Что изменилось в грузинском законодательстве о недвижимости и что нас ждёт?
Грузинские правила о владении недвижимостью, её финансировании, сдаче в аренду и строительстве меняются по нескольку раз в год, обычно через короткие законы о поправках, у которых дата вступления в силу отличается от даты принятия. В этом трекере перечислены все найденные нами изменения, которые затрагивают иностранного покупателя или владельца, с указанием акта, даты, когда он начал действовать, и ссылки на официальный текст. Последняя проверка проводилась 18 октября 2026 г. по Законодательному вестнику Грузии, сообщениям Национального банка и страницам реестра с размерами сборов, и мы пересматриваем трекер каждый месяц.
Главное изменение 2026 года для владельцев - реформа налога на имущество от 30 сентября: здания и квартиры физических лиц теперь освобождены от налога для любой семьи, заработавшей в предыдущем году не более 100 000 лари. У правил проживания есть собственная подробная история в нашем трекере правил ВНЖ; здесь они появляются только там, где напрямую касаются недвижимости.
Изменения, вступившие в силу в 2026 году
| В силе с | Что изменилось | Акт |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | Налог на имущество со зданий физического лица: освобождение при доходе семьи до 100 000 лари, выше этой суммы ставка от 0,8% до 1%; порог 40 000 лари и диапазон 0,05%-0,2% отменены, в том числе для декларации 2026 года | Закон № 1874 |
| 01.09.2026 | Визу D5 по недвижимости выдают на 1 год, и её можно продлить в Грузии без новой оценки | Закон № 1803 |
| 01.07.2026 | Кредиты до 1 000 000 лари должны выдаваться в лари; заёмщики, не являющиеся гражданами Грузии, входят в число исключений | Решение Национального банка |
| 30.06.2026 | 90-дневная возможность узаконить работы в зонах культурного наследия Тбилиси сужена до работ площадью не более 10 м² | Закон № 1821 |
| 10.06.2026 | Решение Министерства финансов: владение несколькими объектами жилья само по себе не делает продавца предпринимателем для целей подоходного налога при продаже жилья | Публичное решение № 175 |
| 01.06.2026 | Агентство Публичного реестра может само проводить обмеры зданий и помещений; внутренний обмер стоит 600 лари до 50 м² плюс 5 лари за каждый дополнительный м² | Закон № 1329; Постановление № 240 |
| 29.05.2026 | Поправки к Закону о туризме: обязанность регистрироваться только для гидов, туроператоров и турагентов, но не для владельцев квартир, которые сдаются гостям | Закон № 1630 |
| 15.04.2026 | Новая виза C5 для удалённых работников: действует до 5 лет, с пребыванием до 1 года | Закон № 1511 |
| 01.03.2026 | ВНЖ и виза D5 за недвижимость: рыночная стоимость более $150 000 | Закон № 863 |
| 01.03.2026 | Каждое лицо обязано применять замораживание активов по санкциям ООН; агенты по недвижимости по-прежнему не подпадают под закон о противодействии отмыванию денег | Закон № 1119 |
| 01.02.2026 | Разрешения на строительство выдаются с помощью автоматизированной программы, а каждое заявление отображается на публичной кадастровой карте | Закон № 952 |
| 01.01.2026 | Необязательный фиксированный подоходный налог для владельцев, сдающих собственное жильё на короткие сроки, продлён до 1 января 2028 г.; льгота по НДС для проектов, разрешение на которые получено до 2008 года, продлена до 1 января 2029 г. | Закон № 1061 |
| 01.01.2026 | Агентство реестра регистрирует неформально занятые земли в регионах до 1 января 2027 г. за сбор в 600 лари | Закон № 1327; Постановление № 627 |
Будет добавлено командой: партнёр-бухгалтер должен подтвердить, как после Закона № 1874 учитывается налог на имущество, уже уплаченный в 2026 году по прежнему среднему диапазону.
