რა განასხვავებს საქართველოსა და ბალის, სტრიქონების მიხედვით?
მთავარი სხვაობა საკუთრების უფლებაშია და არა ფასში. საქართველოში უცხოელი ბინას სრულად ფლობს, საკუთარი სახელით, საჯარო რეესტრში ჩაწერილს. ბალიზე იგივე მყიდველს მხოლოდ ვადიანი უფლება ან იჯარა შეიძლება ჰქონდეს, რადგან ინდონეზიაში სრული საკუთრება მოქალაქეებისთვისაა დაცული. დანარჩენი სტრიქონები ამ ფაქტიდან გამომდინარეობს; არჩევანს კი თქვენ აკეთებთ.
| კრიტერიუმი | საქართველო | ბალი (ინდონეზია) | წყარო, ბალი |
|---|---|---|---|
| სრული საკუთრება უცხოელისთვის | კი; სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა | არა; Hak Milik მხოლოდ მოქალაქეებს ეკუთვნით | აგრარული კანონი, მუხლები 21 და 26(2) |
| უფლება მყიდველის საკუთარ სახელზე | საკუთრება, რომელსაც ვადა არ აქვს | Hak Pakai (სარგებლობის უფლება): 30 წელი, დამატებით 20, შემდეგ კიდევ 30-მდე | PP 18/2021, მუხლი 52, Hukumonline-ის მიხედვით |
| მინიმალური ფასი უცხოელისთვის | არ არსებობს | სახლი IDR 5 მილიარდი (USD 275 512); სტრატა-ბინა (strata) IDR 2 მილიარდი (USD 110 205) | დეკრეტი 1241/2022, Hukumonline-ის მიხედვით |
| ჩვეული გზა პრაქტიკაში | ბინის ყიდვა | იჯარა (Hak Sewa) ან უცხოელების საკუთრებაში მყოფი კომპანია PT PMA | აგრარული კანონი, მუხლები 44-45; BKPM-ის რეგულაცია 5/2025 |
| გადასახადები შეძენისას | გადაცემის გადასახადი არ არის; რეესტრის მოსაკრებელი 150 ლარი | მყიდველი: BPHTB 5%-მდე; ახალ შენობაზე: დღგ, ფაქტობრივად 11% | PwC, გადახედილია 2026 წლის 11 ივნისს |
| ქირის დაბეგვრა | საცხოვრებლის მთლიანი ქირის 5% | რეზიდენტი: 10%, საბოლოო; არარეზიდენტი: 20%, წყაროსთან დაკავებით (ჩვენი წაკითხვა) | PwC |
| ლიცენზია დამსვენებლებზე გაქირავებისთვის | ბათუმში არ სჭირდება; მხოლოდ საგადასახადო რეგისტრაცია | OSS-ის ბიზნეს ლიცენზია; ულიცენზიო განცხადებების წაშლა 2026 წლის 1 აგვისტოდან შეიძლება | Reuters; TTG Asia |
| ბინადრობა საცხოვრებლის საფუძველზე | ნებართვა USD 150 000-ზე მეტი ღირებულების ქონებით | ვილის იჯარისთვის დადასტურებული არ არის | იმიგრაციის გენერალური დირექტორატი |
| ფასების დინამიკა | დეველოპერების ფასები: ბათუმი, გარემონტებული +9,8% (წელი 2026 წლის ივნისამდე), თბილისი, თეთრი კარკასი +6,8% (წელი 2026 წლის აგვისტომდე) | დენპასარის ახალი სახლების ინდექსი +1,02% (წელი 2026 წლის მე-2 კვარტლამდე) | ინდონეზიის ბანკი |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | თბილისი 8,7%, ბათუმი 7,1% (Galt & Taggart) | ოფიციალური მაჩვენებელი არ არსებობს; 17% დეველოპერების სარეკლამო განცხადებაა | The Jakarta Post |
რას ფლობს სინამდვილეში უცხოელი მყიდველი თითოეულ ადგილას?
