ქირავნობის ხელშეკრულების ნიმუში საქართველოში: სანიმუშო ტექსტი განმარტებებით

რა უნდა ეწეროს ქირავნობის ხელშეკრულებაში საქართველოში?

საცხოვრებელი ბინის ქირავნობის ხელშეკრულება საქართველოში შეიძლება სულაც მოკლე იყოს, რადგან სამოქალაქო კოდექსი ყოველ ხარვეზს თავისი დისპოზიციური ნორმებით ავსებს. პრობლემა ის არის, რომ ამ ნორმებიდან რამდენიმე გამქირავებლისთვის არახელსაყრელია: ქირის გადახდის ვადა ყოველი თვის ბოლოს დგება, გაფრთხილების ვადა 3 თვეა, ხოლო თუ დამქირავებელი ვადის გასვლის შემდეგ ბინაში რჩება, ქირავნობა განუსაზღვრელვადიანი ხდება. კარგად შედგენილი ხელშეკრულება ამ ნორმებს თქვენ მიერ არჩეული პირობებით ცვლის, იმ ფარგლებში, რომლებსაც კოდექსი დამქირავებლის დასაცავად აწესებს.

ქვემოთ მოცემულია ფიზიკურ პირზე 6 თვით ან მეტი ვადით გაქირავებული ბინის ხელშეკრულების ნიმუში, რომელსაც მოსდევს შენიშვნები თითოეულ პუნქტზე და არასავალდებულო ნაბიჯებზე: ხელშეკრულების ნოტარიულ დამოწმებაზე, რეგისტრაციასა და დისტანციურ ხელმოწერაზე. ამ გვერდის თითოეულ ენობრივ ვერსიაში ნიმუში შესაბამის ენაზეა, ამიტომ ორენოვანი ხელშეკრულებისთვის შეგიძლიათ ორი ვერსია გვერდიგვერდ დადოთ. მოარგეთ ტექსტი თქვენს ბინას და საბოლოო ვარიანტი იურისტს წააკითხეთ; ეს საწყისი წერტილია და არა იურიდიული რჩევა თქვენი კონკრეტული შემთხვევისთვის.

სამართლებრივი საკითხები მოკლედ

ხელშეკრულების ნიმუში

კვადრატულ ფრჩხილებში მოცემული ტექსტი თქვენ უნდა შეავსოთ ან აირჩიოთ. ვარიანტები, რომლებსაც არ იყენებთ, წაშალეთ.

1. მხარეები

   გამქირავებელი: [სახელი და გვარი], [პასპორტის ნომერი ან პირადი ნომერი], [მისამართი], [ელ. ფოსტა], რომელიც მოქმედებს [პირადად / [წარმომადგენლის სახელი და გვარი]-ის მეშვეობით, [თარიღი]-ის მინდობილობის საფუძველზე]. დამქირავებელი: [სახელი და გვარი], [პასპორტის ნომერი ან პირადი ნომერი], [მისამართი], [ელ. ფოსტა].

2. ბინა

   გამქირავებელი დამქირავებელს ქირით სარგებლობაში გადასცემს ბინას მისამართზე [მისამართი], საკადასტრო კოდი [კოდი], ფართი [ფართი] მ², სართული [სართული], [პარკინგის ადგილით / სათავსოთი], ავეჯითა და აღჭურვილობით, დანართი 1-ის ჩამონათვალის შესაბამისად.

3. სარგებლობის მიზანი

   დამქირავებელი ბინას იყენებს მხოლოდ საცხოვრებლად, საკუთარი თავისა და [რაოდენობა] სხვა მცხოვრებისთვის: [სახელები]. ბინაში სამეწარმეო საქმიანობის წარმოება და მის მისამართზე კომპანიის რეგისტრაცია გამქირავებლის წერილობითი თანხმობის გარეშე დაუშვებელია.

4. ვადა

   ქირავნობის ვადაა [თარიღი]-დან [თარიღი]-მდე. ბინა დამქირავებელს გადაეცემა [თარიღი]-ს. ვადის ნებისმიერი გაგრძელება წერილობით თანხმდება ვადის გასვლამდე არანაკლებ [30] დღით ადრე.

