גאורגיה או תאילנד: בעלות, עלויות ושהייה בהשוואה

איך גאורגיה ותאילנד עומדות זו מול זו, בכל שורה בטבלה?

תאילנד מרשה לזרים להחזיק ביחידות בבנייני קונדו, אבל לא בקרקע שמתחתן; גאורגיה מוכרת לזרים דירות, בתים ואת רוב סוגי הקרקע באותם תנאים שחלים על אזרחיה. בכל שורה בטבלה מצוין המקור התאילנדי, והטבלה אינה מכריזה על מנצחת.

במה זר רשאי להחזיק בתאילנד?

ביחידת קונדו. סעיף 19 bis של חוק הקונדומיניום, בנוסחו מ-1999, מאפשר לזרים להחזיק יחד לכל היותר ב-49% מסך שטח הרצפה של כל היחידות בבניין, כשהספירה נעשית במטרים רבועים ולא במספר הדירות (Tilleke & Gibbins; לא הצלחנו לפתוח את הנוסח הרשמי). כשהנתח הזה מתמלא, זר יכול לקנות רק מבעלים זר אחר, ולכן בקשו מהישות המשפטית של הבניין (juristic person), גוף הבעלים שלו, לאשר בכתב את המכסה הפנויה לפני כל מקדמה.

הקרקע סגורה: מדריכים של משרדי עורכי דין מצטטים את סעיף 86 של קוד הקרקעות, שלפיו זר רשאי לרכוש קרקע רק מכוח אמנה, ואין כיום אמנה כזאת בתוקף. זר שרוצה בית מחזיק לכל היותר במבנה, וחוכר את המגרש. המכסה של 75% והחכירות ל-99 שנה שהממשלה העלתה ביוני 2024 נשלחו לבחינה; לא מצאנו חקיקה שהכניסה מי מהן לתוקף.

הכסף חייב להגיע מחו״ל במטבע זר, או לבוא מחשבון במטבע זר של תושב חוץ (חוק הקונדומיניום, סעיף 19, כפי ש-Tilleke & Gibbins מסכמים אותו). הבנק התאילנדי מתעד את ההעברה הנכנסת, ומשרד המקרקעין (Land Office) בודק את התיעוד הזה בעת ההעברה. מדריכים קוראים למסמך Foreign Exchange Transaction Form וקובעים לו סף של USD 50,000; הנתון הזה לא אושר באופן רשמי, ולכן שאלו קודם את הבנק שלכם.

בגאורגיה אין כלל שמחייב שכספי הקונה יגיעו מחו״ל, אם כי בנקים ונוטריונים מפעילים בדיקות נגד הלבנת הון על מקורם. זר קונה כמו אזרח, למעט קרקע חקלאית; עורך דין צריך לבדוק איך מסווג המגרש.

כמה זמן נמשכת חכירה בתאילנד?

שלושים שנה. מדריכים של משרדי עורכי דין מצטטים את סעיף 540 של הקוד האזרחי והמסחרי: תקופה ארוכה יותר מקוצרת ל-30 שנה, והארכה יכולה לחול לכל היותר 30 שנה מהיום שבו היא נעשית. חכירה של יותר מ-3 שנים חייבת להירשם במשרד המקרקעין, אחרת היא מחייבת ל-3 שנים בלבד (סעיף 538, לפי אותם מדריכים).

מוכרים שיווקו חכירות מהסוג שמכונה 30+30+30, שבהן התקופות הבאות נחתמות כבר בהתחלה. לפי AustCham, פסק הדין של בית המשפט העליון מס' 4655/2566 קבע שהארכות כאלה, שסוכמו מראש, אינן ניתנות לאכיפה, ושכל תקופה מעבר ל-30 שנה בטלה. AustCham מתארכת אותו ל-18 במרץ 2025, אף ש-2566 היא 2023 בלוח השנה התאילנדי; לא קראנו את פסק הדין. תמחרו וילה בחכירה כ-30 שנות שימוש; כל הארכה היא משא ומתן חדש עם מי שיהיה אז בעל הקרקע. בית בגאורגיה בא יחד עם המגרש שלו, בבעלות מלאה.

למה לא להחזיק קרקע בתאילנד דרך חברה?

