რით განსხვავდება საქართველო და პორტუგალია, კრიტერიუმების მიხედვით?
პორტუგალიაში შენაძენი გაძლევთ საცხოვრებელს ან საიჯარო შემოსავალს; ბინადრობის საფუძველი იქ შემოსავალი ან სამუშაო უნდა იყოს. საქართველოში კი თავად ბინას შეუძლია ნებართვის საფუძვლად იქცეს. ცხრილი წესებს ერთმანეთის გვერდით აწყობს და ქვეყნებს რიგში არ ალაგებს.
| კრიტერიუმი | საქართველო | პორტუგალია | წყარო, პორტუგალია |
|---|---|---|---|
| ფასი მ²-ზე | ახალი ბინები: თბილისი, თეთრი კარკასი, USD 1 398, 2026 წლის თებერვალი; ბათუმი, გარემონტებული, USD 1 960, 2026 წლის ივნისი | ყველა გაყიდული საცხოვრებლის მედიანა, 2026 წლის მე-2 კვარტალი: EUR 2 445; ლისაბონი 5 299; პორტო 3 846; ალგარვე 3 500 | INE |
| შეძენის გადასახადი, არარეზიდენტი | არ არის | საცხოვრებელზე 7,5%-იანი IMT 2026 წლის 25 მაისიდან, დამატებით 0,8%-იანი სამარკო მოსაკრებელი | IMT-ის კოდექსი, მუხლი 17; სამარკო მოსაკრებლის ცხრილი, პუნქტი 1.1 |
| ნასყიდობის აქტი და რეესტრი | რეგისტრაციის საფასური 150 ლარი | Casa Pronta EUR 375 (იპოთეკით EUR 700) | იუსტიციის სამინისტრო |
| ქონების წლიური გადასახადი | საცხოვრებელ სახლზე არ იხდით, გარდა იმ წლისა, რომლის წინა წელს ოჯახის შემოსავალი100 000 ლარს აჭარბებდა | IMI, საგადასახადო ღირებულების 0,3%-დან 0,45%-მდე | საგადასახადო და საბაჟო ორგანო |
| საცხოვრებელი ქირის გადასახადი | მთლიანი ქირის 5% | წმინდა ქირის 25%; თვეში EUR 2 300-მდე ქირაზე 10%, 2029 წლამდე | IRS-ის კოდექსი, მუხლი 72; დეკრეტ-კანონი 97/2026 |
| ტურისტებისთვის გაქირავება | ეროვნული მასშტაბის აკრძალვა არ მოქმედებს | რეგისტრაცია მუნიციპალიტეტში; ლისაბონის შეკავების ზონები ახალი ერთეულებისთვის, როგორც წესი, დახურულია | დეკრეტ-კანონი 76/2024 |
| გაყიდვიდან მიღებული მოგების გადასახადი | 0% 2 წელზე მეტ ხანს ფლობილ სახლზე; სხვა შემთხვევაში 5% | მოგების ნახევარი იბეგრება 12,5%-დან 48%-მდე | IRS-ის კოდექსი, მუხლი 43; PwC |
| ბინადრობა ქონების საფუძველზე | კი: 1-წლიანი ნებართვა USD 150 000-ზე მეტი ღირებულების ქონებაზე, 5-წლიანი ნებართვა USD 300 000-ზე მეტზე | არა, 2023 წლის 7 ოქტომბრიდან | კანონი 56/2023 |
| მუდმივი ბინადრობა | 10 წელი, ან 5 წელი საინვესტიციო ნებართვით | 5 წელი და პორტუგალიურის საბაზისო ცოდნა (მაგალითად, A2) | AIMA |
| მოქალაქეობა | 10 წელი და გამოცდა | 10 წელი (7 წელი პორტუგალიურენოვანი ქვეყნებისა და ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის) | ორგანული კანონი 1/2026 |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | ბათუმი 7,1%; თბილისი 8,6% | პორტო 5,3%; ქვეყნის მასშტაბით დაახლოებით 5,0% (ჩვენი გაანგარიშება) | Galt & Taggart; INE |
| ვალუტა და ევროკავშირი | მცურავი კურსის ლარი, ბინების ფასები დოლარში; ევროკავშირთან მოლაპარაკებები 2024 წელს შეჩერდა | ევრო; ევროკავშირის წევრი | - |
რამდენ კვადრატულ მეტრს იყიდით EUR 150 000-ად და EUR 300 000-ად?
