Грузия или Бали: право собственности, налоги и ВНЖ в сравнении

Чем Грузия и Бали отличаются, если пройти по строкам?

Главный разрыв касается права собственности, а не цены. В Грузии иностранец владеет квартирой полностью, на собственное имя, с записью в Публичном реестре. На Бали тот же покупатель получает лишь срочное право или аренду, потому что полная собственность в Индонезии доступна только гражданам. Остальные строки вытекают из этого различия; выбор остаётся за вами.

Чем на деле владеет иностранный покупатель в каждой из стран?

Аграрный закон Индонезии (Закон 5/1960) разрешает только гражданам иметь Hak Milik, то есть полное и бессрочное право собственности на землю (статья 21(1)). Иностранцу доступны Hak Pakai, право пользования на определённый срок, и Hak Sewa, аренда земли под застройку (статьи 42 и 45). Право застройки, Hak Guna Bangunan, может получить индонезийская компания с иностранными акционерами, но не иностранец как физическое лицо.

В Грузии иностранец покупает квартиру или дом так же, как гражданин. Закрыта только сельскохозяйственная земля: Конституция оставляет её за государством, муниципалитетами и гражданами Грузии (статья 19(4)); см. сельхозземля и иностранцы. Собственность переходит к наследникам и видна в выписке из реестра; как её читать, объясняет наше руководство по выписке из Публичного реестра.

Почему индонезийский номинальный владелец не сокращает путь?

Номинальный владелец (nominee) держит Hak Milik на бумаге за иностранца, который платит. Статья 26(2) Аграрного закона распространяется на любое действие, направленное «langsung atau tidak langsung» (прямо или косвенно) на передачу полной собственности иностранцу. Такие действия «batal karena hukum», то есть ничтожны в силу закона; земля переходит к государству, а полученные собственником платежи вернуть нельзя, как резюмирует это управление государственного имущества Министерства финансов. Цитаты здесь и далее приводятся в нашем переводе.

Бали добавил Региональное постановление № 4 от 2026 г., которое ограничивает перевод продуктивных сельхозугодий в другое назначение и запрещает передачу права собственности на землю через номинальных владельцев, сообщают RRI и The Jakarta Post. Его текст, дата вступления в силу и санкции не подтверждены. В Грузии иностранный покупатель просто становится зарегистрированным собственником; см. наше руководство по регистрации покупки.

Сколько действует Hak Pakai и с какой цены он доступен?

Постановление Правительства 18/2021 позволяет иностранцу иметь Hak Pakai на государственной земле сроком до 30 лет, продлить его ещё до 20 лет и возобновить до 30 лет, в сумме не более 80 лет (статья 52(1), в изложении Hukumonline). На земле, которой индонезиец владеет на праве Hak Milik, срок составляет до 30 лет и возобновляется новым актом (статья 52(3)). Другие ограничения, по данным Hukumonline:

• Один участок на человека или семью площадью до 2 000 м², если министр не разрешит больше (Министерский регламент 18/2021, статья 186).
• Ценовой порог на Бали: IDR 5 млрд для дома на земле, около USD 275 512 или 715 588 лари, и IDR 2 млрд для помещения в многоквартирном доме, около USD 110 205 (Указ 1241/2022).
• Документы: достаточно паспорта и визы или разрешения на пребывание, как сказал чиновник министерства изданию detikFinance в мае 2023 г.

Официальные тексты 3 ноября 2026 г. не открылись, поэтому эти цифры опираются на Hukumonline; на сайтах агентств до сих пор встречаются старые, более низкие значения.

Что даёт покупателю вилла в аренде (leasehold) и чего не даёт?

Для иностранца, покупающего виллу на Бали, обычный путь состоит в аренде. Статья 44 Аграрного закона позволяет правообладателю строить на чужой земле за арендную плату, а статья 45 открывает это право для «orang asing yang berkedudukan di Indonesia», иностранца с местом пребывания в Индонезии. Срок закон не устанавливает; его согласуют стороны. Индонезийские юристы в своих публикациях предупреждают, что аренда без реального окончания или такая, что передаёт иностранцу контроль собственника, может быть признана недействительной как скрытая передача права, и что многие договоры аренды так и не регистрируются в земельном управлении. Это комментарии, а не норма закона.

