ما الذي يفعله الاختبار
يمنح الاختبار نقاطاً لـ24 جزءاً من تبليسي، من فاكي وسولولاكي إلى غلداني وبحر تبليسي، وفق إجاباتك العشر، ثم يعرض الخمسة الأنسب لك. وكل نتيجة تحيل إلى دليلنا عن الحي، وتذكر الإجابات التي تطابقت معه، وتسرد التحذيرات المعروفة، مثل سجل الانزلاقات الأرضية أو إصلاحات المحطات.
استخدمه لتبدأ قائمة مختصرة. فالوصول إلى المترو والوسط وحده هو المقيس؛ أما التقييمات العشرة الأخرى فهي من وضعنا، ويظهر كل منها مع دليله في الجدول أدناه.
معنى كل خانة
كل إجابة تُفعّل أوزاناً معينة؛ ويحصد الحي حاصل ضرب الوزن x التقييم عن كل سمة مفعّلة.
| السؤال | الإجابة والوزن |
|---|---|
| 1. شراء أم استئجار | بيت: 3 x البيوت؛ والأحياء التي لا بيوت فيها تُستبعد. |
| 2. الميزانية | انظر قاعدة الميزانية أدناه. |
| 3. المترو | ضرورية: 3 x، ناقص 3 حيث يكون تقييم المترو 0 أو 1. مفيدة: 1 x. |
| 4. المدرسة | دولية: 3 x، ناقص 3 حيث لم نجد أي مدرسة. |
| 5. الخضرة والهواء | مهمة جداً: 3 x. إلى حد ما: 1 x. |
| 6. حيوي أم هادئ | حيوي: 3 x الحيوية. هادئ: 3 x الهدوء. كلاهما: 1 x لكل منهما. |
| 7. المبنى | تاريخي أو حديث أو من الحقبة السوفيتية: 3 x ذلك التقييم. |
| 8. الوسط | يومياً: 3 x. بضع مرات في الأسبوع: 1 x. |
| 9. السيارة | الموقف مطلوب: 2 x المواقف. لا سيارة: 2 إضافيان على المترو. |
| 10. الأجانب | مهم: 2 x. ميزة إضافية: 1 x. |
الافتراضات
| الافتراض | القيمة المعتمدة | المصادر |
|---|---|---|
| السعر لكل حي | سعر مطلوب واحد للمتر المربع: الوسيط الذي حسبناه على ss.ge لقسم البوابة، وإلا فضمن 10 دقائق من محطة الحي، وإلا فعينة صفحة الحي (كرتسانيسي: أدنى سعر بداية لمشروع؛ تبليسي القديمة وأورتاتشالا: منتصف النطاق)، وإلا فوسيط الشقق ذات الغرف الثلاث؛ 21-22 أكتوبر 2026، بسعر 2.60 لاري للدولار. | [3]، [4] |
| شرائح الأسعار | 1: أقل من $1,400 للمتر المربع؛ 2: 1,400-1,899؛ 3: 1,900-2,499؛ 4: 2,500 فأكثر. | شرائحنا |
| شرائح الإيجار | إيجار المنطقة للشقق الجديدة بمساحة 50-60 م²، أغسطس 2026، نُشر في 23 أكتوبر 2026؛ متوسط المدينة $10.4 للمتر المربع شهرياً؛ لم يُذكر إن كان مطلوباً أم متفقاً عليه. 1: أقل من 9.0؛ 2: 9.0-10.4؛ 3: 10.5-12.9؛ 4: 13.0 فأكثر. | [1] |
| قاعدة الميزانية | شريحة واحدة فوق الميزانية: ناقص 4. شريحتان أو أكثر: يُستبعد الحي، إلا إذا بقي أقل من 5 أحياء؛ وعندها يعود بخصم 8. لا فحص للإيجار في هضبة نوتسوبيدزه وتسخنيتي وأوكروكانا، إذ لا رقم قابلاً للمقارنة لهما. | قاعدتنا |
| البيوت | الوسيط للأسعار المطلوبة على ss.ge، 21-22 أكتوبر 2026؛ ودرجات الميزانية من وضعنا. فوق الميزانية ناقص 4، وما يزيد على 1.25 ضعف الميزانية يُستبعد. لا وسيط (فلا فحص للميزانية) في كرتسانيسي ومتاتسميندا وسامغوري وبحر تبليسي. | [3]، [4] |