| ადგილი, ფასი მ²-ზე | EUR 150 000 | EUR 300 000 |
|---|---|---|
| ლისაბონი, EUR 5 299 | დაახლოებით 28 მ² | დაახლოებით 57 მ² |
| პორტო, EUR 3 846 | დაახლოებით 39 მ² | დაახლოებით 78 მ² |
| ალგარვე, EUR 3 500 | დაახლოებით 43 მ² | დაახლოებით 86 მ² |
| პორტუგალია, EUR 2 445 | დაახლოებით 61 მ² | დაახლოებით 123 მ² |
| ბათუმი, გარემონტებული, USD 1 960 | დაახლოებით 86 მ² | დაახლოებით 172 მ² |
| თბილისი, თეთრი კარკასი, USD 1 398 | დაახლოებით 120 მ² | დაახლოებით 240 მ² |
INE-ის მედიანებში ძველი და ახალი საცხოვრებელი ერთადაა აღრიცხული, ქართული მაჩვენებლები კი ახალი მშენებლობის საშუალოებია, ამიტომ ფართები მხოლოდ სიდიდის რიგად მიიღეთ. INE-მ ისიც დაადგინა, რომ დიდ ლისაბონში (Grande Lisboa) უცხოეთში საგადასახადო რეზიდენტობის მქონე მყიდველები მ²-ში მედიანურად 47,0%-ით მეტს იხდიდნენ, ვიდრე პორტუგალიის რეზიდენტი მყიდველები, ხოლო პორტოს მეტროპოლიტენურ არეალში 37,5%-ით მეტს. ორივე ბიუჯეტი აჭარბებს საქართველოს USD 150 000-იან საბინადრო ზღვარს, უფრო დიდი კი USD 300 000-საც სცდება, თუ აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა ამას დაადასტურებს; პორტუგალიაში ვერცერთი მათგანი ნებართვას ვერ გიხსნით.
რა შეიცვალა არარეზიდენტი მყიდველებისთვის 2026 წლის 25 მაისს?
IMT, პორტუგალიის მუნიციპალური გადასახადი საკუთრების გადაცემაზე, ჩვეულებრივ საფეხურებრივია. რეზიდენტი, რომელიც მუდმივ საცხოვრებელს ყიდულობს, EUR 106 346-მდე 0%-ს იხდის, შემდეგ კი უფრო მაღალ ნაწილებზე 2%-დან 8%-მდე, EUR 660 982-მდე (IMT-ის კოდექსი, მუხლი 17, 2026 წლის ოდენობები); მეორე სახლისთვის სკალა 1%-ით იწყება. 20 მაისის დეკრეტ-კანონმა 97/2026 დაამატა მუხლი 17(10): არარეზიდენტი, რომელიც საცხოვრებელ ფართს ყიდულობს, 7,5%-ს იხდის მთელ დასაბეგრ ღირებულებაზე, რომელიც, როგორც წესი, ფასს უდრის, ყოველგვარი შეღავათისა თუ შემცირების გარეშე. EUR 100 000-ზე ეს EUR 7 500-ია, მაშინ როცა მუდმივი საცხოვრებლის მყიდველი რეზიდენტი არაფერს იხდის (ჩვენი გაანგარიშება).
დეკრეტში ამ ცვლილების ამოქმედების თარიღი მითითებული არ არის: ძალაში შესვლის მუხლი მას არ აქვს, ხოლო მისი მე-18 მუხლი მხოლოდ სხვა ღონისძიებების თარიღებს ადგენს. ამიტომ მოქმედებს კანონის 74/98 მუხლი 2(2)-ის ზოგადი წესი: თარიღის გარეშე გამოცემული აქტი ძალაში შედის გამოქვეყნებიდან მეხუთე დღეს, ამ შემთხვევაში 2026 წლის 25 მაისს (ჩვენი წაკითხვა, რომელსაც სერტიფიცირებულ ბუღალტერთა ორდენიც იზიარებს). საგადასახადო ორგანოს გვერდზე წინა რედაქცია 2026 წლის მაისამდე მოქმედად არის ნაჩვენები.
