Грузия или Португалия: расходы, налоги и ВНЖ при покупке жилья

Как Грузия и Португалия соотносятся по каждому пункту?

В Португалии покупка даёт жильё или арендный доход, а право на проживание приходится получать через доход или работу. В Грузии основанием для ВНЖ может стать сама квартира. Таблица ставит правила рядом, не выстраивая их в рейтинг.

Сколько квадратных метров можно купить за EUR 150 000 и EUR 300 000?

Медианы INE смешивают старое и новое жильё, а грузинские цифры представляют собой средние по новостройкам, поэтому площади стоит понимать как порядок величины. INE также выяснил, что в Большом Лиссабоне покупатели с налоговым резидентством за рубежом платили за м² в среднем (по медиане) на 47,0% больше, чем покупатели-резиденты Португалии, а в столичной агломерации Порту на 37,5% больше. Оба бюджета превышают грузинский порог для ВНЖ в USD 150 000, а больший проходит и порог USD 300 000, если с этим согласится оценка аккредитованного оценщика; в Португалии ни один из них права на ВНЖ не открывает.

Что изменилось для покупателей-нерезидентов 25 мая 2026 года?

IMT, португальский муниципальный налог на переход права собственности, обычно взимается по шкале. Резидент, покупающий жильё для постоянного проживания, платит 0% до EUR 106 346, затем от 2% до 8% с более высоких частей стоимости вплоть до EUR 660 982 (Кодекс IMT, статья 17, значения на 2026 г.); для второго жилья шкала начинается с 1%. Декрет-закон 97/2026 от 20 мая дополнил кодекс статьёй 17(10): нерезидент, покупающий жилое помещение, платит 7,5% со всей налогооблагаемой стоимости, обычно равной цене, без каких-либо освобождений или льгот. При цене EUR 100 000 это EUR 7 500, тогда как резидент, приобретающий жильё для постоянного проживания, не платит ничего (наш расчёт).

Дата вступления этого изменения в силу в декрете не указана: статьи о вступлении в силу в нём нет, а его статья 18 датирует только другие меры. Поэтому действует общее правило Закона 74/98, статья 2(2): акт без даты вступает в силу на пятый день после публикации, в данном случае 25 мая 2026 г. (это наше прочтение, его разделяет Палата сертифицированных бухгалтеров). На странице Налоговой службы прежняя редакция показана как действовавшая до мая 2026 г.

Единая ставка не применяется, если покупатель:

• ранее был налоговым резидентом Португалии;
• становится им в течение двух лет после покупки; или
• в течение шести месяцев сдаёт жильё для проживания, не дороже EUR 2 300 в месяц в 2026 г. (2,5 минимальной зарплаты, наш расчёт), в общей сложности не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в первые пять лет.

В двух последних случаях сначала уплачиваются 7,5%. Разница сверх обычной шкалы аннулируется по заявлению, поданному в течение шести месяцев после получения резидентства или подписания договора аренды (статья 17(11) и (12)); циркуляр Налоговой службы 40131/2026 рассматривает такое заявление как административную жалобу.

Сколько в сумме составят налоги на жильё за EUR 300 000?

Резидент, покупающий второе жильё, заплатил бы в общей сложности EUR 14 380. Нерезидент, который в течение двух лет переезжает и делает квартиру своим постоянным жильём, может вернуть EUR 11 958. При ипотеке Casa Pronta обходится в EUR 700, а гербовый сбор добавляет 0,6% от кредита сроком 5 лет и более плюс 4% от процентов.

Casa Pronta, единое окно регистрационных служб, оформляет продажу и регистрирует её за один визит, и воспользоваться им может любой. Сначала покупателю нужен налоговый номер (NIF), который нерезидент может получить без представителя; став собственником, он должен в течение 15 дней назначить представителя или подключиться к электронным уведомлениям. Гонорары юриста, нотариуса и агента определяются рынком и нами не подтверждены, поэтому запрашивайте письменные расценки. Грузинские тарифы приведены в нашем руководстве о расходах на покупку.

Во что ежегодно обходится содержание жилья?

