Чем различаются Грузия и Испания по каждому критерию?
Испания даёт образ жизни и ёмкий рынок аренды внутри ЕС, но с апреля 2025 г. жильё там не открывает пути к ВНЖ. Грузия даёт более дешёвые метры, лёгкие налоги и ВНЖ, привязанный к квартире. Взвешивать эти доводы вам.
| Критерий | Грузия | Испания | Источник по Испании |
|---|---|---|---|
| Цена за м² | Батуми, под ключ, USD 1 960, около EUR 1 749 (июнь 2026 г.); Тбилиси, белый каркас, USD 1 432, около EUR 1 278 (август 2026 г.) | EUR 2 355 по оценочной стоимости, 2-й квартал 2026 г. | Министерство жилищного строительства |
| Изменение цены за год | Батуми +9,8% (июнь 2026 г.); Тбилиси +6,8% (август 2026 г.) | +12,2% (2-й квартал 2026 г.) | INE |
| Налог при покупке на вторичном рынке | Нет; регистрационный сбор 150 лари | От 6% до 13% в зависимости от региона | Министерство финансов |
| Налог при покупке новостройки | 18% НДС входит в цену, если продавец зарегистрирован плательщиком НДС | 10% НДС (IVA) плюс гербовый сбор от 0,75% до 1,5% | Закон об НДС, ст. 91 |
| Ежегодный налог на пустующее жильё | Налога на строения нет, пока семейный доход за прошлый год не выше 100 000 лари | IBI плюс налог на вменённый доход | Закон о местных финансах, ст. 72; Закон о подоходном налоге с нерезидентов, ст. 24 |
| Налог на аренду | 5% от валовой суммы | 24% от валовой суммы (собственник не из ЕС); 19% от чистой суммы (собственник из ЕС или ЕЭЗ) | Тот же закон, ст. 24-25 |
| Налог на прирост при продаже | 0% после 2 лет владения; 5% до этого срока | 19%; покупатель удерживает 3% цены | Тот же закон, ст. 25 |
| ВНЖ на основании жилья | ВНЖ на 1 год при стоимости более USD 150 000; ВНЖ на 5 лет при стоимости более USD 300 000 | Нет, с 3 апреля 2025 г. | Органический закон 1/2025 |
| Валовая доходность | 8,7% в Тбилиси (август 2026 г.); 7,1% в Батуми (июнь 2026 г.), по данным Galt & Taggart | 6,5% по ценам предложения (2-й квартал 2026 г.) | idealista |
| Доля иностранных покупателей | Батуми: 48% зарегистрированных сделок (Colliers, сентябрь 2026 г.) | 15,98%, рекордный показатель (2-й квартал 2026 г.) | Коллегия регистраторов |
| Валюта и союз | Плавающий курс лари, цены на квартиры в долларах; переговоры о вступлении в ЕС приостановлены с 2024 г. | Евро; член ЕС и Шенгенской зоны | - |
Сколько жилья можно купить на каждом рынке за EUR 300 000?
| Место и цена за м² | Площадь | Налог при покупке на вторичном рынке |
|---|---|---|
| Мадрид (город), EUR 5 418 | около 55 м² | 6%: EUR 18 000 |
| Барселона (город), EUR 4 602 | около 65 м² | 10%: EUR 30 000 |
| Марбелья, EUR 4 528 | около 66 м² | 7%: EUR 21 000 |
| Валенсия (город), EUR 2 973 | около 101 м² | 9%: EUR 27 000 |
| Аликанте (город), EUR 2 279 | около 132 м² | 9%: EUR 27 000 |
| В среднем по Испании, EUR 2 355 | около 127 м² | От 6% до 13% в зависимости от региона |
| Батуми, под ключ, около EUR 1 749 | около 172 м² | Нет |
| Тбилиси, белый каркас, около EUR 1 278 | около 235 м² | Нет |
Воспринимайте эти площади как порядок величины. Оценочная стоимость не совпадает с ценой сделки, на что обращал внимание idealista; по данным регистраторов, в том же квартале цена в зарегистрированных договорах составляла EUR 2 487 за м². Квартиру в Тбилиси в белом каркасе ещё предстоит отделать. Бюджет равен USD 336 210, то есть превышает грузинский порог инвестиционного ВНЖ в USD 300 000, если с этим согласится оценка аккредитованного оценщика.