ფიქსირებული განაკვეთი არ გამოიყენება, თუ მყიდველი:
- ადრე პორტუგალიის საგადასახადო რეზიდენტი იყო;
- ყიდვიდან ორ წელიწადში ხდება რეზიდენტი; ან
- ექვს თვეში საცხოვრებლად აქირავებს სახლს, 2026 წელს თვეში არაუმეტეს EUR 2 300-ად (მინიმალური ხელფასის 2,5-ჯერადი ოდენობა, ჩვენი გაანგარიშება), პირველი ხუთი წლის განმავლობაში სულ მცირე 36 თვით, ზედიზედ ან წყვეტილად.
ბოლო ორ შემთხვევაში 7,5% ჯერ მაინც გადაიხდება. ჩვეულებრივ ცხრილთან სხვაობა უქმდება მოთხოვნით, რომელიც რეზიდენტად გახდომიდან ან იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერიდან ექვს თვეში უნდა შევიდეს (მუხლი 17(11) და (12)); საგადასახადო ორგანოს ცირკულარი 40131/2026 მას ადმინისტრაციულ საჩივრად განიხილავს.
რა ჯამს იძლევა გადასახადები EUR 300 000-იან საცხოვრებელზე?
| ხარჯი | პორტუგალია, არარეზიდენტი | პორტუგალია, რეზიდენტი, საკუთარი სახლი | საქართველო |
|---|---|---|---|
| საკუთრების გადაცემის გადასახადი | EUR 22 500 | EUR 10 542 | არ არის |
| სამარკო მოსაკრებელი, 0,8% | EUR 2 400 | EUR 2 400 | არ არის |
| ნასყიდობის აქტი და რეესტრი | EUR 375 | EUR 375 | 150 ლარი (EUR 52); ნოტარიუსი სურვილისამებრ, 1 536 ლარი (EUR 528) |
| სულ | EUR 25 275 (8,4%) | EUR 13 317 (4,4%) | EUR 52-დან 579-მდე |
მეორე სახლის მყიდველი რეზიდენტი ჯამში EUR 14 380-ს გადაიხდიდა. არარეზიდენტს, რომელიც ორ წელიწადში გადმოსახლდება და ბინას მუდმივ საცხოვრებლად აქცევს, EUR 11 958-ის დაბრუნების მოთხოვნა შეუძლია. იპოთეკის შემთხვევაში Casa Pronta EUR 700 ჯდება, სამარკო მოსაკრებელს კი ემატება 5 ან მეტი წლის ვადის სესხის 0,6% და პროცენტის 4%.
Casa Pronta, რეესტრების ერთი ფანჯრის სერვისი, ნასყიდობას ერთ ვიზიტზე აფორმებს და არეგისტრირებს, მისით სარგებლობა კი ყველას შეუძლია. მყიდველს ჯერ საგადასახადო ნომერი (NIF) სჭირდება, რომელსაც არარეზიდენტი წარმომადგენლის გარეშეც იღებს; მესაკუთრედ გახდომის შემდეგ მას 15 დღე აქვს, რომ წარმომადგენელი დანიშნოს ან ელექტრონულ შეტყობინებებს შეუერთდეს. იურისტის, ნოტარიუსისა და აგენტის საფასური საბაზრო ფასით განისაზღვრება და დადასტურებული არ არის, ამიტომ წერილობითი შეთავაზებები აიღეთ. საქართველოს ტარიფები ჩვენს გზამკვლევშია შეძენის ხარჯების შესახებ.
რა ღირს სახლის შენახვა ყოველწლიურად?
