מה מבדיל בין גאורגיה לבאלי, שורה אחר שורה?
הפער העמוק ביותר נוגע לזכות הקניינית, לא למחיר. בגאורגיה זר מחזיק בדירה בבעלות מלאה, על שמו שלו במרשם הציבורי. בבאלי אותו קונה יכול להחזיק רק בזכות מוגבלת בזמן או בחכירה, כי הבעלות המלאה באינדונזיה שמורה לאזרחים. שאר השורות נגזרות מכך; ההחלטה נשארת בידיכם.
| קריטריון | גאורגיה | באלי (אינדונזיה) | מקור, באלי |
|---|---|---|---|
| בעלות מלאה לזר | כן; למעט קרקע חקלאית | לא; Hak Milik (בעלות מלאה) שמורה לאזרחים בלבד | חוק הקרקעות (Agrarian Law), סעיפים 21 ו-26(2) |
| זכות רשומה על שם הקונה | בעלות ללא מועד סיום | Hak Pakai (זכות שימוש): 30 שנה, ועוד 20, ואז עד 30 נוספות | PP 18/2021, סעיף 52, דרך Hukumonline |
| מחיר מינימום לזר | אין | בית IDR 5 מיליארד (USD 275,512); יחידה בבניין משותף (strata) IDR 2 מיליארד (USD 110,205) | צו 1241/2022, דרך Hukumonline |
| המסלול המקובל בפועל | קניית הדירה | חכירה (Hak Sewa), או חברה בבעלות זרה מסוג PT PMA | חוק הקרקעות, סעיפים 44-45; תקנת BKPM 5/2025 |
| מסים בקנייה | אין מס העברה; אגרת רישום 150 לארי | הקונה: BPHTB (מס רכישה) עד 5%; בבנייה חדשה: מע״מ אפקטיבי של 11% | PwC, נבדק ב-11 ביוני 2026 |
| מס על שכירות | 5% משכר הדירה ברוטו למגורים | תושב: 10% סופי; תושב חוץ: 20% ניכוי במקור (הקריאה שלנו) | PwC |
| רישיון להשכרה לנופשים | אין בבטומי; רישום לצורכי מס בלבד | רישיון עסק דרך OSS; מודעות ללא רישיון ניתנות להסרה מ-1 באוגוסט 2026 | Reuters; TTG Asia |
| שהייה מכוח הבית | היתר לנכס בשווי מעל USD 150,000 | לא אושר לגבי וילה בחכירה | המנהלת הכללית להגירה (Directorate General of Immigration) |
| מגמת המחירים | מחירי יזמים: בטומי מפתח ביד +9.8% (בשנה עד יוני 2026), טביליסי שלד לבן +6.8% (בשנה עד אוגוסט 2026) | מדד הבתים החדשים בדנפסאר (Denpasar) +1.02% (בשנה עד רבעון 2 של 2026) | Bank Indonesia |
| תשואה ברוטו | טביליסי 8.7%, בטומי 7.1% (Galt & Taggart) | אין נתון רשמי; 17% היא טענת מכירה של יזמים | The Jakarta Post |
במה מחזיק קונה זר בפועל בכל אחד מהמקומות?
חוק הקרקעות של אינדונזיה (חוק 5/1960) מתיר רק לאזרחים להחזיק ב-Hak Milik, בעלות מלאה ומתמשכת בקרקע (סעיף 21(1)). זר רשאי להחזיק ב-Hak Pakai, זכות שימוש לתקופה קצובה, וב-Hak Sewa, חכירה של קרקע לצורך בנייה (סעיפים 42 ו-45). זכות הבנייה, Hak Guna Bangunan, פתוחה לחברה אינדונזית שיש לה בעלי מניות זרים, אבל לא לזר כאדם פרטי.