Португальский IMI составляет от 0,3% до 0,45% в год от стоимости по налоговому реестру (VPT), расчётной величины, которая обычно ниже цены покупки. Ставку устанавливает каждый муниципалитет, а счёт выставляется тому, кто был зарегистрирован собственником на 31 декабря; Лиссабон на 2026 г. применяет минимальную ставку 0,3%. При условной VPT в EUR 150 000 это EUR 450 в год (наш расчёт). AIMI добавляет от 0,7% до 1,5%, но только на стоимость жилья физического лица свыше EUR 600 000.

В Грузии по Закону № 1874 от 30 сентября 2026 г. жильё частного собственника не облагается налогом, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 лари; в противном случае Тбилиси и Батуми взимают 0,8%.

Может ли португальское жильё по-прежнему привести к ВНЖ?

Само по себе нет. Закон 56/2023 с 7 октября 2023 г. отменил связанные с недвижимостью варианты инвестиционного ВНЖ (ARI), который часто называют «золотой визой», а оставшиеся варианты не допускают вложений в недвижимость; эту историю описывает наш инструмент сравнения стран. Сегодня жильё лишь подтверждает наличие места проживания: AIMA просит собственника представить выписку из земельного реестра или код доступа к ней вместе с визой, подтверждением средств, медицинской страховкой и заявлением об адресе под присягой (Закон 23/2007, статья 77(1)). Стоимость жилья при этом роли не играет.

Основанием для проживания обычно служит одна из двух виз:

• D7, для тех, кто живёт на собственный доход: средства на 12 месяцев в размере 100% минимальной зарплаты для первого взрослого, 50% для каждого следующего взрослого и 30% для каждого ребёнка. Минимальная зарплата в 2026 г. составляет EUR 920 в месяц (Декрет-закон 139/2025); на странице AIMA по-прежнему указана сумма 2025 г., EUR 870, но требование следует за размером зарплаты. Значит, одиночному заявителю нужно EUR 920 в месяц, паре EUR 1 380 (наш расчёт).
• D8, для профессиональной работы на удалёнке: средний ежемесячный доход за три месяца не менее четырёх минимальных зарплат, то есть EUR 3 680 в 2026 г. (наш расчёт).

В одном консульском перечне документов говорится, что требуемые средства могут быть уменьшены вдвое, если жильё обеспечено; подтвердить, что это относится к заявителю на D7, владеющему жильём, нам не удалось, поэтому рассчитывайте на полную сумму. В Грузии основанием служит сама недвижимость; см. наше руководство по ВНЖ.

Сколько лет до постоянного проживания и паспорта?

AIMA предоставляет постоянное проживание после пяти лет временного проживания при наличии средств и адреса, при отсутствии проблем с налогами и социальным страхованием и при базовом знании португальского, например с сертификатом CAPLE или уровнем A2 (Закон 23/2007, статья 80). Органический закон 1/2026 с 19 мая 2026 г. увеличил срок для натурализации с 5 до 10 лет законного проживания, а для граждан португалоязычных стран и граждан ЕС до 7 лет; к заявлениям, поданным до этой даты и ещё не рассмотренным, применяется прежнее правило.

В Грузии постоянное проживание становится доступным после 10 лет на временных ВНЖ или после 5 лет на инвестиционном ВНЖ; для гражданства нужны 10 лет и экзамены по грузинскому языку, истории и праву.

Как облагается долгосрочная аренда: 25%, 10% или 5%?

Португалия облагает доход от аренды жилья по специальной ставке 25% с чистой арендной платы (Кодекс IRS, статья 72(2)); часто упоминаемые 28% относятся к другим доходам от недвижимости. При договорах аренды на 5 лет и дольше ставка снижается на 10-20 пунктов. С 1 января 2026 г. арендная плата не выше EUR 2 300 в месяц (наш расчёт) по договору, заключённому исключительно для проживания, полученная до 31 декабря 2029 г., облагается по ставке 10% (Статут налоговых льгот, статья 45-C, введена Декретом-законом 97/2026). Нерезиденты платят по тем же ставкам. Грузия взимает 5% от валовой арендной платы за жильё без каких-либо вычетов.