პორტუგალიის IMI წელიწადში საგადასახადო რეესტრის ღირებულების (VPT) 0,3%-დან 0,45%-მდეა; VPT ფორმულით გამოთვლილი სიდიდეა და ჩვეულებრივ ფასზე დაბალია. განაკვეთს თითოეული მუნიციპალიტეტი თავად ადგენს და გადასახადს იმ მესაკუთრეს აკისრებს, რომელიც 31 დეკემბრის მდგომარეობით არის რეგისტრირებული; ლისაბონი 2026 წლისთვის მინიმალურ 0,3%-ს იღებს. დაშვებულ EUR 150 000-იან VPT-ზე ეს წელიწადში EUR 450-ია (ჩვენი გაანგარიშება). AIMI დამატებით 0,7%-დან 1,5%-მდე ემატება მხოლოდ ფიზიკური პირის საცხოვრებელი ქონების იმ ღირებულებას, რომელიც EUR 600 000-ს აღემატება.
საქართველოში 2026 წლის 30 სექტემბრის №1874 კანონით კერძო მესაკუთრის სახლი გადასახადს არ ექვემდებარება, თუ ოჯახს წინა წელს 100 000 ლარზე მეტი არ უშოვია; ამ შემოსავალზე მეტის შემთხვევაში თბილისსა და ბათუმში განაკვეთი 0,8%-ია.
შეიძლება თუ არა პორტუგალიურმა სახლმა ჯერ კიდევ მიგიყვანოთ ბინადრობის ნებართვამდე?
თავისთავად არა. კანონმა 56/2023 2023 წლის 7 ოქტომბრიდან გააუქმა საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის (ARI), რომელსაც ხშირად ოქროს ვიზას უწოდებენ, ქონებასთან დაკავშირებული ვარიანტები, ხოლო დარჩენილი ვარიანტების ფარგლებში უძრავ ქონებაში ინვესტირება დაუშვებელია; ამ ისტორიას ჩვენი ქვეყნების შედარების ინსტრუმენტი მიმოიხილავს. დღეს სახლი მხოლოდ საცხოვრებლის არსებობას ადასტურებს: AIMA მესაკუთრისგან ითხოვს მიწის რეესტრის ცნობას ან მასზე წვდომის კოდს, ვიზასთან, სახსრებთან, ჯანმრთელობის დაზღვევასა და მისამართის შესახებ ნაფიც დეკლარაციასთან ერთად (კანონი 23/2007, მუხლი 77(1)). ქონების ღირებულებას აქ არავითარი როლი არ აქვს.
ბინადრობის საფუძველი, როგორც წესი, ორიდან ერთი ვიზაა:
- D7, მათთვის, ვინც საკუთარი შემოსავლით ცხოვრობს: 12 თვის სახსრები, პირველი ზრდასრულისთვის მინიმალური ხელფასის 100%, ყოველი მომდევნო ზრდასრულისთვის 50% და ყოველი ბავშვისთვის 30%. 2026 წლის მინიმალური ხელფასი თვეში EUR 920-ია (დეკრეტ-კანონი 139/2025); AIMA-ს გვერდზე ჯერ კიდევ 2025 წლის მაჩვენებელი, EUR 870 წერია, მაგრამ მოთხოვნა ხელფასს მიჰყვება. შესაბამისად, მარტოხელა განმცხადებელს თვეში EUR 920 სჭირდება, წყვილს კი EUR 1 380 (ჩვენი გაანგარიშება).
- D8, დისტანციურად შესრულებული პროფესიული სამუშაოსთვის: სამი თვის საშუალო თვიური შემოსავალი სულ მცირე ოთხი მინიმალური ხელფასის ოდენობით, 2026 წელს EUR 3 680 (ჩვენი გაანგარიშება).
ერთ საკონსულო ჩამონათვალში ნათქვამია, რომ სახსრები შეიძლება განახევრდეს, თუ საცხოვრებელი უზრუნველყოფილია; ვერ დავადასტურეთ, ეხება თუ არა ეს D7-ის განმცხადებელს, რომელიც სახლის მესაკუთრეა, ამიტომ სრულ თანხაზე იანგარიშეთ. საქართველოში თავად ქონებაა საფუძველი; იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი ბინადრობის ნებართვის შესახებ.
რამდენი წელი გჭირდებათ მუდმივ ბინადრობამდე და პასპორტამდე?