חברה תאילנדית שבעלי המניות שלה תאילנדים על הנייר, בעוד שזר שולט בה בפועל, מפרה את חוק העסקים הזרים (Foreign Business Act), ומאז מאי 2026 היא יעד מוצהר. ב-8 במאי 2026 דיווח The Nation, דרך The Star, שהקבינט הפך עסקים זרים המופעלים באמצעות אנשי קש (nominee) לעדיפות לאומית. פקידים בחרו 6,551 חברות ברוב זר לבדיקות מעמיקות, ומנו חברות החשודות כנשלטות שלא כדין בידי זרים: 3,934 בבנגקוק, 1,084 בצ׳ון בורי, המחוז שבו נמצאת פטאיה, ו-68 בפוקט; קרקע ונדל״ן הם אחד מששת המגזרים בסיכון גבוה. אם מוכר מציע קרקע שמוחזקת בידי חברה, בקשו מעורך דין תאילנדי משלכם להתחקות אחר מי שמימן כל אחד מבעלי המניות. נכס בגאורגיה נרשם על שמו של הבעלים הזר עצמו.

מה נגבה במשרד המקרקעין, בקנייה ובמכירה חוזרת?

משרד המקרקעין גובה בעת ההעברה את הסכומים הבאים, ברובם לפי השווי שנקבע בשומה. העמודים באנגלית של מחלקת ההכנסות (Revenue Department) מציגים שיעורים לא עדכניים, ולכן אנחנו נסמכים על הסיכום של PwC שנבדק ב-24 באוגוסט 2026.

• אגרת העברה, 2%. ההפחתה ל-0.01% על בתים של עד THB 7 מיליון, שבתוקף עד 30 ביוני 2027, מיועדת רק לקונים תאילנדים יחידים (The Nation). החוזה קובע מי משלם; חלוקה בין הצדדים נפוצה.
• מס עסקים מיוחד (specific business tax), 3.3%: 3% (PwC) ועוד מס מקומי של 10% עליו (מחלקת ההכנסות), שחל על מוכר בתוך 5 שנים מיום הרכישה, לפי מדריכי מס.
• מס בולים, 0.5%, במקומו, כשמס העסקים אינו חל (אותם מדריכים).
• מס הכנסה שמנוכה במקור מהמוכר: המדריכים מתארים סכום פרוגרסיבי על השווי שבשומה, מוקל לפי שנות ההחזקה, או 1% לחברה; אף אחת משתי השיטות לא אושרה באופן רשמי.

על פי החוק המסים האלה חלים על המוכר, אבל יזם עשוי לגלם אותם במחיר. במכירה חוזרת בעלים זר פוגש אותם שוב: על THB 5 מיליון, THB 165,000 של מס עסקים בתוך 5 שנים, או THB 25,000 של מס בולים לאחר מכן, ובנוסף מס ההכנסה שמנוכה במקור (החישוב שלנו); מס נפרד על רווחי הון אין.

גאורגיה אינה גובה מס העברה או מס בולים: המרשם הציבורי לוקח 150 לארי על רישום בתוך 4 ימי עבודה, ומע״מ של 18% נוצר רק במכירה על ידי עסק הרשום כעוסק במע״מ. בית שהוחזק יותר משנתיים נמכר בלי מס הכנסה על הרווח; בתוך שנתיים, 5%. ראו את עלויות הקנייה בגאורגיה.

כמה עולה קונדו של THB 5 מיליון, ומה היה הכסף הזה עושה בגאורגיה?

הדוגמה שלנו: יחידה חדשה שנקנית מחברה יזמית ב-THB 5,000,000, ושוויה בשומה זהה למחיר. זה USD 148,240 לפי שער הבנק של תאילנד, THB 33.7290 לדולר ב-3 בנובמבר 2026, או 385,025 לארי לפי GEL 2.5973.

מי נושא ב-THB 315,000 תלוי בחוזה. את שורת השהייה צריך לומר בפשטות: היתר השהייה של גאורגיה מכוח נכס דורש שווי שוק של יותר מ-USD 150,000, שנקבע בידי שמאי מוסמך, ולכן לדירה של USD 148,240 חסרים כ-USD 1,760. הקו הזה שווה THB 5,059,350 לפי אותו שער, ומה שמכריע הוא השומה, לא המחיר.

כמה עולה הבעלות מדי שנה?

