საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა: ხუთწლიანი ბინადრობა კანონით დადგენილი ორი საფუძვლიდან ერთ-ერთზე
საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა (ინგლისურად investment residence permit) ხუთი წლით გაცემული ქართული ბინადრობის ნებართვაა უცხოელისთვის და კანონში ჩამოთვლილი მისი ოჯახის წევრებისთვის. საფუძველი ორია: უცხოელმა საქართველოში ჩადო არანაკლებ 300 000 აშშ დოლარის ინვესტიცია, ან ფლობს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავ ქონებას, რომლის საბაზრო ღირებულება, აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებლის მიერ დადგენილი, 300 000 აშშ დოლარს აღემატება. ორივე თანხა მისი ლარის ეკვივალენტით იზომება.
ნებართვას ადგენს „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-15 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტი, მოკლედ 15(თ). ოფიციალური ქართული ტექსტი ქვეპუნქტებს ქართული ანბანით ნიშნავს, ამიტომ ინგლისურ თარგმანში ასოები სხვაა: 15(თ) იქ 15(h)-ად გვხვდება, ხოლო 15(ლ)-ით გათვალისწინებული უვადო ნებართვა 15(k)-ად. ეს ჩანაწერი ქართულ ასოებს იყენებს. ვადას 16(1)(ე) განსაზღვრავს: ნებართვა უცხოელზე „შეიძლება გაიცეს 5 წლის ვადით“, ანუ ხუთი წლით.
საზღვარგარეთ „ოქროს ვიზა“ ხშირად ცალკე, დამოუკიდებელ პროგრამას ნიშნავს. საქართველოში ეს უცხოელთა შესახებ ზოგადი კანონის ერთი ქვეპუნქტია, რომლის მიხედვითაც ნებართვას „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ ისევე გასცემს, როგორც ნებისმიერ სხვას. ის ვიზა არ არის, თავისთავად მოქალაქეობამდე არ მიჰყავს, ხოლო სიტყვა „საინვესტიციო“ 1996 წლის ცალკე კანონიდან მოდის.
რას თვლის „ინვესტიციად“ 1996 წლის საინვესტიციო კანონი
15(თ) ქვეპუნქტი 1996 წლის 12 ნოემბრის კანონს მიუთითებს, რომლის სახელწოდებაა „საინვესტიციო საქმიანობის ხელშეწყობისა და გარანტიების შესახებ“. მისი 1-ლი მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, ინვესტიციაა ნებისმიერი ქონებრივი ან ინტელექტუალური ფასეულობა თუ უფლება, რომელიც საქართველოში წარმოებულ სამეწარმეო საქმიანობაში იდება და გამოიყენება შესაძლო მოგების მისაღებად. მეორე პუნქტი მაგალითებს ჩამოთვლის: ფული, აქციები და სხვა ფასიანი ქაღალდები; მიწა, შენობები და მოწყობილობა; მიწით ან ბუნებრივი რესურსებით სარგებლობის უფლება, კონცესიის ჩათვლით; პატენტი, ლიცენზია და ნოუ-ჰაუ. მე-2 მუხლის მეორე პუნქტი „უცხოელ ინვესტორად“ უცხო სახელმწიფოს მოქალაქესა და საზღვარგარეთ რეგისტრირებულ იურიდიულ პირს მიიჩნევს.
რადგან განმარტება სამეწარმეო საქმიანობას უკავშირდება, უცხოელთა შესახებ კანონი ინვესტორს შემდეგ ბიზნესის ბრუნვით აფასებს. ქონების გზას ბიზნესი არ სჭირდება, მხოლოდ საკუთრება. ორი საკითხი ღიად რჩება. პირველი: რომელი აქტი ადგენს იმ სერტიფიცირებული აუდიტორის დასკვნის შინაარსს, რომელსაც სააგენტო ითხოვს (2014 წლის №520 დადგენილება ინტერნეტში მხოლოდ თავდაპირველი რედაქციით იძებნება). მეორე: შეიძლება თუ არა ქონების შეძენა საინვესტიციო გზით იქნეს წარდგენილი. ორივე კითხვა იურისტთან უნდა გაირკვეს.