AIMA მუდმივ ბინადრობას ხუთწლიანი დროებითი ბინადრობის შემდეგ გასცემს, თუ წესრიგშია სახსრები, მისამართი, გადასახადები და სოციალური დაზღვევა და განმცხადებელმა პორტუგალიური საბაზისო დონეზე იცის, მაგალითად, აქვს CAPLE-ის სერტიფიკატი ან A2 (კანონი 23/2007, მუხლი 80). ორგანულმა კანონმა 1/2026 2026 წლის 19 მაისიდან ნატურალიზაციისთვის საჭირო კანონიერი ბინადრობა 5-დან 10 წლამდე გაზარდა, პორტუგალიურენოვანი ქვეყნების მოქალაქეებისა და ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის კი 7 წლამდე; იმ დღისთვის განხილვაში მყოფ განცხადებებზე ძველი წესი ვრცელდება.
საქართველოში მუდმივი ბინადრობა დროებითი ნებართვებით 10 წლის შემდეგ მოდის, ან 5 წლის შემდეგ საინვესტიციო ნებართვით; მოქალაქეობას 10 წელი და ქართულ ენაში, ისტორიასა და სამართალში ტესტების ჩაბარება სჭირდება.
როგორ იბეგრება გრძელვადიანი გაქირავება: 25%, 10% თუ 5%?
პორტუგალია საცხოვრებელ ქირას სპეციალური 25%-იანი განაკვეთით ბეგრავს წმინდა ქირაზე (IRS-ის კოდექსი, მუხლი 72(2)); ხშირად ნახსენები 28% ქონებიდან მიღებულ სხვა შემოსავალს ეკუთვნის. 5 ან მეტი წლის ვადის იჯარა განაკვეთს 10-დან 20 პუნქტამდე ამცირებს. 2026 წლის 1 იანვრიდან თვეში არაუმეტეს EUR 2 300-იანი ქირა (ჩვენი გაანგარიშება), რომელიც მხოლოდ საცხოვრებლად დადებული იჯარიდან 2029 წლის 31 დეკემბრამდე მიიღება, 10%-ით იბეგრება (საგადასახადო შეღავათების დებულება, მუხლი 45-C, დამატებული დეკრეტ-კანონით 97/2026). არარეზიდენტები იმავე განაკვეთებს იხდიან. საქართველო საცხოვრებელი ქირის მთლიან თანხას 5%-ით ბეგრავს, ყოველგვარი გამოქვითვის გარეშე.
მაგალითი, ჩვენი გაანგარიშება: თვეში EUR 1 000 ქირა და წელიწადში EUR 1 000 ხარჯი პორტუგალიის 10%-იანი განაკვეთით EUR 1 100-ს იძლევა (25%-ით EUR 2 750-ს), საქართველოში კი EUR 600-ს. იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი საქართველოში ქირიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის შესახებ.
შეგიძლიათ თუ არა პორტუგალიური ბინის ტურისტებზე გაქირავება?
მოკლევადიანი გაქირავება, Alojamento Local (AL), მოითხოვს მუნიციპალიტეტში რეგისტრაციას წინასწარი შეტყობინების წესით. დეკრეტ-კანონმა 76/2024, რომელიც 2024 წლის 1 ნოემბრიდან მოქმედებს, გააუქმა ახალ რეგისტრაციებზე 2023 წელს დაწესებული ეროვნული მორატორიუმი და კონტროლი მუნიციპალიტეტებს გადასცა. შეკავების ზონაში მუნიციპალიტეტს შეუძლია უარი თქვას იმ ბინებზე, რომლებიც წინა ორ წელს საცხოვრებლად ქირავდებოდა, შეზღუდოს ერთეულების რაოდენობა და განსაზღვროს, რამდენ ხანს ან ვისზე შეიძლება რეგისტრაციის გადაცემა. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობას ორი მესამედის ხმით შეუძლია AL აკრძალოს იმ რეგისტრაციებისთვის, რომლებიც ამის შემდეგ იქნება მოთხოვნილი. 2023 წლის საგანგებო AL-მოსაკრებელი 2024 წელს გაუქმდა.