בגאורגיה זר קונה דירה או בית כפי שקונה אזרח. רק שטחים חקלאיים סגורים בפניו: החוקה שומרת אותם למדינה, לרשויות המקומיות ולאזרחי גאורגיה (סעיף 19(4)); ראו קרקע חקלאית וזרים. הבעלות עוברת ליורשים ומופיעה בנסח מהמרשם, כפי שמוסבר במדריך שלנו על קריאת נסח מהמרשם הציבורי.
למה איש קש אינדונזי אינו קיצור דרך?
איש קש (nominee) מחזיק ב-Hak Milik על הנייר עבור זר שמשלם. סעיף 26(2) של חוק הקרקעות חל על כל פעולה שנועדה "langsung atau tidak langsung" (במישרין או בעקיפין) להעביר בעלות מלאה לזר. פעולות כאלה הן "batal karena hukum", בטלות מכוח החוק; הקרקע עוברת למדינה, ואת התשלומים שהבעלים קיבל אי אפשר לתבוע בחזרה, כך מסכמת זאת מנהלת הנכסים של משרד האוצר.
באלי הוסיפה את התקנה האזורית מס' 4 משנת 2026, שמפקחת על הסבת קרקע חקלאית יצרנית ואוסרת העברות של בעלות בקרקע דרך אנשי קש, לפי RRI ו-The Jakarta Post. הנוסח שלה, מועד תחילתה והעונשים שבה לא אושרו. בגאורגיה הקונה הזר הוא פשוט הבעלים הרשום; ראו את המדריך שלנו לרישום רכישה.
כמה זמן נמשכת Hak Pakai, ומאיזה מחיר?
תקנה ממשלתית 18/2021 מתירה לזר להחזיק ב-Hak Pakai על קרקע מדינה לתקופה של עד 30 שנה, להאריך אותה בעד 20 שנה ולחדש אותה לעד 30 שנה נוספות, כלומר 80 שנה לכל היותר (סעיף 52(1), כפי ש-Hukumonline מדווח). על קרקע שאינדונזי מחזיק בה כ-Hak Milik, התקופה היא עד 30 שנה, ומתחדשת בשטר חדש (סעיף 52(3)). מגבלות נוספות, לפי Hukumonline:
- מגרש אחד לאדם או למשפחה, בשטח של עד 2,000 מ״ר, אלא אם השר מתיר יותר (תקנת השר 18/2021, סעיף 186).
- רף מחיר בבאלי של IDR 5 מיליארד לבית צמוד קרקע, כ-USD 275,512 או 715,588 לארי, ו-IDR 2 מיליארד ליחידה בבניין משותף, כ-USD 110,205 (צו 1241/2022).
- מסמכים: דרכון וויזה או היתר שהייה מספיקים, כך אמר פקיד במשרד ל-detikFinance במאי 2023.
הנוסחים הרשמיים לא נפתחו ב-3 בנובמבר 2026, ולכן הנתונים האלה נשענים על Hukumonline; נתונים ישנים ונמוכים יותר עדיין מסתובבים באתרי סוכנויות.
מה נותנת וילה בחכירה לקונה, ומה לא?
לקונה זר של וילה בבאלי, המסלול המקובל הוא חכירה. סעיף 44 של חוק הקרקעות מאפשר למחזיק בזכות לבנות על קרקע של אחר תמורת דמי שכירות, וסעיף 45 פותח את הזכות ל-"orang asing yang berkedudukan di Indonesia", זר שמקום מושבו באינדונזיה. החוק אינו קובע תקופה; הצדדים מסכימים עליה. כותבים משפטיים אינדונזים מזהירים שחכירה בלי סוף אמיתי, או כזו שמעניקה לזר שליטה של בעלים, עלולה להתבטל כהעברה מוסווית, ושחכירות רבות אינן נרשמות כלל במשרד המקרקעין. זו פרשנות, לא לשון החוק.
לפי הקריאה שלנו, הקונה מקבל זכות חוזית, לא זכות קניינית רשומה. שוויה יורד עד אפס בתום התקופה, אלא אם הארכה מכובדת, ולא אושר שהיא פותחת את הדרך להיתר שהייה. לדירה בגאורגיה אין שעון כזה.