ინდონეზიის აგრარული კანონი (კანონი 5/1960) Hak Milik-ს, მიწის სრულ და უვადო საკუთრებას, მხოლოდ მოქალაქეებს ანიჭებს (მუხლი 21(1)). უცხოელს შეუძლია ჰქონდეს Hak Pakai, განსაზღვრული ვადის სარგებლობის უფლება, და Hak Sewa, მიწის იჯარა მასზე მშენებლობისთვის (მუხლები 42 და 45). მშენებლობის უფლება, Hak Guna Bangunan, ხელმისაწვდომია ინდონეზიური კომპანიისთვის, რომელსაც უცხოელი აქციონერები ჰყავს, მაგრამ არა უცხოელი ფიზიკური პირისთვის.
საქართველოში უცხოელი ბინას ან სახლს ისევე ყიდულობს, როგორც მოქალაქე. დახურულია მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწა: კონსტიტუცია მას სახელმწიფოს, მუნიციპალიტეტებისა და საქართველოს მოქალაქეებისთვის იტოვებს (მუხლი 19(4)); იხილეთ სასოფლო-სამეურნეო მიწა და უცხოელები. საკუთრება მემკვიდრეებზე გადადის და რეესტრის ამონაწერში ჩანს, რაც ჩვენს გზამკვლევშია ახსნილი: როგორ წავიკითხოთ საჯარო რეესტრის ამონაწერი.
რატომ არ არის ინდონეზიელი ნომინალური მფლობელი მოკლე გზა?
ნომინალური მფლობელი Hak Milik-ს ქაღალდზე ფლობს იმ უცხოელისთვის, რომელიც ფულს იხდის. აგრარული კანონის 26(2) მუხლი მოიცავს ნებისმიერ ქმედებას, რომლის მიზანიც „langsung atau tidak langsung“ (პირდაპირ ან არაპირდაპირ) სრული საკუთრების უცხოელისთვის გადაცემაა. ასეთი ქმედებები „batal karena hukum“, ანუ კანონის ძალით ბათილია; მიწა სახელმწიფოს გადაეცემა, ხოლო მესაკუთრის მიერ მიღებული თანხის უკან მოთხოვნა შეუძლებელია, როგორც ამას ფინანსთა სამინისტროს სახელმწიფო აქტივების დირექტორატი აჯამებს.
ბალიმ ამას დაამატა 2026 წლის №4 რეგიონული რეგულაცია, რომელიც პროდუქტიული სასოფლო-სამეურნეო მიწის სხვა დანიშნულებით გამოყენებას აკონტროლებს და მიწის საკუთრების ნომინალური პირების მეშვეობით გადაცემას კრძალავს, RRI-ისა და The Jakarta Post-ის ცნობით. მისი ტექსტი, ძალაში შესვლის თარიღი და სანქციები დადასტურებული არ არის. საქართველოში უცხოელი მყიდველი უბრალოდ რეგისტრირებული მესაკუთრეა; იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი შესყიდვის რეგისტრაციის შესახებ.
რამდენ ხანს გრძელდება Hak Pakai და რა ფასიდან იწყება?
მთავრობის რეგულაცია 18/2021 უცხოელს სახელმწიფო მიწაზე Hak Pakai-ს ფლობის უფლებას აძლევს 30 წლამდე ვადით, მის გაგრძელებას 20 წლამდე და შემდეგ განახლებას კიდევ 30 წლამდე, სულ არაუმეტეს 80 წლისა (მუხლი 52(1), Hukumonline-ის გადმოცემით). მიწაზე, რომელსაც ინდონეზიელი Hak Milik-ის სახით ფლობს, ვადა 30 წლამდეა და ახალი აქტით ახლდება (მუხლი 52(3)). სხვა შეზღუდვები, Hukumonline-ის მიხედვით:
- ერთი ნაკვეთი თითო პირზე ან ოჯახზე, 2 000 მ²-მდე, თუ მინისტრი მეტს არ დაუშვებს (მინისტრის რეგულაცია 18/2021, მუხლი 186).
