Грузия или Таиланд: собственность, расходы и ВНЖ в сравнении

Как Грузия и Таиланд выглядят рядом, строка за строкой?

Таиланд разрешает иностранцам владеть квартирами в кондоминиуме, но не землёй под ними; Грузия продаёт иностранцам квартиры, дома и большую часть земли на тех же условиях, что и своим гражданам. Для каждой строки таблица называет тайский источник и победителя не выбирает.

Чем иностранец может владеть в Таиланде?

Квартирой в кондоминиуме. Раздел 19 bis Закона о кондоминиумах в редакции 1999 г. позволяет иностранцам в совокупности владеть не более чем 49% общей площади всех помещений здания, причём считаются квадратные метры, а не квартиры (Tilleke & Gibbins; официальный текст нам открыть не удалось). Когда эта доля исчерпана, иностранец может купить только у другого иностранного владельца, поэтому до любого задатка попросите юридическое лицо кондоминиума, то есть орган собственников здания, письменно подтвердить свободную квоту.

Земля закрыта: обзоры юридических фирм ссылаются на раздел 86 Земельного кодекса, по которому иностранец может приобрести землю только на основании международного договора, а такого договора в силе нет. Иностранец, который хочет дом, в лучшем случае владеет строением, а участок берёт в долгосрочную аренду. Квота 75% и аренда на 99 лет, которые правительство предложило в июне 2024 г., были отправлены на изучение; акта, закрепившего бы в законе хоть одно из этих предложений, мы не нашли.

Деньги должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте или со счёта нерезидента в иностранной валюте (Закон о кондоминиумах, раздел 19, в изложении Tilleke & Gibbins). Тайский банк фиксирует поступление, а Земельное управление при переоформлении проверяет эту запись. Обзоры называют документ Foreign Exchange Transaction Form и указывают для него порог USD 50 000; официально эта цифра не подтверждена, поэтому сначала уточните в своём банке.

В Грузии нет правила, что деньги покупателя должны прийти из-за границы, хотя банки и нотариусы проверяют их происхождение в рамках мер против отмывания денег. Иностранец покупает так же, как гражданин, за исключением сельскохозяйственной земли; как классифицирован участок, должен проверить юрист.

На сколько заключается тайская аренда?

На тридцать лет. Обзоры юридических фирм цитируют раздел 540 Гражданского и торгового кодекса: более длинный срок сокращается до 30 лет, а продление может действовать не дольше 30 лет со дня, когда оно оформлено. Аренду сроком более 3 лет нужно зарегистрировать в Земельном управлении, иначе она обязательна лишь на 3 года (раздел 538, по тем же обзорам).

Продавцы предлагали так называемую аренду 30+30+30, где последующие сроки подписываются сразу. По данным AustCham, решение Верховного суда № 4655/2566 признало такие заранее согласованные продления не имеющими исковой силы, а любой срок сверх 30 лет ничтожным. AustCham датирует его 18 марта 2025 г., хотя 2566 по тайскому календарю соответствует 2023 г.; само решение мы не читали. Оценивайте виллу в долгосрочной аренде как 30 лет пользования: любое продление будет новыми переговорами с тем, кто окажется владельцем земли в тот момент. Грузинский дом продаётся вместе с участком в полную собственность.

Почему не стоит держать тайскую землю через компанию?

Тайская компания, где тайские акционеры числятся лишь на бумаге, а контроль у иностранца, нарушает Закон об иностранном предпринимательстве (Foreign Business Act), и с мая 2026 г. такие схемы стали объявленной мишенью. 8 мая 2026 г. The Nation, в перепечатке The Star, сообщила, что Кабинет министров сделал борьбу с иностранным бизнесом через номинальных владельцев (nominee company) национальным приоритетом. Чиновники отобрали для углублённой проверки 6 551 компанию с иностранным большинством и насчитали подозреваемые в незаконном иностранном контроле фирмы: 3 934 в Бангкоке, 1 084 в провинции Чонбури, где находится Паттайя, и 68 на Пхукете; земля и недвижимость входят в шесть секторов высокого риска. Если продавец предлагает землю, оформленную на компанию, пусть ваш собственный тайский юрист проследит, кто финансировал каждого акционера. Грузинская недвижимость регистрируется на имя самого иностранного владельца.

Что взимается в Земельном управлении при покупке и при перепродаже?

При переоформлении Земельное управление взимает следующие платежи, в основном с оценочной стоимости. Англоязычные страницы Налогового департамента показывают устаревшие ставки, поэтому мы опираемся на сводку PwC, проверенную 24 августа 2026 г.