იურიდიული ფირმის Cuatrecasas-ის თანახმად, ლისაბონის შესწორებული რეგლამენტი, რომელიც 2025 წლის 6 დეკემბრიდან მოქმედებს, შეკავების ზონებში ახალ რეგისტრაციებს, როგორც წესი, არ უშვებს; 2026 წლის სამრევლოების (თემების) სია ვერ დავადასტურეთ, ამიტომ ტურისტებზე გასაქირავებლად ყიდვამდე მუნიციპალიტეტს ჰკითხეთ. AL-ის შემოსავალი სამეწარმეო შემოსავლად იბეგრება; არარეზიდენტისთვის განაკვეთი დადასტურებული არ არის და ეს პორტუგალიელ ბუღალტერთან გასარკვევი საკითხია. საქართველოში ეროვნული მორატორიუმი არ არსებობს; მისი წესებისთვის იხილეთ Airbnb ბათუმში.
რას აჩვენებს ფასები, ქირები და შემოსავლიანობა?
INE-ის საცხოვრებლის ფასების ინდექსი 2026 წლის მე-2 კვარტალამდე ერთ წელიწადში 16,5%-ით გაიზარდა, გაყიდვების რაოდენობა კი 6,4%-ით შემცირდა. ქვეყნის მედიანური ფასი მ²-ზე 18,4%-ით მოიმატა და 2019 წლის შუა პერიოდიდან, როცა EUR 1 098 იყო, ორჯერ მეტად გაიზარდა. 2026 წლის ივნისამდე ერთ წელიწადში ბათუმში გარემონტებული ბინების ფასი დოლარში 9,8%-ით მოიმატა; საქართველოს ჩვენი ფასების ინდექსი და ბათუმის მიმოხილვა ფარავს.
პორტუგალიაში 2026 წლის მე-2 კვარტალში დადებულ ახალ იჯარებზე მედიანური ქირა თვეში EUR 10,17 იყო მ²-ზე (10,2%-იანი ზრდა), ლისაბონში კი EUR 17,79. გაყიდვის მედიანებთან შეფარდებით ეს გადასახადებამდე და ხარჯებამდე მთლიანი შემოსავლიანობის უხეშ შეფასებას იძლევა; ნაქირავები და გაყიდული საცხოვრებელი ერთმანეთისგან განსხვავდება, ამიტომ ეს რიცხვები მხოლოდ მინიშნებად მიიღეთ:
| ადგილი | შემოსავლიანობა | საფუძველი |
|---|---|---|
| პორტუგალია | დაახლოებით 5,0% | INE-ის მედიანები |
| ლისაბონი | დაახლოებით 4,0% | INE-ის მედიანები |
| პორტო | 5,3% | შედარებითი ცხრილი, 2026 წლის ივნისი |
| ბათუმი | 7,1% | შედარებითი ცხრილი, 2026 წლის ივნისი |
| თბილისი | 8,6% | 2026 წლის თებერვლის მონაცემები |
პორტოსა და ბათუმის მაჩვენებლები ერთი მეთოდითაა მიღებული, Airdna-სა და Numbeo-ს მონაცემების საფუძველზე. თბილისის ქირებს ჩვენი ქირის ინდექსი ადევნებს თვალს. მოთხოვნის მხრივ, INE-მ 2025 წელს პორტუგალიის ტურისტულ განთავსების ობიექტებში 82,1 მილიონი ღამე დაითვალა; ლისაბონის აეროპორტმა 2025 წელს 36,1 მილიონი მგზავრი მოემსახურა, ფარუმ კი 10,4 მილიონი, პრესაში გამოქვეყნებული ოპერატორის მონაცემებით, საქართველოს ყველა აეროპორტის 8,5 მილიონის პირისპირ (საქსტატი). საზომები განსხვავებულია, ამიტომ მხოლოდ სიდიდის რიგები შეადარეთ.
რა იბეგრება გაყიდვისას?