- ბალის ფასის ქვედა ზღვარი: IDR 5 მილიარდი მიწიანი სახლისთვის, დაახლოებით USD 275 512 ანუ 715 588 ლარი, და IDR 2 მილიარდი სტრატა-ბინისთვის, დაახლოებით USD 110 205 (დეკრეტი 1241/2022).
- დოკუმენტები: საკმარისია პასპორტი და ვიზა ან ყოფნის ნებართვა, როგორც სამინისტროს ერთმა თანამდებობის პირმა detikFinance-ს 2023 წლის მაისში განუცხადა.
ოფიციალური ტექსტები 2026 წლის 3 ნოემბერს არ გაიხსნა, ამიტომ ეს მაჩვენებლები Hukumonline-ს ეყრდნობა; სააგენტოების საიტებზე ჯერ კიდევ ძველი, უფრო დაბალი ციფრები ვრცელდება.
რას აძლევს მყიდველს იჯარით აღებული ვილა და რას ვერ აძლევს?
ბალიზე ვილის უცხოელი მყიდველისთვის ჩვეული გზა იჯარაა. აგრარული კანონის 44-ე მუხლი უფლების მფლობელს საშუალებას აძლევს, ქირის სანაცვლოდ სხვის მიწაზე ააშენოს, 45-ე მუხლი კი ამ უფლებას „orang asing yang berkedudukan di Indonesia“-ს, ანუ ინდონეზიაში საცხოვრებელი ადგილის მქონე უცხოელს უხსნის. ვადას კანონი არ ადგენს; მას მხარეები თანხმდებიან. ინდონეზიელი იურიდიული ავტორები აფრთხილებენ, რომ იჯარა, რომელსაც რეალური დასასრული არ აქვს, ან რომელიც უცხოელს მესაკუთრის კონტროლს გადასცემს, შეიძლება ბათილად ცნონ, როგორც შენიღბული გადაცემა, და რომ ბევრი იჯარა მიწის ოფისში საერთოდ არ რეგისტრირდება. ეს კომენტარია და არა კანონის ნორმა.
ჩვენი წაკითხვით, მყიდველი ხელშეკრულებით უფლებას იღებს და არა საკუთრების უფლებას. მისი ღირებულება ვადის ბოლოს ნულამდე ეცემა, თუ გაგრძელება არ შესრულდა, და დადასტურებული არ არის, რომ ის ყოფნის ნებართვას იძლევა. ქართულ ბინას ასეთი საათი არ აქვს.
არის თუ არა უცხოელების საკუთრებაში მყოფი კომპანია შემოვლითი გზა?
PT PMA, ინდონეზიური კომპანია უცხოელი აქციონერებით, შეიძლება ფლობდეს მშენებლობის უფლებას და იმ ლიცენზიებს, რომლებიც გაქირავებას სჭირდება. 2025 წლის ოქტომბრის BKPM-ის რეგულაცია 5/2025-ის თანახმად, მან ყოველ პროექტის ლოკაციაზე, ბიზნესის თითოეული მიმართულებით, IDR 10 მილიარდზე მეტი ინვესტიცია უნდა დაგეგმოს, მიწისა და შენობების გარეშე, და მინიმუმ IDR 2,5 მილიარდი შეტანილი კაპიტალი ჰქონდეს, A&O Shearman-ისა და Withers-ის ცნობით: დაახლოებით USD 551 025 და USD 137 756. ამას ემატება კვარტალური ანგარიშგება, ასე რომ, ეს მოქმედი ბიზნესია და არა მეორე სახლის გარსი. საქართველოში კომპანია სავალდებულო არ არის; იხილეთ ბინადრობა ბიზნესის საშუალებით.
რამდენს ამატებს USD 250 000-იან ფასს შეძენა და ფლობა?