• Сбор за переход права (transfer fee), 2%. Снижение до 0,01% для жилья стоимостью до THB 7 млн, действующее до 30 июня 2027 г., касается только тайских покупателей-физических лиц (The Nation). Кто платит, решает договор; часто сбор делят между сторонами.
• Специальный налог на предпринимательскую деятельность (specific business tax), 3,3%: 3% (PwC) плюс 10% местного налога сверху (Налоговый департамент); по данным налоговых обзоров, его платит продавец, если продаёт в течение 5 лет после приобретения.
• Гербовый сбор, 0,5%, взимается вместо него, когда налог на предпринимательскую деятельность не возникает (те же обзоры).
• Подоходный налог, удерживаемый с продавца: обзоры описывают прогрессивную сумму с оценочной стоимости, уменьшаемую с учётом лет владения, либо 1% для компании; ни один из этих способов официально не подтверждён.

По закону эти налоги лежат на продавце, но застройщик может включить их в цену. При перепродаже иностранный владелец сталкивается с ними снова: с THB 5 млн это THB 165 000 налога на предпринимательскую деятельность в течение 5 лет или THB 25 000 гербового сбора позже, плюс удержанный подоходный налог (наш расчёт); отдельного налога на прирост капитала нет.

Грузия не берёт ни налога на переход права, ни гербового сбора: Публичный реестр взимает 150 лари за регистрацию за 4 рабочих дня, а НДС 18% возникает только при продаже компанией, зарегистрированной плательщиком НДС. Жильё, которым владели более двух лет, перепродаётся без подоходного налога с прироста; в пределах двух лет ставка 5%. См. расходы на покупку в Грузии.

Сколько стоит кондоминиум за THB 5 млн и на что хватит этих денег в Грузии?

Наш пример: новая квартира, купленная у компании-застройщика за THB 5 000 000, оценочная стоимость равна цене. Это USD 148 240 по курсу Банка Таиланда THB 33,7290 за доллар США на 3 ноября 2026 г., или 385 025 лари по курсу 2,5973.

Кто несёт THB 315 000, зависит от договора. Строку о ВНЖ нужно пояснить прямо: грузинское разрешение через недвижимость требует рыночной стоимости более USD 150 000, установленной аккредитованным оценщиком, поэтому квартире за USD 148 240 не хватает около USD 1 760. Этот порог равен THB 5 059 350 по тому же курсу, и решает оценка, а не цена.

Во что обходится владение каждый год?

Тайский Закон о налоге на землю и здания 2019 г. устанавливает предельные ставки от 0,15% до 3% в зависимости от использования (PwC), для жилья не выше 0,3% (Tilleke & Gibbins). У владельца, который 1 января числится в домовой книге, освобождаются первые THB 10 млн стоимости квартиры в кондоминиуме или THB 50 млн для земли с домом. Фактически применяемые ставки задаёт указ, который мы не смогли прочитать; одна бангкокская фирма называет 0,02% для второго жилья, то есть около THB 1 000 в год с THB 5 млн (наш расчёт), но считайте это неподтверждённым, как и то, получает ли освобождение иностранец, записанный в жёлтую домовую книгу. Сверху идут платежи за обслуживание здания; их мы не изучали.

Грузинский Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. облагает здания физического лица налогом только тогда, когда семья заработала за предыдущий год более 100 000 лари, и в этом случае по ставке от 0,8% до 1% рыночной стоимости; как измеряется семейный доход нерезидента, должен объяснить бухгалтер.

Даёт ли тайский кондоминиум вид на жительство?

Нет; владелец остаётся в рамках обычных визовых правил. Пути долгого пребывания существуют отдельно:

• Виза долгосрочного резидента (LTR), категория Wealthy Global Citizen: USD 1 млн в активах, из которых не менее USD 500 000 вложено в тайские государственные облигации, тайские компании или тайскую недвижимость в любом сочетании. Недвижимость здесь один из вариантов, а не условие. Десять лет двумя сроками по 5 лет; сбор THB 50 000 с человека при оплате в Таиланде (BOI).
• Thailand Privilege: платное членство, от THB 650 000 за 5 лет (Bronze) до THB 5 000 000 за 20 лет (Reserve, по приглашению). К владению недвижимостью оно отношения не имеет.
• Продление пребывания для инвестора: в 2014 г. Tilleke & Gibbins описывала Полицейский приказ 327/2557, дающий пребывание на год за THB 10 млн, вложенные из-за рубежа, в том числе в кондоминиум; действует ли он до сих пор, изменён или заменён, мы подтвердить не смогли.