5. ქირა

   ქირა შეადგენს თვეში [თანხა] [GEL / USD]-ს და გადაიხდება წინასწარ, ყოველი თვის [რიცხვი]-მდე, გამქირავებლის სახელზე გახსნილ ანგარიშზე [IBAN]. [აშშ დოლარში განსაზღვრული ქირა გადაიხდება ლარში, გადახდის დღისთვის საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი ოფიციალური გაცვლითი კურსით.] გადახდის დაგვიანებისთვის დამქირავებელი იხდის პროცენტს ვადაგადაცილებული თანხის [განაკვეთი]%-ის ოდენობით ყოველ დღეზე.

6. ქირის გადასინჯვა

   ქირა უცვლელია ხელშეკრულების მთელი ვადის განმავლობაში. [ვადის გაგრძელებისას ქირა იცვლება [პროცენტი]%-ით / მხარეთა მიერ წერილობით შეთანხმებული ოდენობით.]

7. კომუნალური და სხვა გადასახდელები

   დამქირავებელი იხდის ელექტროენერგიის, გაზის, წყლის, ინტერნეტისა და [სადარბაზოს დასუფთავების] საფასურს დანართ 1-ში დაფიქსირებული მრიცხველის ჩვენებების საფუძველზე. გამქირავებელი იხდის ქონების გადასახადს, შენობის კაპიტალური შეკეთების შენატანებს და [სხვა].

8. დეპოზიტი

   დამქირავებელი იხდის დეპოზიტს [თანხა]-ის ოდენობით, რომელიც არ აღემატება 3 თვის ქირას, [ხელშეკრულების ხელმოწერისას / [2 ან 3] თანაბარ ყოველთვიურ ნაწილად]. გამქირავებელი დეპოზიტს აბრუნებს ბინის დაბრუნებიდან [14] დღის ვადაში, კანონით გათვალისწინებულ პროცენტთან ერთად, დოკუმენტურად დადასტურებული გადაუხდელი ქირის, გადაუხდელი ანგარიშებისა და ჩვეულებრივ ცვეთას გადაცილებული ზიანის ღირებულების გამოქვითვით.

9. შეკეთება

   გამქირავებელი ბინას საცხოვრებლად ვარგის მდგომარეობაში ინარჩუნებს და არემონტებს მის კონსტრუქციას, სისტემებსა და დანართ 1-ში ჩამოთვლილ ტექნიკას, თუ ისინი დამქირავებელმა არ დააზიანა. დამქირავებელი ასრულებს მცირე მიმდინარე შეკეთებას, თითოეულ შემთხვევაში [თანხა]-მდე, ნებისმიერი ნაკლის ან ჟონვის შესახებ გამქირავებელს დაუყოვნებლივ ატყობინებს და გამქირავებლის წერილობითი თანხმობის გარეშე ბინაში ცვლილებებს არ ახორციელებს.

10. ბინაში შესვლა

    გამქირავებელს უფლება აქვს, ბინა შეამოწმოს [წელიწადში ორჯერ], [24] საათით ადრე გაფრთხილებით, დამქირავებელთან შეთანხმებულ დროს; გაფრთხილების გარეშე ბინაში შესვლა მას შეუძლია მხოლოდ საგანგებო ვითარების, მაგალითად, ჟონვის ან ხანძრის აღსაკვეთად.

11. ქვექირავნობა და მოკლევადიანი გაქირავება

    დამქირავებელს არ აქვს უფლება, გამქირავებლის წერილობითი თანხმობის გარეშე ბინა მთლიანად ან ნაწილობრივ ქვექირავნობით გადასცეს ან რომელიმე პლატფორმის მეშვეობით დღიურად ან მოკლე ვადით გააქირაოს.

12. შინაგანაწესი

    [შინაური ცხოველის ყოლა დასაშვებია / დაუშვებელია.] ბინაში მოწევა აკრძალულია. დამქირავებელი იცავს შენობის წესებს, რომლებიც დანართ 2-შია მოცემული.

13. დაზღვევა

    გამქირავებელი აზღვევს ბინას [ხანძრისა და წყლით დაზიანების რისკისგან]. დამქირავებელს შეუძლია საკუთარი ნივთების დაზღვევა და პასუხს აგებს მეზობლებისთვის მიყენებულ ზიანზე, რომელიც მან ან მისმა სტუმრებმა გამოიწვიეს.