USD 250 000 2026 წლის 3 ნოემბრის კურსებით IDR 4 537 000 000-ს ან 649 325 ლარს უდრის. ბალიზე ეს თანხა Hak Pakai-ს სახლის ქვედა ზღვარს ვერ აღწევს, მაგრამ სტრატა-ბინის ზღვარს აჭარბებს.
| მუხლი | საქართველო, ბინა სრულ საკუთრებაში | ბალი, სტრატა-ბინა, მეორადი | ბალი, სტრატა-ბინა, ახალი | ბალი, ვილა იჯარით |
|---|---|---|---|---|
| შეძენის გადასახადი | არ არის | IDR 226 850 000 (USD 12 500) | IDR 226 850 000 (USD 12 500) | დადასტურებული არ არის |
| დღგ | კერძო პირის მიერ მეორადი ბინის გაყიდვისას არ არის (18% დეველოპერის ფასშია ჩადებული) | - | IDR 499 070 000 (USD 27 500) | - |
| გარიგების დამმოწმებელი პირი | ნოტარიუსი, არასავალდებულო: 1 311,83 ლარი | PPAT, მაქსიმუმ IDR 11 342 500 (USD 625) | PPAT, მაქსიმუმ IDR 11 342 500 (USD 625) | ნოტარიუსის ჰონორარი შეთანხმებით |
| რეგისტრაცია | 150 ლარი | არ შედის | არ შედის | არ შედის |
| სულ | დაახლოებით 1 462 ლარი (USD 563, 0,23%) | დაახლოებით USD 13 125 (5,25%) | დაახლოებით USD 40 625 (16,25%) | გამოთვლა შეუძლებელია |
BPHTB ფასის ან ოფიციალური ღირებულების, თუ ის მეტია, 5%-მდეა; გამყიდველი 2,5%-იან საბოლოო გადასახადს იხდის (PwC). დღგ ფასის 11/12-ის 12%-ია, ანუ 11%. 2026 წლისთვის PMK 90/2025 სახელმწიფოს აკისრებს (BCA Sekuritas) IDR 5 მილიარდამდე ღირებული სახლის პირველი IDR 2 მილიარდის დღგ-ს; ვრცელდება თუ არა ეს უცხოელებზე, დადასტურებული არ არის, ამიტომ ცხრილი მას არ ითვალისწინებს. PPAT, ანუ მიწის აქტების დამმოწმებელი ოფიციალური პირი, IDR 2,5 მილიარდს ზემოთ მაქსიმუმ 0,25%-ს იღებს (მინისტრის რეგულაცია 33/2021). ქართული ნოტარიუსის სტრიქონი მთავრობის №507 დადგენილებით არის გამოთვლილი: 1 162,50 ლარი პლუს 500 000 ლარს ზემოთ ნაწილის 0,1%; იხილეთ შეძენის ხარჯები საქართველოში.
იჯარა ნოტარიული აქტია, რომლისთვისაც ფიქსირებული ტარიფი ვერ ვიპოვეთ. მიწის მესაკუთრის 10%-იანი საბოლოო გადასახადი ქირაზე ამ მაგალითში USD 25 000 იქნებოდა (ჩვენი წაკითხვა); ვინ ეკისრება მას და ვრცელდება თუ არა BPHTB, ინდონეზიელ ნოტარიუსს უნდა ჰკითხოთ. ყოველწლიურად ინდონეზიის PBB სახელმწიფოს მიერ დადგენილი გასაყიდი ღირებულების მაქსიმუმ 0,5%-ია, იმ განაკვეთით, რომელსაც თითოეული რეგენტობა ადგენს; ბადუნგის განაკვეთი დადასტურებული არ არის. საქართველოში №1874 კანონის მიხედვით ინდივიდის შენობები მხოლოდ იმ შემთხვევაში იბეგრება, თუ მფლობელის ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს აჭარბებდა.
რომელი ქონება იძლევა ბინადრობის ნებართვას, თუ საერთოდ რომელიმე?
