადი ეკისრება ყოველი დღისთვის, როცა ბინა გაუქირავებელია.
ხშირი კითხვები
ჯერ კიდევ არსებობს თუ არა ესპანეთში ოქროს ვიზა ქონების მყიდველებისთვის?
არა. მისი საინვესტიციო გზები, EUR 500 000-იანი ქონების ვარიანტის ჩათვლით, 2025 წლის 3 აპრილს დასრულდა.
იხდიან თუ არა ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მყიდველები ესპანეთში 100%-იან გადასახადს?
არა. კანონპროექტმა 122/000196 ძალა მიუღებლად დაკარგა, როცა 2026 წლის 6 ოქტომბერს კორტესები დაითხოვეს; 2026 წლის 29 ნოემბრის არჩევნების შემდეგ ის შესაძლოა დაბრუნდეს.
რა ოდენობის გადაცემის გადასახადი ეკისრება ესპანეთში მეორად სახლს?
6%-დან მადრიდში 10-13%-მდე კატალონიაში; ვალენსიის რეგიონში 2026 წლის 1 ივნისიდან 9%.
რომელი ქვეყანა ბეგრავს ქირას ნაკლებად ევროკავშირის გარეთ მცხოვრები მესაკუთრისთვის?
საქართველო, მთლიანი ქირის 5%-ით, ესპანეთის მთლიანი თანხის 24%-ის პირისპირ.
წყაროები
- რეგიონული დაბეგვრა 2026, თავი IV და თავი II, ფინანსთა სამინისტრო, 2026 წლის 23 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- BOE-ს კონსოლიდირებული ტექსტები: საკუთრების გადაცემის გადასახადის კანონი, დღგ-ის კანონი, ადგილობრივი ფინანსების კანონი, არარეზიდენტთა საშემოსავლო გადასახადის კანონი, საშემოსავლო გადასახადის კანონი, ნოტარიუსების სკალა, რეგისტრატორების სკალა და ჰორიზონტალური საკუთრების კანონი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- NIE, შინაგან საქმეთა სამინისტრო, და NIE-ის საინფორმაციო ფურცელი, ესპანეთის საკონსულო შტუტგარტში (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ინიციატივა 122/000196, დეპუტატთა კონგრესი, და ახალი გადასახადი ევროკავშირის გარეთ მცხოვრებ რეზიდენტებზე, PwC, 2025 წლის 5 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- სამეფო დეკრეტი 806/2026, 2026 წლის 6 ოქტომბერი, და სამეფო დეკრეტ-კანონი 29/2026, 2026 წლის 7 ოქტომბერი, BOE; დეკრეტის საგადასახადო ღონისძიებები, Economist & Jurist (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- BOE: ორგანული კანონი 1/2025, სამეფო დეკრეტი 1155/2024, სამეფო დეკრეტი 126/2026 და სამეფო დეკრეტი 1312/2024, განახლებულია 2026 წლის 18 ივლისს (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- მინიმალური ხელფასი (SMI) და IPREM 2026 წელს, OCU, და ხშირი კითხვები ციფრული მომთაბარეების შესახებ, UGE-CE (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ბარსელონის ტურისტული ბინები, 3Cat, 2024 წლის 21 ივნისი; ვალენსიის ტურისტული სახლები, Cuatrecasas; კანარის კუნძულების კანონი 6/2025, BOE (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- INE: საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, 2026 წლის 7 სექტემბერი, და FRONTUR, 2025 წლის დეკემბერი, 2026 წლის 3 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- შეფასებითი ღირებულება, ცხრილი 1 და ცხრილი 4, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, საბინაო სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- რეესტრის სტატისტიკა, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, რეგისტრატორთა ასოციაცია, 2026 წლის აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- idealista-ს მთლიანი შემოსავლიანობა, Europa Press, Infobae-ს მეშვეობით, 2026 წლის 6 ივლისი, და შეფასებითი ღირებულება და საბაზრო ფასი, idealista (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Galt & Taggart: თბილისი, 2026 წლის აგვისტო, 2026 წლის 23 ოქტომბერი, და ბათუმი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, 2026 წლის 14 აგვისტო (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Colliers Georgia-ს მონაცემები International Investment-ის მეშვეობით, 2026 წლის 20 ოქტომბერი, და BM.ge, 2026 წლის 23 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე: „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საგადასახადო კოდექსი და №507 დადგენილება; რეგისტრაციის საფასური, საჯარო რეესტრი; გაცვლითი კურსები, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2026 წლის 3 ნოემბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - შედარება გამოქვეყნდა ესპანეთის სახელმწიფო ოფიციალური ბიულეტენის, ფინანსთა სამინისტროს, INE-ისა და რეგისტრატორთა ასოციაციის, ასევე საქართველოს კანონმდებლობისა და ბაზრის მონაცემების საფუძველზე.