По нашему прочтению, покупатель получает договорное право, а не титул. Его стоимость к концу срока падает до нуля, если продление не будет исполнено, и не подтверждено, что оно открывает путь к разрешению на пребывание. У грузинской квартиры такого обратного отсчёта нет.

Можно ли обойти ограничения через компанию в иностранной собственности?

PT PMA, индонезийская компания с иностранными акционерами, может иметь право застройки и лицензии, необходимые для сдачи жилья. Согласно Регламенту BKPM 5/2025 от октября 2025 г., она должна планировать более IDR 10 млрд инвестиций на каждое направление деятельности в каждом месте реализации проекта, не считая земли и зданий, и иметь не менее IDR 2,5 млрд оплаченного капитала, по данным A&O Shearman и Withers: около USD 551 025 и USD 137 756. Добавьте ежеквартальную отчётность, и получится действующий бизнес, а не оболочка для второго дома. В Грузии компания не обязательна; см. ВНЖ через бизнес.

Что добавляют покупка и владение к цене USD 250 000?

USD 250 000 по курсам на 3 ноября 2026 г. равны IDR 4 537 000 000 или 649 325 лари. На Бали эта сумма не дотягивает до порога Hak Pakai для дома, но превышает порог для помещения в многоквартирном доме.

BPHTB составляет до 5% цены или официальной стоимости, если она выше; продавец платит окончательный налог 2,5% (PwC). НДС взимается по ставке 12% с 11/12 цены, то есть фактически 11%. На 2026 г. PMK 90/2025 возлагает на государство (BCA Sekuritas) НДС с первых IDR 2 млрд цены жилья стоимостью до IDR 5 млрд; распространяется ли это на иностранцев, не подтверждено, поэтому таблица льготу не учитывает. PPAT, должностное лицо по оформлению земельных актов, берёт не более 0,25% при сумме свыше IDR 2,5 млрд (Министерский регламент 33/2021). Строка грузинского нотариуса рассчитана по Постановлению № 507: 1 162,50 лари плюс 0,1% сверх 500 000 лари; см. расходы на покупку в Грузии.

Аренда оформляется нотариальным актом, фиксированного тарифа для которого мы не нашли. Окончательный налог 10% на арендную плату, который платит собственник земли, составил бы здесь USD 25 000 (наше прочтение); кто его несёт и применяется ли BPHTB, должен сказать индонезийский нотариус. Ежегодно индонезийский налог PBB составляет не более 0,5% государственной продажной стоимости, по ставке, которую устанавливает каждый округ (regency); ставка Бадунга не подтверждена. Грузинский Закон № 1874 облагает здания физического лица только тогда, когда семья владельца заработала за предыдущий год более 100 000 лари.

Какая недвижимость, если вообще какая-то, открывает путь к ВНЖ?

Главное управление иммиграции Индонезии называет два способа получить визу второго дома (second-home visa) без спонсора: средства в размере IDR 2 млрд, около USD 110 205 на 3 ноября 2026 г., или подтверждение владения недвижимостью в Индонезии, «sertifikat kepemilikan properti». По данным ASEAN Briefing, срок пребывания составляет 5 или 10 лет, а депозит хранится в индонезийском банке.

По нашему прочтению, сертификат подходит для дома или помещения на праве Hak Pakai, которые на Бали и так стоят не меньше IDR 5 млрд или IDR 2 млрд. Засчитывается ли аренда виллы, мы подтвердить не смогли, как и какие-либо изменения правила об IDR 2 млрд после 2022 г. Золотая виза июля 2024 г. опирается на финансовые активы: USD 350 000 в облигациях, акциях публичных компаний или депозитах на 5 лет либо USD 700 000 на 10 лет для инвестора без компании (The Jakarta Post).

Грузия даёт ВНЖ на основании самого жилья: оценка аккредитованного оценщика более USD 150 000 служит основанием для продлеваемого разрешения на 1 год, а более USD 300 000 для инвестиционного разрешения на 5 лет; пример с USD 250 000 достигает первого порога. См. ВНЖ через недвижимость, инвестиционное разрешение и инструмент сравнения стран.