ინდონეზიის იმიგრაციის გენერალური დირექტორატი მეორე სახლის ვიზის (second-home visa) მიღების ორ გზას ასახელებს სპონსორის გარეშე: IDR 2 მილიარდი სახსრები, 2026 წლის 3 ნოემბრისთვის დაახლოებით USD 110 205, ან ინდონეზიაში ქონების ფლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, „sertifikat kepemilikan properti“. ASEAN Briefing-ის მიხედვით, ყოფნის ვადა 5 ან 10 წელია, დეპოზიტი კი ინდონეზიურ ბანკში უნდა ინახებოდეს.
ჩვენი წაკითხვით, ასეთი სერტიფიკატი Hak Pakai-ს სახლს ან ბინას შეესაბამება, რაც ბალიზე ისედაც მინიმუმ IDR 5 მილიარდი ან IDR 2 მილიარდი ღირს. ითვლება თუ არა ვილის იჯარა, ვერ დავადასტურეთ, ისევე როგორც IDR 2 მილიარდის წესის რაიმე ცვლილება 2022 წლის შემდეგ. 2024 წლის ივლისის ოქროს ვიზა ფინანსურ აქტივებს ეფუძნება: USD 350 000 ობლიგაციებში, ბირჟაზე განთავსებულ აქციებში ან დეპოზიტებში 5 წლით, ან USD 700 000 10 წლით, ინვესტორისთვის, რომელსაც კომპანია არ აქვს (The Jakarta Post).
საქართველო ბინადრობას თავად საცხოვრებლის საფუძველზე გასცემს: აკრედიტებული შემფასებლის მიერ USD 150 000-ზე მეტად შეფასებული ქონება განახლებად 1-წლიან ნებართვას იძლევა, USD 300 000-ზე მეტი კი 5-წლიან საინვესტიციო ნებართვას; USD 250 000-იანი მაგალითი პირველს აღწევს. იხილეთ ბინადრობა ქონების საშუალებით, საინვესტიციო ნებართვა და ქვეყნების შედარების ინსტრუმენტი.
შეუძლია თუ არა საცხოვრებელს დამსვენებლების მიღება და რა ლიცენზიით?
2026 წლის 27 თებერვალს ინდონეზიის ტურიზმის მინისტრმა განაცხადა, რომ დაჯავშნის პლატფორმებზე განთავსებულ საცხოვრებელს 31 მარტამდე ლიცენზია უნდა ჰქონოდა, როგორც Reuters-მა იუწყა. TTG Asia-მ 2026 წლის 3 ივნისს გამოაქვეყნა, რომ დაახლოებით 1 600 ოპერატორი ლიცენზიის გარეშე ყიდდა მომსახურებას, რომ განცხადებების მოხსნა 2026 წლის 1 აგვისტოდან შეიძლება დაწყებულიყო და რომ ცხრა პლატფორმის მეშვეობით ავტომატური მოხსნა 2027 წლის 1 ივნისიდან იგეგმება.
კონსულტანტების გზამკვლევების თანახმად, საოჯახო სასტუმროს ლიცენზია, Pondok Wisata, ინდონეზიელებისა და მცირე ადგილობრივი ფირმებისთვისაა განკუთვნილი, ამიტომ უცხოელი კანონიერად ლიცენზირებული ოპერატორის ან PT PMA-ის მეშვეობით აქირავებს, ტურიზმისთვის ზონირებულ მიწაზე. სტუმრები ასევე იხდიან რეგიონულ განთავსების გადასახადს 10%-მდე, რომელსაც თითოეული რეგენტობა 2022 წლის რეგიონული გადასახადების კანონის საფუძველზე ადგენს. ბალი ამას გარდა თითო უცხოელ ვიზიტორს IDR 150 000-ს, დაახლოებით USD 8,27-ს, ახდევინებს (ANTARA); საქართველოში ტურისტული გადასახადი ვერ ვიპოვეთ.