| المترو (مقيس) | 3: محطة على بعد نحو 1 كم بمشي سهل؛ 2: من 1 إلى 2.5 كم، أو أقرب لكن على منحدر حاد؛ 1: من 2.5 إلى 4 كم؛ 0: أكثر من 4 كم. مسافة بخط مستقيم، بحسابنا. لا دقائق: لم نجد أزمنة رحلات رسمية. | [5] |
| الوسط (مقيس) | المسافة بالكيلومتر بخط مستقيم إلى ساحة الحرية: 3 حتى 2.5؛ 2 حتى 5؛ 1 حتى 9؛ 0 لما بعد ذلك. عدد المحطات محسوب من ترتيب المحطات على الخطوط. | [5]، [6] |
| الخضرة والهواء (تحريري) | الحدائق أو البحيرات أو الغابات القريبة وأقرب جهاز لأخذ عينات NO2، 2025. محطات الجسيمات الآلية تغطي 4 مناطق إدارية فقط من أصل 10، لذا لا تُقاس الجسيمات في معظم الأحياء؛ ولا يوجد تقييم للهواء. | [7] |
| المدارس | حرم مدرسة دولية على بعد نحو 1.5 كم: 3. المدارس الحكومية لا تُقيّم؛ ففي كل منطقة إدارية ما بين 9 و25 منها. | [8] |
| التقييمات الأخرى (تحريرية) | من صفحات الأحياء وقواعد التراث والمواقف والأدلة على أماكن سكن الأجانب؛ ولعدم وجود إحصاء حسب المنطقة، يعني 0 أننا لم نجد دليلاً. | [4]، [9]، [10] |
كيف تُحسب النقاط ويُحدد الترتيب
نقاط الحي هي مجموع حواصل ضرب الوزن x التقييم، مطروحاً منها خصومات المترو والمدرسة والميزانية المذكورة أعلاه. وتُحسب نسبة التطابق بقسمة النقاط على أعلى مجموع ممكن بأوزانك (كل وزن x 3)، ولا تنزل أبداً عن 0. وعند تساوي النقاط يتقدم الحي ذو الفجوة الأصغر عن الميزانية، ثم الأعلى تقييماً في أثقل أوزانك (السؤال الأسبق إذا تساوى وزنان)، ثم الأقل سعراً (إيجار المنطقة للمستأجرين، والوسيط للبيوت)، ثم ترتيب الجدول.
| الحالة | الإجابات (والباقي على الإعداد الافتراضي) | الثلاثة الأوائل (التطابق) |
|---|---|---|
| عائلة لديها طفلان | شقة بسعر $1,900-2,499 للمتر المربع؛ مدرسة دولية؛ الخضرة مهمة جداً؛ هادئ؛ مبنى حديث؛ تحتاج إلى موقف | بحيرة ليسي 86%؛ باغيبي 76%؛ تسخنيتي وأوكروكانا 73% |
| مهني شاب يستأجر | إيجار بسعر $10.5-12.9 للمتر المربع؛ المترو ضروري؛ الخضرة غير مهمة؛ حيوي؛ الوسط يومياً؛ لا سيارة؛ الأجانب مهمون | مارجانيشفيلي وتشوغوريتي 95%؛ تبليسي القديمة 95%؛ فيرا 90%، أعلى من الميزانية بشريحة واحدة |
| مستثمر يشتري بغرض التأجير | شقة بأقل من $1,400 للمتر المربع؛ المترو ضروري؛ الخضرة غير مهمة؛ مبنى من الحقبة السوفيتية؛ الأجانب غير مهمين | فازيسوباني 70%؛ ديغومي 67%؛ فاركيتيلي 63% |
تتقدم مارجانيشفيلي وتشوغوريتي على تبليسي القديمة بفضل كسر التعادل: النقاط وتقييم المترو متساويان، لكن إيجار المنطقة أقل ($10.3 مقابل 11.3). ولا يقيّم الاختبار العائد الإيجاري؛ ويمكن للمستثمرين اختبار شقة حقيقية في حاسبة العائد الإيجاري.