14. ქირავნობის ვადამდე შეწყვეტა

    თითოეულ მხარეს შეუძლია ქირავნობის შეწყვეტა [რაოდენობა] თვით ადრე გაგზავნილი წერილობითი შეტყობინებით. [დამქირავებელს შეუძლია ქირავნობის შეწყვეტა [რაოდენობა] თვის გასვლის შემდეგ, [რაოდენობა] თვით ადრე გაფრთხილებით.] გამქირავებელს შეუძლია ქირავნობის ვადამდე შეწყვეტა სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი საფუძვლებით, მათ შორის, თუ ქირა 3 თვის განმავლობაში არ არის გადახდილი ან თუ გაფრთხილების მიუხედავად ბინას სერიოზული ზიანი მიადგა.

15. ბინის დაბრუნება

    ქირავნობის ბოლო დღეს დამქირავებელი გამქირავებელს უბრუნებს ბინას, გასაღებებსა და დანართ 1-ში ჩამოთვლილ ნივთებს იმ მდგომარეობაში, რომელშიც მიიღო, ჩვეულებრივი ცვეთის გათვალისწინებით. მხარეები ხელს აწერენ დაბრუნების აქტს მრიცხველის ჩვენებებითა და ფოტოებით. დაბრუნების დაგვიანების ყოველი დღისთვის დამქირავებელი იხდის ქირის დღიურ წილს.

16. შეტყობინებები

    შეტყობინებები იგზავნება 1-ლ პუნქტში მითითებულ მისამართებსა და ელ. ფოსტის მისამართებზე. ამ მისამართებიდან გაგზავნილი ელექტრონული წერილი წერილობით შეტყობინებად ითვლება.

17. ენა

    ეს ხელშეკრულება ხელმოწერილია ქართულ და [ინგლისურ] ენებზე. ვერსიებს შორის შეუსაბამობის შემთხვევაში უპირატესობა ენიჭება [ქართულ] ვერსიას.

18. დავების გადაწყვეტა

    მხარეები ნებისმიერი დავის მოგვარებას პირველ რიგში მოლაპარაკების გზით შეეცდებიან. შეთანხმების მიუღწევლობის შემთხვევაში დავას განიხილავს [ქალაქი]-ის სასამართლო, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც ბინა მდებარეობს.

19. ხელმოწერები

    ხელმოწერილია [ადგილი]-ში, [თარიღი]-ს, თანაბარი იურიდიული ძალის მქონე [2] ეგზემპლარად. [მხარეები თანხმდებიან, რომ ამ ხელშეკრულებასა და მის დანართებზე ელექტრონული ხელმოწერა გამოიყენონ.] დანართები: 1. ინვენტარის ჩამონათვალი, მრიცხველის ჩვენებები და ფოტოები; 2. შენობის წესები; 3. მინდობილობის ასლი.

შენიშვნები ფულად პუნქტებზე

ქირა წინასწარ. შესაბამისი პუნქტის არარსებობისას ქირის გადახდის ვადა ყოველი პერიოდის ბოლოს დგება (553-ე მუხლი), ამიტომ ხელშეკრულებაში გადახდის დღე მიუთითეთ. დაგვიანებისთვის პროცენტის განაკვეთი ის არის, რაზეც მხარეები შეთანხმდებიან (403-ე მუხლი), თუმცა პროცენტზე პროცენტის დარიცხვას ცალკე, პირდაპირ ჩაწერილი პირობა სჭირდება, ხოლო ქირავნობის ხელშეკრულება, რომელიც დამქირავებლისთვის აშკარად უსამართლოა, ბათილია (536-ე მუხლი), ამიტომ განაკვეთი ზომიერი დატოვეთ.

ვალუტა. სამოქალაქო კოდექსი ფულადი ვალდებულების უცხოურ ვალუტაში განსაზღვრის საშუალებას იძლევა (383-ე მუხლი), და დოლარში დადგენილი ქირა გავრცელებული პრაქტიკაა. თუმცა ერთადერთი კანონიერი გადახდის საშუალება ლარია, ხოლო ბიზნესი ფასებს ლარში უნდა აცხადებდეს. სწორედ ამიტომ ბევრ ხელშეკრულებაში ქირა დოლარშია განსაზღვრული, გადახდა კი ლარში ხდება ეროვნული ბანკის კურსით, როგორც ეს ზემოთ, ფრჩხილებში მოცემულ წინადადებაშია.

