Что делает этот тест
Тест оценивает 24 части Тбилиси, от Ваке и Сололаки до Глдани и Тбилисского моря, по вашим десяти ответам и выводит пять районов, которые подходят лучше всего. Каждый результат ведет на наш путеводитель по району, называет совпавшие ответы и перечисляет известные предупреждения, например оползни в прошлом или ремонт станции.
Используйте его, чтобы составить первый короткий список. Измеряются только доступность метро и центра; остальные десять оценок наши, и для каждой в таблице ниже показано, на чем она основана.
Что означает каждое поле
Каждый ответ включает веса; за каждый включенный признак район получает вес x оценку.
| Вопрос | Ответ и вес |
|---|---|
| 1. Купить или снять | Дом: 3 x дома; районы без домов выпадают. |
| 2. Бюджет | См. правило бюджета ниже. |
| 3. Метро | Обязательно: 3 x, минус 3 там, где метро оценено в 0 или 1. Желательно: 1 x. |
| 4. Школа | Международная: 3 x, минус 3 там, где ее не нашлось. |
| 5. Зелень и воздух | Очень важно: 3 x. Отчасти: 1 x. |
| 6. Оживленно или тихо | Оживленно: 3 x оживленность. Тихо: 3 x тишина. И то, и другое: по 1 x. |
| 7. Здание | Историческое, современное или советское: 3 x соответствующая оценка. |
| 8. Центр | Каждый день: 3 x. Несколько раз в неделю: 1 x. |
| 9. Автомобиль | Нужна парковка: 2 x парковка. Без машины: еще 2 к метро. |
| 10. Иностранцы | Важно: 2 x. Было бы неплохо: 1 x. |
Допущения
| Допущение | Используемое значение | Источники |
|---|---|---|
| Цена по району | Одна цена предложения за м²: наша медиана по разделу портала ss.ge, при ее отсутствии по объявлениям в пределах 10 минут от станции района, затем выборка со страницы района (Крцаниси: самая низкая стартовая цена проекта; Старый Тбилиси, Ортачала: середина диапазона), а в остальных случаях медиана трехкомнатных квартир; 21-22 октября 2026 г., 2,60 лари за доллар. | [3], [4] |
| Ценовые диапазоны | 1: меньше $1 400 за м²; 2: 1 400-1 899; 3: 1 900-2 499; 4: 2 500 и больше. | Наши диапазоны |
| Диапазоны аренды | Аренда по зонам для новых квартир 50-60 м², август 2026 г., опубликовано 23 октября 2026 г.; в среднем по городу $10,4 за м² в месяц; не указано, запрашиваемая это сумма или согласованная. 1: меньше 9,0; 2: 9,0-10,4; 3: 10,5-12,9; 4: 13,0 и больше. | [1] |
| Правило бюджета | Превышение на один диапазон: минус 4. На два и больше: район исключается, если только не остается меньше 5 районов; тогда он возвращается с минусом 8. Для плато Нуцубидзе и для Цхнети и Окроканы аренда не проверяется: сопоставимой цифры по ним нет. | Наше правило |
| Дома | Медианы цен предложения на ss.ge, 21-22 октября 2026 г.; шаги бюджета наши. Превышение бюджета: минус 4, превышение больше чем в 1,25 раза: район исключается. Медианы нет (бюджет не проверяется) для Крцаниси, Мтацминды, Самгори и Тбилисского моря. | [3], [4] |
| Метро (измерено) | 3: станция примерно в пределах 1 км, дойти легко; 2: 1-2,5 км или ближе, но в крутую гору; 1: 2,5-4 км; 0: больше 4 км. По прямой, наш расчет. Минут нет: официального времени в пути мы не нашли. | [5] |
| Центр (измерено) | Километры по прямой до площади Свободы: 3 до 2,5; 2 до 5; 1 до 9; 0 дальше. Остановки посчитаны по порядку станций на линиях. | [5], [6] |
| Зелень и воздух (редакционная оценка) | Парки, озера или лес поблизости и ближайшая точка отбора проб NO2, 2025 г. Автоматические станции, измеряющие частицы, охватывают лишь 4 из 10 районов, поэтому в большинстве мест частицы не измеряются; отдельной оценки воздуха нет. | [7] |
| Школы | Международный кампус примерно в пределах 1,5 км: 3. Государственные школы не оцениваются; в каждом административном районе их от 9 до 25. | [8] |
| Другие оценки (редакционные) | По страницам районов, правилам охраны наследия и парковки и данным о том, где живут иностранцы; подсчета по районам нет, поэтому 0 означает, что подтверждений мы не нашли. | [4], [9], [10] |
Как считаются баллы и порядок
Балл района равен сумме произведений вес x оценка за вычетом штрафов за метро, школу и бюджет, описанных выше. Процент совпадения получается делением балла на максимум, возможный при ваших весах (каждый вес x 3), и никогда не опускается ниже 0. При равных баллах выше ставится район с меньшим превышением бюджета, затем с более высокой оценкой по вашему самому тяжелому весу (при двух равных по более раннему вопросу), затем с более низкой ценой (аренда по зоне для арендаторов, медиана для домов), затем по порядку в таблице.