ახალ ვილებზე მთელი კუნძულის მასშტაბით აკრძალვა არ არსებობს. მნიშვნელოვანია ვილების, სასტუმროებისა და რესტორნების აკრძალვა პროდუქტიულ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე, რომელიც 2025 წლის სექტემბრის წყალდიდობების შემდეგ გამოცხადდა; რეგიონული რეგულაცია 4/2026 სასოფლო-სამეურნეო მიწის დანიშნულების შეცვლას ზღუდავს, მაგრამ მისი ტექსტი არ გვინახავს. ექვსმა რეგენტობამ (ტაბანანი, ჯემბრანა, ბულელენგი, ბანგლი, კარანგასემი და კლუნგკუნგი) 2025 წლის ივლისში ასევე პირობა დადო, რომ 2026 წლიდან ახალ სასტუმროებსა და რესტორნებს აღარ წაახალისებს, დენპასარის, ბადუნგისა და გიანიარის სასტუმროებისა და რესტორნების გადასახადის 10%-ის სანაცვლოდ (ANTARA): ეს პირობაა და არა კანონი.
ბათუმში განთავსების ლიცენზია საჭირო არ არის, მხოლოდ საგადასახადო რეგისტრაციაა საჭირო; იხილეთ Airbnb ბათუმში და Airbnb თბილისში.
როგორ იბეგრება ქირიდან მიღებული შემოსავალი თითოეულ ქვეყანაში?
ინდონეზია რეზიდენტის მიერ მიწიდან ან შენობებიდან მიღებულ ქირას მთლიანი თანხის 10%-ით ბეგრავს, როგორც საბოლოო გადასახადით (PwC, მთავრობის რეგულაცია 34/2017-ის მითითებით). არარეზიდენტებისთვის გადახდილ თანხებს 20% ეკავება წყაროსთან, თუ ამ განაკვეთს ხელშეკრულება და დამოწმებული რეზიდენტობის სერტიფიკატი არ ამცირებს; PwC ამ მუხლში ქირას არ ასახელებს, ამიტომ 20%-ის გავრცელება უცხოელ გამქირავებელზე ჩვენი წაკითხვაა. ინდონეზია საქართველოს 58 მოქმედ ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმებას შორის არ არის (ფინანსთა სამინისტრო).
საქართველო საცხოვრებლის მთლიან ქირას 5%-ით ბეგრავს; იხილეთ ქირის შემოსავლის დაბეგვრა საქართველოში. ღამეებით გაქირავებისას ამის ნაცვლად შეიძლება არჩეული თვეებისთვის ფიქსირებული 10 ლარი გადაიხადოთ ყოველ მ²-ზე თვეში, 2028 წლის 1 იანვრამდე. წლიურ USD 10 000 ქირაზე, რაც ილუსტრაციაა და არა პროგნოზი, გადასახადი ბალის რეზიდენტისთვის USD 1 000-ია, არარეზიდენტისთვის USD 2 000, საქართველოში გრძელვადიანი გაქირავებისას კი USD 500 (ჩვენი გაანგარიშება).
რას ამბობს ოფიციალური სტატისტიკა თითოეულ ბაზარზე?
ინდონეზიის სტატისტიკის სააგენტოს (BPS) ბალის ოფისმა 2025 წელს 6 948 754 უცხოელის პირდაპირი ჩამოსვლა დაითვალა, 9,72%-ით მეტი (ANTARA). 2026 წლის იანვარ-ივლისში 3 900 965 ჩამოსვლა დაფიქსირდა, წინა წლის იმავე პერიოდზე 1,98%-ით ნაკლები. ინდონეზიის ბანკის ახალი სახლების კვლევით, დენპასარის ინდექსი 2026 წლის მე-2 კვარტალში 106,04 იყო (2018 = 100), წლიურად 1,02%-ით მაღალი, ქვეყნის მასშტაბით 0,69%-ის საპირისპიროდ; ის აკვირდება ქალაქის სახლებს, რომლებსაც ძირითადად ინდონეზიელები ყიდულობენ, ბალის ვილებისთვის კი ოფიციალური ინდექსი არ არსებობს.