ქირის გადასინჯვა. კოდექსში არ არის ნორმა, რომელიც გამქირავებელს ფიქსირებული ვადის განმავლობაში ქირის გაზრდის უფლებას მისცემდა. თუ დამქირავებელი საბაზრო დონემდე ქირის გაზრდაზე უარს იტყვის, ეს გამქირავებლისთვის ქირავნობის გაფრთხილებით შეწყვეტის საფუძველია, ამიტომ ნებისმიერი გადასინჯვა ხელშეკრულებაში წინასწარ უნდა იყოს შეთანხმებული.

კომუნალური გადასახდელები. რომელ ანგარიშს ვინ იხდის, ამას კანონი არ წყვეტს; ქირის გარდა ნებისმიერი გადასახდელი დამქირავებელს მხოლოდ შეთანხმების შემთხვევაში ავალდებულებს (553(2) მუხლი). ყველა ასეთი გადასახდელი ჩამოთვალეთ და ბინის გადაცემისას მრიცხველის ჩვენებები დააფიქსირეთ.

შენიშვნები დეპოზიტზე

დეპოზიტი არ შეიძლება 3 თვის ქირას აღემატებოდეს, ხოლო დამქირავებელს, რომელიც მას ფულით იხდის, შეუძლია თანხა 3 თანაბარ ყოველთვიურ ნაწილად გადაიხადოს (552-ე მუხლი). იგივე მუხლი ადგენს, რომ წინასწარ გადახდილ დეპოზიტს ერიცხება პროცენტი კანონით განსაზღვრული განაკვეთით და ის დეპოზიტთან ერთად ბრუნდება, ხოლო დამქირავებლის საზიანოდ დადებული ნებისმიერი შეთანხმება ბათილია. ჩვენ ვერ ვიპოვეთ კანონი, რომელიც ამ განაკვეთს ადგენს, ამიტომაც ნიმუშში წერია „კანონით გათვალისწინებული“ და არა კონკრეტული მაჩვენებელი; პუნქტი, რომლის თანახმადაც პროცენტი არ გადაიხდება, სარისკო იქნებოდა. განსაზღვრეთ დეპოზიტის დაბრუნების ვადა და ჩამოთვალეთ, რისი გამოქვითვაა დასაშვები, რათა ქირავნობის დასრულება უბრალო გამოთვლად იქცეს.

შენიშვნები ვადაზე, გაფრთხილებასა და ქირავნობის შეწყვეტაზე

თუ ქირავნობის ვადა გავიდა, დამქირავებელი კი ბინაში რჩება და გამქირავებელი ამას არ აპროტესტებს, ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით გრძელდება (559-ე მუხლი), ამიტომ ვადის გასვლის თარიღი კალენდარში ჩაინიშნეთ. გაფრთხილების ვადა, თუ ხელშეკრულება სხვას არ ადგენს, 3 თვეა (561-ე მუხლი), ხოლო ქირავნობის ნებისმიერი შეწყვეტა წერილობით უნდა გაფორმდეს (563-ე მუხლი).

საცხოვრებლის დამქირავებელს კოდექსი ფიქსირებული ვადის დასრულებამდე, 1 თვით ადრე გაფრთხილებით წასვლის უფლებას მხოლოდ მაშინ აძლევს, თუ ის მისაღებ და გადახდისუნარიან შემცვლელ დამქირავებელს შესთავაზებს, რომელიც დარჩენილ ვადას გადაიბარებს (555-ე მუხლი). ვადამდე შეწყვეტის პუნქტი, როგორიცაა მე-14 პუნქტის ფრჩხილებში მოცემული ვარიანტი, ორივე მხარეს წასვლის უფრო მკაფიო გზას აძლევს. გამქირავებელს შეუძლია ქირავნობის ვადამდე შეწყვეტა, თუ დამქირავებელი გაფრთხილების მიუხედავად ბინას სერიოზულად აზიანებს (557-ე მუხლი) ან 3 თვის განმავლობაში ქირას არ იხდის (558-ე მუხლი). საცხოვრებლის შემთხვევაში შეწყვეტის სხვა შემთხვევებს საპატიო მიზეზი სჭირდება, მაგალითად, ხელშეკრულების მძიმე დარღვევა ან გამქირავებლის საკუთარი საჭიროება ბინაზე; გამონაკლისია ავეჯით გაქირავებული ბინა, რომლის ქირავნობის შეწყვეტაც გამქირავებელს ყოველთვის შეუძლია გაფრთხილებით (562-ე მუხლი). დამქირავებელს ასევე შეუძლია გაფრთხილების გარეშე წავიდეს, თუ ბინა ჯანმრთელობისთვის სერიოზულ საფრთხეს ქმნის (542-ე მუხლი).