Какой налог на вторичное жильё берёт каждый регион Испании?
Покупатель жилья на вторичном рынке платит налог на передачу имущества, ITP, по ставке, которую устанавливает каждый регион. Пониженные ставки связаны с основным жильём, поэтому нерезиденту, покупающему квартиру для отдыха, стоит закладывать в бюджет общую ставку; региона, который брал бы с иностранцев больше, мы не нашли.
| Регион | Налог при покупке на вторичном рынке | Гербовый сбор (AJD), новостройка |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | 0,75% |
| Канарские острова | 6,5% | 0,75% |
| Андалусия | 7% | 1,2% |
| Балеарские острова | 8% до EUR 400 000, затем по ступеням до 13% свыше EUR 2 млн | 1,5% |
| Валенсийское сообщество, включая Аликанте | 9% с 1 июня 2026 г. (было 10%); 11% свыше EUR 1 млн | 1,4% |
| Каталония | 10% до EUR 600 000, затем по ступеням до 13% свыше EUR 1,5 млн | 1,5% |
Базой служит кадастровая референтная стоимость на дату покупки или цена, если она выше (Закон о налоге на передачу имущества, статья 10), так что цена ниже этой стоимости налог не уменьшает.
Что меняется при покупке новостройки и сколько берут нотариусы и регистраторы?
Первая продажа нового жилья застройщиком облагается не ITP, а 10% НДС (Закон об НДС, статья 91.Uno.1.7, которая распространяется и на проданные вместе с жильём машино-места, не более двух), плюс региональный гербовый сбор с нотариального акта. На Канарских островах вместо НДС взимается IGIC; его ставку для нового жилья нам подтвердить не удалось.
Нотариусы и регистраторы недвижимости выставляют счета по официальным шкалам 1989 г. за вычетом 5%. При цене EUR 300 000 это около EUR 388 и EUR 205 соответственно (наш расчёт), без учёта постраничных сборов, копий и 21% НДС, поэтому запросите предварительный расчёт. Грузинские тарифы приведены в нашем руководстве о расходах на покупку в Грузии.
На практике иностранному покупателю также нужен NIE, идентификационный номер иностранца, который запрашивают в Испании или в консульстве по форме EX-15. Консульство в Штутгарте называет срок от 4 до 5 недель и отмечает, что права на проживание этот номер не даёт.
Насколько различаются счета при покупке жилья за EUR 300 000?
| Статья | Валенсийское сообщество, вторичный рынок | Андалусия, вторичный рынок | Валенсийское сообщество, новостройка | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Налог на передачу имущества или НДС | EUR 27 000 (ITP 9%) | EUR 21 000 (ITP 7%) | EUR 30 000 (НДС 10%) | Нет |
| Гербовый сбор | - | - | EUR 4 200 (1,4%) | Нет |
| Нотариус по шкале | около EUR 388 | около EUR 388 | около EUR 388 | 1 536 лари (около EUR 528), если он участвует |
| Реестр недвижимости по шкале | около EUR 205 | около EUR 205 | около EUR 205 | 150 лари (около EUR 52) |
| 21% НДС с обоих тарифов | около EUR 125 | около EUR 125 | около EUR 125 | - |
| Итого | около EUR 27 718 (9,24%) | около EUR 21 718 (7,24%) | около EUR 34 918 (11,64%) | около EUR 579 (0,19%) |
Новостройка в Андалусии обойдётся примерно в EUR 34 318 (11,44%). Строка грузинского нотариуса рассчитана по Постановлению Правительства № 507, статья 23: 1 162,5 лари плюс 0,1% с суммы свыше 500 000 лари; если нотариус не участвует, остаётся только регистрационный сбор.
Какие испанские правила остаются в подвешенном состоянии перед выборами 29 ноября 2026 года?
Налог 100% для покупателей не из ЕС так и не стал законом. Законопроект 122/000196, внесённый социалистической фракцией в мае 2025 г., облагал бы покупки лицами, проживающими за пределами ЕС, по ставке 100%, как следует из обзора PwC. Он не прошёл даже первого голосования и утратил силу, когда Королевский декрет 806/2026 распустил Генеральные кортесы 6 октября 2026 г. в преддверии выборов 29 ноября 2026 г. Новый парламент может к нему вернуться.