Пример, наш расчёт: при EUR 1 000 в месяц и EUR 1 000 годовых расходов налог составит EUR 1 100 по португальской ставке 10% (EUR 2 750 по ставке 25%) и EUR 600 в Грузии. См. наше руководство по налогу на доход от аренды в Грузии.

Можно ли сдавать португальскую квартиру туристам?

Для краткосрочной аренды, Alojamento Local (AL), нужна регистрация в муниципалитете в порядке предварительного уведомления. Декрет-закон 76/2024, действующий с 1 ноября 2024 г., отменил общенациональный мораторий 2023 г. на новые регистрации и передал контроль муниципальным советам. В зоне сдерживания совет может отказать в регистрации квартир, которые в предыдущие два года сдавались для проживания, ограничить количество объектов, а также срок действия регистрации или круг лиц, к которым она может перейти. Собрание собственников многоквартирного дома может запретить AL решением двух третей голосов для регистраций, запрошенных после такого решения. Чрезвычайный сбор с AL, введённый в 2023 г., был отменён в 2024 г.

По данным юридической фирмы Cuatrecasas, изменённый регламент Лиссабона, действующий с 6 декабря 2025 г., как правило, не допускает новых регистраций в зонах сдерживания; подтвердить список приходов на 2026 г. нам не удалось, поэтому, если покупаете жильё для сдачи туристам, сначала обратитесь в муниципалитет. Доход от AL облагается как предпринимательский; ставка для нерезидентов не подтверждена, и это вопрос к португальскому бухгалтеру. В Грузии общенационального моратория нет; её правила описаны на странице Airbnb в Батуми.

Что показывают цены, арендные ставки и доходность?

Индекс цен на жильё INE за год до 2-го квартала 2026 г. вырос на 16,5%, а число продаж снизилось на 6,4%. Медиана за м² по стране выросла на 18,4% и с середины 2019 г., когда она составляла EUR 1 098, увеличилась более чем вдвое. За год до июня 2026 г. цены на квартиры под ключ в Батуми выросли на 9,8% в долларах; Грузию освещают наш индекс цен и обзор рынка Батуми.

По новым договорам аренды в Португалии во 2-м квартале 2026 г. медианная ставка составила EUR 10,17 за м² в месяц (рост на 10,2%), а в Лиссабоне EUR 17,79. Если сопоставить её с медианами цен продаж, получается приблизительная валовая доходность до налогов и расходов; сдаваемое и продаваемое жильё различается, поэтому воспринимайте эти цифры как ориентир:

Для Порту и Батуми использован один метод на основе данных Airdna и Numbeo. Арендные ставки в Тбилиси отслеживает наш индекс аренды. Что касается спроса, INE насчитал в 2025 г. 82,1 млн ночёвок в португальских средствах размещения туристов; аэропорт Лиссабона в 2025 г. обслужил 36,1 млн пассажиров, а Фару 10,4 млн, по данным оператора, приведённым в прессе, тогда как все аэропорты Грузии вместе приняли 8,5 млн (Geostat). Показатели измеряются по-разному, поэтому сравнивать можно только порядок величин.

Какие налоги возникают при продаже?

С 2023 г. и для нерезидентов в доход включается только половина прироста стоимости португальской недвижимости (Кодекс IRS, статья 43(2)(b)); прежние 28% со всего прироста больше не применяются. По данным PwC (обзор от 3 октября 2026 г.), эта половина облагается по ставкам от 12,5% до 48%, а ставка определяется мировым доходом. При приросте EUR 50 000 в расчёт попадают EUR 25 000 (наш расчёт); сумма налога зависит от остальных ваших доходов. В Грузии продажа жилья, которым владели более двух лет, освобождена от подоходного налога, а с прироста при продаже в течение двух лет взимается 5%; см. страницу о налоге на прирост капитала в Грузии.

Какой приоритет указывает на какую страну?

Сравните тот же бюджет с Испанией, Грецией, Черногорией или Дубаем.