შენიშვნები ბინის მდგომარეობაზე, შესვლასა და ქვექირავნობაზე

გამქირავებელი ვალდებულია, ბინა სარგებლობისთვის ვარგისი გადასცეს და ასეთად შეინარჩუნოს (532-ე მუხლი); მიმდინარე შეკეთება, როგორც წესი, დამქირავებლის საქმეა (548-ე მუხლი), ის ვალდებულია, ნაკლის შესახებ დაუყოვნებლივ შეატყობინოს (543-ე მუხლი), და არ აგებს პასუხს ჩვეულებრივი სარგებლობით გამოწვეულ ცვეთაზე (547-ე მუხლი). მე-9 პუნქტში მითითებული ფულადი ზღვარი „მიმდინარე შეკეთებას“ ორივე მხარისთვის გაზომვად ცნებად აქცევს.

კოდექსი გამქირავებელს ბინის შემოწმების ზოგად უფლებას არ ანიჭებს; ის მხოლოდ დამქირავებელს ავალდებულებს, დაუშვას ბინის მოვლა-შენახვისთვის საჭირო სამუშაოები (540-ე მუხლი), ამიტომ შემოწმება მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ის ხელშეკრულებაშია გათვალისწინებული. ქვექირავნობას გამქირავებლის თანხმობა სჭირდება (549-ე მუხლი), ხოლო დამქირავებლის ოჯახის წევრები ამ წესის მიზნებისთვის მესამე პირებად არ ითვლებიან. აკრძალვაში მოკლევადიანი გაქირავების პლატფორმების დასახელება ყოველგვარ ეჭვს გამორიცხავს.

რომელ ენაზე მოვაწეროთ ხელი

„სახელმწიფო ენის შესახებ“ ორგანული კანონი პირად ურთიერთობებზე არ ვრცელდება, ხოლო სამოქალაქო კოდექსში ხელშეკრულების ენის შესახებ ნორმა არ არის, ამიტომ ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება მხოლოდ ინგლისურ ენაზე იყოს. თუმცა სასამართლოები ქართულ ენაზე მუშაობენ და მხარეს, რომელსაც ეს სჭირდება, თარჯიმანს უნიშნავენ, ნოტარიუსები კი სანოტარო მოქმედებებს ქართულ ენაზე ასრულებენ. ორენოვანი ხელშეკრულება პუნქტით, რომელიც ადგენს, რომელ ვერსიას აქვს უპირატესობა, დავის წარმოშობისას თარგმნის საჭიროებას ამცირებს. ადგილობრივ ნიმუშებსა და ემიგრანტებისთვის განკუთვნილ გზამკვლევებში უპირატესობა, როგორც წესი, ქართულ ვერსიას ენიჭება; უცხოელ დამქირავებელთან მხარეებს შეუძლიათ ინგლისური აირჩიონ, თუმცა ქართული სასამართლო მაინც თარგმანს წაიკითხავს.

არასავალდებულო: ხელშეკრულების ნოტარიული დამოწმება

ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება უფრო ძვირი ჯდება, მაგრამ ერთ ძლიერ ინსტრუმენტს გაძლევთ. თუ სანოტარო აქტში აღნიშნულია მხარეთა თანხმობა სააღსრულებო ფურცლის გაცემაზე და ნოტარიუსი მის შედეგებს წერილობით განმარტავს, ნოტარიუსს შემდგომში შეუძლია ვადამოსული ქირის დავალიანებაზე სააღსრულებო ფურცელი სასამართლო განხილვის გარეშე გასცეს, ხოლო აღსრულების ეროვნული ბიურო მას სასამართლოს გადაწყვეტილების მსგავსად აღასრულებს („ნოტარიატის შესახებ“ კანონი, 38(5) და მე-40 მუხლები). დადასტურებული არ არის, შეიძლება თუ არა ასეთი სააღსრულებო ფურცლით დამქირავებელს ბინის დატოვებაც დაევალოს; გამოსახლება, ჩვეულებრივ, სასამართლოს გზით ხდება.