| Случай | Ответы (остальные по умолчанию) | Первые 3 (совпадение) |
|---|---|---|
| Семья с двумя детьми | Квартира за $1 900-2 499 за м²; международная школа; зелень очень важна; тихо; современное здание; нужна парковка | Озеро Лиси 86%; Багеби 76%; Цхнети и Окрокана 73% |
| Молодой специалист, снимающий жилье | Аренда за $10,5-12,9 за м²; метро обязательно; зелень не важна; оживленно; центр каждый день; без машины; иностранцы важны | Марджанишвили и Чугурети 95%; Старый Тбилиси 95%; Вера 90%, бюджет превышен на один диапазон |
| Инвестор, покупающий для сдачи | Квартира меньше $1 400 за м²; метро обязательно; зелень не важна; советский дом; иностранцы не важны | Вазисубани 70%; Дигоми 67%; Варкетили 63% |
Марджанишвили и Чугурети опережает Старый Тбилиси по дополнительному критерию: балл и оценка метро равны, но аренда по зоне ниже ($10,3 против 11,3). Доходность аренды тест не оценивает; инвесторы могут проверить конкретную квартиру в калькуляторе доходности аренды.
Оценки, на которых построен тест
Здесь собраны все оценки, которые использует тест, от 0 (слабо) до 3 (сильно). И означает измеренное значение [5], [6]; Р означает нашу редакционную оценку. Р в измеряемой колонке отмечает случаи, когда одно расстояние вводит в заблуждение. Обоснования без номера источника взяты со страницы района по ссылке [4]. Цены указаны по предложениям продавцов на октябрь 2026 г.
| Район | Цена предложения, $ за м² (диапазон) | Диапазон аренды | Метро И | Центр И | Межд. школы Р | Зелень, воздух Р | Оживленность Р | Тишина Р | История Р | Новостройки Р | Советские дома Р | Парковка Р | Иностранцы Р | Дома Р | Обоснование [источники] |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | 2 696 (4) [3] | 4 | 2 | 2 | 3 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 3 | 1 | «Делиси» 1,96 км; четыре международные школы; парк Ваке, NO2 17; дома $1 150 000 [3, 7, 8, 9] |
| Вера | 2 510 (4) [3] | 4 | 3 | 3 | 1 | 2 | 3 | 1 | 3 | 1 | 1 | 0 | 3 | 0 | «Руставели» 0,63 км; Верийский парк; исторический квартал; коворкинги; мало парковки [9, 10] |
| Мтацминда | 2 765 (4) [3] | 4 | 3 | 3 | 1 | 2 | 2 | 1 | 2 | 0 | 0 | 1 | 2 | 2 | Площадь Свободы 0,59 км; парк на горе; штрафы в сфере наследия; села на холмах |
| Сололаки | 2 765 (4) [3] | 4 | 3 | 3 | 1 | 1 | 3 | 1 | 3 | 0 | 0 | 0 | 3 | 0 | Площадь Свободы 0,60 км, в гору; застроен примерно в 1870-1910 гг.; машиномест на продажу не нашлось [10] |
| Старый Тбилиси | 1 960 (3) [4] | 3 | 3 | 3 | 0 | 1 | 3 | 0 | 3 | 1 | 0 | 0 | 2 | 0 | «Авлабари» 0,63 км; около 1 700 зданий-памятников; шумные ночи на Шардени |
| Сабуртало | 1 941 (3) [3] | 3 | 3 | 2 | 3 | 1 | 2 | 0 | 0 | 3 | 2 | 1 | 3 | 0 | «Делиси» 0,54 км; рядом European School; Пекинский проспект, NO2 55; разрешения по зоне на 139 000 м², январь-июль [2, 7, 8] |