Жилищный декрет действует, но ещё не утверждён парламентом. Королевский декрет-закон 29/2026 вступил в силу 8 октября 2026 г.; на 3 ноября 2026 г. мы не нашли в официальном бюллетене сведений о его утверждении парламентом. Его предыдущая версия, Королевский декрет-закон 26/2026, была отменена после того, как Конгресс отказался её утвердить (решение от 2 октября 2026 г.). Для иностранных собственников он предусматривает:
- 10% НДС на сдачу меблированного жилья на срок до 30 ночей с 1 декабря 2026 г. (статья 7);
- необязательную надбавку к IBI для туристических квартир в зонах напряжённого рынка до 50%, а для владельцев четырёх и более квартир до 150% (статья 8);
- с 2027 г. вменённый доход по несдаваемому жилью в размере 1,1%, 1,5%, 2% или 3% кадастровой стоимости в зависимости от ступени (статья 6).
Если голосование провалится, декрет будет отменён с этого момента на будущее.
Во что ежегодно обходится пустующее второе жильё в Испании?
Мэрия взимает IBI, как правило, по ставке от 0,4% до 1,10% кадастровой стоимости (Закон о местных финансах, статья 72). Государство, кроме того, облагает нерезидента налогом на доход, вменённый несдаваемому жилью: 2% кадастровой стоимости или 1,1%, если пересмотренная кадастровая стоимость вступила в силу с 2012 г.; октябрьский декрет распространяет это правило на 2026 г., пока он ожидает утверждения. Доход считается по дням, без вычета расходов, по ставке 24%, а для резидентов ЕС или ЕЭЗ 19% (Закон о подоходном налоге с нерезидентов, статьи 24.5 и 25.1.a).
Наш пример: при кадастровой стоимости EUR 120 000 и правиле 1,1% собственник не из ЕС платит EUR 316,80 в год, плюс IBI от EUR 480 до EUR 1 320. Распространяется ли шкала 2027 г. на нерезидентов, нам подтвердить не удалось. Грузия не вменяет доход пустующей квартире, а по Закону № 1874 облагает строения физического лица налогом только при доходе семьи свыше 100 000 лари.
Даёт ли собственность в Испании право на ВНЖ?
Нет. Органический закон 1/2025 с 3 апреля 2025 г. упразднил инвесторские пути Закона 14/2013, включая вариант с недвижимостью за EUR 500 000; переходный период описывает наш инструмент сравнения стран. Право собственности теперь может лишь помочь подтвердить наличие средств (Королевский декрет 1155/2024, статья 62.3). Для покупателей, которые не собираются работать на испанского работодателя, остаются два пути:
- Некоммерческий ВНЖ: без работы в Испании, с медицинской страховкой и доходом 400% IPREM в месяц плюс 100% на каждого иждивенца (статьи 61-62). При IPREM в EUR 600, который, по данным OCU, в 2026 г. остаётся на уровне 2023 г., это EUR 2 400 в месяц, или EUR 28 800 на первый ВНЖ сроком 1 год (наш расчёт).
- Международный удалённый работник (цифровой кочевник): удалённая работа на клиентов или работодателей за рубежом при доходе в 200% минимальной зарплаты, то есть около EUR 2 849 в месяц по нашему расчёту исходя из зарплаты 2026 г.; уточните эту сумму в консульстве.
В Грузии основанием служит сама квартира: при стоимости более USD 150 000 (около EUR 133 845) выдаётся продлеваемый ВНЖ на 1 год, при стоимости более USD 300 000 ВНЖ на 5 лет, без проверки дохода. См. наше руководство по ВНЖ через недвижимость.
Как облагается долгосрочная аренда: 24% от валовой суммы, 19% от чистой или 5%?
Собственник, живущий за пределами ЕС и ЕЭЗ, например в Грузии, Великобритании, США или Израиле, платит Испании 24% от валовой арендной платы без вычета каких-либо затрат (Закон о подоходном налоге с нерезидентов, статьи 24.1 и 25.1.a). Резидент другого государства ЕС или ЕЭЗ платит 19% после вычета непосредственно связанных расходов (статья 24.6). При годовой арендной плате EUR 12 000 собственник не из ЕС заплатит EUR 2 880, тогда как по грузинской ставке 5% от валовой суммы вышло бы EUR 600 (наш расчёт). См. наше руководство по налогу на доход от аренды в Грузии.