საფასური მთავრობის მიერ დადგენილი სანოტარო ტარიფებით განისაზღვრება და გამოიანგარიშება მთელი ვადის ქირიდან, მაქსიმუმ 5 წლის ჩათვლით. ჩვენი გამოთვლით, 12 თვის ხელშეკრულება თვეში 1 500 ლარიანი ქირით, ანუ 18 000 ლარის ღირებულებით, 114,50 ლარი პლუს დღგ ჯდება, ხოლო თვეში 2 500 ლარიანი ქირით - 152,50 ლარი პლუს დღგ. სააღსრულებო ფურცლის მოგვიანებით გაცემა 140 ლარი ღირს. მხოლოდ ხელმოწერების დამოწმება უფრო იაფია, მოკლე დოკუმენტზე თითო ხელმოწერისთვის 4 ლარიდან, მაგრამ სააღსრულებო ფურცლის გაცემის საფუძველს არ ქმნის.

არასავალდებულო: ხელშეკრულების რეგისტრაცია

საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია სავალდებულოა მხოლოდ 1 წელზე მეტი ვადის ქირავნობისთვის, რომელშიც კერძო კომპანია მონაწილეობს; ორ ფიზიკურ პირს შორის ის ნებაყოფლობითია, ამასთან, ჯერ გამქირავებლის საკუთრების უფლება უნდა იყოს რეგისტრირებული. რეგისტრირებული ქირავნობა ამონაწერში ჩანს და ახალ მესაკუთრეზე უცვლელად გადადის. რეესტრის ზოგადი საფასური უძრავ ნივთზე უფლების რეგისტრაციისთვის 150 ლარია 4 სამუშაო დღეში, 270 ლარი 1 სამუშაო დღეში და 350 ლარი იმავე დღეს; ხელმოწერების დადასტურება ნოტარიუსის ნაცვლად რეესტრშიც შეიძლება, 7 ლარად. გაითვალისწინეთ, რომ რეგისტრირებული ქირავნობის გაუქმებისთვის რეესტრმა შეიძლება ორივე მხარის თანხმობა მოითხოვოს.

ხელმოწერა, როცა საზღვარგარეთ ხართ

ქირავნობის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერა შეიძლება ორ ქაღალდის ეგზემპლარად, როცა თითოეული მხარე ხელს აწერს მეორე მხარისთვის განკუთვნილ ეგზემპლარს (71-ე მუხლი), ან ელექტრონულად. კვალიფიციურ ელექტრონულ ხელმოწერას ხელნაწერი ხელმოწერის ძალა აქვს, ხოლო უფრო მარტივ ელექტრონულ ხელმოწერებს იგივე ძალა აქვთ კერძო პირებს შორის, რომლებიც მათ გამოყენებაზე შეთანხმდნენ; სწორედ ამიტომ არის ეს მე-19 პუნქტში ჩაწერილი. საჯარო რეესტრი მხოლოდ კვალიფიციურ ხელმოწერას იღებს, ასეთი ხელმოწერა კი საქართველოს პირადობის მოწმობასა და ბინადრობის მოწმობაზე გაიცემა, ამიტომ არარეზიდენტი მესაკუთრე, რომელსაც ხელშეკრულების რეგისტრაცია სურს, როგორც წესი, ქაღალდზე აწერს ხელს ან წარმომადგენლის მეშვეობით მოქმედებს. საზღვარგარეთ ხელმოწერილ მინდობილობას აპოსტილი და ნოტარიულად დამოწმებული ქართული თარგმანი სჭირდება; ნაბიჯებს ჩვენი გზამკვლევი მინდობილობის შესახებ განიხილავს.

პუნქტები, რომლებიც გადასახადებს ეხება

ფიზიკური პირისთვის ან კომპანიისთვის საცხოვრებლად ბინის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი 5%-ით იბეგრება, თუ მესაკუთრე გამოქვითვებს არ ითხოვს; წინააღმდეგ შემთხვევაში წმინდა შემოსავალზე 20% მოქმედებს (საგადასახადო კოდექსი, 81-ე მუხლი). როცა დამქირავებელი კომპანიაა, ის გადასახადს ქირიდან აკავებს და გამქირავებლის ნაცვლად იხდის, ამასთან, ვალდებულია 20% დააკავოს, თუ ქირის გადახდის მომენტში გამქირავებელი შემოსავლების სამსახურის გამქირავებელთა რეესტრში არ არის. დამქირავებელი ფიზიკური პირი არაფერს აკავებს და შემოსავალს გამქირავებელი თავად დეკლარირებს. კომპანია-დამქირავებელთან ქირა ხელშეკრულებაში დაბეგვრამდე თანხით ჩაწერეთ და წინასწარ დარეგისტრირდით. ჩვენი გვერდი ქირის შემოსავლის გადასახადის შესახებ რეესტრს დაწვრილებით განმარტავს.