Изменения, вступившие в силу в 2025 году
| В силе с | Что изменилось | Акт |
|---|---|---|
| 01.10.2025 | Большинство первых временных ВНЖ выдаются на срок от 6 до 12 месяцев; ВНЖ за недвижимость в этот перечень не входит | Закон № 865 |
| 01.09.2025 | Создан IT-вид на жительство; для ВНЖ за недвижимость, продлеваемого на основании того же объекта, новая оценка не нужна | Закон № 670 |
| 01.08.2025 | Лимит для нехеджированных кредитов в иностранной валюте повышен до 750 000 лари | Решение Национального банка |
| 08.07.2025 | Министерство внутренних дел может осматривать жильё или место работы иностранца по решению суда или с согласия владельца | Закон № 930 |
| 02.07.2025 (принят) | Закон о домашних животных: собаки и кошки должны быть идентифицированы и зарегистрированы до 1 января 2027 г. | Закон о домашних животных |
| 26.02.2025 | Объявлено: максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) повышено до 90% для кредитов в лари и до 80% для заёмщиков с доходом из-за рубежа; мера описана как временная | Решение Национального банка |
Более ранние вехи, которые до сих пор определяют рынок
| Дата | Что изменилось | Где мы это объясняем |
|---|---|---|
| 01.07.2024 | 90-дневная возможность исправить самовольные работы в зонах культурного наследия Тбилиси до начала производства по делу | Самовольное строительство |
| 01.01.2023 | Поставщики криптовалютных услуг обязаны регистрироваться в Национальном банке; банки могут предлагать такие услуги с 1 июля 2023 г. | Источник средств |
| 2022 | Нотариальные тарифы обновлены Постановлением Правительства № 272 | Нотариусы |
| 18.05.2021 | Порядок утверждения инвестиционных планов для компаний под иностранным контролем, покупающих сельскохозяйственную землю | Сельскохозяйственная земля |
| 15.07.2020 | Последняя поправка к Закону о товариществах собственников квартир | Товарищества собственников квартир |
| 30.10.2019 | Принят действующий закон о противодействии отмыванию денег | Источник средств |
| 02.07.2019 | Вступил в силу Органический закон о собственности на земли сельскохозяйственного назначения | Сельскохозяйственная земля |
| 16.12.2018 | Конституция закрепляет сельскохозяйственную землю за государством и гражданами Грузии | Сельскохозяйственная земля |
| 01.05.2018 | Курение запрещено в зданиях любого назначения, кроме собственного жилья | Товарищества собственников квартир |
Каждой из этих тем подробно посвящены наши руководства: сельскохозяйственная земля, товарищества собственников квартир, источник средств и руководство по налогу на имущество.
Уже приняты, вступают в силу позже
| Дата | Что произойдёт | Акт |
|---|---|---|
| 20.12.2026 | Заканчивается временный режим строительной экспертизы и технического надзора | Закон № 1641 |
| 31.12.2026 | Заканчиваются «каникулы» от штрафов за отсутствие протоколов этапов строительства | Закон № 1136 |
| 01.01.2027 | Жилая недвижимость физического лица не может обеспечивать требование по факторингу, если у семьи нет другого жилья; открывается реестр факторинга | Законы № 1453 и 1454 |
| 01.01.2027 | Заканчивается период, в течение которого агентство реестра регистрирует неформально занятые земли | Закон № 1327 |
| 01.02.2027 | Ограничение платежа к доходу (PTI) в 25% распространяется на заёмщиков с заработком менее 2 000 лари в месяц (по сообщениям СМИ о решении от 30 сентября 2026 г.) | Решение Национального банка |
| 01.06.2027 | Договоры таймшера и долгосрочного отдыха должны регистрироваться в Публичном реестре | Закон № 1630 |
| 01.09.2027 | То же ограничение распространяется на заёмщиков с заработком менее 2 500 лари в месяц | Решение Национального банка |
| 01.01.2028 | Фиксированный подоходный налог для краткосрочной аренды прекращается, если его не продлят; до этой же даты действует правило реестра о подписании по видеосвязи | Закон № 1061; Приказ № 487 |
| 01.01.2029 | Заканчивается льгота по НДС для проектов, разрешение на которые получено до 2008 года | Закон № 1061 |
Проверено: без изменений
- Сельскохозяйственная земля. С момента вступления Органического закона в силу в него не вносилось ни одной поправки.
- Товарищества собственников квартир. Никаких поправок с июля 2020 года.
- Налог на аренду и на продажу жилья. Ставки 5% в статье 81 Налогового кодекса в 2025 и 2026 годах не менялись.
- Агенты по недвижимости. Ни закона о лицензировании, ни обязанностей по противодействию отмыванию денег; находящихся на рассмотрении проектов мы тоже не нашли.
- Иностранная собственность. Новых ограничений на покупку иностранцами недвижимости несельскохозяйственного назначения нет.
- Строительные коэффициенты Тбилиси. Изменений в правилах K-2 не найдено; генеральный план землепользования города в 2026 году менялся только для отдельных участков карты.
Что недавние изменения означают для иностранного покупателя
- Налог на имущество. Большинство частных владельцев теперь ничего не платят за свою квартиру; от 0,8% до 1% платят только семьи, доход которых в предыдущем году превысил 100 000 лари. Налог на землю не изменился.
- Проживание. Для ВНЖ за недвижимость нужно более $150 000, но при продлении разрешения или визы D5 на основании того же объекта новая оценка не требуется.
- Ипотека. Правило, обязывающее выдавать кредиты до 1 000 000 лари в лари, не применяется к заёмщикам, которые не являются гражданами Грузии, поэтому иностранному покупателю всё ещё могут предложить кредит в долларах.