Что стоит между испанской квартирой и отдыхающими гостями?
Лицензии на туристическую аренду выдают регионы, и теперь вокруг них выстроены три общенациональных уровня:
- Соседи. С 3 апреля 2025 г. для туристической аренды требуется предварительное и прямо выраженное согласие сообщества собственников, данное тремя пятыми собственников, которым принадлежат три пятых долей (Закон о горизонтальной собственности, статьи 7.3 и 17.12).
- Общенациональный номер, отменённый судом. Верховный суд аннулировал порядок регистрации и номер, введённые Королевским декретом 1312/2024, решениями от 19 мая, 21 мая и 1 июня 2026 г.; региональные лицензии по-прежнему действуют.
- Октябрьский декрет, если его утвердят: 10% НДС на краткосрочное проживание и описанная выше надбавка к IBI.
По данным 3Cat, Барселона намерена дать истечь всем своим примерно 10 000 лицензиям на туристические квартиры в ноябре 2028 г. В Валенсийском сообществе до регистрации требуется положительное заключение муниципалитета о градостроительном соответствии (Декрет-закон 9/2024, по данным Cuatrecasas), а на Канарских островах туристическое использование допускается только там, где это разрешает градостроительное планирование (Закон 6/2025). О грузинском побережье читайте на странице Airbnb в Батуми.
Насколько велик и подвижен каждый рынок?
За 12 месяцев до 2-го квартала 2026 г. регистраторы учли 698 684 продажи жилья в Испании. Иностранцы, которых считают по гражданству, а значит, вместе с резидентами, совершили в этом квартале 15,98% покупок, что стало рекордом, а в провинции Аликанте их доля достигла 46,43%, в провинции Малага 37,01%. В Батуми с июля по сентябрь 2026 г. было зарегистрировано 4 227 продаж квартир, если сложить ежемесячные данные Colliers; см. наш обзор рынка Батуми и, для Тбилиси, наш индекс цен.
INE насчитал в 2025 г. рекордные 96,8 млн международных туристов в Испании. Тем не менее валовая доходность по данным idealista снизилась во 2-м квартале 2026 г. до 6,5% с 7,2% годом ранее, а в Мадриде составила 4,7%. Откуда берутся 8,7% в Тбилиси, объясняет наш индекс аренды.
Как облагается продажа и кто удерживает часть денег?
Продавец-нерезидент платит Испании 19% с прироста стоимости (Закон о подоходном налоге с нерезидентов, статья 25.1.f), а покупатель удерживает 3% цены в качестве аванса (статья 25.2): EUR 9 000 при продаже за EUR 300 000, независимо от того, есть прирост или нет; разницу урегулирует декларация продавца. Кроме того, взимается муниципальный налог на прирост стоимости земли; кто его несёт, уточните у испанского консультанта. В Грузии жильё, которым владели более двух лет, продаётся без налога, при более быстрой продаже с прироста взимается 5%, а частный покупатель ничего не удерживает.
Какие приоритеты ведут к какой стране?
| Ваш приоритет | Ведёт к | Почему |
|---|---|---|
| Жизнь внутри ЕС и Шенгенской зоны | Испании | ВНЖ через доход или удалённую работу, но никогда через жильё |
| ВНЖ, основанный на недвижимости | Грузии | Испания закрыла инвесторский путь 3 апреля 2025 г. |
| Низкие расходы на покупку | Грузии | Около EUR 579 против суммы от EUR 21 718 до EUR 27 718 при покупке вторичного жилья за EUR 300 000 в Андалусии или Валенсийском сообществе |
| Спрос на аренду отдыхающим | Испании | 96,8 млн иностранных туристов в 2025 г., хотя лицензии и голосования соседей ограничивают новые объекты |
| Низкие расходы на содержание и налог на аренду | Грузии | Нет вменённого дохода по пустующей квартире; 5% от валовой арендной платы против 24% для собственника не из ЕС |
| Большой и ликвидный вторичный рынок | Испании | 698 684 зарегистрированные продажи за 12 месяцев |
Другие варианты в евро на нашем сайте: Грузия или Португалия, Грузия или Греция и Грузия или Черногория; за пределами Европы Грузия или Дубай.