Можно ли принимать в жилье туристов и с какой лицензией?

27 февраля 2026 г. министр туризма Индонезии заявил, что жильё, размещённое на платформах бронирования, должно получить лицензию до 31 марта, сообщило Reuters. TTG Asia 3 июня 2026 г. написало, что около 1 600 операторов продавали размещение без лицензий, что удаление объявлений может начаться с 1 августа 2026 г. и что с 1 июня 2027 г. планируется автоматическое удаление через девять платформ.

Консультанты в своих руководствах пишут, что лицензия на гостевой дом, Pondok Wisata, предназначена для индонезийцев и небольших местных фирм, поэтому иностранец законно сдаёт жильё через лицензированного оператора или PT PMA, на земле, отведённой под туризм. Гости также платят региональный налог на размещение до 10%, который каждый округ устанавливает по закону о региональных налогах 2022 г. Кроме того, Бали взимает с каждого иностранного туриста IDR 150 000, около USD 8,27 (ANTARA); туристического налога в Грузии мы не нашли.

Запрета на новые виллы по всему острову нет. Значение имеет запрет на виллы, отели и рестораны на продуктивных сельхозугодьях, объявленный после наводнений сентября 2025 г.; Региональное постановление 4/2026 сдерживает перевод сельхозугодий в другое назначение, но его текста мы не видели. Шесть округов (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клунгкунг) в июле 2025 г. также пообещали не наращивать число новых отелей и ресторанов с 2026 г. в обмен на 10% налога с отелей и ресторанов Денпасара, Бадунга и Гианьяра (ANTARA): это обещание, а не закон.

В Батуми лицензия на размещение не нужна, только налоговая регистрация; см. Airbnb в Батуми и Airbnb в Тбилиси.

Как облагается доход от аренды в каждой стране?

Индонезия облагает арендный доход резидента от земли или зданий окончательным налогом 10% с валовой суммы (PwC со ссылкой на Постановление Правительства 34/2017). С выплат нерезидентам удерживается 20%, если ставку не снижают налоговый договор и заверенный сертификат о налоговом резидентстве; PwC не называет арендную плату в этой статье, поэтому применение 20% к иностранному арендодателю представляет собой наше прочтение. Индонезии нет среди 58 действующих налоговых договоров Грузии (Министерство финансов).

Грузия берёт 5% с валовой платы за аренду жилья; см. налог на доход от аренды в Грузии. При посуточной сдаче можно вместо этого платить фиксированные 10 лари за м² в месяц за выбранные месяцы, до 1 января 2028 г. С USD 10 000 годовой арендной платы, что служит иллюстрацией, а не прогнозом, налог составит USD 1 000 для резидента Бали, USD 2 000 для нерезидента и USD 500 при долгосрочной сдаче в Грузии (наш расчёт).

Что официальные данные говорят о каждом рынке?

Балийское отделение Статистического управления Индонезии (BPS) насчитало в 2025 г. 6 948 754 прямых иностранных прибытия, на 9,72% больше, чем годом ранее (ANTARA). С января по июль 2026 г. их было 3 900 965, на 1,98% меньше, чем за тот же период прошлого года. Обследование цен на новые дома Bank Indonesia даёт Денпасару 106,04 во 2-м квартале 2026 г. (2018 = 100), рост на 1,02% за год против 0,69% по стране; оно отслеживает городские дома, которые покупают в основном индонезийцы, а официального индекса для балийских вилл не существует.

Застройщики рекламируют доходность вилл до 17%, писала The Jakarta Post в июне 2026 г.: это рекламное заявление, а не измеренная доходность. Руководитель исследований Colliers Indonesia сказал, что такие двузначные цифры часто отражают наилучшие сценарии. Официальной доходности вилл нет. С грузинской стороны цены на квартиры «под ключ» в Батуми выросли на 9,8% по июнь 2026 г., а валовая доходность по данным Galt & Taggart составляет 8,7% в Тбилиси (август 2026 г.) и 7,1% в Батуми (июнь 2026 г.); см. наш индекс цен, индекс аренды и обзор рынка Батуми.