| Плато Нуцубидзе | 1 688 (2) [3] | - | 2 Р | 1 | 2 | 2 | 0 | 2 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 0 | Станции в 0,67 км, но ниже плато; школы у Лиси по соседству; зона G&T не подтверждена |
| Вазисубани | 1 287 (1) [3] | 3 | 2 Р | 2 | 0 | 1 | 0 | 2 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 0 | «Самгори» 0,52-2,09 км в зависимости от части; массив 1975-85 гг. |
| Диди Дигоми | 1 416 (2) [3] | 1 | 1 | 0 | 2 | 1 | 0 | 1 | 0 | 3 | 2 | 2 | 2 | 2 | «Гурамишвили» 3,81 км; школьный автобус QSI; крупнейший объем выданных разрешений; дома $347 500 [2, 3, 8] |
| Дигоми | 1 227 (1) [3] | 2 | 2 | 1 | 1 | 2 | 0 | 2 | 0 | 1 | 3 | 2 | 0 | 2 | «Грмагеле» 1,27 км; лесопарк, NO2 24; массив 1960-х гг.; сельские дома $310 000 [3, 7] |
| Озеро Лиси | 1 728 (2) [3] | 2 | 2 | 1 | 3 | 3 | 0 | 3 | 0 | 2 | 0 | 3 | 2 | 3 | Станция 2,23 км; три международные школы; NO2 15, самое низкое из измеренных; дома $310 000 [3, 7, 8] |
| Багеби | 2 360 (3) [4] | 3 Р | 2 | 1 | 3 | 3 | 0 | 2 | 0 | 2 | 1 | 2 | 2 | 3 | «Важа-Пшавела» 1,76 км плюс канатная дорога; две школы; лес; запрашиваемая аренда около $10,5 за м²; дома $850 000 [3, 8] |
| Цхнети и Окрокана | 1 392 (1) [4] | - | 1 | 1 Р | 2 | 3 | 0 | 3 | 1 | 1 | 0 | 3 | 2 | 3 | Цхнети в 3,19 км от станции; Buckswood; сосновый лес; дома $700 000 (Окрокана 586 000) [8] |
| Авлабари | 1 795 (2) [3] | 3 | 3 | 3 | 0 | 2 | 2 | 1 | 3 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | Станция в самом районе; памятники Метехи; парк Рике, NO2 35 [7] |
| Ортачала | 1 730 (2) [4] | 3 | 2 | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 0 | 3 | 2 | 2 | 0 | 0 | «Исани» 1,16 км на другом берегу реки; башни в 24-36 этажей |
| Крцаниси | 1 900 (3) [4] | 3 | 2 | 2 | 0 | 2 | 0 | 3 | 1 | 2 | 0 | 3 | 2 | 3 | «300 Арагвели» 1,82 км; медианы по домам нет; самое дешевое объявление, замеченное 21 октября 2026 г. на korter.ge: $420 000; 5 посольств [9] |
| Марджанишвили и Чугурети | 1 835 (2) [3] | 2 | 3 | 3 | 0 | 1 | 3 | 1 | 3 | 0 | 1 | 0 | 2 | 0 | «Марджанишвили» 0,30 км; проспект 19-го века, нового предложения мало; «Фабрика» [9] |
| Дидубе | 1 760 (2) [4] | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 0 | 1 | 2 | 2 | 2 | 0 | 0 | Две станции; сад Муштаиди; придорожные PM2.5 в 2025 г. среди самых высоких [7] |
| Надзаладеви | 1 556 (2) [3] | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | 1 | 1 | 0 | 3 | 2 | 2 | 0 | 0 | «Надзаладеви» 0,37 км; разрешения на 175 000 м², январь-июль 2026 г.; самые дешевые машиноместа [2] |
| Исани | 1 690 (2) [3] | 3 | 3 | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 3 | 2 | 1 | 0 | 0 | «Исани» 0,51 км; большого парка не нашлось; проспект Кетеван Цамебули, NO2 61 [7] |
| Самгори | 1 207 (1) [3] | 1 | 1 Р | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 2 | 2 | 0 | 2 | Единственная станция «Варкетили», Лило дальше чем в 9 км; улица Джавахети, NO2 74 [7] |
| Варкетили | 1 375 (1) [3] | 1 | 2 | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 0 | Станция 1,74 км, на ремонте; девятиэтажки 1982-88 гг. [11] |