„არანაკლებ“, „აღემატება“ და „ღირებულების“: ზღვარი კანონის ტექსტში
15(თ) ქვეპუნქტის ორ გზას განსხვავებული შედარებითი სიტყვები აქვს. ინვესტიცია „არანაკლებ“ 300 000 აშშ დოლარის უნდა იყოს, ქონების საბაზრო ღირებულებაზე კი კანონი ამბობს, რომ ის ამ თანხას „აღემატება“. ზუსტად 300 000 აშშ დოლარის ინვესტიცია პირობას აკმაყოფილებს, ზუსტად 300 000 აშშ დოლარად შეფასებული ქონება კი არა. ამიტომ წერს ეს საიტი „300 000 აშშ დოლარზე მეტს“, ისევე როგორც „$150 000-ზე მეტს“.
| დებულება | ქართული ფორმულირება | რას ნიშნავს |
|---|---|---|
| მუხლი 15(თ), მიღების პირობა | აღემატება 300 000 აშშ დოლარის ლარში ეკვივალენტს | ზღვარზე მეტი |
| მუხლი 15(ლ), უვადო ნებართვა | 300 000 აშშ დოლარის ლარში ეკვივალენტზე მეტი ღირებულების | ამ თანხაზე მეტი ღირებულების |
| მუხლები 16(1)(ე), 16(5), 21(1-3) | 300 000 აშშ დოლარის ლარში ეკვივალენტის ღირებულების | ამ ღირებულების |
ნებართვას 15(თ) ქმნის, ამიტომ განაცხადისას მისი სიტყვა „აღემატება“ არის გადამწყვეტი; როგორ კითხულობს სააგენტო დანარჩენ დებულებებს, ეს იურისტის საკითხია. ციფრი 2019 წლის 30 მაისის №4741 კანონით დადგინდა: მან 300 000 ლარი 300 000 აშშ დოლარით შეცვალა და ნებართვა ხუთწლიანი გახადა. 2025 წლის რეფორმას (№863 კანონი) ეს ნორმა არ შეხებია. თარიღიანი ცვლილებები ჩვენს ბინადრობის წესების ტრეკერშია.
ვისზე ვრცელდება ნებართვა და მუშაობა ცალკე უფლების გარეშე
15(თ) ქვეპუნქტის ბოლო წინადადება ოჯახის წევრების ოთხ კატეგორიას ასახელებს: მეუღლე; არასრულწლოვანი შვილი; უცხოელის სრულ კმაყოფაზე მყოფი პირი, რომელიც მხარდაჭერის მიმღებია ან შრომისუუნაროა; და სრულ კმაყოფაზე მყოფი პირი, რომელიც შესაბამისი ქვეყნის კანონმდებლობით ქმედუუნაროდაა აღიარებული. 15(კ) ქვეპუნქტის მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა, რომელიც ქონებაზე გაიცემა, მხოლოდ მეუღლესა და შვილებს მოიცავს.
პრაქტიკაში უფრო დიდი განსხვავება მუშაობას ეხება. „შრომითი მიგრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი არ ვრცელდება უცხოელზე, რომელიც „არის მოქმედი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის მქონე პირი“ (მუხლი 1(4)(ვ)), და იგივეს იმეორებს საქართველოს მთავრობის 2026 წლის 20 თებერვლის №70 დადგენილება, მისი წესის 1(3)(ვ) მუხლში. მაშასადამე, სამუშაო ნებართვა საჭირო არ არის; ქონებაზე გაცემული მოკლევადიანი ნებართვა ამ ჩამონათვალში არ შედის.