Какие приоритеты ведут к какому месту?

Другие сравнения за пределами Европы: Грузия или Таиланд и Грузия или Дубай; для европейского побережья Грузия или Черногория.

Риски и исключения

• Оплата через номинального владельца. Статья 26(2) делает сделку ничтожной; земля уходит государству, а деньги остаются у собственника.
• Аренда, названная собственностью. Вилла в аренде остаётся договором, у которого есть конец.
• Ожидание визы благодаря вилле. Не подтверждено, что аренда засчитывается для визы второго дома.
• Старый порог или курс. Минимальные цены на Бали составляют IDR 5 млрд и IDR 2 млрд; пересчитывайте по курсу в день сделки.
• Сдача без лицензии. Объявления без лицензии могут удаляться с 1 августа 2026 г.
• Реклама, принятая за прогноз. Доходность 17% взята из рекламы застройщика и не является измеренной величиной.

Частые вопросы

Может ли иностранец владеть землёй на Бали?

Не в полной собственности. Иностранец может поэтапно держать Hak Pakai на государственной земле до 80 лет или арендовать землю у индонезийского собственника.

Какова минимальная цена для иностранца на Бали?

IDR 5 млрд для дома на земле и IDR 2 млрд для помещения в многоквартирном доме, около USD 275 512 и USD 110 205 на 3 ноября 2026 г.

Даёт ли вилла на Бали визу для проживания?

Не подтверждено. Для визы второго дома нужен депозит IDR 2 млрд или недвижимость с сертификатом; засчитывается ли аренда, не подтверждено.

Запретил ли Бали новые виллы?

Не на всём острове. Бали начал закрывать для них продуктивные сельхозугодья, а шесть округов пообещали не наращивать число новых отелей с 2026 г.

Источники

1. Владение землёй иностранцами, Министерство финансов (DJKN), 18 января 2023 г., и Закон 5/1960, статья 26, Pasal.id (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. Hukumonline: минимальные цены, 8 февраля 2023 г.; права на землю, 30 марта 2021 г.; права аренды, 4 июля 2019 г.; сборы за оформление акта, 7 мая 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Жильё иностранцев, detikFinance, 16 мая 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. Региональное постановление 4/2026, RRI Denpasar, 6 марта 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. The Jakarta Post: запрет на сельхозугодьях, 17 сентября 2025 г.; доходность по версии застройщиков, в перепечатке The Star, 7 июня 2026 г.; золотая виза, 26 июля 2024 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Налоговые сводки PwC по Индонезии: прочие налоги, доходы, удержание налогов, проверены 11 июня 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. PMK 90/2025, BCA Sekuritas, 6 января 2026 г.; налог на размещение, Pajak.com (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. Регламент BKPM 5/2025, A&O Shearman, 27 октября 2025 г.; правила для иностранного капитала, Withers, 10 октября 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Виза второго дома, Главное управление иммиграции, 28 декабря 2022 г., обновлено 17 января 2024 г.; требования, ASEAN Briefing, 13 февраля 2023 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. Правила аренды, Reuters в перепечатке The Star, 28 февраля 2026 г.; объявления без лицензии, TTG Asia, 3 июня 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. ANTARA: шесть округов, 28 июля 2025 г.; туристический сбор, 3 января 2026 г.; прибытия за 2025 г., 2 февраля 2026 г.; прибытия за 2026 г., 1 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Bank Indonesia: Residential Property Price Survey, Q2 2026, август 2026 г.; JISDOR (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. Galt & Taggart: Тбилиси, август 2026 г.; Батуми, 2-й квартал 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
14. Законодательный вестник Грузии: Конституция, Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Налоговый кодекс, Постановление № 507; сборы, Публичный реестр; курсы валют, Национальный банк Грузии; договоры об избежании двойного налогообложения, Министерство финансов Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Сравнение опубликовано на основе индонезийских правил о земле и налогах в изложении Hukumonline и PwC, данных Bank Indonesia и BPS Бали, а также грузинского законодательства и рыночных данных.