האם חברה בבעלות זרה היא דרך לעקוף זאת?
PT PMA, חברה אינדונזית שיש לה בעלי מניות זרים, יכולה להחזיק בזכות הבנייה וברישיונות שהשכרה מחייבת. לפי תקנת BKPM 5/2025 מאוקטובר 2025, עליה לתכנן השקעה של יותר מ-IDR 10 מיליארד לכל תחום עיסוק בכל אתר פרויקט, בלי קרקע ומבנים, ולהחזיק הון נפרע של IDR 2.5 מיליארד לפחות, לפי A&O Shearman ו-Withers: כ-USD 551,025 וכ-USD 137,756. הוסיפו לכך דיווח רבעוני, ומתקבל עסק פעיל, לא מעטפת לבית שני. בגאורגיה חברה היא אפשרות ולא חובה; ראו שהייה דרך עסק.
מה מוסיפות הקנייה וההחזקה למחיר של USD 250,000?
USD 250,000 הם IDR 4,537,000,000 או 649,325 לארי לפי השערים של 3 בנובמבר 2026. בבאלי הסכום נופל מתחת לרף של Hak Pakai לבית, אבל עובר את הרף ליחידה בבניין משותף.
| סעיף | גאורגיה, דירה בבעלות מלאה | באלי, יחידה בבניין משותף, יד שנייה | באלי, יחידה בבניין משותף, חדשה | באלי, וילה בחכירה |
|---|---|---|---|---|
| מס רכישה | אין | IDR 226,850,000 (USD 12,500) | IDR 226,850,000 (USD 12,500) | לא אושר |
| מע״מ | אין במכירה פרטית של יד שנייה (18% כלולים במחיר של יזם) | - | IDR 499,070,000 (USD 27,500) | - |
| בעל התפקיד שעורך את השטר | נוטריון, לא חובה: 1,311.83 לארי | PPAT, לכל היותר IDR 11,342,500 (USD 625) | PPAT, לכל היותר IDR 11,342,500 (USD 625) | שכר טרחת נוטריון לפי הסכמה |
| רישום | 150 לארי | לא נכלל | לא נכלל | לא נכלל |
| סך הכול | כ-1,462 לארי (USD 563, 0.23%) | כ-USD 13,125 (5.25%) | כ-USD 40,625 (16.25%) | לא ניתן לחישוב |
BPHTB הוא עד 5% מהמחיר או מהשווי הרשמי, הגבוה מביניהם; המוכר חב במס סופי של 2.5% (PwC). המע״מ הוא 12% על 11/12 מהמחיר, כלומר 11%. ל-2026, PMK 90/2025 מטילה על המדינה לשאת (BCA Sekuritas) במע״מ על IDR 2 המיליארד הראשונים של בית שמחירו עד IDR 5 מיליארד; לא אושר אם זרים זכאים לכך, ולכן הטבלה מתעלמת מזה. ה-PPAT, בעל התפקיד שעורך את שטרי הקרקע, גובה לכל היותר 0.25% מעל IDR 2.5 מיליארד (תקנת השר 33/2021). שורת הנוטריון של גאורגיה מחילה את החלטה מס' 507: 1,162.50 לארי ועוד 0.1% מעל 500,000 לארי; ראו עלויות הקנייה בגאורגיה.
חכירה היא שטר נוטריוני בלי תעריף קבוע שהצלחנו למצוא. המס הסופי של 10% על שכירות, שחל על בעל הקרקע, יגיע כאן ל-USD 25,000 (הקריאה שלנו); מי נושא בו, והאם BPHTB חל, הן שאלות לנוטריון אינדונזי. מדי שנה, ה-PBB של אינדונזיה הוא לכל היותר 0.5% משווי המכירה הממשלתי, בשיעור שכל מחוז (regency) קובע; השיעור של באדונג (Badung) לא אושר. חוק מס' 1874 של גאורגיה ממסה מבנים של אדם פרטי רק כשמשפחת הבעלים הרוויחה יותר מ-100,000 לארי בשנה הקודמת.