| კითხვა | პასუხი |
|---|---|
| საქართველოში შემოსვლა | უვიზოდ, ნებართვის მთელი ვადის განმავლობაში (მუხლი 10(4)) |
| ბინადრობის ბარათი | ნებართვის გაცემიდან 1 თვეში უნდა იქნეს გატანილი (მუხლი 20(2)) |
| მუშაობა ან ბიზნესი | მოქმედების პერიოდში შრომითი საქმიანობის უფლება არ სჭირდება |
| შეწყვეტის შემდეგ | გათავისუფლება ქრება; უფლების გარეშე მუშაობაზე ჯარიმა 2 000 ლარია |
სიტყვა „მოქმედი“ მნიშვნელოვანია: თუ ნებართვა 21(1-2) ან 21(1-3) პუნქტით წყდება, გათავისუფლებაც მასთან ერთად ქრება, ხოლო უფლების გარეშე მუშაობა ასევე არის ყოფნის შეწყვეტის საფუძველი (უცხოელთა შესახებ კანონი, მუხლი 21(1)(ო)). ვრცელდება თუ არა გათავისუფლება იმავე ნებართვაზე მყოფ ოჯახის წევრებზე, როგორც ტექსტიდან ჩანს, იურისტმა უნდა დაადასტუროს.
გაგრძელება არ არის: როგორ წყდება ნებართვა ან როგორ იცვლება უვადოთი
16(3) პუნქტი დროებითი ნებართვების გაგრძელებას 12 წლამდე უშვებს, თუმცა გამორიცხავს 16(1)(დ-1), (ე) და (თ) ქვეპუნქტების ნებართვებს: საქართველოს მოქალაქის მეუღლის, საინვესტიციო და IT სფეროს ნებართვებს. ამ სამიდან ორს გაგრძელების საკუთარი წესი აქვს (16(1)(დ-1) და 16(3-1)), საინვესტიციოს კი არცერთი. მის შემდეგ მომდევნო საფეხური 15(ლ) ქვეპუნქტის უვადო ბინადრობის ნებართვაა, ნებართვა დროის ზღვრის გარეშე.
| მოვლენა | დებულება | შედეგი |
|---|---|---|
| ბრუნვის ინფორმაცია არ არის ან ზღვარს ვერ აღწევს | მუხლი 21(1-2) | ნებართვა წყდება |
| საკუთრება წყდება ისე, რომ ჩანაცვლება წინასწარ არ არის წარდგენილი | მუხლი 21(1-3) | ნებართვა წყდება |
| იმავე ან მეტი ღირებულების ჩანაცვლება წინასწარ წარდგენილია | მუხლი 21(1-3) | ნებართვა გრძელდება |
| უვადო ნებართვაზე განაცხადი დროულადაა შეტანილი | მუხლები 16(5), 16(6) | ნებართვა ძალაში რჩება სააგენტოს გადაწყვეტილებამდე |
ქონების გზაზე 16(5) პუნქტი საჯარო რეესტრის ცნობას ითხოვს საკუთრების შესახებ „ჯამურად 5 წლის განმავლობაში“. 16(1)(ზ) ქვეპუნქტის მიხედვით, უვადო ნებართვა მუდმივი ცხოვრების უფლებით გაიცემა. ვერ დავადასტურეთ, რა ემართება მფლობელს, რომელიც ხუთი წლის შემდეგ პირობებს ვერ აკმაყოფილებს. ჩვენი გზამკვლევი მუდმივი ბინადრობის შესახებ უვადო ბინადრობისა და მუდმივი ცხოვრების ნებართვებს ერთმანეთს ადარებს.
როგორ ჩანს ტერმინი ბარათებზე, ამონაწერებსა და განცხადებებში
- სააგენტოს ფორმულირება. „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს“ ინგლისურენოვანი გვერდი იყენებს სახელებს „Investment Residence Permit“ და „Residence Permit for Indefinite Stay“; უკანასკნელისთვის საჭირო საბუთების სიაში მოთხოვნილია „investment residence card“-ის ასლი. ბარათზე დაბეჭდილი ზუსტი ტექსტი ვერ დავადასტურეთ.