- Краткосрочная аренда. Владельцы, сдающие собственное жильё гостям, могут до 1 января 2028 г. перейти на фиксированный подоходный налог в размере 10 лари за м² в месяц, если их оборот от этой деятельности не выходит за пределы 100 000 лари.
- Новостройки. С февраля 2026 года заявления на разрешение на строительство появляются на публичной кадастровой карте, и проверить разрешение застройщика стало проще.
- Апарт-отели. С июня 2027 года договоры таймшера и долгосрочного отдыха подлежат регистрации; подпадают ли под эту главу схемы с общим арендным пулом, пока не ясно.
Будет добавлено командой: партнёр-юрист должен подтвердить, требуется ли стоимость $150 000 при продлении разрешений за недвижимость, выданных до 1 марта 2026 г., и считаются ли арендные пулы апарт-отелей долгосрочными продуктами для отдыха.
Как мы ведём этот трекер
Каждая строка взята из самого закона о поправках в Законодательном вестнике Грузии, включая его статью о вступлении в силу, или из собственного сообщения Национального банка. Там, где были доступны только сообщения СМИ, как в случае решения Национального банка от 30 сентября 2026 г. об ограничениях платежа к доходу, в таблице это указано. Каждый месяц мы заново проверяем списки редакций законов, на которые опирается покупатель: Гражданского кодекса, Налогового кодекса, Закона о Публичном реестре, Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Кодекса пространственного планирования, закона о противодействии отмыванию денег и правил кредитования Национального банка. Даты указаны по вступлению в силу, если не отмечено «объявлено».
Риски и исключения
- Устаревшие статьи. Многие из них до сих пор описывают правила, изменившиеся в 2025 или 2026 году.
- Принятие и вступление в силу. Закон могут принять за несколько месяцев до того, как он начнёт применяться.
- Временные правила. Некоторые режимы заканчиваются в установленные даты, если их не продлят.
- Сообщения только в СМИ. Прежде чем на них полагаться, дождитесь официального текста.
Частые вопросы
Какое изменение 2026 года самое важное для владельцев?
Реформа налога на имущество от 30 сентября 2026 г.: здания освобождены от налога при доходе семьи до 100 000 лари.
Изменился ли порог для ВНЖ?
Да, с 1 марта 2026 г. недвижимость должна стоить более $150 000.
Может ли иностранец по-прежнему получить ипотеку в долларах?
Правило о лари для кредитов до 1 000 000 лари не распространяется на заёмщиков, не являющихся гражданами Грузии; окончательное решение всё равно принимает банк.
Появились ли новые ограничения на покупку квартир иностранцами?
Нет; ограничения касаются только сельскохозяйственной земли, и это правило не менялось с 2019 года.
Нужно ли регистрировать квартиру, которую я сдаю туристам?
Поправки 2026 года к Закону о туризме требуют регистрации только от гидов, туроператоров и турагентов.
Как часто обновляется эта страница?
Мы перепроверяем её каждый месяц и датируем каждое изменение по вступлению в силу.
Что произойдёт 1 января 2027 г.?
Единственное жильё больше не сможет обеспечивать требование по факторингу, а период регистрации неформально занятых земель закроется.
Где перечислены изменения правил проживания?
Полностью - в нашем трекере правил ВНЖ; на этой странице остаются только те, что касаются недвижимости.
Источники
- Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1803 от 25 июня 2026 г. о внесении изменений в Закон о правовом положении иностранцев, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 863 от 26 июня 2025 г. о внесении изменений в Закон о правовом положении иностранцев, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 670 от 12 июня 2025 г. о внесении изменений в Закон о правовом положении иностранцев, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1061 от 12 ноября 2025 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 952 от 3 сентября 2025 г. о внесении изменений в Кодекс пространственного планирования, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1630 от 28 мая 2026 г. о внесении изменений в Закон о туризме, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1329 от 17 декабря 2025 г. о внесении изменений в Закон о Публичном реестре, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 240 от 1 июня 2026 г. о сборах реестра, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1454 от 1 апреля 2026 г. о внесении изменений в Гражданский кодекс, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1821 от 25 июня 2026 г. о внесении изменений в Кодекс пространственного планирования, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Закон № 1327 от 17 декабря 2025 г. о спорадической регистрации земли, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Решение Комитета по финансовой стабильности, май 2026 г., Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Решение Комитета по финансовой стабильности, февраль 2025 г., Национальный банк Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- «Georgia to tighten lending rules from February 2027», Georgia Today (дата обращения 18 октября 2026 г.)
- Публичное решение № 175 Министра финансов, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 18 октября 2026 г.)
История изменений
- - Трекер опубликован с датированными изменениями с 2017 по 2029 год, каждое взято из закона о поправках в Законодательном вестнике Грузии или из сообщения Национального банка; следующий ежемесячный пересмотр - в ноябре 2026 г.