Что такое самовольное строительство в Грузии?
Самовольным строительством называют строительство без разрешения, которого требует закон, или с выходом за рамки того, что разрешение допускает: лишние этажи, бо́льшая площадь застройки, иное назначение здания. В Тбилиси и Батуми оно чаще всего выглядит как этажи, надстроенные выше разрешённой высоты, или как квартиры и пентхаусы, которые есть в плане продаж застройщика, но отсутствуют в утверждённых чертежах. Застройщику это грозит штрафами, приостановкой работ, а в серьёзных случаях сносом; покупатель же рискует стать владельцем квартиры с неопределённым правовым статусом или заплатить за такую квартиру.
В этом разъяснении мы описываем штрафы, пути, по которым подобное строительство можно легализовать, и то, что покупателю стоит сделать, прежде чем платить за квартиру на сомнительном этаже.
Какие предусмотрены штрафы?
Кодекс о пространственном планировании устанавливает штрафы, размер которых зависит от того, где стоит здание, на чьей земле и к какому классу оно относится. Ниже приведены основные суммы; в полном перечне случаев больше.
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Строительство без разрешения, общее правило | 6 000 лари в самоуправляющемся городе, 4 000 лари в городе, 1 000 лари в селе |
| Класс III или IV без разрешения | 25 000 лари на государственной или муниципальной земле, 20 000 лари на частной земле |
| Тбилиси и особые территории, частная земля | 8 000 лари; 20 000 лари для класса III или IV |
| Зоны охраны культурного наследия Тбилиси, частная земля | До 200 000 лари для класса III или IV |
| Нарушение условий разрешения в городе | 800 лари для класса I или II, 10 000 лари для класса III, 15 000 лари для класса IV |
| Неисполнение предписания о приостановке работ в Тбилиси | 50 000 лари |
Штраф нужно уплатить в течение 30 календарных дней. Если нарушение не устранено, штраф назначается повторно каждые три месяца в размере, втрое превышающем предыдущий, и так до трёх раз, причём его уплата не снимает обязанности привести всё в соответствие с законом. Надзорный орган может приостановить работы и предписать полный или частичный снос, а обжалование не приостанавливает ту часть предписания, которая останавливает работы или требует демонтажа. По словам мэра Тбилиси, к концу мая 2025 года Муниципальная инспекция Тбилиси остановила 118 незаконных проектов.
Можно ли легализовать самовольное строительство?
Иногда можно. В законе есть несколько отдельных путей, и у каждого свои условия и сроки.
- Разрешение задним числом. Для строительства, которое является самовольным, но в остальном соответствует закону, можно получить разрешение по заявлению, приложив квитанцию об уплате штрафа, экспертное заключение о техническом соответствии и обмерные чертежи.
- Здания, построенные до 2007 года. Здания, возведённые без разрешения до 1 января 2007 года, могут быть легализованы на условиях, установленных Правительством.
- Тбилисская схема. Специальная статья позволяет ввести в эксплуатацию здания в Тбилиси, завершённые до 18 августа 2020 года с нарушением разрешений, при наличии экспертного заключения об устойчивости и сейсмостойкости. Она освобождает от штрафов, но не отменяет плату за повышение коэффициента K-2, не распространяется на нарушения пограничной зоны и не применяется к классу V. Заявления нужно было подать в течение двух лет со дня вступления статьи в силу.
- Батумская схема. Аналогичная статья охватывает здания в Батуми, завершённые до 26 сентября 2022 года: это дата аэрофотосъёмки, которая используется как доказательство.
- Частные дома. Индивидуальные дома на частной земле, построенные без разрешения до 1 декабря 2023 года, считаются законными, если они находятся за пределами Тбилиси и ряда перечисленных территорий.
Сбор за ускоренный акт о признании такого строительства устанавливает каждый муниципалитет, в размере до 40 000 лари: изменение 2025 года заменило им прежний фиксированный сбор в 4 500 лари.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, открыты ли ещё сроки подачи заявлений по тбилисской и батумской схемам, какова плата за м² по правилам для зданий до 2007 года и как легализованный этаж отображается в выписке из реестра.
Что это означает для покупателя
С квартирой на этаже без разрешения связано несколько разных рисков. Здание могут не принять в эксплуатацию, а пока нет акта о вводе в эксплуатацию, постоянного электричества и газа в нём не будет. На такой этаж может быть выдано предписание о сносе. В регистрации вашего права собственности могут отказать или отложить её, пока строительство не будет легализовано. И даже если легализация возможна, кто-то должен оплатить сбор, а в Тбилиси ещё и возможную плату за K-2; кто именно, должно быть указано в вашем договоре.
Застройщики иногда обещают, что дополнительный этаж «узаконят». Относитесь к этому как к обещанию застройщика, а не как к факту, вытекающему из закона, и спрашивайте: как, по какому пути, к какому сроку и за чей счёт. Спросите также, что будет с вашими деньгами, если легализация не удастся.
Когда всё идёт не так: пример из Батуми
В январе 2026 года государство конфисковало несколько многоквартирных домов в Батуми, связанных с турецким предпринимателем, после заключения процессуального соглашения по делу об отмывании денег; местные СМИ сообщили, что дома были построены незаконно в 2021 году, а сами здания и их земля были зарегистрированы как государственная собственность. Подобные случаи редки, но они показывают, что правовой статус здания может значить больше, чем его отделка или вид из окон.
Что проверить до оплаты
Получите разрешение и чертежи
Номер разрешения, утверждённое число этажей и чертежи, на которых показана ваша квартира.
Посчитайте этажи
На месте, и сравните их число с разрешением.
Найдите свою квартиру на чертежах
Если её там нет, спросите, какой правовой путь к ней применяется.