ქონების გადასახადს, ჩვეულებრივ, მესაკუთრე იხდის, ხოლო ფიზიკური პირი მესაკუთრე, რომლის ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარის ფარგლებში დარჩა, გადასახადისგან გათავისუფლებულია. საგადასახადო კოდექსი ასევე ახსენებს ქონების გადასახადს არარეზიდენტისგან ქირავნობით მიღებულ ქონებაზე; სანამ დადასტურდება, რა გავლენა აქვს ამ ნორმას უცხოელი ფიზიკური პირის მიერ გაქირავებულ ბინაზე, მე-7 პუნქტში მიუთითეთ, ვინ იხდის ქონების გადასახადს.

თუ დავა წარმოიშვა

გადაუხდელ ქირასა და დეპოზიტთან დაკავშირებული დავები განიხილება მოპასუხის საცხოვრებელი ადგილის ან ხელშეკრულების შესრულების ადგილის სასამართლოში; თუ გამქირავებელი საზღვარგარეთ ცხოვრობს, დამქირავებელს მისთვის სარჩელის შეტანა ბინის ადგილმდებარეობის მიხედვით შეუძლია. მაგისტრატი მოსამართლე განიხილავს ფულად მოთხოვნებს 5 000 ლარამდე, ხოლო სახელმწიფო ბაჟი პირველ ინსტანციაში მოთხოვნის თანხის 3%-ია, არანაკლებ 100 ლარისა. მოსამართლეს შეუძლია, 20 000 ლარამდე ღირებულების ქონებრივი დავა მხარეთა თანხმობის გარეშე სასამართლო მედიაციაზე გადაგზავნოს, რომელიც 45 დღე გრძელდება. არბიტრაჟიც შესაძლებელია, მაგრამ ფიზიკურ პირთან მას სჭირდება ცალკე წერილობითი დათქმა, რომელსაც ორივე მხარე ხელს აწერს. ჩვენი გვერდი გამქირავებლის უფლება-მოვალეობების შესახებ გამოსახლებასაც განიხილავს.

ხელშეკრულების შედგენისას დაშვებული გავრცელებული შეცდომები

• სხვა ქვეყნის ნიმუშის გადმოწერა გამოსახლებისა და დეპოზიტის ისეთი წესებით, რომლებიც აქ არ არსებობს.
• 3 თვის ქირაზე მეტი დეპოზიტი ან პუნქტი, რომელიც დეპოზიტზე პროცენტის გადახდას გამორიცხავს.
• გადახდის დღის მიუთითებლობა, რის გამოც ქირის გადახდის ვადა თვის ბოლოს დგება.
• ინვენტარის ჩამონათვალი და მრიცხველის ჩვენებები დართული არ არის.
• ქვექირავნობის აკრძალვა, რომელშიც მოკლევადიანი გაქირავება ნახსენები არ არის.
• ორი ენობრივი ვერსია პუნქტის გარეშე, რომელიც ადგენს, რომელს აქვს უპირატესობა.
• ვადის გასვლის თარიღი ყოველგვარი გეგმის გარეშე, რის გამოც ქირავნობა შეუმჩნევლად განუსაზღვრელვადიანი ხდება.

ნიმუშის გამოყენება ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. შეავსეთ ფრჩხილები

   მხარეები, ბინა, ვადა, ქირა და დეპოზიტი.

2. აირჩიეთ ვარიანტები

   ვალუტა, ვადამდე შეწყვეტის პუნქტი, შინაური ცხოველები, ქირის გადასინჯვა.

3. მოამზადეთ დანართები

   ინვენტარის ჩამონათვალი ფოტოებით, მრიცხველის ჩვენებები, შენობის წესები.

4. მოამზადეთ მეორე ენობრივი ვერსია

   იმავე გვერდიდან სხვა ენაზე, შემდეგ კი შეამოწმეთ, ემთხვევა თუ არა ორივე ერთმანეთს.

5. წააკითხეთ იურისტს

   განსაკუთრებით დეპოზიტის, გაფრთხილებისა და გადასახადების პუნქტები.

6. გადაწყვიტეთ ნოტარიუსისა და რეესტრის საკითხი

   ნოტარიუსი ქირაზე სააღსრულებო ფურცლისთვის, რეესტრი საჯაროობისთვის.