- ქონების გზა. საჯარო რეესტრის ამონაწერი, სადაც ჩანს მესაკუთრე, საკადასტრო კოდი და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულება, პლუს შეფასების დასკვნა, რომელშიც საბაზრო ღირებულება ლარშია მითითებული.
- საინვესტიციო გზა. სერტიფიცირებული აუდიტორის დასკვნა 300 000 აშშ დოლარზე, შემდეგ კი ყოველწლიური ინფორმაცია ბრუნვის შესახებ შემოსავლების სამსახურიდან; ამ დოკუმენტის ოფიციალური სახელწოდება ვერ დავადასტურეთ.
- განცხადებები. 300 000 აშშ დოლარზე მაღალი სარეკლამო ფასი არაფერს ამტკიცებს; ნებართვისთვის აკრედიტებული შეფასებაა მნიშვნელოვანი.
გამოთვლილი მაგალითი: რას მოითხოვს თითოეული გზა ხუთი წლის განმავლობაში
საინვესტიციო გზა. წლიური მინიმუმებია 50 000, 100 000, 120 000, 120 000 და 120 000 აშშ დოლარი. ჩვენი დათვლით, ჩადებული 300 000 აშშ დოლარის გარდა, მფლობელს მთელ ვადაზე ჯამში 510 000 აშშ დოლარის ბრუნვა სჭირდება, უვადო ნებართვისთვის კი მეხუთე წლის ბრუნვა არანაკლებ 120 000 აშშ დოლარი უნდა წარადგინოს. თითოეული წელი ცალკე მოწმდება: ძლიერი მეორე წელი სუსტ მესამეს ვერ აბალანსებს.
ქონების გზა. მფლობელს სურს, მესამე წელს გაყიდოს ბინა, რომლითაც ნებართვა მიიღო, და სხვა ბინაში გადავიდეს.
| ნაბიჯი | თანმიმდევრობა A: ჯერ ჩანაცვლება | თანმიმდევრობა B: ჯერ გაყიდვა |
|---|---|---|
| 1 | არეგისტრირებს იმავე ან მეტი ღირებულების ახალ ქონებას და სააგენტოს ამონაწერს წარუდგენს | გაყიდვა რეგისტრირდება, საკუთრება წყდება |
| 2 | ყიდის პირველ ბინას; ნებართვა გრძელდება | ნებართვა წყდება და მასთან ერთად მუშაობის გათავისუფლებაც |
| მე-5 წელი | ცნობა ორივე ბინას ითვლის, ჯამში ხუთ წელს | გადასაყვანი აღარაფერია |
წესი ნაბიჯების თანმიმდევრობას აჯილდოებს და არა გაყიდვის სისწრაფეს. ჩვენი გზამკვლევი ნებართვის საფუძვლად არსებული ქონების გაყიდვის შესახებ იმავე ვადებს პატარა ნებართვისთვის განიხილავს, რომელსაც ჩანაცვლების წესი საერთოდ არ აქვს.
ადვილად ასარევი: მეზობელი ნებართვები და ვიზები
| ტერმინი | რით განსხვავდება |
|---|---|
| ქონებაზე გაცემული მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა, მუხლი 15(კ) | $150 000-ზე მეტი; ყოველ ჯერზე ერთი წლით; საკუთრებასთან ერთად წყდება; მუშაობის გათავისუფლება არ აქვს |
| უვადო ბინადრობის ნებართვა, მუხლი 15(ლ) | მომდევნო საფეხური, მუდმივი ცხოვრების უფლებით |
| მუდმივი ცხოვრების ნებართვა, მუხლი 15(ზ) | სხვა საფუძველი: 10 წელი დროებით ნებართვებზე ან საქართველოს მოქალაქის ოჯახის წევრობა |
| D5 კატეგორიის საიმიგრაციო ვიზა, მუხლი 7(3)(დ.ე) | ვიზა იმ მესაკუთრეებისთვის, ვისი ქონებაც 150 000 აშშ დოლარზე მეტი ღირს; საკუთრებასთან ერთად წყდება (მუხლი 21(1-1)) |
| სამუშაო ბინადრობის ნებართვა, მუხლი 15(ა) | სჭირდება შრომითი საქმიანობის უფლება და, №70 დადგენილების მიხედვით, დამსაქმებლის ან ბიზნესის წლიური ბრუნვა არანაკლებ 50 000 ლარი თითო უცხოელზე |
ბინადრობა არც საგადასახადო რეზიდენტობაა: ნებართვა საგადასახადო სტატუსს არ ანიჭებს. თავად განაცხადი, საბუთებითა და ნაბიჯებით, აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის შესახებ.
საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა ხუთ ენაზე
| ენა | საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა |
|---|---|
| ქართული | საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა |
| ინგლისური | investment residence permit |
| რუსული | инвестиционный ВНЖ |
| ებრაული | היתר שהייה למשקיעים |
| არაბული | تصريح إقامة استثماري |
ქართული სამართლებრივი ტექსტები კანონისეულ ფორმას იყენებენ, საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა, და სწორედ ეს ფორმა შეგხვდებათ ქართულ ხელშეკრულებაში, რომელიც ნებართვას ახსენებს; მომდევნო საფეხური უვადო ბინადრობის ნებართვაა, რუსულად бессрочный ВНЖ.
გამაფრთხილებელი ნიშნები და გავრცელებული შეცდომები
- განახლების მოლოდინი. 16(3) პუნქტი მას გამორიცხავს; შემდეგი ნაბიჯი უვადო ნებართვაა.
- „$300 000“ საკმარისად მიჩნევა. ზუსტად 300 000 აშშ დოლარის შეფასებით ქონების გზა არ გაივლება.
- გაყიდვა ჩანაცვლების წარდგენამდე. ამონაწერი სააგენტოში ძველი საკუთრების შეწყვეტამდე უნდა მივიდეს.
- ბრუნვის კუმულაციურად დათვლა. ერთი სუსტი წელიც კი ნებართვას წყვეტს.
- რწმენა, რომ მუშაობის გათავისუფლება შენარჩუნდება. ის მხოლოდ ნებართვის მოქმედების პერიოდში არსებობს.
- ასოების არევა. ინგლისური 15(h) და ქართული 15(თ) ერთი და იგივე ქვეპუნქტია.
დასამატებელია გუნდის მიერ: სკანები, რომლებიც გუნდმა პერსონალური მონაცემების დაფარვით უნდა დაამატოს: საინვესტიციო ბინადრობის ბარათი (წინა მხარე), სააგენტოს გადაწყვეტილება ნებართვის მინიჭების შესახებ, საჯარო რეესტრის ცნობა ხუთწლიანი საკუთრების შესახებ და შეფასების დასკვნის გვერდი, სადაც საბაზრო ღირებულება ლარშია ნაჩვენები.
როგორ შევამოწმოთ, შეესაბამება თუ არა საინვესტიციო ნებართვა თქვენს სიტუაციას
აირჩიეთ გზა
ბიზნესში ინვესტიცია ყოველწლიური ბრუნვით, ან ქონების ფლობა.
შეამოწმეთ ზღვარი
არანაკლებ 300 000 აშშ დოლარის ინვესტიცია, ან 300 000 აშშ დოლარზე მეტი ღირებულება.
ჩამოწერეთ ოჯახის წევრები
თითოეული ნათესავი 15(თ) ქვეპუნქტის ოთხი კატეგორიიდან ერთ-ერთს მიუსადაგეთ.
დაგეგმეთ ხუთი წელი
ყოველი წლის ბრუნვის მინიმუმი, ან საკუთრება, სადაც ნებისმიერი ჩანაცვლება წინასწარ არის წარდგენილი.