التقييمات التي يستند إليها الاختبار
هذه كل التقييمات التي يستخدمها الاختبار، من 0 (ضعيف) إلى 3 (قوي). الحرف م يعني مقيساً [5]، [6]؛ والحرف ت يعني تقييمنا التحريري. ووجود ت في عمود مقيس يشير إلى حالة تكون فيها المسافة وحدها مضللة. والأدلة التي لا يرافقها رقم مصدر مأخوذة من صفحة الحي المرتبطة [4]. والأسعار هي الأسعار المطلوبة في أكتوبر 2026.
| الحي | السعر المطلوب بالدولار للمتر المربع (الشريحة) | شريحة الإيجار | المترو م | الوسط م | المدارس الدولية ت | الخضرة والهواء ت | الحيوية ت | الهدوء ت | الطابع التاريخي ت | الجديد ت | الحقبة السوفيتية ت | المواقف ت | الأجانب ت | البيوت ت | الأدلة [المصادر] |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| فاكي | 2,696 (4) [3] | 4 | 2 | 2 | 3 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 1 | ديليسي 1.96 كم؛ أربع مدارس دولية؛ حديقة فاكي NO2 17؛ البيوت $1,150,000 [3، 7، 8، 9] |
| فيرا | 2,510 (4) [3] | 4 | 3 | 3 | 1 | 2 | 3 | 1 | 3 | 1 | 1 | 0 | 3 | 0 | روستافيلي 0.63 كم؛ حديقة فيرا؛ حي تاريخي؛ مساحات عمل مشتركة؛ مواقف قليلة [9، 10] |
| متاتسميندا | 2,765 (4) [3] | 4 | 3 | 3 | 1 | 2 | 2 | 1 | 2 | 0 | 0 | 1 | 2 | 2 | ساحة الحرية 0.59 كم؛ حديقة على الجبل؛ غرامات التراث؛ قرى على التلال |
| سولولاكي | 2,765 (4) [3] | 4 | 3 | 3 | 1 | 1 | 3 | 1 | 3 | 0 | 0 | 0 | 3 | 0 | ساحة الحرية 0.60 كم، صعوداً؛ بُني نحو 1870-1910؛ لم نجد أماكن وقوف معروضة للبيع [10] |
| تبليسي القديمة | 1,960 (3) [4] | 3 | 3 | 3 | 0 | 1 | 3 | 0 | 3 | 1 | 0 | 0 | 2 | 0 | أفلاباري 0.63 كم؛ نحو 1,700 مبنى تراثي؛ ليالٍ صاخبة في شارع شارديني |
| سابورتالو | 1,941 (3) [3] | 3 | 3 | 2 | 3 | 1 | 2 | 0 | 0 | 3 | 2 | 1 | 3 | 0 | ديليسي 0.54 كم؛ المدرسة الأوروبية قريبة؛ جادة بكيني NO2 55؛ تراخيص المنطقة 139,000 م²، يناير-يوليو [2، 7، 8] |
| هضبة نوتسوبيدزه | 1,688 (2) [3] | - | 2 ت | 1 | 2 | 2 | 0 | 2 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 0 | المحطات على بعد 0.67 كم لكنها أسفل الهضبة؛ مدارس ليسي بجوارها؛ لم تتأكد منطقة Galt & Taggart |
| فازيسوباني | 1,287 (1) [3] | 3 | 2 ت | 2 | 0 | 1 | 0 | 2 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 0 | سامغوري 0.52-2.09 كم بحسب الجزء؛ مجمّع سكني من 1975-85 |
| ديدي ديغومي | 1,416 (2) [3] | 1 | 1 | 0 | 2 | 1 | 0 | 1 | 0 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | غوراميشفيلي 3.81 كم؛ حافلة مدرسة QSI؛ أكبر حجم من تراخيص البناء قيد التنفيذ؛ البيوت $347,500 [2، 3، 8] |
| ديغومي | 1,227 (1) [3] | 2 | 2 | 1 | 1 | 2 | 0 | 2 | 0 | 1 | 3 | 2 | 0 | 2 | غرماغيلي 1.27 كم؛ حديقة غابة، NO2 24؛ مجمّع سكني من عقد 1960؛ بيوت القرية $310,000 [3، 7] |