Проверьте статус проекта
Введён в эксплуатацию или приостановлен: в Тбилиси это видно на карте Мэрии.
Впишите легализацию в договор
Кто подаёт заявление, кто платит, в какой срок, и ваше право расторгнуть договор с возвратом денег.
Наше руководство по проверке разрешения на строительство объясняет, где найти разрешение и что с чем сравнивать.
Покупка легализованной квартиры на вторичном рынке
Этаж, который легализован и принят в эксплуатацию, для покупателя мало чем отличается от любого другого: квартира отражена в выписке, а у здания есть акт о вводе в эксплуатацию. Попросите у продавца документы о легализации и акт о вводе в эксплуатацию и убедитесь, что выписка им соответствует. Если продавец говорит, что этаж «в процессе» легализации, считайте квартиру самовольной, пока документы не появятся.
Строительство без разрешения или сверх него
Закон по-разному оценивает две ситуации. Строительство вообще без разрешения считается более серьёзным нарушением: штрафы составляют от 1 000 лари в селе до 25 000 лари за крупное здание на государственной земле, а на охраняемых территориях они выше. Нарушение условий действующего разрешения, например надстройка этажей или изменение проекта, наказывается штрафом в зависимости от класса и места: в посёлках и сёлах 200 лари за здания класса I или II, в городах 800 лари, и 10 000 или 15 000 лари за класс III или IV повсеместно; в зонах охраны культурного наследия Тбилиси сумма возрастает до 30 000 и 45 000 лари. Для покупателя чаще встречается вторая ситуация: у здания есть разрешение, но ваш этаж может им не охватываться.
Кто следит за соблюдением правил?
Надзор за строительством входит в компетенцию муниципалитета; в Тбилиси его осуществляет Муниципальная инспекция Мэрии. Инспекция может остановить работы, оштрафовать застройщика и предписать удалить самовольно возведённые части, а в 2025 году мэр Тбилиси заявил, что неисполнение предписания об остановке работ при первом нарушении обходится в 50 000 лари, а повторное неисполнение влечёт уголовную ответственность. С ноября 2025 года интерактивная карта города показывает, помимо прочего, стройплощадки, где работы приостановлены, и покупатель ещё до оплаты может увидеть, применялись ли к проекту меры воздействия.
Что спросить у застройщика о дополнительных этажах
- Сколько этажей допускает разрешение и сколько этажей будет в здании?
- На какой странице утверждённых чертежей находится моя квартира?
- Штрафовали ли какую-либо часть здания или приостанавливали ли работы, и почему?
- Если этаж легализуется, то по какому пути, к какому сроку и за чей счёт?
- Повышался ли коэффициент K-2 и оплачен ли соответствующий сбор?
- Что будет с моими платежами, если здание не примут в эксплуатацию?
Просите ответы в письменном виде. Застройщик, у которого на всё здание есть разрешение, быстро ответит на все шесть вопросов.
Что должно быть в договоре
Если вы решили купить квартиру, правовой статус которой зависит от легализации, договор должен переложить этот риск на застройщика. В нём следует назвать путь легализации и срок, возложить сборы и платежи на застройщика, сделать регистрацию вашего права собственности условием окончательного платежа и предоставить вам право расторгнуть договор и вернуть всё уплаченное вместе с неустойкой, если легализация не состоится. Формулировки разобраны в нашем руководстве о 12 пунктах договора с застройщиком.
Риски и исключения
- Нет ввода в эксплуатацию. Нет постоянного электричества и газа.
- Предписания о сносе. Самовольные этажи могут обязать снести.
- Проблемы с регистрацией. Квартиру, возможно, не удастся зарегистрировать до легализации.
- Скрытые расходы. Если договор об этом молчит, сборы за легализацию и платежи за K-2 могут лечь на собственников.
- Закрывшиеся окна. У специальных схем легализации есть крайние даты.
Частые вопросы
Что считается самовольным строительством?
Строительство без обязательного разрешения или с выходом за его условия, например дополнительные этажи.
Кто платит штраф?
Лицо, которое вело строительство, обычно застройщик; обязанность устранить нарушение сохраняется и после уплаты.
Можно ли легализовать дополнительный этаж?
В некоторых случаях можно: через разрешение задним числом или по специальной схеме со своими сроками и условиями.
Можно ли зарегистрировать квартиру на этаже без разрешения?
Пока строительство не легализовано, это под вопросом; юрист должен проверить это до того, как вы заплатите.
Стоит ли легализация денег?
Да; муниципалитеты устанавливают сборы за ускоренную процедуру до 40 000 лари, а в Тбилиси может взиматься плата за K-2.
Будут ли в здании электричество и газ?
Только после получения акта о вводе в эксплуатацию.
Проблемны ли старые дома без разрешений?
Дома, построенные до 1 января 2007 года, могут быть легализованы, а частные дома за пределами Тбилиси, построенные до 1 декабря 2023 года, считаются законными.
Что должно быть в моём договоре?
Кто занимается легализацией и оплачивает её, в какой срок, и ваше право на возврат денег, если она не удастся.
Источники
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статьи 112, 126-136, 141.1, 141.3, 141.7, 141.8), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон Грузии о местных сборах (статьи 6.1, 6.3), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Parliament discusses the construction amnesty bill, Парламент Грузии, 10 июня 2021 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Georgia moves to increase fees for fast-track recognition of construction violations, Georgia Today, 24 ноября 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Tbilisi Mayor urges citizens to refrain from illegal construction, Первый канал, 21 мая 2025 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Georgia confiscates apartment buildings related to a Turkish businessperson, OC Media, январь 2026 г. (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Разъяснение опубликовано на основе Кодекса о пространственном планировании (штрафы, ст. 141.1-141.8), Закона о местных сборах, материалов Парламента и прессы.