Риски и исключения

• Покупка в Португалии ради ВНЖ. Жильё лишь подтверждает ваш адрес; сам ВНЖ держится на доходе.
• Расчёт бюджета по шкале IMT для резидентов. Нерезидент платит 7,5% со всей цены.
• Покупка для сдачи туристам без проверки. В зонах сдерживания Лиссабона новые объекты AL, как правило, не принимают, а собственники дома могут проголосовать за запрет.
• Устаревшие цифры в интернете. 28% на аренду жилья, 28% со всего прироста и обязательный налоговый представитель больше не соответствуют закону.

Частые вопросы

Даёт ли покупка жилья в Португалии право на проживание?

Нет. Варианты «золотой визы» через недвижимость прекратились 7 октября 2023 г.; собственное жильё лишь подтверждает место проживания для ВНЖ по визе D7 или D8.

Какой IMT платит нерезидент в Португалии?

Единые 7,5% при покупке жилья с 25 мая 2026 г. и ещё 0,8% гербового сбора; часть суммы возвращается, если в течение двух лет вы станете резидентом или будете сдавать жильё по умеренной ставке и подадите заявление в течение шести месяцев.

Португалия дороже Грузии?

Да: медиана во 2-м квартале 2026 г. составила EUR 2 445 за м² по стране и EUR 5 299 в Лиссабоне против USD 1 960 за квартиру под ключ в Батуми.

Где аренда облагается налогом меньше?

В Грузии: 5% от валовой арендной платы за жильё против 25% от чистой арендной платы в Португалии или 10% при умеренной аренде до 2029 г.

Источники

1. Налоговая и таможенная служба, Portal das Finanças: Кодекс IMT, ст. 17, Общая таблица гербового сбора, Кодекс IRS, ст. 72 и ст. 43, действующие редакции (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Декрет-закон 97/2026, 20 мая 2026 г., и Циркуляр 40131/2026, 4 сентября 2026 г., Налоговая и таможенная служба (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Презентация о Декрете-законе 97/2026, Палата сертифицированных бухгалтеров, 19 июня 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Буклет о правах и обязанностях собственников, Налоговая и таможенная служба, август 2025 г., и Ставка IMI в Лиссабоне на 2026 г., Diário de Notícias (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Casa Pronta, Министерство юстиции, обновлено 28 июля 2026 г., и Appoint a tax representative, Налоговая и таможенная служба (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Portugal, income determination, PwC, обзор от 3 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Декрет-закон 76/2024, 23 октября 2024 г., копия Налоговой и таможенной службы, и Изменение регламента AL Лиссабона, Cuatrecasas (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Закон 56/2023, 6 октября 2023 г., и Органический закон 1/2026, 18 мая 2026 г., тексты Diário da República в копиях Налоговой службы и правительства Мадейры (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. AIMA: ВНЖ, ст. 77(1), постоянное проживание, ст. 80 и средства к существованию (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Документы для визы на проживание, Министерство иностранных дел; Перечень документов для D7, VFS Global, 12 июня 2025 г.; Минимальная зарплата на 2026 г., Sábado, и Краткое изложение Декрета-закона 139/2025, APCMC, 29 декабря 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. INE: цены на жильё по местностям, 23 октября 2026 г.; Индекс цен на жильё, 22 сентября 2026 г.; арендные ставки по новым договорам, 29 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Ночёвки туристов в 2025 г., RTP, и Пассажиропоток аэропортов в 2025 г., Essential Business, 21 января 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.); Пассажиропоток аэропортов Грузии в 2025 г. (Geostat), GBC, март 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
13. Batumi Residential Real Estate, 2Q26, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г., и Рынок жилья Тбилиси, Georgia Today, 31 марта 2026 г. (дата обращения 12 октября 2026 г.)
14. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» и Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.); официальные курсы валют, Национальный банк Грузии, 3 ноября 2026 г.

История изменений

• 3 ноября 2026 - Сравнение опубликовано по данным Налоговой и таможенной службы Португалии, AIMA, INE, PwC, а также по грузинскому законодательству и рыночным данным.