Застройщики также продавали квартиры в кондоминиумах от THB 3 млн вместе с услугами по визам долгого пребывания, которые оказывает частная фирма (The Nation, 2 апреля 2026 г.). Материал не ссылается ни на одно иммиграционное правило и говорит, что право на них есть и у арендаторов, поэтому мы видим в этом торговый пакет, а не право, вытекающее из собственности.

Грузия привязывает разрешение к самой недвижимости: стоимость более USD 150 000 даёт продлеваемое разрешение на 1 год, а более USD 300 000 разрешение на 5 лет, которое может привести к постоянному виду на жительство. См. наше руководство по ВНЖ через недвижимость и, для других стран, инструмент сравнения стран.

Можно ли сдавать тайский кондоминиум посуточно?

В большинстве случаев законно нельзя. Закон о гостиницах (Hotel Act) 2004 г., в прочтении SILQ Law, требует гостиничной лицензии для размещения, которое ведётся как бизнес для временного проживания; сдача на месяц и дольше под него не подпадает, и рынок понимает это как 30 дней. SILQ Law указывает на наказание до 1 года лишения свободы, штраф до THB 20 000 или и то и другое, плюс до THB 10 000 за каждый день (раздел 59). Лицензия не помогла бы: Департамент земель в ноябре 2023 г., как его цитирует SILQ Law, заявил, что квартиры в кондоминиумах нельзя использовать как гостиницы, а во многих зданиях посуточная сдача запрещена. Проект Закона о средствах размещения, представленный 29 сентября 2026 г., законом не является и ограничение для кондоминиумов сохраняет (SILQ Law, 6 октября 2026 г.).

В Батуми квартиру можно сдавать посуточно без лицензии на размещение, при налоговой регистрации и с возможностью платить фиксированный налог 10 лари за м² в месяц до 1 января 2028 г.; см. Airbnb в Батуми.

Как облагается доход от долгосрочной аренды?

Тайская арендная плата считается доходом из тайского источника и облагается даже у нерезидента; налоговым резидентом становится тот, кто провёл в Таиланде более 180 дней за календарный год (Налоговый департамент). Из арендной платы за здание вычитаются стандартные 30%, а остаток облагается по прогрессивной шкале (PwC, 24 августа 2026 г.): 0% до THB 150 000 чистого дохода, затем 5%, 10%, 15%, 20%, 25% и 30% по ступеням и 35% свыше THB 5 млн.

По нашему расчёту, валовая арендная плата до примерно THB 214 000 в год (около USD 6 350) остаётся в ступени 0%, если у владельца нет другого тайского дохода и полная шкала применяется к нерезиденту, что должен подтвердить бухгалтер. Поэтому небольшая тайская аренда может обойтись дешевле по налогу, чем грузинская, а крупная гораздо дороже. Вычеты для нерезидентов и ставка, которую удерживает арендатор-компания, не подтверждены: обзоры расходятся.

Грузия берёт фиксированные 5% с валовой платы за аренду жилья и у резидентов, и у нерезидентов; см. налог на доход от аренды в Грузии.

Кто покупает, как движутся цены и сколько приезжает туристов?

Иностранцы получили в 2025 г. 14 899 квартир в тайских кондоминиумах (+2,2%) на THB 60,9 млрд (-10,7%), сообщает Информационный центр по недвижимости (REIC) при Государственном жилищном банке: это 14,7% переоформленных квартир, в среднем по THB 4,1 млн и 41,3 м². Первое место заняли граждане Китая с 4 940 квартирами, за ними Мьянма с 1 968 и Россия с 1 172. В первом полугодии 2026 г. было 6 533 квартиры, на 8,8% меньше, чем годом ранее. В Батуми в сентябре 2026 г. на иностранцев пришлось 48% зарегистрированных сделок (Colliers); см. наш обзор рынка Батуми.

Индекс цен на квартиры в кондоминиумах Банка Таиланда для Бангкока и окрестностей составил 204,2 в сентябре 2026 г. (2011 = 100), примерно на 4,7% выше уровня 195,0 годом ранее; значение мы взяли из сторонней копии ряда (наш расчёт). Индекс строится по сделкам с ипотекой, в основном тайских покупателей. Knight Frank насчитала в начале 2026 г. около 350 000 непроданных квартир в районе Бангкока: если нового предложения будет мало, на их поглощение уйдёт от 5 до 6 лет. Индекс цен Geostat на новое жильё в Тбилиси (в лари) в 3-м квартале 2026 г. вырос на 5,9% за год; его отслеживает наш индекс цен.