חוק מס הקרקע והמבנים של תאילנד משנת 2019 קובע שיעורים מרביים של 0.15% עד 3% לפי סוג השימוש (PwC), עם תקרה של 0.3% לבתי מגורים (Tilleke & Gibbins). בעלים שרשום במרשם הבית (house registration) ב-1 בינואר פטור על THB 10 המיליון הראשונים של יחידת קונדו, או על THB 50 מיליון בקרקע עם בית. המדרגות שנגבות בפועל נקבעות בצו שלא הצלחנו לקרוא; משרד אחד בבנגקוק מציין 0.02% לבית שני, כ-THB 1,000 בשנה על THB 5 מיליון (החישוב שלנו), אבל התייחסו לכך כלא מאושר, וכך גם לשאלה אם זר שרשום בפנקס הבית הצהוב (yellow house book) זוכה בפטור. דמי הניהול של הבניין באים בנוסף; את אלה לא בדקנו.

חוק מס' 1874 של גאורגיה מ-30 בספטמבר 2026 ממסה מבנים של אדם פרטי רק כשהמשפחה הרוויחה יותר מ-100,000 לארי בשנה הקודמת, ואז בשיעור של 0.8% עד 1% משווי השוק; רואה חשבון צריך להסביר איך נמדדת הכנסת המשפחה של תושב חוץ.

האם בעלות על קונדו בתאילנד מקנה היתר שהייה?

לא; הבעלים נשאר תחת כללי הוויזה הרגילים. המסלולים לשהייה ארוכה עומדים בנפרד:

• ויזת Long-Term Resident (LTR), במסלול Wealthy Global Citizen: נכסים בשווי USD 1 מיליון, מתוכם לפחות USD 500,000 מושקעים באגרות חוב של ממשלת תאילנד, בחברות תאילנדיות או בנדל״ן תאילנדי, בכל שילוב. הנדל״ן הוא אפשרות אחת, לא תנאי. עשר שנים בשתי תקופות של 5 שנים; אגרה של THB 50,000 לאדם אם משלמים בתאילנד (BOI).
• Thailand Privilege: חברות בתשלום, מ-THB 650,000 ל-5 שנים (Bronze) ועד THB 5,000,000 ל-20 שנה (Reserve, בהזמנה בלבד). אין לה שום קשר לבעלות על נכס.
• הארכת שהייה מכוח השקעה: ב-2014 תיארו Tilleke & Gibbins את פקודת המשטרה 327/2557, שהייה של שנה תמורת THB 10 מיליון שהושקעו מחו״ל, כולל בקונדו; לא הצלחנו לאשר אם היא עדיין בתוקף, תוקנה או הוחלפה.

יזמים גם מכרו יחידות קונדו החל מ-THB 3 מיליון יחד עם שירותי ויזה לשהייה ארוכה שמפעילה חברה פרטית (The Nation, 2 באפריל 2026). הכתבה אינה מצביעה על שום כלל של רשויות ההגירה ומציינת שגם שוכרים זכאים, ולכן אנחנו רואים בכך חבילת מכירה, לא זכות שנובעת מבעלות.

גאורגיה קושרת את ההיתר לנכס: שווי של יותר מ-USD 150,000 מקנה היתר לשנה אחת שאפשר לחדש, ושווי של יותר מ-USD 300,000 מקנה היתר ל-5 שנים שיכול להוביל לשהייה קבועה. ראו את המדריך שלנו לשהייה מכוח נכס, ולמדינות אחרות את כלי ההשוואה בין מדינות.

האם אפשר לארח בקונדו תאילנדי אורחים ללילה?

ברוב המקרים, לא באופן חוקי. חוק בתי המלון (Hotel Act) משנת 2004, כפי ש-SILQ Law מפרשים אותו, מחייב רישיון מלון לכל מקום לינה שמופעל כעסק לשהיות זמניות; השכרות של חודש ומעלה אינן נכללות בו, והשוק מפרש זאת כ-30 יום. SILQ Law מציינים עונשים של עד שנת מאסר אחת, קנס של עד THB 20,000 או שניהם, ועוד עד THB 10,000 לכל יום (סעיף 59). רישיון לא היה עוזר: מחלקת הקרקעות (Department of Lands) הודיעה בנובמבר 2023, כפי ש-SILQ Law מצטטים אותה, שאסור להשתמש ביחידות קונדו כמלון, ובניינים רבים אוסרים השכרה יומית. טיוטת חוק מקומות הלינה (Accommodation Establishment Act), שהוצגה ב-29 בספטמבר 2026, אינה חוק, והיא משאירה את המגבלה על קונדו בעינה (SILQ Law, 6 באוקטובר 2026).