| بحيرة ليسي | 1,728 (2) [3] | 2 | 2 | 1 | 3 | 3 | 0 | 3 | 0 | 2 | 0 | 3 | 2 | 3 | المحطة 2.23 كم؛ ثلاث مدارس دولية؛ NO2 15، الأدنى بين القياسات؛ البيوت $310,000 [3، 7، 8] |
| باغيبي | 2,360 (3) [4] | 3 ت | 2 | 1 | 3 | 3 | 0 | 2 | 0 | 2 | 1 | 2 | 2 | 3 | فاجا-بشافيلا 1.76 كم إضافة إلى التلفريك؛ مدرستان؛ غابة؛ الإيجار المطلوب نحو $10.5 للمتر المربع؛ البيوت $850,000 [3، 8] |
| تسخنيتي وأوكروكانا | 1,392 (1) [4] | - | 1 | 1 ت | 2 | 3 | 0 | 3 | 1 | 1 | 0 | 3 | 2 | 3 | تسخنيتي على بعد 3.19 كم من محطة؛ Buckswood؛ غابة صنوبر؛ البيوت $700,000 (أوكروكانا 586,000) [8] |
| أفلاباري | 1,795 (2) [3] | 3 | 3 | 3 | 0 | 2 | 2 | 1 | 3 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | محطة داخل الحي؛ معالم ميتيخي؛ حديقة ريكي NO2 35 [7] |
| أورتاتشالا | 1,730 (2) [4] | 3 | 2 | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 0 | 3 | 2 | 2 | 0 | 0 | إيساني 1.16 كم على الضفة الأخرى من النهر؛ أبراج من 24-36 طابقاً |
| كرتسانيسي | 1,900 (3) [4] | 3 | 2 | 2 | 0 | 2 | 0 | 3 | 1 | 2 | 0 | 3 | 2 | 3 | 300 أراغفيلي 1.82 كم؛ لا وسيط للبيوت؛ أرخص إعلان رأيناه في 21 أكتوبر 2026 على korter.ge: $420,000؛ 5 سفارات [9] |
| مارجانيشفيلي وتشوغوريتي | 1,835 (2) [3] | 2 | 3 | 3 | 0 | 1 | 3 | 1 | 3 | 0 | 1 | 0 | 2 | 0 | مارجانيشفيلي 0.30 كم؛ جادة من القرن الـ19، وعرض جديد قليل؛ فابريكا [9] |
| ديدوبي | 1,760 (2) [4] | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 2 | 2 | 2 | 0 | 0 | محطتان؛ حديقة مشتائيدي؛ قراءات PM2.5 على جانب الطريق من بين الأعلى في 2025 [7] |
| نادزالاديفي | 1,556 (2) [3] | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 1 | 0 | 3 | 2 | 2 | 0 | 0 | نادزالاديفي 0.37 كم؛ تراخيص بمساحة 175,000 م²، يناير-يوليو 2026؛ أرخص أماكن وقوف السيارات [2] |
| إيساني | 1,690 (2) [3] | 3 | 3 | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 3 | 2 | 1 | 0 | 0 | إيساني 0.51 كم؛ لم نجد حديقة كبيرة؛ جادة كيتيفان تساميبولي NO2 61 [7] |
| سامغوري | 1,207 (1) [3] | 1 | 1 ت | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 2 | 2 | 0 | 2 | فاركيتيلي المحطة الوحيدة، وليلو على بعد أكثر من 9 كم؛ شارع جافاخيتي NO2 74 [7] |
| فاركيتيلي | 1,375 (1) [3] | 1 | 2 | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 0 | المحطة 1.74 كم، قيد الإصلاح؛ مبانٍ من تسعة طوابق من 1982-88 [11] |