დეველოპერები ვილების შემოსავლიანობას 17%-მდე აცხადებენ, როგორც The Jakarta Post-მა 2026 წლის ივნისში გამოაქვეყნა: ეს სარეკლამო განცხადებაა და არა გაზომილი შემოსავალი. Colliers Indonesia-ს კვლევების ხელმძღვანელის თქმით, ასეთი ორნიშნა მაჩვენებლები ხშირად საუკეთესო სცენარს ასახავს. ვილების ოფიციალური შემოსავლიანობა არ არსებობს. ქართულ მხარეს ბათუმში გარემონტებული ბინების ფასები 2026 წლის ივნისამდე 9,8%-ით გაიზარდა, Galt & Taggart-ის მთლიანი შემოსავლიანობა კი თბილისისთვის 8,7%-ია (2026 წლის აგვისტო), ბათუმისთვის 7,1% (2026 წლის ივნისი); იხილეთ ჩვენი ფასების ინდექსი, ქირის ინდექსი და ბათუმის ბაზრის მიმოხილვა.
რომელი პრიორიტეტი რომელ ადგილს ემხრობა?
| პრიორიტეტი | ემხრობა | რატომ |
|---|---|---|
| საცხოვრებლის ფლობა ვადის გარეშე | საქართველოს | სრული საკუთრება თქვენს სახელზე, სარგებლობის უფლებისა ან იჯარის ნაცვლად |
| დაბალი გადასახდელები შეძენისას | საქართველოს | USD 250 000-ზე დაახლოებით 0,23%, ბალის სტრატა-ბინის 5,25%-16,25%-ის პირისპირ |
| ნებართვა, რომელიც საცხოვრებელს ეყრდნობა | საქართველოს | ბალის მეორე სახლის ვიზას დეპოზიტი ან დამოწმებული საკუთრების უფლება სჭირდება |
| ტროპიკული კუნძული ვიზიტორების დიდი ნაკადით | ბალის | 6,95 მილიონი უცხოელის ჩამოსვლა 2025 წელს |
მეტი შედარება ევროპის მიღმა: საქართველო თუ ტაილანდი და საქართველო თუ დუბაი; ევროპული სანაპიროს მსურველთათვის: საქართველო თუ მონტენეგრო.
რისკები და გამონაკლისები
- გადახდა ნომინალური მფლობელის მეშვეობით. 26(2) მუხლი გარიგებას ბათილად აქცევს; მიწა სახელმწიფოს გადაეცემა, ფული კი მესაკუთრესთან რჩება.
- იჯარის საკუთრებად მიჩნევა. იჯარით აღებული ვილა ხელშეკრულებაა, რომელიც მთავრდება.
- ვილისგან ვიზის მოლოდინი. დადასტურებული არ არის, რომ იჯარა მეორე სახლის ვიზისთვის ითვლება.
- ძველი ზღვრის ან კურსის გამოყენება. ბალის მინიმუმებია IDR 5 მილიარდი და IDR 2 მილიარდი; თანხა გადახდის დღის კურსით გადაიყვანეთ.
- გაქირავება ლიცენზიის გარეშე. ულიცენზიო განცხადებები 2026 წლის 1 აგვისტოდან შეიძლება მოიხსნას.
- რეკლამის პროგნოზად აღქმა. 17%-იანი შემოსავლიანობა დეველოპერის სარეკლამო განცხადებაა და არა გაზომილი მაჩვენებელი.
ხშირი კითხვები
შეუძლია თუ არა უცხოელს ბალიზე მიწის ფლობა?
სრული საკუთრებით არა. უცხოელს შეუძლია სახელმწიფო მიწაზე Hak Pakai ეტაპობრივად 80 წლამდე ჰქონდეს, ან მიწა ინდონეზიელი მესაკუთრისგან იჯარით აიღოს.
რა არის უცხოელისთვის მინიმალური ფასი ბალიზე?
IDR 5 მილიარდი მიწიანი სახლისთვის და IDR 2 მილიარდი სტრატა-ბინისთვის, 2026 წლის 3 ნოემბრის კურსით დაახლოებით USD 275 512 და USD 110 205.