בבטומי אפשר להשכיר דירה ללילות בלי רישיון למקום לינה, עם רישום לצורכי מס ועם מס קבוע אופציונלי של 10 לארי למ״ר לחודש עד 1 בינואר 2028; ראו Airbnb בבטומי.

איך ממוסה שכירות לטווח ארוך?

שכר דירה בתאילנד הוא הכנסה שמקורה בתאילנד, והוא ממוסה גם אצל תושב חוץ; תושבות לצורכי מס פירושה יותר מ-180 יום בתאילנד בשנה קלנדרית (מחלקת ההכנסות). משכר הדירה על מבנה מנוכים 30% בניכוי סטנדרטי, והיתרה ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים (PwC, 24 באוגוסט 2026): 0% עד THB 150,000 של הכנסה נטו, אחר כך 5%, 10%, 15%, 20%, 25% ו-30% במדרגות, ו-35% מעל THB 5 מיליון.

לפי החישוב שלנו, שכר דירה ברוטו של עד כ-THB 214,000 בשנה (כ-USD 6,350) נשאר במדרגת ה-0%, אם לבעלים אין הכנסה תאילנדית אחרת ואם הסולם המלא חל על תושב חוץ, דבר שרואה חשבון צריך לאשר. לכן שכירות תאילנדית קטנה עשויה לעלות פחות מס מאשר בגאורגיה; שכירות גדולה, הרבה יותר. הקלות לתושבי חוץ והשיעור ששוכר שהוא חברה מנכה במקור אינם מאושרים: המדריכים חלוקים.

גאורגיה גובה 5% קבועים משכר הדירה ברוטו על מגורים, מתושבים ומתושבי חוץ כאחד; ראו מס על הכנסה משכירות בגאורגיה.

מי קונה, איך זזים המחירים, וכמה מבקרים מגיעים?

זרים רכשו 14,899 יחידות קונדו בתאילנד ב-2025 (+2.2%) תמורת THB 60.9 מיליארד (-10.7%), כך מדווח מרכז המידע לנדל״ן (REIC) של בנק הדיור הממשלתי (Government Housing Bank): 14.7% מהיחידות שהועברו, במחיר ממוצע של THB 4.1 מיליון ובשטח ממוצע של 41.3 מ״ר. סין הובילה עם 4,940 יחידות, אחריה מיאנמר עם 1,968 ורוסיה עם 1,172. המחצית הראשונה של 2026 הביאה 6,533 יחידות, 8.8% פחות משנה קודם לכן. בבטומי זרים ביצעו 48% מהעסקאות הרשומות בספטמבר 2026 (Colliers); ראו את סקירת השוק של בטומי שלנו.

מדד הקונדומיניום של הבנק של תאילנד לבנגקוק ולסביבתה עמד על 204.2 בספטמבר 2026 (2011 = 100), כ-4.7% מעל 195.0 של שנה קודם לכן; את הערך לקחנו מעותק של הסדרה אצל צד שלישי (החישוב שלנו). המדד בנוי מעסקאות שמומנו במשכנתה, ורובן של קונים תאילנדים. Knight Frank ספרו בתחילת 2026 כ-350,000 יחידות קונדו לא מכורות באזור בנגקוק, שספיגתן תימשך 5 עד 6 שנים אם יגיע מעט היצע חדש. מדד המחירים של Geostat לדיור חדש בטביליסי, בלארי, עלה ב-5.9% בשנה עד הרבעון השלישי של 2026; מדד המחירים שלנו עוקב אחריהם.

תאילנד ספרה 32,974,321 כניסות של זרים ב-2025 (-7.23%) ו-24,423,680 מ-1 בינואר עד 17 באוקטובר 2026 (-4.12%), כך מדווח The Nation. בגאורגיה היו 7.8 מיליון מבקרים בינלאומיים ב-2025 (+5.9%), לפי Geostat. לא מצאנו סדרה רשמית של תשואות בתאילנד, ולכן איננו מעמידים שום נתון מול התשואה הברוטו של 8.7% בטביליסי (Galt & Taggart, אוגוסט 2026) במדד שכר הדירה שלנו.

איזה צורך מצביע על איזו מדינה?