| غلداني | 1,425 (2) [3] | 1 | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | مسرح أخميتيلي 1.2-2.2 كم، 10 محطات؛ أكبر مجمّع سوفيتي؛ وسيط القسم (عينة الصفحة 1,365)؛ بيوت القرية $166,000 [3] |
| بحر تبليسي | 1,520 (2) [4] | 2 ت | 2 | 1 ت | 0 | 3 | 0 | 3 | 0 | 2 | 2 | 2 | 0 | 1 | المحطات على بعد نحو 2 كم؛ مياه وحديقة مساحتها 25 هكتاراً؛ شريحة الإيجار بين منطقتين [1] |
أدلة ذات صلة
لمقارنة الأرقام جنباً إلى جنب، اقرأ مقارنة أحياء تبليسي. وتستند التقييمات إلى أدلتنا عن الأحياء المناسبة للعائلات وأين يسكن الأجانب والسكن قرب المترو وجودة الهواء؛ وانظر أيضاً خريطة الأسعار.
أسئلة شائعة
لماذا لا يظهر حي أحبه بين الخمسة الأوائل؟
لأنه أعلى من ميزانيتك بشريحتين أو أكثر، أو أضعف في إجاباتك الأثقل وزناً. ضع علامة على «اعرض الأحياء الـ24 كلها مرتبة» لترى موقعه.
هل يقيّم الاختبار جودة الهواء؟
لا. معظم الأحياء لا قياس فيها للجسيمات الدقيقة، لذا يستخدم الاختبار تقييماً تحريرياً واحداً للمساحات الخضراء والهواء، مبنياً على الحدائق وأقرب جهاز لأخذ العينات. ولا يصف الاختبار أي حي بأنه الأنظف.
ما مدى حداثة الأسعار؟
جُمعت الأسعار المطلوبة في 21-22 أكتوبر 2026؛ وإيجارات المناطق تخص أغسطس 2026، ونُشرت في 23 أكتوبر 2026. والأسعار المطلوبة هي ما يعلنه البائعون، لا ما دفعه المشترون فعلاً.
المصادر
- Tbilisi Residential Real Estate, August 2026، Galt & Taggart، 23 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 2 نوفمبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, July 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 22 أكتوبر 2026)
- إعلانات ss.ge، والوسيط من حسابنا: حسب قسم البوابة، حسب محطة المترو، الشقق ذات الغرف الثلاث، البيوت (22 أكتوبر 2026)
- أدلتنا عن أحياء تبليسي: عينات الإعلانات بتاريخ 21 أكتوبر 2026 والمصادر المذكورة فيها
- OpenStreetMap، تبليسي؛ والمسافات من حسابنا (22 أكتوبر 2026)
- مترو تبليسي، ترتيب المحطات (تاريخ الاطلاع 22 أكتوبر 2026)
- تقرير رصد الهواء في تبليسي لعام 2025، وزارة حماية البيئة والزراعة (تاريخ الاطلاع 22 أكتوبر 2026)
- مواقع المدارس، مثل QSI والمدرسة الدولية البريطانية؛ خريطة المدارس لدى وزارة التعليم (تاريخ الاطلاع 22 أكتوبر 2026)
- Nationalities Papers، 2025؛ Georgia Today، 17 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 22 أكتوبر 2026)
- قرار تبليسي بشأن المواقف 33-99؛ قانون التراث الثقافي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 22 أكتوبر 2026)
- توقيع عقد ترام تبليسي، Railway Gazette، 15 سبتمبر 2026؛ تأخر إصلاحات محطة فاركيتيلي، Georgia Today، 28 أغسطس 2026
سجل التغييرات
- - نُشر الاختبار: 24 حياً مقيّمة وفق 12 سمة، بأسعار مطلوبة لأكتوبر 2026 وإيجارات مناطق لأغسطس 2026.