იძლევა თუ არა ვილა ბალიზე ბინადრობის ვიზას?
დადასტურებული არ არის. მეორე სახლის ვიზას IDR 2 მილიარდის დეპოზიტი ან დამოწმებული საკუთრება სჭირდება; იჯარის ჩათვლა დადასტურებული არ არის.
აკრძალა თუ არა ბალიმ ახალი ვილები?
მთელ კუნძულზე არა. ბალიმ ნაბიჯები გადადგა მათ ასაკრძალად პროდუქტიულ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე, ექვსმა რეგენტობამ კი პირობა დადო, რომ 2026 წლიდან ახალ სასტუმროებს აღარ წაახალისებს.
წყაროები
- უცხოელების მიერ მიწის ფლობა, ფინანსთა სამინისტრო (DJKN), 2023 წლის 18 იანვარი, და კანონი 5/1960, მუხლი 26, Pasal.id (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Hukumonline: მინიმალური ფასები, 2023 წლის 8 თებერვალი; მიწის უფლებები, 2021 წლის 30 მარტი; იჯარის უფლებები, 2019 წლის 4 ივლისი; აქტის მოსაკრებლები, 2025 წლის 7 მაისი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- უცხოელების საცხოვრებელი, detikFinance, 2023 წლის 16 მაისი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- რეგიონული რეგულაცია 4/2026, RRI Denpasar, 2026 წლის 6 მარტი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- The Jakarta Post: აკრძალვა სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე, 2025 წლის 17 სექტემბერი; დეველოპერების შემოსავლიანობა, The Star-ის მეშვეობით, 2026 წლის 7 ივნისი; ოქროს ვიზა, 2024 წლის 26 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- PwC-ის საგადასახადო მიმოხილვები, ინდონეზია: სხვა გადასახადები, შემოსავალი, წყაროსთან დაკავება, გადახედილია 2026 წლის 11 ივნისს (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- PMK 90/2025, BCA Sekuritas, 2026 წლის 6 იანვარი; განთავსების გადასახადი, Pajak.com (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- BKPM-ის რეგულაცია 5/2025, A&O Shearman, 2025 წლის 27 ოქტომბერი; უცხოური კაპიტალის წესები, Withers, 2025 წლის 10 ოქტომბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- მეორე სახლის ვიზა, იმიგრაციის გენერალური დირექტორატი, 2022 წლის 28 დეკემბერი, განახლებულია 2024 წლის 17 იანვარს; მოთხოვნები, ASEAN Briefing, 2023 წლის 13 თებერვალი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- გაქირავების წესები, Reuters, The Star-ის მეშვეობით, 2026 წლის 28 თებერვალი; ულიცენზიო განცხადებები, TTG Asia, 2026 წლის 3 ივნისი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ANTARA: ექვსი რეგენტობა, 2025 წლის 28 ივლისი; ტურისტული მოსაკრებელი, 2026 წლის 3 იანვარი; ჩამოსვლები 2025 წელს, 2026 წლის 2 თებერვალი; ჩამოსვლები 2026 წელს, 2026 წლის 1 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- ინდონეზიის ბანკი: საცხოვრებელი ქონების ფასების კვლევა, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, 2026 წლის აგვისტო; JISDOR (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
- Galt & Taggart: თბილისი, 2026 წლის აგვისტო; ბათუმი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე: კონსტიტუცია, „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საგადასახადო კოდექსი, მთავრობის №507 დადგენილება; მოსაკრებლები, საჯარო რეესტრი; კურსები, საქართველოს ეროვნული ბანკი; ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმებები, საქართველოს ფინანსთა სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 3 ნოემბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - შედარება გამოქვეყნდა ინდონეზიის მიწისა და საგადასახადო წესების საფუძველზე, Hukumonline-ისა და PwC-ის გადმოცემით, ინდონეზიის ბანკისა და BPS-ის ბალის ოფისის მონაცემებით, ასევე საქართველოს კანონმდებლობისა და ბაზრის მონაცემების მიხედვით.