איזה נכס, אם בכלל, פותח את הדרך להיתר שהייה?
המנהלת הכללית להגירה של אינדונזיה מונה שתי דרכים לעמוד בתנאי ויזת הבית השני (second-home visa) בלי ממליץ: IDR 2 מיליארד בכספים, כ-USD 110,205 ב-3 בנובמבר 2026, או הוכחת בעלות על נכס באינדונזיה, "sertifikat kepemilikan properti". לפי ASEAN Briefing, השהייה היא ל-5 או ל-10 שנים, והפיקדון מוחזק בבנק אינדונזי.
לפי הקריאה שלנו, תעודה כזו מתאימה לבית או ליחידה ב-Hak Pakai, שבבאלי עולים ממילא לפחות IDR 5 מיליארד או IDR 2 מיליארד. אם חכירת וילה נחשבת, לא הצלחנו לאשר, וגם לא שום שינוי בכלל ה-IDR 2 מיליארד מאז 2022. ויזת הזהב מיולי 2024 נשענת על נכסים פיננסיים: USD 350,000 באגרות חוב, במניות סחירות או בפיקדונות ל-5 שנים, או USD 700,000 ל-10 שנים, למשקיע ללא חברה (The Jakarta Post).
גאורגיה מעניקה שהייה מכוח הבית עצמו: שומה של שמאי מוסמך מעל USD 150,000 מבססת היתר לשנה אחת שאפשר לחדש, ומעל USD 300,000 היתר השקעה ל-5 שנים; הדוגמה של USD 250,000 מגיעה לראשון. ראו שהייה מכוח נכס, את היתר ההשקעה ואת כלי ההשוואה בין מדינות.
האם הבית יכול לארח נופשים, ובאיזה רישיון?
ב-27 בפברואר 2026 אמרה שרת התיירות של אינדונזיה שמקומות לינה בפלטפורמות הזמנה חייבים ברישיון עד 31 במרץ, כך דיווחה Reuters. TTG Asia דיווח ב-3 ביוני 2026 שכ-1,600 מפעילים מכרו לינה בלי רישיון, שהסרת מודעות עשויה להתחיל מ-1 באוגוסט 2026, ושמתוכננת הסרה אוטומטית דרך תשע פלטפורמות החל מ-1 ביוני 2027.
מדריכים של יועצים אומרים שרישיון האירוח הביתי, Pondok Wisata, שמור לאינדונזים ולחברות מקומיות קטנות, ולכן זר משכיר כחוק דרך מפעיל בעל רישיון או דרך PT PMA, על קרקע שמיועדת לתיירות. האורחים משלמים גם מס לינה אזורי של עד 10%, שכל מחוז קובע לפי חוק המסים האזוריים של 2022. באלי גובה גם מכל מבקר זר IDR 150,000, כ-USD 8.27 (ANTARA); בגאורגיה לא מצאנו מס תיירים.
אין איסור על וילות חדשות בכל האי. מה שחשוב הוא האיסור על וילות, בתי מלון ומסעדות על קרקע חקלאית יצרנית, שהוכרז אחרי השיטפונות של ספטמבר 2025; התקנה האזורית 4/2026 מגבילה הסבה של קרקע חקלאית, אבל את נוסחה לא ראינו. שישה מחוזות (Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem ו-Klungkung) גם התחייבו ביולי 2025 שלא לקדם בתי מלון ומסעדות חדשים מ-2026, תמורת 10% ממס בתי המלון והמסעדות של דנפסאר, באדונג וגיאניאר (Gianyar) (ANTARA): התחייבות, לא חוק.
בבטומי אין צורך ברישיון למקום לינה, רק ברישום לצורכי מס; ראו Airbnb בבטומי ו-Airbnb בטביליסי.
איך ממוסה הכנסה משכירות בכל אחת מהמדינות?