Таиланд насчитал 32 974 321 иностранный въезд в 2025 г. (-7,23%) и 24 423 680 с 1 января по 17 октября 2026 г. (-4,12%), сообщает The Nation. В Грузии в 2025 г. было 7,8 млн международных путешественников (+5,9%), по данным Geostat. Официального ряда доходности аренды в Таиланде мы не нашли, поэтому не сопоставляем его с 8,7% валовой доходности в Тбилиси (Galt & Taggart, август 2026 г.) в нашем индексе аренды.

Какие приоритеты указывают на какую страну?

За пределами Европы см. также Грузия или Дубай и Грузия или Бали; если интересует европейское побережье, Грузия или Черногория.

Риски и исключения

• Оплата 90 лет аренды. Рассчитывать можно только на первые 30.
• Тайские номинальные акционеры. Это незаконно и прямо названо целью проверок 2026 г.
• Оплата в батах с тайского счёта. Земельное управление требует подтверждения, что иностранная валюта пришла из-за рубежа.
• Расчёт на визу благодаря кондоминиуму. Собственность её не даёт.
• Покупка тайской квартиры для посуточных гостей. Квартиры в кондоминиумах нельзя использовать как гостиницу.
• Попытка получить грузинское разрешение примерно за USD 148 000. Оценка должна превышать USD 150 000.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде?

Квартиру в кондоминиуме, пока иностранцам принадлежит менее 49% площади помещений здания; землю нет.

Разрешил ли Таиланд иностранную квоту 75% или аренду на 99 лет?

Принятого акта мы не нашли: оба варианта были предложениями 2024 г., отправленными на изучение, и закона, который ввёл бы хоть один из них в действие к 3 ноября 2026 г., мы не обнаружили.

Даёт ли тайский кондоминиум визу?

Нет. Для LTR нужны USD 1 млн в активах, из которых USD 500 000 вложены в Таиланде; Privilege представляет собой платное членство.

В какой стране покупка обходится дешевле?

В Грузии: 150 лари и никакого налога на переход права против THB 315 000, или 6,3%, взимаемых при переоформлении в нашем примере с THB 5 млн.

Источники

1. Condominium Act (No. 3) B.E. 2542, Департамент земель (прочитано во фрагменте поисковой выдачи), и One-year visas for foreign condominium owners, Tilleke & Gibbins, 31 октября 2014 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
2. PM allays foreign quota fears, Bangkok Post, 23 июня 2024 г., и Supreme Court on long-term lease loopholes, AustCham Thailand, 30 июня 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
3. Thailand widens crackdown on foreign nominee businesses, The Nation в перепечатке The Star, 8 мая 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
4. The FET, PropertyScout, вторичный обзор (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
5. Thailand cuts property transfer and mortgage registration fees, The Nation, 2 июля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
6. Налоговые сводки PwC по Таиланду: прочие налоги и доходы физических лиц, проверены 24 августа 2026 г.; Налоговый департамент, специальный налог на предпринимательскую деятельность и подоходный налог с физических лиц (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
7. Thai property taxes explained, Sansiri, вторичный обзор (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
8. New Land and Building Tax Act, Tilleke & Gibbins, 15 марта 2019 г., и Land and Building Tax 2026, LexBangkok (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
9. Виза долгосрочного резидента, Совет по инвестициям; Thailand Privilege; Bt3m condos with long-stay visa perks, The Nation, 2 апреля 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
10. SILQ Law: краткосрочная аренда в кондоминиумах и новый закон о средствах размещения, 6 октября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
11. Переоформление квартир в кондоминиумах на иностранцев, 2025 г. (на тайском), REIC, 20 апреля 2026 г., и Q2 2026 transfers, The Nation, 11 сентября 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
12. Банк Таиланда: индекс цен на недвижимость и курсы валют; копия BaanScope; Bangkok condominium market Q1 2026, Knight Frank (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
13. The Nation: въезды по 17 октября 2026 г., 19 октября 2026 г., и въезды за 2025 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
14. Тбилиси, август 2026 г., Galt & Taggart; Colliers по данным International Investment, 20 октября 2026 г.; Geostat по данным 1TV, 30 января 2026 г. (дата обращения 3 ноября 2026 г.)
15. Законодательный вестник Грузии: Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Налоговый кодекс, Закон № 1874; сборы за регистрацию, Публичный реестр; курсы валют, Национальный банк Грузии (дата обращения 3 ноября 2026 г.)

История изменений

• 3 ноября 2026 - Сравнение опубликовано на основе тайского законодательства, данных REIC, Банка Таиланда, PwC, обзоров юридических фирм, а также грузинского законодательства и рыночных данных.