2023 წლიდან პორტუგალიაში ქონების გაყიდვიდან მიღებული მოგების მხოლოდ ნახევარი ითვლება შემოსავლად, არარეზიდენტებისთვისაც (IRS-ის კოდექსი, მუხლი 43(2)(b)); მთელ მოგებაზე ძველი 28% აღარ გამოიყენება. PwC-ის თანახმად (გადახედულია 2026 წლის 3 ოქტომბერს), ეს ნახევარი 12,5%-დან 48%-მდე განაკვეთით იბეგრება, ხოლო განაკვეთს მსოფლიო მასშტაბით მიღებული შემოსავალი განსაზღვრავს. EUR 50 000-იანი მოგებიდან გაანგარიშებაში EUR 25 000 შედის (ჩვენი გაანგარიშება); გადასახადი თქვენს სხვა შემოსავალზეა დამოკიდებული. საქართველოში ორ წელზე მეტ ხანს ფლობილი სახლის გაყიდვა საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფალია, ორ წელიწადში მიღებული მოგება კი 5%-ით იბეგრება; იხილეთ ქონების გაყიდვიდან მიღებული მოგების გადასახადი საქართველოში.
რომელი პრიორიტეტი რომელ ქვეყანაზე მიუთითებს?
| თუ გსურთ | მიუთითებს | მიზეზი |
|---|---|---|
| ბინასთან მიბმული ნებართვა | საქართველოზე | პორტუგალიამ ქონებაზე დაფუძნებული გზები 2023 წელს დახურა |
| ევროკავშირში ბინადრობა პენსიით ან დისტანციური შემოსავლით | პორტუგალიაზე | D7 ან D8; მუდმივი ბინადრობა 5 წლის შემდეგ |
| დაბალი შეძენის ხარჯები არარეზიდენტისთვის | საქართველოზე | EUR 52-დან 579-მდე EUR 25 275-ის პირისპირ, EUR 300 000-იან შენაძენზე |
| დიდი ბაზარი ევროში | პორტუგალიაზე | ერთ კვარტალში 40 142 გარიგება; ინდექსი ერთ წელიწადში 16,5%-ით გაიზარდა |
| მაღალი შემოსავლიანობა, ქირის მსუბუქი გადასახადი | საქართველოზე | ბათუმი 7,1% პორტოს 5,3%-ის პირისპირ; მთლიანი თანხის 5% წმინდა თანხის 10%-ის ან 25%-ის პირისპირ |
იგივე ბიუჯეტი შეადარეთ ესპანეთს, საბერძნეთს, მონტენეგროს ან დუბაის.
რისკები და გამონაკლისები
- პორტუგალიაში ყიდვა ნებართვის მიზნით. სახლი მხოლოდ თქვენს მისამართს ადასტურებს; ნებართვა შემოსავალს ეფუძნება.
- ბიუჯეტის დაგეგმვა რეზიდენტის IMT-ის ცხრილით. არარეზიდენტი მთელი ფასის 7,5%-ს იხდის.
- ტურისტებზე გასაქირავებლად ყიდვა წინასწარი შემოწმების გარეშე. ლისაბონის შეკავების ზონები ახალ AL-ერთეულებს, როგორც წესი, არ იღებს, ამხანაგობას კი აკრძალვის ხმით მიღება შეუძლია.
- მოძველებული ონლაინ მონაცემები. 28% საცხოვრებელ ქირაზე, 28% მთელ მოგებაზე და სავალდებულო საგადასახადო წარმომადგენელი მოქმედ კანონს აღარ შეესაბამება.
ხშირი კითხვები
იძლევა თუ არა პორტუგალიაში სახლის ყიდვა ბინადრობას?
არა. ოქროს ვიზის ქონებასთან დაკავშირებული ვარიანტები 2023 წლის 7 ოქტომბერს დასრულდა; საკუთარი სახლი D7 ან D8 ნებართვისთვის მხოლოდ საცხოვრებლის არსებობას ადასტურებს.
რა ოდენობის IMT-ს იხდის არარეზიდენტი პორტუგალიაში?
2026 წლის 25 მაისიდან ნაყიდ საცხოვრებელზე ფიქსირებულ 7,5%-ს, დამატებით 0,8%-იან სამარკო მოსაკრებელს; ნაწილი დაბრუნებადია, თუ ორ წელიწადში რეზიდენტი გახდებით ან ზომიერ ქირად გააქირავებთ და ექვს თვეში მოთხოვნას შეიტანთ.