אינדונזיה ממסה שכר דירה של תושב מקרקע או ממבנים ב-10% סופיים על הברוטו (PwC, בהסתמך על תקנה ממשלתית 34/2017). תשלומים לתושבי חוץ נושאים ניכוי במקור של 20%, אלא אם אמנה ותעודת תושבות מאושרת מפחיתות אותו; PwC אינה מזכירה שכר דירה תחת אותו סעיף, ולכן החלת ה-20% על משכיר זר היא הקריאה שלנו. אינדונזיה אינה בין 58 אמנות המס של גאורגיה שבתוקף (משרד האוצר).
גאורגיה גובה 5% משכר הדירה ברוטו על מגורים; ראו מס על הכנסה משכירות בגאורגיה. השכרות ללילות יכולות לשלם במקום זאת סכום קבוע של 10 לארי למ״ר לחודש, בחודשים שנבחרו, עד 1 בינואר 2028. על USD 10,000 של שכר דירה שנתי, כהמחשה ולא כתחזית, החשבון הוא USD 1,000 לתושב באלי, USD 2,000 לתושב חוץ ו-USD 500 בהשכרה ארוכת טווח בגאורגיה (החישוב שלנו).
מה אומרים המספרים הרשמיים על כל אחד מהשווקים?
הלשכה של סטטיסטיקה אינדונזיה (BPS) בבאלי ספרה 6,948,754 כניסות ישירות של זרים ב-2025, עלייה של 9.72% (ANTARA). ינואר עד יולי 2026 הביאו 3,900,965, ירידה של 1.98% לעומת שנה קודם לכן. סקר הבתים החדשים של Bank Indonesia מציב את דנפסאר על 106.04 ברבעון 2 של 2026 (2018 = 100), עלייה של 1.02% בשנה לעומת 0.69% ברמה הארצית; הוא עוקב אחרי בתים עירוניים שנקנים בעיקר בידי אינדונזים, ומדד רשמי לווילות בבאלי אין.
יזמים משווקים תשואות של עד 17% על וילות, כך דיווח The Jakarta Post ביוני 2026: טענת מכירה, לא תשואה שנמדדה. ראש המחקר של Colliers Indonesia אמר שנתונים דו-ספרתיים כאלה משקפים לעיתים קרובות את התרחיש הטוב ביותר. תשואה רשמית לווילות אין. בצד הגאורגי, מחירי דירות מפתח ביד בבטומי עלו ב-9.8% עד יוני 2026, והתשואות ברוטו של Galt & Taggart הן 8.7% לטביליסי (אוגוסט 2026) ו-7.1% לבטומי (יוני 2026); ראו את מדד המחירים, את מדד שכר הדירה ואת סקירת השוק של בטומי שלנו.
אילו סדרי עדיפויות מצביעים על איזה מקום?
| סדר עדיפויות | מועדף | למה |
|---|---|---|
| בעלות על הבית ללא מועד סיום | גאורגיה | בעלות מלאה על שמכם, מול זכות שימוש או חכירה |
| חיובים נמוכים בקנייה | גאורגיה | כ-0.23% על USD 250,000, מול 5.25% עד 16.25% ליחידה בבניין משותף בבאלי |
| היתר שנשען על הבית | גאורגיה | ויזת הבית השני של באלי דורשת פיקדון או זכות קניינית מאושרת |
| אי טרופי עם זרם מבקרים גדול | באלי | 6.95 מיליון כניסות של זרים ב-2025 |
עוד השוואות מחוץ לאירופה: גאורגיה או תאילנד וגאורגיה או דובאי; לחוף אירופי, גאורגיה או מונטנגרו.
סיכונים וחריגים
- תשלום דרך איש קש. סעיף 26(2) מבטל את העסקה; הקרקע עוברת למדינה והכסף נשאר אצל הבעלים.
- לקרוא לחכירה בעלות. וילה בחכירה היא חוזה שמסתיים.
- ציפייה לוויזה מכוח וילה. לא אושר שחכירה נחשבת לצורך ויזת הבית השני.