| Глдани | 1 425 (2) [3] | 1 | 2 | 0 | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 3 | 2 | 0 | 1 | «Театр Ахметели» 1,2-2,2 км, 10 остановок; крупнейший советский массив; медиана по разделу (выборка со страницы 1 365); сельские дома $166 000 [3] |
| Тбилисское море | 1 520 (2) [4] | 2 Р | 2 | 1 Р | 0 | 3 | 0 | 3 | 0 | 2 | 2 | 2 | 0 | 1 | Станции примерно в 2 км; вода и парк на 25 га; диапазон аренды между двумя зонами [1] |
Связанные руководства
Цифры рядом друг с другом собраны в материале Районы Тбилиси в сравнении. Оценки опираются на наши руководства о районах для семей, о том, где живут экспаты, о жизни рядом с метро и о качестве воздуха; посмотрите также карту цен.
Частые вопросы
Почему район, который мне нравится, не попал в мою пятерку?
Он выходит за ваш бюджет на два диапазона или больше либо слабее по вашим самым весомым ответам. Отметьте «Показать рейтинг всех 24 районов», чтобы увидеть его место.
Оценивает ли тест качество воздуха?
Нет. В большинстве районов частицы не измеряются, поэтому тест использует одну редакционную оценку зелени и воздуха, составленную по паркам и ближайшей точке отбора проб. Он никогда не называет район самым чистым.
Насколько свежи цены?
Цены предложения собраны 21-22 октября 2026 г.; аренда по зонам относится к августу 2026 г. и опубликована 23 октября 2026 г. Цена предложения показывает, сколько просят продавцы в объявлениях, а не сколько заплатили покупатели.
Источники
- Жилая недвижимость Тбилиси, август 2026 г., Galt & Taggart, 23 октября 2026 г. (дата обращения 2 ноября 2026 г.)
- Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Объявления ss.ge, наши медианы: по разделам портала, по станциям метро, трехкомнатные квартиры, дома (22 октября 2026 г.)
- Наши руководства по районам Тбилиси: выборки объявлений от 21 октября 2026 г. и источники, указанные там
- OpenStreetMap, Тбилиси; расстояния рассчитаны нами (22 октября 2026 г.)
- Тбилисский метрополитен, порядок станций (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Отчет о мониторинге воздуха в Тбилиси за 2025 г., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Сайты школ, например QSI и British International School; карта школ Министерства образования (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Nationalities Papers, 2025; Georgia Today, 17 августа 2026 г. (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Постановление Тбилиси о парковке 33-99; Закон о культурном наследии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Подписан контракт на тбилисский трамвай, Railway Gazette, 15 сентября 2026 г.; Ремонт станции «Варкетили» задерживается, Georgia Today, 28 августа 2026 г.
История изменений
- - Тест опубликован: 24 района оценены по 12 признакам, с ценами предложения на октябрь 2026 г. и арендой по зонам за август 2026 г.