מחוץ לאירופה ראו גם גאורגיה או דובאי וגאורגיה או באלי; לחוף אירופי, גאורגיה או מונטנגרו.

סיכונים וחריגים

• תשלום על 90 שנות חכירה. אפשר לסמוך רק על 30 הראשונות.
• בעלי מניות תאילנדים שהם אנשי קש. לא חוקי, ויעד מפורש של הבדיקות של 2026.
• תשלום בבאט מחשבון תאילנדי. משרד המקרקעין דורש הוכחה למטבע זר שהגיע מחו״ל.
• ציפייה לוויזה מכוח הקונדו. הבעלות אינה מביאה ויזה.
• קניית יחידה בתאילנד בשביל אורחים ללילה. יחידות קונדו אסורות בשימוש כמלון.
• כוונה להגיע להיתר הגאורגי עם USD 148,000 בערך. השומה צריכה לעבור את USD 150,000.

שאלות נפוצות

האם זר יכול לקנות נכס בתאילנד?

יחידת קונדו, כל עוד הזרים מחזיקים בפחות מ-49% משטח הרצפה של היחידות בבניין; לא קרקע.

האם תאילנד התירה מכסות זרות של 75% או חכירות ל-99 שנה?

לא מצאנו חוק שנחקק: שתיהן היו הצעות מ-2024 שנשלחו לבחינה, ולא מצאנו חוק שהכניס מי מהן לתוקף עד 3 בנובמבר 2026.

האם קונדו בתאילנד מקנה ויזה?

לא. ויזת LTR דורשת נכסים בשווי USD 1 מיליון, מתוכם USD 500,000 מושקעים בתאילנד; Privilege היא חברות בתשלום.

באיזו מדינה הקנייה זולה יותר?

בגאורגיה: 150 לארי וללא מס העברה, מול THB 315,000, או 6.3%, שנגבים בעת ההעברה בדוגמה שלנו של THB 5 מיליון.

מקורות

1. Condominium Act (No. 3) B.E. 2542, מחלקת הקרקעות (נקרא בתקציר של תוצאות חיפוש), ו-One-year visas for foreign condominium owners, Tilleke & Gibbins, 31 באוקטובר 2014 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
2. PM allays foreign quota fears, Bangkok Post, 23 ביוני 2024, ו-פסק הדין של בית המשפט העליון על פרצות בחכירות ארוכות, AustCham Thailand, 30 ביוני 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
3. Thailand widens crackdown on foreign nominee businesses, The Nation דרך The Star, 8 במאי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
4. The FET, PropertyScout, מדריך משני (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
5. Thailand cuts property transfer and mortgage registration fees, The Nation, 2 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
6. סיכומי המס של PwC לתאילנד: מסים אחרים והכנסה אישית, נבדקו ב-24 באוגוסט 2026; מחלקת ההכנסות, מס עסקים מיוחד ומס הכנסה אישי (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
7. Thai property taxes explained, Sansiri, מדריך משני (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
8. New Land and Building Tax Act, Tilleke & Gibbins, 15 במרץ 2019, ו-Land and Building Tax 2026, LexBangkok (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
9. ויזת Long-Term Resident, מועצת ההשקעות (Board of Investment); Thailand Privilege; Bt3m condos with long-stay visa perks, The Nation, 2 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
10. SILQ Law: השכרה לטווח קצר של יחידות קונדו והחוק החדש על מקומות לינה, 6 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
11. העברות קונדו לזרים, 2025 (בתאית), REIC, 20 באפריל 2026, ו-העברות ברבעון 2 של 2026, The Nation, 11 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
12. הבנק של תאילנד: מדד מחירי הנדל״ן ושערי חליפין; העותק של BaanScope; Bangkok condominium market Q1 2026, Knight Frank (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
13. The Nation: כניסות עד 17 באוקטובר 2026, 19 באוקטובר 2026, וכניסות 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
14. טביליסי, אוגוסט 2026, Galt & Taggart; Colliers דרך International Investment, 20 באוקטובר 2026; Geostat דרך 1TV, 30 בינואר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
15. הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald): חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", קוד המסים, חוק מס' 1874; אגרות רישום, המרשם הציבורי; שערי חליפין, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 3 בנובמבר 2026 - ההשוואה פורסמה על סמך החוק התאילנדי, REIC, הבנק של תאילנד, PwC, מדריכים של משרדי עורכי דין, והחוק ונתוני השוק של גאורגיה.