- שימוש ברף או בשער ישנים. הרפים של באלי הם IDR 5 מיליארד ו-IDR 2 מיליארד; המירו לפי השער של אותו יום.
- השכרה בלי רישיון. מודעות ללא רישיון ניתנות להסרה מ-1 באוגוסט 2026.
- לקרוא מודעה כתחזית. תשואה של 17% היא טענת מכירה של יזם, לא תשואה שנמדדה.
שאלות נפוצות
האם זר יכול להחזיק בקרקע בבאלי?
לא בבעלות מלאה. זר יכול להחזיק ב-Hak Pakai על קרקע מדינה לעד 80 שנה בשלבים, או לחכור קרקע מבעלים אינדונזי.
מהו מחיר המינימום לזר בבאלי?
IDR 5 מיליארד לבית צמוד קרקע ו-IDR 2 מיליארד ליחידה בבניין משותף, כ-USD 275,512 וכ-USD 110,205 ב-3 בנובמבר 2026.
האם וילה בבאלי מקנה ויזת שהייה?
לא אושר. ויזת הבית השני דורשת פיקדון של IDR 2 מיליארד או נכס עם זכות קניינית מאושרת; לא אושר שחכירה נחשבת.
האם באלי אסרה על וילות חדשות?
לא בכל האי. באלי פעלה למנוע אותן על קרקע חקלאית יצרנית, ושישה מחוזות התחייבו שלא לקדם בתי מלון חדשים מ-2026.
מקורות
- בעלות של זרים בקרקע, משרד האוצר (DJKN), 18 בינואר 2023, ו-חוק 5/1960, סעיף 26, Pasal.id (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Hukumonline: מחירי מינימום, 8 בפברואר 2023; זכויות בקרקע, 30 במרץ 2021; זכויות חכירה, 4 ביולי 2019; שכר עריכת שטרות, 7 במאי 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- בתים של זרים, detikFinance, 16 במאי 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- התקנה האזורית 4/2026, RRI Denpasar, 6 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- The Jakarta Post: האיסור על קרקע חקלאית, 17 בספטמבר 2025; התשואות של היזמים, דרך The Star, 7 ביוני 2026; ויזת זהב, 26 ביולי 2024 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- סיכומי המס של PwC לאינדונזיה: מסים אחרים, הכנסה, ניכוי במקור, נבדקו ב-11 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- PMK 90/2025, BCA Sekuritas, 6 בינואר 2026; מס לינה, Pajak.com (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- תקנת BKPM 5/2025, A&O Shearman, 27 באוקטובר 2025; כללי ההון הזר, Withers, 10 באוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- ויזת הבית השני, המנהלת הכללית להגירה, 28 בדצמבר 2022, עודכן ב-17 בינואר 2024; הדרישות, ASEAN Briefing, 13 בפברואר 2023 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- כללי ההשכרה, Reuters דרך The Star, 28 בפברואר 2026; מודעות ללא רישיון, TTG Asia, 3 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- ANTARA: ששת המחוזות, 28 ביולי 2025; היטל התיירים, 3 בינואר 2026; כניסות 2025, 2 בפברואר 2026; כניסות 2026, 1 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Bank Indonesia: Residential Property Price Survey, Q2 2026, אוגוסט 2026; JISDOR (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
- Galt & Taggart: טביליסי, אוגוסט 2026; בטומי, רבעון 2 של 2026 (נצפה בתאריך 2 בנובמבר 2026)
- הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald): החוקה, חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", קוד המסים, החלטה מס' 507; אגרות, המרשם הציבורי; שערי חליפין, הבנק הלאומי של גאורגיה; אמנות למניעת כפל מס, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 3 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ההשוואה פורסמה על בסיס כללי הקרקע והמס של אינדונזיה כפי ש-Hukumonline ו-PwC מדווחים עליהם, נתוני Bank Indonesia ו-BPS באלי, והחוק ונתוני השוק של גאורגיה.