7. მოაწერეთ ხელი და შეინახეთ ეგზემპლარები

   ქაღალდზე ან ელექტრონულად, ყველა დანართის ინიციალებით დადასტურებით.

რისკები და გამონაკლისები

• ბათილი პუნქტები. პირობები, რომლებიც კოდექსით დამქირავებლისთვის მინიჭებულ დაცვას ეწინააღმდეგება, მხარეებს არ ავალდებულებს.
• ზეპირი ცვლილებები. ვადის გაგრძელება და ქირის ცვლილება წერილობით შეათანხმეთ.
• თარგმანის ხარვეზები. ორი განსხვავებული ვერსია დავის საფუძველს ქმნის.
• თვითნებობა. საკეტების შეცვლა ან დამქირავებლის ნივთების დაკავება უკანონოა.
• გადასახადი. კომპანია-დამქირავებელი 20%-ს აკავებს, თუ რეესტრში არ ხართ.

ხშირი კითხვები

ნამდვილია თუ არა საქართველოში ზეპირი ქირავნობის ხელშეკრულება?

დიახ, მაგრამ წერილობითი ხელშეკრულების დამტკიცება და აღსრულება გაცილებით მარტივია.

აუცილებელია თუ არა, ქირავნობის ხელშეკრულება ქართულ ენაზე იყოს?

არა; ორენოვანი ხელშეკრულება პრაქტიკულია, რადგან სასამართლოები ქართულ ენაზე მუშაობენ.

მჭირდება ნოტარიუსი ქირავნობის ხელშეკრულებისთვის?

არა; ეს ნებაყოფლობითია და გადაუხდელი ქირის სააღსრულებო ფურცლით ამოღების საშუალებას გაძლევთ.

ვალდებული ვარ, ქირავნობის ხელშეკრულება დავარეგისტრირო?

მხოლოდ მაშინ, თუ ვადა 1 წელს აღემატება და მხარე კომპანიაა.

შეიძლება ქირა აშშ დოლარში იყოს?

ქირის დოლარში განსაზღვრა შეიძლება; ხშირად ის ლარში, ოფიციალური კურსით იხდება.

რა ოდენობის დეპოზიტია დასაშვები?

3 თვის ქირამდე.

შემიძლია ქირის გაზრდა ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში?

მხოლოდ მაშინ, თუ ამას ხელშეკრულება ითვალისწინებს ან დამქირავებელი თანახმაა.

შეგვიძლია ელექტრონულად მოვაწეროთ ხელი?

დიახ, თუ ორივე მხარე თანახმაა; რეგისტრაციისთვის კვალიფიციური ხელმოწერაა საჭირო.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 69, 71, 383, 403, 531-575), კონსოლიდირებული ვერსია, 2026 წლის 25 ივნისი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
2. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 11), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
3. უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფასური, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
4. „ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლები 6, 38, 40), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
5. მთავრობის №507 დადგენილება სანოტარო მოქმედებების საფასურის შესახებ, 2022 წლის №272 დადგენილებით შეტანილი ცვლილებებით, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
6. „სახელმწიფო ენის შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
7. „ელექტრონული დოკუმენტისა და ელექტრონული სანდო მომსახურების შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
8. „საქართველოს ეროვნული ბანკის შესახებ“ ორგანული კანონი (მუხლი 34), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
9. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (მუხლები 81, 134, 154, 201, 206), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
10. ფინანსთა მინისტრის 2015 წლის 31 დეკემბრის №473 ბრძანება გამქირავებელთა რეესტრის შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
11. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი (მუხლები 14-21, 39, 187-3), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
12. „არბიტრაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონი (მუხლი 8), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
13. Electronic signatures in Georgia (ელექტრონული ხელმოწერა საქართველოში), REVERA Law Group (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)
14. Registration of lease agreements (ქირავნობის ხელშეკრულებების რეგისტრაცია), Andersen საქართველოში, 2025 წლის 4 სექტემბერი (ნანახია 2026 წლის 20 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 20 ოქტომბერი, 2026 - საკონტროლო სია გამოქვეყნდა სამოქალაქო კოდექსის (მუხ. 531-575), საჯარო რეესტრის, ნოტარიატის, სახელმწიფო ენის, ელექტრონული დოკუმენტებისა და არბიტრაჟის შესახებ კანონების, საგადასახადო კოდექსისა და სანოტარო საფასურის დადგენილების საფუძველზე.