კალენდარში ჩაინიშნეთ უვადო ნებართვის განაცხადი
შეიტანეთ ის ხუთწლიანი ნებართვის ვადის ამოწურვამდე.
დააზუსტეთ ღია საკითხები
აუდიტორის დასკვნა, წერილობითი ცნობა და ოჯახის წევრების მუშაობის უფლება იურისტთან გაარკვიეთ.
ხშირი კითხვები
რომელი მუხლით არის შექმნილი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა?
უცხოელთა შესახებ კანონის 15(თ) ქვეპუნქტით, რომელიც ინგლისურ თარგმანში 15(h)-ად არის აღნიშნული.
აკმაყოფილებს თუ არა პირობას ზუსტად 300 000 აშშ დოლარად შეფასებული ქონება?
არა. ღირებულება 300 000 აშშ დოლარს უნდა აღემატებოდეს.
შეიძლება თუ არა ნებართვის გაგრძელება ხუთი წლის შემდეგ?
არა. 16(3) პუნქტი ამას გამორიცხავს; შემდეგი ნაბიჯი უვადო ნებართვაა.
სჭირდება თუ არა მფლობელს შრომითი საქმიანობის უფლება?
ნებართვის მოქმედების პერიოდში არა (შრომითი მიგრაციის შესახებ კანონი, მუხლი 1(4)(ვ)).
რომელი ნათესავების ჩართვაა შესაძლებელი?
მეუღლის, არასრულწლოვანი შვილის და სრულ კმაყოფაზე მყოფი პირების, რომლებიც მხარდაჭერის მიმღებნი, შრომისუუნარონი ან ქმედუუნარონი არიან.
რას ნიშნავს აქ „ინვესტიცია“?
ქონებას ან უფლებებს, რომლებიც შესაძლო მოგების მიზნით საქართველოში სამეწარმეო საქმიანობაშია დაბანდებული (საინვესტიციო კანონი, მუხლი 1).
რა ღირს სააგენტოს მომსახურება?
300 ლარი სტანდარტული გადაწყვეტილებისთვის, რომელიც 30-ე კალენდარულ დღეს მიიღება; უფრო სწრაფი გადაწყვეტილება 450 ლარი ღირს (20-ე დღე) ან 600 ლარი (მე-10 დღე).
ძალაში რჩება თუ არა ნებართვა, სანამ უვადო ნებართვის განაცხადი განიხილება?
დიახ, სააგენტოს გადაწყვეტილებამდე (მუხლი 16(6)).
წყაროები
- „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, ქართული კონსოლიდირებული ტექსტი 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, მუხლები 7(3), 10(4), 15, 16, 20(2) და 21 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- იგივე კანონი, ინგლისური თარგმანი, მუხლები 15(h) და 15(k)
- საქართველოს 1996 წლის 12 ნოემბრის №473 კანონი „საინვესტიციო საქმიანობის ხელშეწყობისა და გარანტიების შესახებ“, კონსოლიდირებული 2019 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, მუხლები 1 და 2 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- „შრომითი მიგრაციის შესახებ“ საქართველოს კანონი, კონსოლიდირებული 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით, მუხლები 1(4)(ვ) და 16-1 (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- საქართველოს მთავრობის 2026 წლის 20 თებერვლის №70 დადგენილება, წესის მუხლი 1(3)(ვ) (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 1 სექტემბრის №520 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Migration and residence permits, „სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო“ (ნანახია 2026 წლის 2 ნოემბერი)
- Georgia toughens residency permit requirements, OC Media, 2019 წლის ცვლილებების შესახებ
ცვლილებების ისტორია
- - ლექსიკონის ჩანაწერი გამოქვეყნდა „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ კანონის, 1996 წლის საინვესტიციო კანონის, „შრომითი მიგრაციის შესახებ“ კანონის, მთავრობის №70 და №520 დადგენილებების, სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოსა და OC Media-ს მიხედვით.