პორტუგალია საქართველოზე ძვირია?
კი: 2026 წლის მე-2 კვარტალში მედიანა ქვეყნის მასშტაბით მ²-ზე EUR 2 445 იყო, ლისაბონში კი EUR 5 299, ბათუმის გარემონტებული ბინის USD 1 960-ის პირისპირ.
სად იბეგრება ქირა ნაკლებად?
საქართველოში, საცხოვრებელი ქირის მთლიანი თანხის 5%-ით, პორტუგალიაში კი წმინდა ქირის 25%-ით, ან ზომიერ ქირაზე 10%-ით 2029 წლამდე.
წყაროები
- საგადასახადო და საბაჟო ორგანო, Portal das Finanças: IMT-ის კოდექსი, მუხლი 17, სამარკო მოსაკრებლის ზოგადი ცხრილი, IRS-ის კოდექსი, მუხლი 72 და მუხლი 43, მოქმედი რედაქციები (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- დეკრეტ-კანონი 97/2026, 2026 წლის 20 მაისი, და ცირკულარი 40131/2026, 2026 წლის 4 სექტემბერი, საგადასახადო და საბაჟო ორგანო (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- პრეზენტაცია დეკრეტ-კანონზე 97/2026, სერტიფიცირებულ ბუღალტერთა ორდენი, 2026 წლის 19 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ბროშურა მესაკუთრეთა უფლებებისა და მოვალეობების შესახებ, საგადასახადო და საბაჟო ორგანო, 2025 წლის აგვისტო, და ლისაბონის IMI-ის განაკვეთი 2026 წლისთვის, Diário de Notícias (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Casa Pronta, იუსტიციის სამინისტრო, განახლებულია 2026 წლის 28 ივლისს, და Appoint a tax representative, საგადასახადო და საბაჟო ორგანო (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Portugal, income determination, PwC, გადახედულია 2026 წლის 3 ოქტომბერს (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- დეკრეტ-კანონი 76/2024, 2024 წლის 23 ოქტომბერი, საგადასახადო ორგანოს ასლი, და ლისაბონის AL-რეგლამენტის ცვლილება, Cuatrecasas (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- კანონი 56/2023, 2023 წლის 6 ოქტომბერი, და ორგანული კანონი 1/2026, 2026 წლის 18 მაისი, Diário da República-ს ტექსტები, საგადასახადო ორგანოსა და მადეირის მთავრობის ასლები (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- AIMA: ბინადრობის ნებართვა, მუხლი 77(1), მუდმივი ბინადრობა, მუხლი 80 და საარსებო სახსრები (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- საბინადრო ვიზის დოკუმენტები, საგარეო საქმეთა სამინისტრო; D7-ის ჩამონათვალი, VFS Global, 2025 წლის 12 ივნისი; 2026 წლის მინიმალური ხელფასი, Sábado, და დეკრეტ-კანონის 139/2025 მიმოხილვა, APCMC, 2025 წლის 29 დეკემბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- INE: ადგილობრივი საცხოვრებლის ფასები, 2026 წლის 23 ოქტომბერი; საცხოვრებლის ფასების ინდექსი, 2026 წლის 22 სექტემბერი; ახალი იჯარების ქირა, 2026 წლის 29 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ტურისტული ღამეები, 2025, RTP, და აეროპორტების მგზავრები, 2025, Essential Business, 2026 წლის 21 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი); საქართველოს აეროპორტების მგზავრები, 2025 (საქსტატი), GBC, 2026 წლის მარტი (ნანახია 2026 წლის 19 ოქტომბერი)
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო, და Tbilisi residential market, Georgia Today, 2026 წლის 31 მარტი (ნანახია 2026 წლის 12 ოქტომბერი)
- „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი და საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 18 ოქტომბერი); ოფიციალური გაცვლითი კურსები, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2026 წლის 3 ნოემბერი
ცვლილებების ისტორია
- - შედარება გამოქვეყნდა პორტუგალიის საგადასახადო და საბაჟო ორგანოს, AIMA-ს, INE-ის, PwC-ისა და საქართველოს კანონმდებლობისა და ბაზრის მონაცემების საფუძველზე.