Риски и исключения
- Ожидание испанского ВНЖ в результате покупки. С 3 апреля 2025 г. ВНЖ держится на доходе или удалённой работе, а не на стоимости жилья.
- Бюджет по устаревшей валенсийской ставке или от неверной базы. Налог на вторичное жильё с 1 июня 2026 г. составляет 9% и начисляется с кадастровой референтной стоимости, если она превышает цену.
- Покупка для туристической аренды без согласия соседей. Сообщество собственников может отказать в одобрении, а лицензии в Барселоне должны прекратить действие в ноябре 2028 г.
- Восприятие заголовков как закона. Налог 100% утратил силу, так и не будучи принят, а октябрьский декрет 2026 г. действует, но на 3 ноября 2026 г. всё ещё не утверждён.
- Забытый налог на пустующее жильё. Нерезидент должен платить налог на вменённый доход за каждый день, когда квартира не сдаётся.
Частые вопросы
Есть ли ещё в Испании «золотая виза» для покупателей недвижимости?
Нет. Инвесторские пути, включая вариант с недвижимостью за EUR 500 000, прекратили действие 3 апреля 2025 г.
Платят ли покупатели не из ЕС в Испании налог 100%?
Нет. Законопроект 122/000196 утратил силу без принятия, когда 6 октября 2026 г. были распущены Генеральные кортесы; после выборов 29 ноября 2026 г. он может вернуться.
Какой налог на передачу имущества платят при покупке вторичного жилья в Испании?
От 6% в Мадриде до 10-13% в Каталонии; в Валенсийском сообществе 9% с 1 июня 2026 г.
Какая страна меньше облагает арендный доход собственника не из ЕС?
Грузия: 5% от валовой арендной платы против 24% от валовой суммы в Испании.
Источники
- Региональное налогообложение 2026, глава IV и глава II, Министерство финансов, 23 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Консолидированные тексты BOE: Закон о налоге на передачу имущества, Закон об НДС, Закон о местных финансах, Закон о подоходном налоге с нерезидентов, Закон о подоходном налоге, шкала нотариальных тарифов, шкала тарифов регистраторов и Закон о горизонтальной собственности (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- NIE, Министерство внутренних дел, и памятка о NIE, Консульство Испании в Штутгарте (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Инициатива 122/000196, Конгресс депутатов, и Новый налог для резидентов стран вне ЕС, PwC, 5 июня 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Королевский декрет 806/2026, 6 октября 2026 г., и Королевский декрет-закон 29/2026, 7 октября 2026 г., BOE; налоговые меры декрета, Economist & Jurist (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- BOE: Органический закон 1/2025, Королевский декрет 1155/2024, Королевский декрет 126/2026 и Королевский декрет 1312/2024, обновлено 18 июля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- SMI и IPREM в 2026 г., OCU, и вопросы и ответы о цифровых кочевниках, UGE-CE (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Туристические квартиры Барселоны, 3Cat, 21 июня 2024 г.; Туристическое жильё в Валенсийском сообществе, Cuatrecasas; Закон Канарских островов 6/2025, BOE (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- INE: Индекс цен на жильё, 2-й квартал 2026 г., 7 сентября 2026 г., и FRONTUR, декабрь 2025 г., 3 февраля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Оценочная стоимость, таблица 1 и таблица 4, 2-й квартал 2026 г., Министерство жилищного строительства (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Статистика реестра, 2-й квартал 2026 г., Коллегия регистраторов, август 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Валовая доходность по данным idealista, Europa Press через Infobae, 6 июля 2026 г., и оценочная стоимость и рыночная цена, idealista (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Galt & Taggart: Тбилиси, август 2026 г., 23 октября 2026 г., и Батуми, 2-й квартал 2026 г., 14 августа 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Данные Colliers Georgia по материалам International Investment, 20 октября 2026 г., и BM.ge, 23 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
- Законодательный вестник Грузии: Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Налоговый кодекс и Постановление Правительства № 507; регистрационные сборы, Публичный реестр; курсы валют, Национальный банк Грузии, 3 ноября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Сравнение опубликовано по данным Официального государственного бюллетеня Испании, Министерства финансов, INE и Коллегии регистраторов, а также по законам Грузии и данным её рынка.